Пункт 7 определяет порядок определения границ и размеров земельного участка, находящегося под зданием, строением, сооружением. В частности, такие границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Утверждает проект границ и обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления.
На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, "причитающегося" собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. ВАС РФ в этой связи ссылается на пункт 3 статьи 33 ЗК РФ, в котором говорится, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 13 Постановления Пленума). Конкретные же границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.
По этому вопросу Президиум ВАС РФ более определенно высказался ранее в Постановлении от 17 августа 2004 г. N 4345/04. В нем, в частности, указано, что согласно части 4 статьи 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Этот план представляется покупателем и удостоверяется органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Заявления же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе. В этой связи нужно учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договора аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. К примеру, если участок был предоставлен в аренду для строительства здания, то он может быть выкуплен собственником здания в целом. Если же участок большей площади был предоставлен не только для строительства, но и для иных целей (организации рыночной торговли и т.п.), то весь участок не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости <99>.
--------------------------------
<99> См.: Литвак Е.Г., Харченко В.А. Указ. соч.
Конституционный Суд РФ ранее установил, что понятие "предоставление земельного участка" недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П). Это касается и определения границ участков.
Согласно пункту 8 после предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 данной статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. И уже за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
В то же время специалистами отмечается проблема толкования комментируемого пункта, которая связана с неочевидностью формулировок, касающихся обязанности уполномоченного государственного или муниципального органа принять решение о приватизации земельного участка. В связи с указанным возникает необходимость в разрешении вопроса об обязании собственника земельного участка в лице государства либо муниципального образования продавать свою собственность по желанию третьих лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений. Указанные проблемы также связаны с вопросом о наличии договора аренды земельного участка, который собственник объекта недвижимости намерен приобрести в собственность. При этом судами, как правило, рассматриваются споры о понуждении уполномоченного органа заключить договор купли-продажи спорного участка <100>.
--------------------------------
<100> См.: Литвак Е.Г, Харченко В.А. Обзор арбитражных споров, связанных с вопросами приобретения права на земельные участки, некоторыми другими актуальными вопросами применения земельного законодательства и законодательства о приватизации. М.: АНО "ИКЦ "Бизнес-Тезаурус", 2005.
Из содержания статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на относящемся к государственной или муниципальной собственности земельном участке, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду, как утверждается той же статьей, не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
В то же время фраза "орган принимает решение о предоставлении земельного участка" может быть истолкована двояко: и как указание на обязанность органа по принятию соответствующего положительного решения, и как его право принять или не принять такое решение.
Судебная практика также решает этот вопрос неоднозначно. В одних случаях суды указывают, что "в силу положений статьи 217 ГК РФ, статей 28, 29, 36 ЗК РФ заключение договора по предоставлению земельного участка в собственность или аренду граждан или юридических лиц для исполнительных органов муниципальных образований является обязательным" <101>. Так, в одном из решений суд указывал, что "ссылка ответчика (Департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края) на то, что предоставление в собственность земельных участков является правом, а не обязанностью собственника, не может быть принята во внимание, поскольку исходя из смысла статьи 36 ЗК РФ указанное право принадлежит гражданам или юридическим лицам, имеющим в собственности или на других вещных правах здания или сооружения, расположенные на земельном участке. В соответствии со статьей 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, что имеет место в данном случае" <102>.
--------------------------------
<101> Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 ноября 2004 г. N А-32-19046/2004-41/424.
<102> Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 мая 2003 г. N А-32-9384/2003-36/137.
В других случаях суды указывают, что "выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления" <103> и что "пределы свободы усмотрения муниципального образования как собственника при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, состоят в обязанности предоставить лицам по их заявлениям право, предусмотренное пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. При этом указанное право определяется собственником свободно, по своему усмотрению" <104>.
--------------------------------
<103> Постановление ФАС Московского округа 9 июля 2003 г. N КГ-А40/3909-03.
<104> Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 августа 2004 г. N А-32-14342/2003-36/361.
Представляется, что при толковании указанных выше норм права следует исходить из того, что для собственника недвижимости в конечном счете предусмотрена определенная альтернатива: либо взять в аренду, либо приобрести земельный участок в собственность. Согласованное применение нормативных актов как одно из оснований стабильного правового режима требует в данном случае однозначного решения проблемы на уровне законодательства. В связи с этим следует согласиться с мнением специалистов, считающих необходимым внести в установленном порядке определенные корректировки в нормативные акты, направленные на исключение ситуации, когда нормы статьи 36 ЗК РФ могут трактоваться органами власти двояко <105>.
--------------------------------
<105> См.: Литвак Е.Г, Харченко В.А. Указ. соч.
Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
Комментарий к статье 37
К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей.
Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.
Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.
Так, согласно п. 1 комментируемой статьи объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Таким образом, даже если покупатель подпишет договор купли-продажи земельного участка с такими условиями, они все равно признаются недействительными.
Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления. Эта обязанность закреплена в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение возможно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, признается Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения ничтожной.
Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
Комментарий к статье 38
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Согласно пункту 1 комментируемой статьи предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В процедуру формирования земельного участка как объекта земельных отношений включаются мероприятия, связанные с:
- определением местоположения и границ земельных участков на местности;
- инвентаризацией, топографо-геодезическими, картографическими, землеустроительными и иными работами;
- уведомлением собственников, владельцев и землепользователей размежевываемых и смежных с ними земельных участков о производстве межевых работ;
- согласованием и закреплением на местности межевыми знаками границ земельного участка;
- определением разрешенного использования земельного участка.
Пункт 2 комментируемой статьи различает продавца земельного участка и организатора торгов. В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Правовое регулирование земельных торгов осуществляется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) <106> (далее - Правила организации и проведения торгов). Причем вышеназванные Правила не распространяются на случаи продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства либо для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, порядок организации которых регулируются соответственно статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ (пункты 5 и 6 комментируемой статьи).
--------------------------------
<106> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.
В соответствии с Правилами организации и проведения торгов торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Претендент также вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. В пункте 6 Правил организации и проведения торгов установлено, что задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.
Данная норма вступает в противоречие с пунктом 6 статьи 18, пунктом 5 статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающих задаток в размере 20 процентов начальной цены. Закрепление в Земельном кодексе РФ обязанности Правительства определить порядок организации и проведения торгов не означает возможность введения норм, противоречащих федеральным законам, что прямо следует из части 1 статьи 115 Конституции Российской Федерации.
Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка со счета организатора торгов.
Заявки с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.
Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.
Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.
В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов) организатора торгов.
По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований отказа. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.
Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.
Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:
- аукцион ведет аукционист;
- аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, шага аукциона и порядка проведения аукциона;
- шаг аукциона устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;
- участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;
- каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на шаг аукциона. После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с шагом аукциона;
- при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза;
- если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;
- по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.
Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:
- организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов;
- организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;
- перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов;
- при вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации;
- предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;
- победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы;
- при равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;
- организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в 5-дневный срок всех участников торгов о принятом решении.
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
В протоколе указываются: регистрационный номер предмета торгов; местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок; предложения участников торгов; имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина); цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы; срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа); порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.
Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Информация включает в себя: наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; имя (наименование) победителя торгов; местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.
Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:
а) в торгах участвовало менее двух участников;
б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;
в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;
г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. В случае если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, то внесенный задаток ему не возвращается.
Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить шаг аукциона не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.
В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена или начальный размер арендной платы, шаг аукциона могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.
До разграничения государственной собственности на землю организация и проведение торгов осуществляются в рассмотренном выше порядке. При этом организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.
Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
Комментарий к статье 38.1
Комментируемая статья закрепляет порядок организации и проведения торгов по предоставлению участков для жилищного строительства. В качестве формы проведения таких торгов предусмотрен только аукцион открытый по составу участников и по форме подачи заявок. При этом проводится он только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. Для проведения аукциона для жилищного строительства необходимо дополнительно:
а) разрешенное использование такого земельного участка;
б) технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;
Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 20 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |