--------------------------------
<*> Позицию В.Ф. Чигира и И.П. Прокопченко разделяет, как и ранее, Ю.К. Толстой. Так, в одной из последних своих работ он выделил в соответствующем юридическом составе три юридических факта: "Решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу, договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер" (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 28).
Против выделения в качестве самостоятельных элементов юридического состава решения соответствующего органа и выданного на его основе ордера выступал в свое время Ю.Г. Басин, по мнению которого решение исполкома и выдача ордера не могут рассматриваться в качестве двух юридических фактов - это единый административный акт, облеченный в надлежащую форму (Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 350).
Указанный аргумент был подвергнут в свое время критике со стороны О.С. Иоффе. Он был таким же противником особого выделения в соответствующем юридическом составе наряду с ордером решения исполкома. Однако, критикуя Ю.Г. Басина, О.С. Иоффе указывал: "Постановка на учет и решение исполкома... сами по себе не вызывают каких-либо гражданско - правовых последствий, хотя и необходимо их наступление" (Иоффе О.С. Указ. соч. С. 322 - 323). Как представляется, это последнее замечание не кажется столь убедительным, поскольку юридические факты, вошедшие в юридический состав, как раз и отличаются тем, что создание каких-либо самостоятельных гражданско - правовых последствий отдельными элементами юридического состава по крайней мере не предполагается. Однако в конечном счете важно, что оба автора (имеются в виду и О.С. Иоффе и Ю.Г. Басин) сходились в главном: ордер и решение о его выдаче - это один юридический факт. И данный вывод, на наш взгляд, верен.
Руководствуясь, возможно, теми же соображениями, Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве (п. 56) вообще не употребляет термин "ордер", а вместо него в качестве основания заключения договора называет "выписку из решения органа исполнительной власти". Точно так же Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (ст. 15) содержит указание: "Основанием для заключения договора социального найма является выписка из решения органа исполнительной власти".
Среди других авторов, высказывавших аналогичные взгляды, можно сослаться на В.Ф. Маслова, который справедливо, на наш взгляд, указал на то, что "ордер представляет собой письменное распоряжение жилищно - эксплуатационной организации о предоставлении конкретного жилого помещения определенным лицам. Он не имеет самостоятельного юридического значения, а является лишь формой действия административного акта - органа государственного управления о предоставлении жилья определенному гражданину. В ордере содержатся те же имеющие правовое значение сведения, что и в самом решении исполкома, на основе и для реализации которого выдается данный документ" <*>.
--------------------------------
<*> Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 216.
Второй по счету элемент в предложенном авторами четырехчленном юридическом составе и есть ордер. Как следует уже из самой этимологии соответствующего слова ("ордер - приказ"), ордер представляет собой властный акт органа управления. Как таковой он направлен на создание прежде всего обычных административных, т.е. построенных на началах власти и подчинения, отношений. Именно такой характер носят возникающие в связи с выдачей ордера отношения между органом, от которого исходит ордер, и теми, кому этот ордер адресован.
Ордер относится к категории актов органов местного самоуправления, которые, как указано в ст. 8 ГК, предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Такие права и обязанности связывают между собой адресатов ордера. Речь идет о праве держателя ордера требовать от второй указанной в нем стороны (наймодателя) заключить договор социального найма в соответствии с содержащимися в ордере условиями (имеется в виду место нахождения жилого помещения, его размер, состав членов семьи нанимателя и др.). Как и любое другое субъективное гражданское право, принадлежащее держателю ордера, право требовать заключения договора подлежит защите предусмотренными в гражданском законодательстве способами. Один из них - для рассматриваемых случаев основной - назван в п. 4 ст. 445 ГК. Согласно данному пункту, при уклонении стороны, для которой заключение договора в силу ордера является обязательным, у другой появляется право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Этим, однако, возможности держателя ордера не исчерпываются. По крайней мере есть основания полагать, что он вправе одновременно использовать и другой способ защиты, предусмотренный в том же п. 4 ст. 445 ГК: потребовать от наймодателя, необоснованно уклонившегося от заключения договора найма жилого помещения, возмещения причиненных этими его действиями убытков.
Смысл выделения третьего по счету элемента юридического состава - вселения - сводится в конечном счете к выводу: нет вселения - не будет и самого жилищного правоотношения, т.е. договора жилищного найма. На наш взгляд, указанный вывод является в принципе правильным, хотя и нуждающимся в некотором уточнении. Формулируя соответствующие положения, сторонники четырехчленного состава, как представляется, все же не учли того, что имеет ключевое значение, а именно места рассматриваемого договора (правоотношения) в традиционной договорной классификации.
Между тем прямые ответы на поставленные выше вопросы могут быть даны только с учетом определенной договорной конструкции. Известно, что ст. 433 ГК внятно различает консенсуальные и реальные договоры, используя как раз тот признак, о котором идет речь. Консенсуальный договор отличается тем, что признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Следовательно, для такого договора достаточно согласия сторон. Таким образом, при консенсуальном договоре необходимость передачи вещи - в данном случае предоставления жилого помещения - становится одним из элементов содержания договоров. Имеется в виду, что для возникновения обязательства передать вещь должен возникнуть вначале сам договор.
Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помещения. Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вначале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксированного в одном из его условий, в месячный срок после подписания договора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обеспечивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детализируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца <*>.
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 223.
Что же касается обычной модели социального найма, которая используется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а реальный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения.
Соответствующий договор считается заключенным с момента передачи жилого помещения и принятия его (обычный вариант - вселение) держателем ордера. Вместе с тем в данном случае налицо особый реальный договор. Дело в том, что передача вещи, в свою очередь, тоже является предметом обязательства, но иного. Ближе всего к рассматриваемой структуре подходит договор кредита, заключение которого предшествует заключению договора займа. В этом последнем случае передача денег взаймы, которая вместе с волей контрагента создает договор займа, является, в свою очередь, предметом другого обязательства, возникшего тоже из договора, но иного - кредитования. По этой причине при нарушении договора кредитования (предусмотренные договором кредиты не были переданы взаймы) в подобном случае заемщик может предъявить займодавцу требование, имеющее двойное содержание: о выполнении договора о передаче денег взаймы и одновременно - о заключении договора займа соответствующей суммы.
Так же дело обстоит с договором социального найма жилого помещения, с той лишь разницей, что в данном случае основному договору - жилищного найма - предшествует уже не договор, а возникающее из административного акта - ордера одностороннее обязательство. А далее все происходит подобно займу, основанному на кредитной сделке. Получив ордер, его держатель приобретает право на вселение и одновременно на заключение договора найма жилого помещения. Чтобы реализовать оба эти права в случае неисполнения обязательства второй стороной, будущий наниматель может заявить иск о предоставлении ему жилого помещения, указанного в ордере, и одновременно, в соответствии со ст. 445 ГК, о заключении договора социального найма. Само содержание этого последнего определяется нормами ГК, типовым договором, а равно дополнительно согласованными сторонами условиями.
Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 47 Жилищного кодекса, которая прямо называет ордер "единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение".
С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора <*>.
--------------------------------
<*> Среди сторонников ограничения права, вытекающего из ордера, лишь возможностью требовать заключения договора можно назвать Р.О. Халфину (см.: Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 175), О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 332), Г.И. Петрищеву (см.: Петрищева Г.И. Основания возникновения и изменения жилищных правоотношений в государственном жилищном фонде. Свердловск, 1958. С. 136), С.М. Корнеева (см.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 1999. С. 155).
Следует особо выделить взгляды и некоторых других авторов. Так, И.И. Андрианов со ссылкой на ст. 50 Жилищного кодекса полагает, что "если ордер - это документ, по которому гражданину предоставляется в пользование жилое помещение, то договор жилищного найма - это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением" (см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 254).
По мнению И.С. Вишневской, "после заключения договора конституционное право на жилище может считаться реализованным, когда у гражданина возникает субъективное право пользоваться конкретным жилым помещением. Именно тогда следует считать процесс формирования этого права завершенным. В домах государственного и общественного фонда момент завершения этого процесса может быть отнесен к моменту заключения договора найма жилого помещения" (см.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д., 1986. С. 16). Наконец, А.Ю. Кабалкин полагает: "Ордер служит предпосылкой заключения между ордеродержателем и управлением домом договора найма жилого помещения. Заключение договора завершается оформлением отношений сторон по использованию жилого помещения, между ними возникает жилищное правоотношение" (см.: Кабалкин А.Ю. Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 20).
Во всяком случае присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и передача вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти передача жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу "Права и обязанности сторон", имея в виду договор социального найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма <*>.
--------------------------------
<*> См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 368.
Промежуточную позицию занимает Ю.К. Толстой. Он полагает, что, "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно - эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом". При этом Ю.К. Толстой признает, что "договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, возмездный" <*>. Но тогда все же остается не совсем ясным, почему глава цитируемой книги, посвященная содержанию договора, исчерпывается изложением таких вопросов, как право пользования жилым помещением, обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, по надлежащему содержанию, ремонту жилого помещения, а также право на его обмен (см. гл. 7). И в то же время вопросы, связанные с передачей жилого помещения, оказались в иной главе той же книги: "Возникновение гражданских правоотношений".
--------------------------------
<*> Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30.
В этой связи следует, полагаем, признать, что выделение "вселения" в качестве самостоятельного элемента юридического состава возможно, но только при условии, если договор жилищного найма будет признан реальным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот, в консенсуальном договоре в числе оснований его возникновения "вселению" не остается места.
В приведенном выше четырехчленном юридическом составе традиционно последним по счету элементом фигурировало заключение письменного договора <*>.
--------------------------------
<*> См., в частности: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Ч. I. С. 93; Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 181.
Выделение в юридическом составе такого юридического факта, как заключение письменного соглашения, соответствовало действовавшим в то время, как, впрочем, и теперь, нормам. Из всех трех российских гражданских кодексов вытекает необходимость письменного оформления договора жилищного найма. Однако вместе с тем столь же единодушно кодексы не усматривают в нарушении указанного требования основания для признания договора недействительным. Как уже отмечалось, все сводилось лишь к ограничению круга доказательств в случаях оспаривания наличия не имевшего письменной формы договора и его условий (см. ст. 136 и 153 ГК 1922 г., ст. 46 и 299 ГК 1964 г., а также ст. 67 и 162 в действующем Кодексе). В этой связи последним по счету может оказаться заключение договора как такового и при отсутствии письменной формы.
Развивая свою высказанную относительно формирования юридического состава позицию (только письменный договор!), В.Ф. Чигир приходил к выводу: "В практике договоры найма жилого помещения не заключаются" <*>. Но если это так, то, помимо прочего, остается открытым, какое же последствие влечет за собой юридический состав, о котором идет речь?
--------------------------------
<*> Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 70.
Отсутствие договора, как полагали сторонники соответствующей точки зрения, компенсировалось в определенной мере наличием типовых договоров и императивных норм, охватывающих широкий круг вопросов <*>. В рассматриваемой области отношений действительно широко применялись и применяются типовые договоры. В частности, о типовых договорах найма жилого помещения идет речь уже в самой ст. 50 Жилищного кодекса, которая предусматривает утверждение типового договора найма жилого помещения <**>. А много лет спустя, 4 мая 1999 г., Правительство РФ приняло уже упомянутое Положение об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба. Приложением к нему стал "Жилищный договор", определяемый в Положении как "типовой".
--------------------------------
<*> См., в частности, там же.
<**> Утверждение последовало 25 сентября 1986 г. (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10).
Однако при этом следует иметь в виду, что императивные, как, впрочем, и диспозитивные нормы, а равно типовые и примерные договоры могут применяться только при наличии конкретного договора. Таким образом, должно существовать предварительно соглашение сторон, полностью соответствующее требованиям, адресованным обычно договорам. Поскольку письменная форма договора не является условием действительности договора, остается заключить его хотя бы в устной форме.
Отмеченное обстоятельство отнюдь не исключает преимуществ письменной формы договоров жилищного найма. Эти преимущества весьма убедительно доказывал В.Ф. Чигир, справедливо полагая, в частности, что она способна в большей степени защитить интересы держателя ордера <*>.
--------------------------------
<*> См.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 67 и сл.
Повышения роли письменной формы рассматриваемых договоров можно ожидать в связи с общей реформой жилищно - коммунального хозяйства. Не случайно изданный по этому поводу Указ Президента РФ называл в качестве составной части проводимой реформы переход к заключению именно в письменной форме договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов. При этом выполнение указанного требования отнесено к первому этапу реформы <*>.
--------------------------------
<*> Имеется в виду Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. "О реформе жилищно - коммунального хозяйства Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131).
Отсутствие письменного договора компенсируется договорами устными, в том числе заключенными с помощью конклюдентных действий, способных выразить волю сторон. Имеются в виду соответствующие действия, расцениваемые как оферта и ее принятие. По этой причине представляют интерес поиски различными авторами такого рода конклюдентных действий <*>.
--------------------------------
<*> По мнению В.Ф. Чигира, сдача ордера жилищно - эксплуатационной организации или вселение в помещение, указанное в нем, действительно порождает договорное жилищное правоотношение. Но это еще не означает, что можно и не выполнять требование ч. 1 ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик заключить с гражданином, на имя которого выдан ордер, в письменной форме договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (см.: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 60). Сам автор ссылался при этом на В.Н. Литовкина, полагавшего, что, коль скоро "ордер управления домами" принят, эти встречные действия могут оцениваться как заключение в устной форме договора найма (см.: Литовкин В.Н. Функции и роль договора найма жилого помещения // Советское государство и право. 1977. N 4. С. 127); а также на И.Б. Мартковича, считавшего необходимым предусмотреть в законе возможность заключения договора найма жилого помещения путем предъявления гражданином ордера и фактической передачи ему жилищно - эксплуатационной организацией жилого помещения, предусмотренного в ордере (см.: Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. N 11).
Аналогичную позицию занимал и И.П. Прокопченко, полагавший, что "сдача ордеродержателем ордера жилищному органу и получение взамен его ключей от жилого помещения свидетельствует о согласии сторон с требованиями, содержащимися в типовом договоре (имеется в виду Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР 25 сентября 1985 г. - СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10. - М.Б.), а следовательно, о принятии ими условий указанного договора" (Прокопченко И.П. Указ. соч. С. 183).
Существенным условием договора социального найма, подобно договору найма коммерческого, служит прежде всего предмет договора - жилое помещение. При этом указанное условие исчерпывающим образом определяется ордером.
Теперь об основных условиях договоров найма.
Из ст. 10 Жилищного кодекса вытекает, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование. По этой причине включенное в договор условие о сроке любой продолжительности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления ему помещения для проживания (ст. 106 Жилищного кодекса). При этом в виде общего правила ст. 107 того же Кодекса установлено, что в подобных случаях прекращение трудовых отношений, а по этой причине и правоотношений жилищных, влечет за собой выселение без предоставления другого жилого помещения как самого лица, которому оно было предоставлено, так и всех, кто с ним проживает. Там же, в Жилищном кодексе, предусмотрены случаи, при которых выселение из служебного помещения возможно только с предоставлением другого помещения.
В настоящее время издан ряд актов, направленных на выполнение в рамках проводимой реформы задачи обеспечить к 2003 г. уровень соответствующих платежей граждан в размере, способном полностью возместить затраты на содержание и ремонт жилья, а также на предоставляемые услуги. Один из таких актов - Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" <*>. В нем предусмотрено, в частности, что органами местного самоуправления должны утверждаться нормативы потребления жилищно - коммунальных услуг, а также ставки дотаций на жилищно - коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Этим же актом утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Речь идет о компенсациях (субсидиях), предоставляемых гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в виде общего правила в пределах социальной нормы жилья с учетом нормативов прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Органы местного самоуправления наделены правом предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору социального найма также и тем гражданам, у которых жилая площадь превышает социальную норму.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 26. Ст. 3139.
КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 18.06.1996 N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".
Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг" <*> установлено, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги производится собственником домовладения или уполномоченными им организациями через расчетно - кассовые центры. То же Постановление определило круг оплачиваемых услуг, куда, в частности, включены водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116.
7. Права и обязанности сторон
В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).
Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко выражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК "Обязанности наймодателя жилого помещения". Ее п. 1 устанавливает требования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведению того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.
Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено иного.
В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение "свободным и в состоянии, пригодном для проживания".
Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: "Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств" <*>. Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, "пригодном для проживания", однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для "постоянного проживания". Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для "постоянного проживания". Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведенное наймодателем исполнение надлежащим, руководствоваться таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания <**>. Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положение включены конкретные критерии, которыми следует при этом руководствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение: для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.
--------------------------------
<*> Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2.
<**> Утверждено Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 73 - 87).
Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой площади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др. <*>
--------------------------------
<*> См.: Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С. 219, 225.
Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).
Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 21 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |