Е.А. Галиновская указывает на то, что следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за землепользователями, в том числе и за открытым акционерным обществом, после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2004 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка <*>.
--------------------------------
<*> См.: Галиновская Е.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. N 1.
М.А. Геталова отмечает, что согласно ст. 45 ЗК РФ законодатель не предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Законодатель также не установил какую-либо ответственность обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за неисполнение сроков по переоформлению этого права <*>.
--------------------------------
<*> См.: Геталова М.А. Некоторые вопросы применения земельного и гражданского законодательства // Законодательство и экономика. 2005. N 4.
Между тем Е.А. Киндеева считает, что при покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание <*>.
--------------------------------
<*> Киндеева Е.А. Земля и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. N 20.
В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указывается, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2006 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Также в Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 (п. 13) отмечается, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Исходя из данного вывода Пленума ВАС РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимого имущества даже если покупатель в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления).
Для иллюстрации возможности проведения лицу, по своей организационно-правовой форме не относящемуся к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве примера можно привести следующее дело.
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 августа 2004 г. по делу N Ф04-5525/2004 (А70-3618-34) отмечается, что ЗАО "Сибовощ" обратилось в суд с заявлением о признании решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в письменном сообщении от 1 марта 2004 г., незаконным и обязать произвести государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были предоставлены ЗАО "Сибовощ" на основании распоряжения администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г. N 4422.
Решением суда от 29 июня 2004 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Суть дела следующая. ЗАО "Сибовощ" создано в 1999 г. в процессе реорганизации путем выделения из состава ОАО "Плодоовощ", зарегистрированного постановлением главы администрации Калининского района г. Тюмени N 1116 от 8 декабря 1992 г. Согласно распоряжению территориального управления администрации г. Тюмени по Калининскому административному округу от 22 апреля 1999 г. N 546 ЗАО "Сибовощ" является правопреемником прав ОАО "Плодоовощ" на объекты недвижимого имущества, переданные в соответствии с разделительным балансом.
В проведении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками новому собственнику было отказано на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "Сибовощ" в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления), следовательно, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не может быть произведена.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2006 г.).
Устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в Определении от 2 октября 2003 г. N 346-О, не может рассматриваться как нарушение конституционных прав.
При этом в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями.
Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Указание в п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора. Данные выводы следуют из Определения КС РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Названной статьей гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Сибовощ" в соответствии с распоряжением администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г., которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, оно (распоряжение) является достаточным основанием для регистрации за ЗАО "Сибовощ" права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил <*>.
--------------------------------
<*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 августа 2004 г. по делу N Ф04-5525/2004 (А70-3618-34) // СПС "КонсультантПлюс: Судебная практика".
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом вышеизложенного, при продаже здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, соответственно площадь земельного участка уменьшается на площадь, необходимую для использования данного здания, строения, сооружения. Следовательно, у продавца с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должна уменьшаться и арендная плата по такому договору аренды земельного участка.
Иллюстрацией данного тезиса является следующее дело.
В постановлении от 8 июля 2004 года по делу N А56-15846/03 ФАС Северо-Западного округа отметил, что Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" (далее - ОАО "МКО "Севзапмебель") о взыскании задолженности за период с 1 января 2002 г. по 30 июня 2003 г. и пеней, а также о расторжении договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к.
Решением от 24 ноября 2003 г. в иске отказано, с ОАО "МКО "Севзапмебель" взыскана в доход федерального бюджета сумма госпошлины.
Постановлением апелляционной инстанции от 27 января 2004 г. решение изменено в части взыскания госпошлины.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на то, что изменение в договор аренды от 5 февраля 1996 г. сторонами не вносилось, у ОАО "МКО "Севзапмебель" сохранилась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок, оно эти обязательства не выполнило, что является основанием для расторжения договора.
Как видно из материалов дела, между КУГИ и ОАО "МКО "Севзапмебель" был заключен договор от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. аренды земельного участка общей площадью 60382 кв. м, расположенного по адресу: Приморский пр., д. 52, для производственно-складской деятельности. Из п. 2.2 договора следует, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости.
Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 12 января 2000 г. N 002-09/99-н купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке.
Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Свид-Мобиль" заключено несколько договоров от 10 октября 2001 г. купли-продажи остальных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Переход права собственности за покупателями объектов недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, ОАО "МКО "Севзапмебель" утратило право собственности на объекты недвижимости, имеющиеся на данном земельном участке.
Между КУГИ и ООО "Свид-Мобиль" заключен договор от 28 мая 2002 г. N 17/ЗД-02348 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 14282 кв. м.
Между КУГИ и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 19 сентября 2003 г. N 17/ЗД-02317 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 41092 кв. м.
Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы права корреспондируются с нормами, изложенными в ст. 35 ЗК РФ.
В соответствии с данными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке (ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис"), после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а продавец (ОАО "МКО "Севзапмебель") соответственно утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде договоров аренды на соответствующие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" (арендаторы).
Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Соответственно суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в иске к ОАО "МКО "Севзапмебель" о взыскании задолженности за весь спорный земельный участок и пеней, поскольку обязательство в части внесения арендной платы за спорный период за часть земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, у ОАО "МКО "Севзапмебель" прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО "МКО "Севзапмебель" полностью погасило в период рассмотрения спора в арбитражном суде. Суд отметил, что, поскольку в части обязательство прекратилось, а в остальной части обязательства ОАО "МКО "Севзапмебель" по внесению арендной платы исполнены, не имеется оснований и для удовлетворения заявленных КУГИ требований о расторжении договора по основаниям, заявленным в иске (ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований <*>.
--------------------------------
<*> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 июля 2004 г. по делу N А56-15846/03 // СПС "КонсультантПлюс".
В Концепции указывается, что следовало бы закрепить в законе для случаев, когда здание и земельный участок принадлежат двум разным частным собственникам, как преимущественное право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, так и преимущественное право собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке. По действующему законодательству подобное преимущественное право предоставлено только собственнику здания в отношении земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). При этом следовало бы сохранить и расширить правила действующего законодательства (ст. 36 ЗК РФ), предоставляющие частному собственнику здания возможность приобретать в собственность земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащий государству или муниципальному образованию <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) // Интернет-сайт Исследовательского центра частного права: <www.privlaw.ru>.
В настоящее время применение ст. 36 ЗК РФ ставит вопрос о том, распространяется ли ее действие на предприятие в целом как на объект недвижимости. Хотелось бы обратить внимание, что в Концепции в части расширения сферы применения ст. 36 ЗК РФ речь идет именно о собственнике здания.
В связи с этим представляется неправомерным вывод о том, что в целом на предприятие как на имущественный комплекс должны распространяться нормы ст. 36 ЗК РФ, без учета того, имеются ли в составе предприятия здания, строения или сооружения и иные объекты недвижимого имущества.
Например, в постановлении от 23 июня 2004 года по делу N А11-9823/2004-К1-2/198 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что довод заявителя относительно ошибочного применения к спорным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ не может быть принят во внимание, так как ст. 132 ГК РФ, определяя, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, тем самым устанавливает прочную связь его с землей в связи с невозможностью перемещения предприятия в целом без несоразмерного ущерба его назначению (ст. 130 ГК РФ) <*>.
--------------------------------
<*> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 июня 2004 г. по делу N А11-9823/2004-К1-2/198 // СПС "КонсультантПлюс".
В Концепции отмечается, что признание недвижимым имуществом всего предприятия порождает множество проблем, в том числе неразрешимых. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК РФ упоминание о предприятии как о недвижимости исключить. Напротив, ст. 134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Наличие и оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) // Интернет-сайт Исследовательского центра частного права: <www.privlaw.ru>.
Согласно Концепции в интересах развития и стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия") <*>.
--------------------------------
<*> Там же.
В противном случае любая организация, предприятие вправе требовать в принудительном порядке понуждения к заключению договора с ним, что напрямую ведет к бесполезности нормы ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве собственника недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, перед другими лицами на приобретение в собственность либо в аренду. По данной логике любая организация, даже не имеющая объектов недвижимости на земельном участке, вправе требовать понуждения к заключению с ней договора купли-продажи либо аренды.
При применении ст. 36 ЗК РФ и при разрешении споров о возврате земельного участка собственнику после прекращения договора аренды необходимо учитывать следующие обстоятельства: имеется ли недвижимое имущество на всей площади земельного участка; какова площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, учитывая, что в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В качестве примера можно привести следующее дело.
Администрация г. N обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (далее - АО) об обязании освободить и передать за свой счет занимаемый земельный участок. АО обратилось со встречным иском о понуждении заключить договор аренды.
При этом необходимо отметить, что право собственности АО зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в отношении одного объекта недвижимого имущества общей площадью всего 153,2 кв. м, а площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации этого объекта недвижимости в соответствии со ст. 33 ЗК РФ составляет 416 кв. м, что в десятки раз меньше площади земельного участка, подлежащего возврату собственнику.
Решением арбитражного суда основной иск удовлетворен за исключением части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении иска администрации отказано, встречный иск АО удовлетворен.
Кассационная инстанция, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда, указала, что площадь, необходимая для использования данного объекта недвижимости, как следует из справки управления архитектуры и градостроительства и установлено судом первой инстанции, равна 416 кв. м. Вследствие отсутствия у АО правовых оснований на использование спорного земельного участка за исключением 416 кв. м его площади, необходимых для эксплуатации здания, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования администрации.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.
В то же время в п. 1 ст. 621 ГК РФ указывается, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Отсюда следует вопрос, необходимо ли при реализации арендатором его преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка исследовать вопросы надлежащего исполнения им условий договора и оплаты, прежде всего арендных платежей.
Наибольшее количество вопросов вызывает судьба недвижимого имущества на чужом земельном участке после прекращения права на земельный участок собственника здания.
В ст. 272 ГК РФ отмечается, что "при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества" (ст. 271 ГК РФ). При отсутствии или недостижении указанного соглашения прекращение права пользования земельным участком определяется судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Комментируя ст. 272 ГК РФ, К.И. Скловский отмечает, что в связи с отсутствием сложившейся практики применения данной нормы указать какие-либо применяющиеся судами критерии нет возможности <*>.
--------------------------------
<*> См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы // СПС "КонсультантПлюс".
О.М. Козырь и А.А. Маковская полагают, что правовые последствия утраты сособственником здания прав на земельный участок, на котором здание находится, также должны четко определяться в законодательстве. При этом должна быть исключена возможность сохранения права собственности на здание в отсутствие каких-либо прав на земельный участок (вещных и обязательственных, возникающих из закона или из договора) <*>.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 103.
В Концепции отмечается, что в случае прекращения в установленном законом порядке права собственника здания на земельный участок, если земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее собственнику, принадлежит последнему на праве аренды (субаренды) или безвозмездного пользования, то в случае прекращения соответствующего договора по любым гражданско-правовым основаниям следует руководствоваться правилами, изложенными в ст. 272 ГК РФ, а до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний должен приобретать в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) // Интернет-сайт Исследовательского центра частного права: <www.privlaw.ru>.
Несомненно, норма, содержащаяся в ст. 272 ГК РФ и предусматривающая снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, после прекращения прав на него, вызывала вопросы не только в настоящее время.
Например, еще Л.А. Кассо указывал, что в законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права, в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1649 г. был обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее по поводу возвращения участка из незаконного владения (Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087)). Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность <*>.
Дата добавления: 2015-08-29; просмотров: 30 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |