Принципы оценки зем уч-ков и иных объектов недв-сти.

Принципы оценки зем уч-ков и иных объектов недв-сти.

Принципов оценки 4: 1-вытекающий из преставлений пользователя, т.е. полезность, ожидание. Замещение, 2-рыночный, т.е. соотношение, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, изменение, 3 – связанный с объектом недв-сти, т.е. остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая эф-сть, сбалансированность, эколог размер, эконом разделение.

Самый исходный принцип полезности. Он опр размером и сроками получения доходов и других выгод от испол-я, престижность места или объекта. Чаще испол для оценки зем участков поселений.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недв-сти опр наименьшей ценой по к-ой он может быть приобретен подобный объект. Его исполв 3х подходах к оценке недв-сти затратно, доходно и сравнительном.

Принцип ожидания обеспеч опр-е текущий стоимости недв-сти исходя из дохода или других выгод к-ые могут быть получены в будущем от испол конкретного объекта. Могут быть нормальные и спекулятивные.

Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость уч-ка в зависим от чистого дохода отнесенного к земле после того как были оплачены раб сила, капитал, предпринимательская деят-сть.

Принцип вклада т.е. предельной продуктивности. Это сумма на к-ую увелич или уменьш стоимость объекта в следствии наличия или отсутствия какого то дополнительно ф-ра пр-ва.

Принцип возрастающей или уменьш отдачи. Отражает когда по мере добавления ресурсов чистая отдача имеет тенденцию роста до точки предела начиная с к-ой может расти или уменьшаться.

Принцип сбалансированности т.е. пропорциональности. Для любого вида землепол-я сущест оптимал зн-я ф-ов пр-ва к-ые в опр сочетании максимально повыш цкну земли.

Принцип оптимальных величин (РАЗМЕРА). Это кол-во земли пропорционально необх-е для обеспеч оптимал землепол-я в соответ-и с рыночными условиями в данном месте.

Принцип эконом разделения т.е. имущественные права на зем уч-к следует разделять и соединять так чтобы увелич общая стоимость объекта недв-сти. Способы разделения прав:1-физическое (разделения прав пользования на воздуш пространство, поверх зем уч-ка, его отдельные части), 2-во времени польз-я (аренда на сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты), 3-по видам имущ-х прав (совместная аренда,товарищество, ипотека, траст, опционы, кондоминимумы).

Принцип спроса и предложения т.е. цену объекта недв-сти опр с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недв-сти региона и поселения.

Предложение-зависимость между ценой и числом объектов недв-сти выставленных на продажу. Величина предложения-число объектов предлагают продавцы к продаже, аренде, обмену по опр цене к ставке арендной платы.

Принцип конкуренции если прибыль на зем рынке превышает средний уровень то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижения уровня доходности. Виды конкуренции: 1-меджу предпринимателями различными способами испол-ми уч-ки одного качества и цены для разных целей,2-между собственниками зем уч-ков аз-за выгодных арендаторов, 3-между арендаторами из-за одних уч-ков, 4-между застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству зем уч-ков. Конкуренция стимулирует переток капитала в более эф-ные сферы испол земли, способ-т выравниванию уровня доходности.

Принцип зависимости стоимость объекта недв-сти исполь-го конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов прилегающей местности.

Принцип соотношения т.е. максимальная стоимость объекта образуется тогда когда его параметры ур-ни предост удобств и услуг назн-я соот-ют потребностям рынка. При его испол необх учитывать условия: 1-потребности и ожидания рынка могут измениться, 2-внешняя среда может в дальнейшем улучшиться или ухудшится.

Принцип изменения отражает динамичность стоимость объектов во времени в результате процессов происх во внешней среде в связи с изменением правовых соцмально-эконом условий и ближайшего окружения.

Принцип наиболее эф-го испол-я опр как разумное и вероятное испол-е зем уч-ка обеспечивающее наивысшую его стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.

Критерии выбора наиболее эф-го ЗУ

1критерии альтернативных вариантов

1,1физическая пригодность а-размер, форма, топография, качество грунта, климат, транспортные условия.

1,2 юридическая обеспеченность а-правила зонирования, сервитуты, строительные нормы, эколог требования.

1,3 эконом целесообразность а-рыночный спрос на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов.

1,4доходность а-мах дохода собственника, мах стоимости самого участка.

2 участок оценивают как свободный сюда относятся пункты 1,3 и 1,4.

Факторы опр-щие вариант наиболее эф-го использования.

1-потенциал местоположения ЗУ-это осн фактор влияющий на его стоимость,2-анализ возможности рынка-он позволяет опр на сколько тот или иной вариант испол-я уч-ка эф-но учитывает спрос и предложение на данном сигменте рынка, 3-правовая обоснованность застройки ЗУ закл в экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, инженерных решений по планировке уч-ка, ограничения администрации и требований местного населения, 4-технологическая обоснованность застройки ЗУ т.е возможность осущ планируемый вариант строительства в заданные сроки при соотв графике финансирования и проекте орг-ции строительно-монтажных работ,5-финансовая обоснованность т.е опр-ся денежные потоки удовлет требования инвестора,6-ограничения на форму использования,7-вид деятельности.

Классификация видов стоимости.

1-потребительская (инвестиционная, налогооблагаемая, балансовые и др) и 2-меновая (рыночная,залоговая,кадастровая,страховая,ликвидационная,арендная и др).

Стоимость-научная категория отображающая особенности товарной стоимости пр-ва, воплощение труда присущего товарному миру. Его мера явл относительным понятием принятое человеком и испол ы хоз-практической деят-сти.

Затраты-мера издержек необх для того чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена-денежное выражение стоимости отраж кол-во денег затраченных на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цена может быть больше или меньше стоимости.

Функции цены:1-измерительная-размер переданных или полученных от сделки зем уч-ком,2-соизмерительная – сопоставление ценности различных зем уч-ков,3-учетная-отражения в системе учета инвестиций зем уч-к,4-распределительная-перераспределение спроса на зу различных категорий,5-социальный,6-стимулирующа улучшение испол земель,7-регулирующая товарно-денежные процессы путем выравнивания спроса и предложения на ЗУ и другие товары.

Стоимость в обмене-расчетная величина которая будет преобладать на открытом свободном рынке в условиях равновесия усьанавливаемого факторами спроса и предложения.

Рыночная стоимость-наиболее вероятная цена по которой объект может быть отчужденна открытом рынке в условиях конкуренции когда стороны сделки действуют разумно и на размере цены сделки не отраж-ся чрезвычайные обстоятельства.

Условия сделки.

1-продавец и покупатель действуют в рамках закона,2-продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов,3-объект выставлен на открытом рынке достаточное время,4-цена не явл средством специального кредитования или уступки,5-объект обладает полезностью, достаточном дефиците и может переходить из рук в руки,6-объект опр исходя из варианта наилучшего и эф-го испол ЗУ,7-оплату производят в денежной форме и не сопровождают дополн условиями.

На рыночную стоимость недвижимости влияют следующие факторы: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объекта недвижимости.

Рыночная стоимость более точна, чем другие отвечает условиям и целям налооблажения, предприятия компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах вложению капиталапри купле-продаже, заключение аренды, внесение прав на землю в уставной капитал.

Ипотечная стоимость-оценка ЗУ для обеспечения обязательства возврату кредитных средств в случае его срочной продаже на открытых торгах. Обычно ниже на 20-30% чем рыночная.

Кадастровая стоимость-усредненная рыночная стоимость площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территор –эконом зонам.

Ликвидационная стоимость-стоимость ЗУ при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

Арендная стоимость-сумма арендной платы за которую ЗУ может быть сдан в аренду при обычных рыночных условиях.

Типичные рыночные условия для сдачи в аренду.

1-на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду. Арендатор достаточно осведомлен о хар-ках объекта.2-период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов,для согласования размера арендной платы, заключения договора и других условий.3-состояние рынка, динамика ставок арендной платы и др условия явл типичными на дату оценки, стоимость аренды.4-предложение завышенных или заниженных арендных ставок потенциального арендатора не учитывают.

Стоимость выкупа права аренды земли-это денежные средства необх для выкупа права заключить договор аренды конкретного ЗУ гос или муницип собственности.

Стоимость в использовании-ст-ть собственности для конкретного пользователя. К ней относятся:балансовая, инвестиционная,налогооблагаемая.

Инвистиционная ст-ть-ст-ть объекта оценки опр-мая на основе доходности для конкретного лица при заданных инвистиционных целях. Как правило она выше рыночной и опр потребностями конкретного лица.

Балансовая стоимость-ст-ть ЗУ отраженная в балансе орг-ции по затратам на его потербление на момент ввода в эксплуатацию или по нормативной цене.

Стоимость для целей налогооблажения-уст на основе нормативных документов относящихся к налогооблажению недвижимости. Чаще всего не соотв рыночной.

На стоимость недвижимости влияют факторы окр среды по форме проявления:1-физические-природные(земля климат ресурсы топография почва),созданные человеком(здания сооружения дороги коммунал объекты форма уч-ка).2-социальные-тенденции в измен-ии численности населения,его возрастного состава, стиля и уровня жизни,образования преступности численности семьи здоровья,3-экономические –кредитная политика, доступность кредитов, тенденции изме-я уровня дохода и занятости цены ставки арендной платы,процентной ставки рост и сокращение затрат на строительство,4-политические –строительные нормы,правила, действие управл стр-р,налоговая политика, защита окруж среды.

По признаку происхождения:1-субъективные т.е связанные с типичными предпочтениями, интересами, особыми обстоятельствами, взаимной зависимостью сторон, взглядами, возможностями,2-объективные т.е эконом условия, физ хар-ки ЗУ, функциоанльное назначение, ближайшее окружение, эколог обстановка.

Уровни влияния факторов по территор-структурным особенностям.

1-глобальный (общее состояние стадия цикла мир экономики, политические, социальные, эконом. Обстановка в стране, участие в международных организациях),2-региональный (эконом, социальные факторы, темпы развития региона, уровень занятости и дохода населения,ставки банковских %,затраты на осв земли, налоги, предложение зем уч-ков на продажу, природно-климат условия, цены на топливно-смазачные материалы и сх технику), 3-локальные (факторы связанные с объектом оценки и его окружением:качество местоположения объекта,физ параметры, близость в эконом среде).

Показатели хер-ка ЗУ.

1-наименование объекта зем права (юр и физ лица с указанием точного адреса, документов удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты),2-адресные ориентиры (район,поселок, улица, номер дома),3-документы устанавливающие м удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, гос акт, свидетельства, договор аренды),4-категория земель, целевое назначение и фактич использование,5-код классификатора земель,6-площадь по документам, площадь фактическая в том числе постороннего пользования (шлубина, ширина,форма),7-площадь санитарно-защит зоны или особым режимом использования в пределах уч-ка,8-вид зем права (собственность, частное,гос, пользование),9-поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт контуры и топография,10-улучшение и инженер обустройство.

Паспорт зем уч-ка.

1-экспликация земель (т.е. зестроенная тер-рияя, площади под инженер коммуникациями, дорогами,дамбами, лесом, пашней пб сенокосами, водными, песками, карьерами, болотами и тд.),2-размер зем налога (арендная плата с единиц площади),3-расчетная и рыночная стоимость ЗУ,4-балансовая стоимость строений, сооружений,5-общая стоимость ЗУ и сооружений,6-налог на стоимость недвижимость,7-инженерно-техн хар-ки (просадочные грунты, уровень грунтовых вод),8-экологические показатели,9-градостроительные хар-ки (функционир зона,планировочная),10-залежи полезных ископаемых.

Методы оценки.

Согласно закона об оценочной деятельности и российским стандартам при оценке зу используют методы затратного, сравнительного и доходного подхода.

Методические рекомендации по оценке рыночной ст-ти зу рекомендуют использовать метод сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты,остатка, предполагаемого использования.

На СРАВНИТЕЛЬНОМ подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На ДОХОДНОМ основаны капитализация зем ренты,остатка,предполагаемого испол-я.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ им оценивают зу застроенных и не застроенных. Успешное применение метода зависит от наличие инфо, о ценах сделак,ценных предположений с зу аналогичными.

Последовательность:1-подбор объекта аналога сопоставимые с оцениваемыми зу,2-опр эл-ты сравнения,3-опр по каждому из эл-тов сравнения хар-р и степень отличия каждого аналога,4-рассчитывается по каждому из эл-тов сравнения корректировки цен аналогов соответствующих хар-ру и стемпени отличия,5-вводят полученные зн-я корректировок по кажд из эл-тов сравнения, цены продаж каждого аналога. Тем самым сглаживая их отличия.6-рассчитыв рыночную ст-ть оцениваемого зу путем обоснованного обобщением скорректированных цен аналогов. Важными ф-ами влияющими на рыноч ст-ть явл местоположения, окружение, целев назн-е, разреш испол-е, права иных лиц на зу, физ хар-ки, транспортная доступность, инфрастр-ра, сделки с зу хар-ся условиями финансирования, платежа, обстоятельствами при соверш сделки, измен-ем цен на зу за период с даты сделки до даты провед оценки.

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ применяют для оценки застроенных участков. Последовательность: 1-6-как в сравнении,7-вычисляют ст-ть замещения или ст-ть воспроизводства улучшения оценив зу,8-рассчитыв рыноч ст-ть зу вычитая из рыночной ст-ти единого объекта недвижимости.

МЕТОД РЕСУРСНЫЙ состоит в калькулировании текущих цен и тарифов всех ресурсов, необх для создания улучшений вкл прибыль инвестора. Прибыль инвестора рассчитывается как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. При опр ст-ти воспроиз-во учитыв накопленный износ улучш-й который опр в целом по объекту. В денежном выражении как сумму фмз, функционального и эконом-го износа. Физ износ-потеря ст-ти улучшений обусл ухудш их физ св-в. Функциональный износ-потеря ст-ти улучшений обусл несоотв-ем объемно-планировочного решения строител материалов, инженерного оборудования, качества производительных строительных работ и др хар-к предъявл к данному типу улучшений. Эконом износ – потеря ст-ти единого объекта недвижимости обусловленное отриц воздействием внеш факторов.

Физ и функцион износ могут быть устранимыми и не устранимыми, эконом износ чаще всего не устраним.

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ применяется для оценки застроенных зу. Последовательность: 1-6 такие же как в сравнении.7-вычисляю рыночную ст-ть оцениваемого зем уч-ка умножая рыночную ст-ть единого объекта недв-сти вкл в себя оцениваемый ЗУ на наиболее вероятное зн-е доли ЗУ к рыночной ст-ти единого объекта недвижимости.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ применяют для оценки застроенных и не застроенных. Условия: возможность получения зем ренты от оцениваемого зу. Метод предполагает расчет зем ренты коэф-та капитализации и рыночной ст-ти ЗУ путем капит зем ренты. Для опр коэф-та капитализации необх зем ренту по аналог ЗУ разделив на цену их продажи. Под капитализацией зем ренты понимают опр-е на дату провед оценки ст-ти всех будущих равных между собой или измен-щихся с равным темпом размеров зем ренты за равные периоды времени.

МЕТОД ОСТАТКА применяется для оценки застроенных и не застроенных ЗУ. Условия: возможность застройки оцениваемого ЗУ улучшениями приносящими доход. Последовательность: 1-вычисляют ст-ть воспроиз-ва и замещения улучшения,2-опр чистый операциооный доход от единого объекта недв-сти,3-рассчитыв чистый операционный доход по улучшнию,4-вычисляют размер зем ренты,5-опр-ют рыночную ст-ть ЗУ путем капитализации зем ренты.

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ оценивает застроенные и не застроенные ЗУ. Условия: возможность использования ЗУ способом приносящим доход. Последовательность: 1+-опр суммы и времен стр-ры расходов,2-опр размер и времен стр-ру доходов от наиб эф-го испол зу,3-устан размер и времен стр-ру операционных расходов,4-вычисляют размер ставки дисконтирования в соответ-щей уровню риска инвестирования капиталав оцениваемый зу,5-рассчитыв ст-ть участка путем дисконтирования всех доходов и расходов связ с использованием зу. Дисконтирование-процесс проведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по опр-ной ставке дисконтирования.

Оценка недвижимости доходного подхода.

Овн положения доходного подхода: 1-предполагает что рыночная ст-ть недв-сти опр текущей ст-тью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью,2-капитализация дохода-процесс перерасчета потока будущих оходов в единую сумму текущей ст-ти на основе функций сложного процесса.

Виды доходов от владения объектом недв-сти:1-периодические платежи,2-текущая и будущая экономия на налогах,3-доход от прироста ст-ти недв-сти в рез-те ее продажи в будущем или залоге под кредит,4-единовременные выручки от продажи объекта по истечению периода владения.

Прогнозирование содержит элементы неопр-сти –риска. На рынке недв-сти различают 2 вида риска: 1-систематический-рез-т эконом-х и администр-х условий или ограничений проявл-ся на рынке. Он является преобладающим.,2-не систематический-рез-т особенности соотвт отрасли,оцениваемого объекта, предприятия, инвестиционного участия.

Статичный риск-предст собой размер страховых начислений на полную страховку недв-сти в страховых компаниях высшей степени надежности за риск не выплат страховки.

Динамичный риск-рез-т изменений в системе землепользования внеш среды объекта недв-сти.

Ст-ть конкретного объекта может быть связана со слд условиями на рынке: 1-появление конкурентов,2-закрытие градообразующих предприятий, которые обеспечивают занятость населения,3-введение эконом ограничений связанных с защитой окр среды,4-уст ограничений на уровень арендной платы.

При оценке способности недв-сти приносить доход необходимо опр-ть осн хар-ки потоков доходов: стр-ра доходов,резмер, время,частота, продолжительность,поступление, надежность. Если объект недв-сти функционирует доход стабилен.

Поток доходов рассчитывают в следующей методической последовательности.

1-опр потенциального валового дохода который равен годовому доходу испол-я объекта недв-сти при условии полной загрузки площадей без вычета операц расходов,2-расчет действительного валового дохода как ожидаемого, с учетом уровня не занятости и недополучения платежей,3-опр чистого операц дохода как дохода остающегося после вычитания из валового дохода всех операц расходов исключая амортизированные отчисления и кредит,4-расчет денежного потока до уплаты налогов,5-уст-е денежного потока после уплаты налогов.5- единовременный доход от продажи по окончанию периода владения объекта.

В процессе опр-я размера дохода оценивают:1-доходы и расходы в эксплуатации объекта за прошлые годы в их динамике,2-доходы и расходы в процессе эксплуатации сравниваемых объектов за прошлые годы в их динамике,3-арендные ставки на основе недавних арендных договоров,4-арендные ставки по оцениваемому и сравниваемому запращиваемым их собственниками,5-процент не используемых площадей на оцениваемом сравниваемых объектах,6-тенденции на рынке данного вида недв-сти и ожидаемые изменения.

На выручку от продажи влияют следующие факторы: возможное повышение ст-ти земли, износ зданий и сооружений, обременение собственности ипотечным кредитом, затраты на совершение сделки, изменение налогообложений, индекс инфляционного процесса.

Последовательность расчета чистого операционного дохода.

1-оцениваю потенциальный валовый доход,2-вычитаю поправку на уровень загрузки и потери при сборке платежей,3-прибавляют прочий доход,4-рассчит действительный валовый доход,5-вычитают операц расходы постоянные и переменные,6-вычитают резерв на земещение т.е. расходы по замене отдельных элементов объекта(кровля. Покрытие,лифты, сантехника),7-получают чистый операционный доход.

Методы расчета общ коэф-та капитализации.

1-сравнения продаж,2-кумулятивного построения,3-прямой капитализации,4-дисконтирования.

Методы сравнительного подхода.

Они базируются на сборе записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недв-сти. Самый применяемый метод сравнительного подхода – метод сравнения продаж. Его используют на активных рынках, когда можно найти число проданных объектов сходных с оцениваемым. Базовую модель этого метода можно представить правилам: рыночная стоимость=цене продажи сравнимого с ним объекта + поправки к этой цене связанные с различиями хар-ках объектов сравнения и оценки.

Этапы применения метода сравнения продаж:1-появление недавних продаж объектов на рынке условия сопоставимости: нахождение в одной рыночной зоне, схожесть по возврату и размерам, эконом и финансовых условий на дату продажи и оценки.в результате разделения зу делят на группы:а-для целей садоводства и огородничества,б-индивидуальное жилищное строительство,в-массового жилищного строительства,г-объекты коммерческой недв-сти, д-под промышленной застройкой, е-уч-ки под общественными объектами.

2-сравнение подобранных сопоставимых объектов с объектом оценки и выявл параметров т.е эл-тов сравнения по которым они отличаются. При сравнении объектов-аналогов учитыв поправки след последовательности:а-оцениваемые права собственности т.е. корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом, арендой, сервитутом, долевой собственности, б-условия финансирования т.е. условием сделки может быть выплата продавцом процента от кредита, в- условия продажи, г-дата продажи, учитывают сезонные колебания цен, д-местоположение объекта, е-физические хар-ки.

3-внесение поправок по эл-там сравнения учитывают различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

4-скорректированые цены согласуют между собой для получения размера рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для опр рыночной стоимости испол след инфо: а-титул собственности и регистрационные данные по зу, обременения, сервитуты. Б-категория земель в границах которой расположен зу, в-физические хар-ки уч-ка т.е данные о связи уч-ка с окружением, г-территориальные органы регистрирующие сделки с зу, риелторские фирмы, д-ипотечные, кредитные орг-ции оценочной фирмы, периодическая печать.

Используют от 3 до 10 сравнимых объектов недв-сти. При сделках с не застроенными ззу используют след единицы сравнения: 1-цена за 1 га (при оценке больших массивов земли сх, лесного, под промыш использование при резделении зем массивов на стандартные уч-ки), 2-цена за 1 кв.м при продажах земли в центрах городов под жилую, коммерческую застройку,3-цена за 1 погоный метр длины при оценке земли для торговых предприятий и обслуживающей группы,4-цена за лот за стандартные по форме и размеру зу в районах массовой, жилой, дачной застройки.

Оценка недвижимости методами затратного подхода.

Этот подход основан на принципе замещения, который исходит из положения, что у каждого блага есть аналог. Стоимость существующего объекта собственности равна ст-ти земли + затраты на здания и сооружения минус накопленный износ здания и сооружения. Этот подход применяется: 1-при оценке недв-сти спец назначения, 2-при проведении технико-эконом анализа для нового строительства, 3-при опр варианта наилучшего эф-го использования, 4-при оценке недв-сти на пассивных рынках,5- при провеоке рез-тов получ др методами,6-при обчеспеч поимущественного налогообложения, 7-при наложении ареста,8-при расчете подоходного налогообложения (ст-ть износа здания вычитают из налогооблагаемого дохода). При отстутствии рыночных данных затратный подход явл единственным способом оценки.

Методическая последовательность: 1-оценка ст-ти зу, 2-оценка полной ст-ти замещения или воспроиз-во улучшений,3-оценка износа улучшений и вычитание его из восстановительной ст-ти, 4- увеличение ст-ти замещения улучшений на размер ст-ти уч-ка земли и получ общей ст-ти единого объекта недв-сти.

Полной ст-тью замещения улучшений называется ст-ть строительства здания в текущих ценах имеющего эквивалентную полезность с объектами оценки, но построенного из новых материалов в соотвт со стандартами.

Полной ст-тью воспроизводства улучшений назыв ст-ть строительства в текущих ценах точной такого же здания и таких же материалов, по таким же строительным стандартам, дизайну и с тем же качеством работ.

Методы опр ст-ти строительства нового объекта.

1-количественное обследование и составление полной сметы (яво точным, позволяет детализировать ст-ть материалов, труд затрат, эксплуатации строительных машин, косвенных затрат, но требует затрату времени), 2-метод разбивки по компонентам (менее точен, чаще испол для проверки затрат на строительство, менее трудоемок, значительно проще первого метода), 3-метод сравнительной единицы (основан на опр ст-ти 1 кв.м или 1 куб.м типичного сооружения, в нее вносят поправки на особенности оцениваемого объекта).

Сметная ст-ть строительства состоит из: сметных затрат на строительные и монтажные работы, на оборудование, на приспособление, инструменты, инвентарь, мебель. Ст-ть сметная вкл: прямые и косвенные затраты. Прямые-вкл расходы: на заработную плату, на строительные материалы, на эксплуатацию машин и платежи субподрядчику. Косвенные вкл: платежи за юридическое обчлуживание, %,налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора, на продажу.

Опр износа здания или сооружения.

Износ-утрата полезности и ст-ти по любой причине. Он бывает в процессе эксплуатации, при не благоприятном вохдействии окр среды, изменении технологий, воздействии других внеш факторов.

При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах сопоставлений с текущей восстановительной ст-тью.

Суммарный износ оценивают используя косвенный или прямой подход. Косвенный-ст-ть объекта получ в рез-те применения рыночного и доходного подхода вычитают из суммы полной восстановительной ст-ти здания и ст-ти земли. Прямой-оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. Различают 2 вида износа: физический и моральный. При оценке недв-сти учитывают 3 вида износа: 1-физический,2-функциональный,3-внешний.

1-потеря здания с течением времени прочности, устойчивости, снижения тепло и звукоизоляции, водо и воздухонепроницаемости.

2-снижения ст-ти объекта из за несоотвествие моде, из-за недостатка или избытка чего-либо. Он зависит от уровня научно-технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

3-внешнее устаревание, устаревание экономическое, по местоположению, из-за окр среды.

1 и 2 износы могут быть устранимыми и не устранимыми. Устранимый износ-затраты на устранение, исправление дефекта меньше или равны общей ожидаемой добавленной ст-ти. Если затраты больше то износ не устраним.

1-уст в таком порядке: опр ст-ть текущего ремонта, затем восстан ст-ть компонентов с коротким сроком жизни и их актив, затраты на текущий ремонт и затраты на короткосрочные активы суммируют и вычитают из общей ст-ти воспроизводства. Устранимый функциональный износ-отсутст в старом здании современных инженерных систем.

Внешний износ всегда не устраним. Сумма всех 3х видов износа-накопленный суммарный износ.

Процесс оценки объектов недвижимости и составления отчета об оценке.

Этапы процесса оценки.

1-определение проблемы,

2-план оценки,

3-сбор данных (специфические, сравнительные и общие),

4-анализ данных,

5-определение наибольшего эф-го испол-я ЗУ и иных объектов недвижимости,

6-определение стоимости ЗУ,

7-применение методов оценки,

8-согласование результатов оценки и устан итоговой стоимости,

9-составление отчета об оценке.

1-включает 5 последовательных действий: а-определение границ оцениваемого имущества, б-оцениваемый набор имущественных прав, в-устан рыночной стоимости на опр дату, г-выбор даты оценки, д-определение вида оцениваемой стоимости.

2-он определяет количество работ необходимые для выполнения заказа,время и персонал. Служит основой для сбора исх данных, основой плана явл договор с клиентами в котором содержится полное описание оцениваемого объекта, график оценки, дата предоставления отчета, стоимость работ и способ ее определения.

3-выполнение работ по оценке стоимости задача прикладного эконом анализа в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки инфо. Инфо разбиваются на 3 категории:1-общая (эконом-ая, соц, политическая, по окруж среде), 2-специфическая (по непосредственному окружению, по самому участку, по сооружениям), 3-сравнительная (по продажам, по затратам, по доходам и расходам, по % и ставкам). Общие данные делятся на: региональные, городские и по близлежайшему окружению. Региональные данные включают: 1-расположение объектов недв-сти относительно близлежайших городов, рынков и городских центров,2-эконом тенденции развития региона,3-хар-ки населения региона,4-тенденции в измен показ-лей состава и занятости населения, товарных рынков,5-транспортные коммуникации и влияние на оцениваемый объект,6-услуги доступные в регионе,7-карты позволяющие находить местоположение объекта. Региональные данные наиб важны при оценке сх недв-сти и небольших городов. Если объект находятся в большом городе, то данные региональные и данные по городу часто перекрываются.

Данные по городу должны включать информацию:

1-краткую историю города и тип управления,2-структуру населения и образования системы управления,3-климат,хар-ка местност, природные ресурсы,4-осн типы застройки возможности для отдыха,5-системы коммуникаций и транспорта,6-рынок труда, проф структуру населения,7-систему налогообложения,8-карту города с указанием объекта оценки.

Данные по близлежайшему окружению:

1-карта с четко очерченными границами объекта недв-сти с указанием их местоположения,2-физ хар-ки, удаленность от соц и транспортной инфраструктуры,3-доступность общественных услуг,5-данные об общем состоянии, возрасте и пределе стоимости типичных зданий в окрестностях,6-выявл тенденции развития,7-средняя численность семьи и доход жителей.

Данные по окружению не жилой недв-сти включают:

1-рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос,2-торговые услуги и стр-ра спроса, 3-пасажиро-потоки, 4-торговую конкуренцию возможность проникновения на рынок, 5- тенденции в развитии и застройки р-на в изменении использования недв-сти и налогообложения, 6-ст-ть электроэнергии,7-возможности для работников (транспорт, кафе, торговые центры, банки).

Специфические данные:1-типичное описание зу, зданий, сооружений, квартиры.

Типичное описание зу

1-размеры, форма, площадт, топограф хар-ки, 2-состояние почвы, подпочвенного пласта, дренажные хар-ки, 3-наличие подъезда, коммуник. Сооружений, 4-работы по благоустройству вне пределах участка (по устройству улиц,тротуаров,бордюров,кюветов), 5-благоустройство самого зу, 6-общий вид, близость к опасным объектам,7-согласованный вариант использования (зонирования, ограничения, сервитуты, обязательства), 8-факторы местоположения оказывающие влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений.

1-качество и тип постройки, кол-во помещений, 2-площадь застройки, размеры, площадь общая здания, площадь отдельных комнат, 3-год первоначальной застройки, время ремонта, реконструкции, пристроек, 4-стиль дизайна, 5-наружные конструкции, фундамент,кровля., двери окна фонари,проемы, 6-наружная и внутр отделка, 7-сантехнические системы, электропроводка, кондиционеры и отопление, встроенное оборудование, 8-расположение сооружений на уч-ке и их хар-ка (гаражи, бани), 9-разделение конструкции на долговременные и с коротким сроком службы, 10-функцион устаревание (пригодность или не пригодность).

Типичное описание квартиры.

1-местоположение, ближайшая станция метро, вид собственности, жилая площадь, общая площадь, 2-число комнат и тип комнат,3-площадь каждой комнаты в метрах квадратных, 4-этажность, материал стен здания, 5-дата постройки здания,состояние дома, состояние квартиры, 6-тип сан-узла, материал пола квартиры,7-высота потолков, наличие балкона,телефона, лифта, мусоропровода,гор воды, 8-вид из окон квартиры, 9-тип безопасности, дата продажи, 10-цена квартиры.

Сравнительные инфо о рыночных ценах может быть: договор купли-продажи,договор цены на зу и др объекты недв-сти, данные о предложениях по продаже объектов,данные гос статистики, картограф-кадастровая инфо.

Городские организации располагающие инфо для лсущ оценочной деятельности:БТИ,комитеты по упр-ю муницип и гос имуществом,департаменты эконом политики и развития городов, территор органы Росснедв-сти, минприроды, минюста РФ, научно-исследоват и проектные институты.

Дата добавления: 2015-08-29