1. Понятие, предмет, метод жилищного права. Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения". К ним можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с учетом нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма и т.д. Вопросам классификации и рассмотрению такого сложного понятия, как жилищные правоотношения, посвящена отдельная глава, а здесь обратим внимание на следующие основополагающие моменты жилищного законодательства:
1) методы;
2) действие норм жилищного права во времени;
3) применение жилищного законодательства по аналогии;
4) соотношение норм жилищного законодательства и других отраслей права.
Методы жилищного права представляют собой совокупность приемов и способов, с помощью которых изучается его предмет.
При изучении жилищного права традиционно используются следующие методы:
1) всеобщие - они основаны на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
2) общенаучные, к ним относятся анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям); синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), а также системный подход к рассмотрению материала в целом;
3) функциональный, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях.
4) частнонаучный метод с использованием:
а) юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их классификация и т.д.;
б) сравнительно-правового сравнения, сопоставления положений законодательства в целом, сопоставления требований иных отраслей права;
в) статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;
г) социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем.
2. Место жилищного права в системе российского права
Жилищное право до 1980-х гг. являлось частью гражданского права и соответственно регулировалось нормами последнего. В период с 1983 по 1995 г. жилищное законодательство стало развиваться отдельно от гражданского. Были приняты Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.
Разграничение гражданского и жилищного законодательства указано и в п. «о» ст. 71 Конституции РФ. Это подтверждает и ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), указывающая, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».
Таким образом, гражданское право регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, в случае когда жилье становится предметом экономического оборота. Сюда же относятся вещные отношения, а также отношения собственности в жилищной сфере.
Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1»0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в частности. Четкую разграничительную линию между этими актами провести едва ли можно.
В связи с этим в течение нескольких десятилетий специалисты спорят о месте жилищного права в системе российского права. Выделяют основные группы суждений, относящих жилищное право:
Отношение жилищного права к комплексной отрасли права основывается на том, что жилищные отношения регулируются нормами административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. Эту позицию поддерживают многие ученые-юристы.
Таким образом, вышеизложенное позволяет сделать следующий вывод: жилищное право представляет собой комплексную отрасль права, объединяющую нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.
3. Основные принципы жилищного права. Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-разному.
“Принцип” используется в качестве собирательного при необходимости выделения существенного элемента того или иного суждения, для обозначения чего-то многократно проверенного на практике и потому ясного и очевидного.
Существующие сегодня подходы к исследованию проблематики правовых принципов можно разделить на два вида. Первый сформировался исторически и является результатом поступательного развития общества и права основан на логическом значении данного понятия. В логике принцип центральное понятие, основание системы, представляющее обобщение и распространение какого-либо положения на все явления той области, из которой данный принцип абстрагирован. Правовой принцип в этом случае рассматривается как частная разновидность принципа. В основе второго подхода лежит убеждение исследователей о том, что юриспруденция должна соответствовать запросам практики и процессам постижения права. Его сторонники обычно не рассматривают специально данный вопрос, занимая определенную позицию без четкого авторского понимания этой категории.
Основными принципами жилищного права являются:
1) принцип недопустимости произвольного лишения жилища;
2) принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений.
3) принцип неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ) предопределяет гарантии охраны права граждан на жилище и направлен на обеспечение стабильного осуществления собственником (нанимателем, арендатором) жилого помещения права пользования им без нарушения или ущемления этого права. В Конституции РФ четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Запрещение проникновения в жилище означает не только вхождение в него вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище, а незаконное проникновение вопреки воле проживающих в жилом помещении граждан является преступлением (ст. 139 УК РФ).
Этот принцип был подтвержден в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 9 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, который признал неконституционными положения указанной нормы, устанавливающие ограничения конституционного права граждан на жилище в связи с их временным отсутствием в жилом помещении, когда оно не связано со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей;
4) принцип общедемократического, гуманистического отношения к гражданам нанимателям и собственникам жилых помещений имеет важнейшее значение для регулирования жилищных отношений в России;
5) принцип цивилизованного использования жилых помещений Проявление этого принципа, особенно в последние годы, наглядно можно проиллюстрировать на следующих примерах:
- в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;
- вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило — наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;
- отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.
6) принцип неприкосновенности собственности имеет существенное значение для жилищно-правового регулирования в России, вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ о том, что “никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения”.
В соответствии с этим принципом гражданам — собственникам жилых помещений законодательством обеспечивается возможность стабильного осуществления права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам семей собственников — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ). Действие данного принципа в определенной степени влияет и на жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями на основании договора социального найма, который носит бессрочный характер и предусматривает возможность пользования жильем не только нанимателями, но и их детьми, внуками и т.д.;
7) принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия нанимателя или членов его семьи, которые не сопряжены со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей и непосредственно при этом не нарушают права и законные интересы других лиц.
Ограничение права пользования жилым помещением может повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.
4. Конституционные нормы, определяющие основы жилищных правоотношений. Сущность и гарантии конституционного права на жилище. ст. 40 Конституции РФ провозглашает одно из важнейших социально-экономических прав граждан – право на жилище:1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Декларируя право граждан на жилище, Конституция устанавливает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для его развития; гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и иным, указанным в законе категориям, жилье предоставляется бесплатно или за соразмерную плату из государственных, муниципальных и иных фондов в соответствии с установленными законами и нормами. Право на жилище означает возможность иметь жилище, пользоваться им на условиях, установленных законом. Субъектами этого права являются как граждане РФ, так и лица без гражданства и иностранные граждане. Необходимо обратить внимание на нормативные акты, в которых реализуются данные положения Конституции. Во-первых, это Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В ст. 2 этого закона установлено, что право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади; на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Ст. 19 Закона закрепляет за гражданами право приобретать жилье в частную собственность путем приватизации занимаемых жилых помещений, жилищного строительства, купли-продажи жилья. Количество, размер, стоимость приобретаемого в частную собственность жилья не ограничивается.Никто не может быть произвольно, т.е. без законного основания, лишен жилища. Ст. 10 Закона устанавливает, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.Следующий нормативный акт – это Жилищный кодекс РСФСР; в нем регламентированы порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и порядок предоставления этим гражданам жилых помещений. Говоря об этом нормативном акте, необходимо напомнить, что он был принят в 1983 г. и основывался на Конституции РСФСР 1978 г., поэтому некоторые положения кодекса находятся в противоречии с положениями ныне действующей Конституции, а именно принцип предоставления жилых помещений нуждающимся в них малоимущим и иным указанным в законе категориям граждан бесплатно или за доступную плату, провозглашенный Конституцией РФ, нейтрализует закрепленный в Жилищном кодексе РСФСР порядок предоставления жилых помещений всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам бесплатно.Гарантии права граждан на жилище содержатся в Гражданском кодексе РФ, который закрепляет жилищные права членов семьи собственника жилого помещения и лиц, утративших с ним семейные связи (ст. 294), устанавливает специальные гарантии против лишения жилища для членов семьи собственника, не являющихся собственниками (ст. 292), также Кодексом предусмотрены основания и порядок выселения граждан, не являющихся собственниками жилья (ст. ст. 687, 688).Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» содержит специальные гарантии жилищных прав несовершеннолетних граждан.Обобщая сказанное выше, можно сделать вывод, что право на жилище может быть реализовано путем:- заключения договора социального найма;- пользования жильем на основе договора коммерческого найма;- приобретения жилья в собственность.
5. Понятие и виды источников жилищного права. Особенности и проблемы правового регулирования на современном этапе. Жилищное законодательство - система законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или прекращаются жилищно-правовые отношения. В соответствии с п. «к» ст. 72 Конституции источники жилищного права подразделяются на две основные группы: 1.федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними на федеральном уровне нормативные правовые акты; 2. законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Согласно ч. 2 ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных зако – нов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Таким образом, субъектам РФ предоставляется право иметь собственное жилищное законодательство по вопросам, не урегулированным федеральным законодательством. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, при наличии же противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции). Вне пределов ведения РФ и полномочий РФ по предметам совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти (ст. 73 Конституции), в том числе осуществляют собственное правовое регулирование жилищных отношений, принимая законы и иные нормативные правовые акты. В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения РФ и полномочий РФ по предметам совместного ведения РФ и субъекта РФ, действует нормативный правовой акт субъекта РФ (ч. 6 ст. 76 Конституции). Важным законом, регулирующим жилищные отношения, является ЖК, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., необходимость принятия которого давно назрела в связи с переходом к рыночным отношениям, требовавшим принципиально иного подхода к решению жилищной проблемы. Если ранее государство принимало на себя обязательство обеспечить своих граждан жильем, то в новых условиях подавляющее большинство граждан должно приобретать и строить жилые помещения за свой счет. Задачей же государства является содействие гражданам в этом, в том числе посредством использования рыночных механизмов. В соответствии со ст. 4 Закона о введении ЖК впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и указанному Федеральному закону. Изданные до введения в действие ЖК нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента РФ, Правительства РФ, а также применяемые на территории РФ нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно ЖК могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
6. Новый жилищный кодекс РФ как источник жилищного права. Базовым нормативным актом в сфере жилищных правоотношений является ЖК РФ. Необходимость принятия нового ЖК РФ была обусловлена следующей совокупностью факторов: 1) действующий в то время ЖК РФ 1983 г. даже со всеми изменениями и дополнениями не отражал сложившейся системы общественных отношений; 2) фактически Кодекс повторял отдельные нормы ГК РСФСР;3) в Жилищный кодекс РСФСР не были внесены многие изменения, вытекающие из положений Конституции РФ, ГК РФ, постановлений Конституционного суда РФ по жилищным вопросам. Поэтому нормы ЖК РФ применялись в части, не противоречащей Закону об основах жилищной политики, а также другим, более поздним, законодательным актам РФ. С введением в действие нового ЖК РФ, регулирующего современные жилищные отношения в соответствии Жилищный кодекс 1983 г., постановления Конституционного суда РФ о признании отдельных его положений не соответствующими основному закону, отпала. Поэтому с 1 марта 2005 г. утратил юридическую силу и перестал применяться Жилищный кодекс 1983 г. В то же время, поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно, до 1 января 2007 г., продолжали действовать некоторые положения законодательства о приватизации жилищного фонда (ст. 2 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Новый ЖК РФ состоит из 8 разделов, первые 6 из них разделены на 14 глав. Всего в ЖК РФ содержится 165 статей, которые регулируют основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; их переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно- строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда и др. (ст. 4 ЖК РФ). К достоинствам нового ЖК РФ можно отнести те положения, которые позволяют его нормам иметь прямое действие.
7. Понятие и виды жилищных правоотношений. Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, предоставления жилых помещений нуждающимся в них, управления и эксплуатации жилищного фонда. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, которые управляют им через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований. Они являются в основном возмездными и регулируются ГК РФ. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: - возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; - пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений; - отнесения помещений к жилым и исключения их из жилищного фонда;- учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;- управления многоквартирными домами; - создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; - предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; - контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений санитарным и техническим нормам, иным требованиям законодательства. Жилищные отношения по использованию жилья могут возникать из договоров социального и коммерческого найма или поднайма жилого помещения; из членства в ЖСК (ЖК), в семье собственника, нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК); из договора найма служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения, договора пожизненного содержания с иждивением; завещательного отказа; из договора о вселении временных жильцов. По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на тех, кто имеет самостоятельное право постоянно пользоваться жилым помещением, и тех, кто не имеет такого права. К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений также могут выступать в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива их выселяют вместе с ним, если они не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иное правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения на его использование.
8. Субъекты и объекты жилищных правоотношений. Субъектами жилищного права принято называть лиц, участвующих в данных правоотношениях. Граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования — все они принадлежат к субъектам жилищных правоотношений (ст. 4 ЖК РФ). Основные положения ЖК РФ применимы и к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, а также лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не противоречит жилищному законодательству РФ или другим федеральным законам.
К субъектам жилищного права относятся: стороны жилищного обязательства; пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства; лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилыми помещениями; лица, права которых имеют зависимый, производный
характер, и т.д. Так, например, в качестве сторон жилищных организационных отношений выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждане, имеющие право на получение жилья в данном жилищном фонде.
Если рассматривать жилищные имущественные Отношения, то в качестве пользователя жилого помещения выступают только граждане и члены их семей.
В отличие от семейного, в жилищном праве понятие «семья» трактуется иначе. В данной ситуации семья представляет собой группу лиц или общность людей, основанную на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущую с нанимателем жилого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, взаимная забота и т.д.). Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не считается. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права остаются жилые помещения (жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты). В тех случаях, когда жилые помещения признаны в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, заселение не допускается. Существует ряд определенных требований, отраженных в жилищном законодательстве. Во-первых, помещение должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для круглогодичного проживания граждан. Таким образом, жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. К таковым строениям нельзя отнести всевозможные времянки, вагончики и т.п., и соответственно они не могут быть включены в состав жилищного фонда. В помещениях подобного типа гражданам разрешено проживать, но в таких случаях с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищного права также не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.). Относительно объекта договора коммерческого найма в ст. 673 ГК РФ установлено два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.
9. Основания возникновения жилищных правоотношений. Жилищные права, а также и обязанности, составляющие содержание жилищных правоотношений, возникают из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.
Согласно ст. 10 ЖК жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.(Следует отметить, что данная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК.)
2.1. Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством. Так, согласно ст. 57 ЖК для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92 ЖК. В соответствии со ст. 32 ЖК решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.
2.2. В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК). Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании: договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК); договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК); договора найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК); договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК); договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, см. также ст. 99 и 109 ЖК); договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК, см. также ст. 34 ЖК).
Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), договору дарения (ст. 572 ГК) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК, Закон о приватизации жилых помещений).
Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК основанием владения, пользования и в установленных пределах — распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.
2.3. Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства. Так, в соответствии с ЖК в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого — в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103).
2.4. Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.
Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК). Каждому праву одного из участников жилищных отношений соответствует обязанность другого участника. Так, праву на получение жилья по договору социального найма соответствует определенная обязанность государства, муниципальных образований (ст. 49 ЖК).
Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения.
События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК дееспособный член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК). Законодатель определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. В частности, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК), это, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК).
2.5. В ряде случаев в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК). Жилищные права и обязанности возникают вследствие правомерных действий граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, получение жилого помещения по договору социального найма — ст. 57; вступление в члены жилищных кооперативов — ст. 111 ЖК).
Что касается противоправных действий, то в результате таковых права на жилье не возникает (например, самовольное занятие жилого помещения).
Статья 1 ЖК предусматривает, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 46 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |