--------------------------------
<*> См.: Гордон В.М. Иски о признании. М., 1906. С. 203.
М.А. Гурвич отмечает, что, по Гордону, нарушение права рассматривается в исках о присуждении как факт, служащий в качестве показателя юридического интереса основанием права на иск (в процессуальном смысле) <*>.
--------------------------------
<*> См.: Гурвич М.А. Право на иск. М., 1949. С. 155.
Таким образом, факт нарушения права арендодателя на получение арендной платы является основанием для подачи иска о присуждении в суд.
Но, как справедливо отмечает М.А. Гурвич, в иске о присуждении (к действию) нарушение права доказывается при доказанности самого права <*>.
--------------------------------
<*> Там же.
Особенно остро в судах до настоящего времени стояла проблема доказанности права арендодателя на получение арендной платы, когда размер арендной платы установлен не в твердой сумме, а является определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Сложность этой проблемы обусловлена необходимостью ответить на ряд обозначенных практикой вопросов. Должны ли быть последовательно применены все коэффициенты индексации ставок арендной платы (2 - 1999 г., 1,2 - 2000 и 2001 гг., 2 - 2002 г., 1,8 - 2003 г.) либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный законом о федеральным бюджете на текущий год коэффициент индексации ставок арендной платы? Необходимо ли вносить соответствующие изменения в договор и проводить их регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)?
Рассмотрим нормативную базу по данному вопросу и судебную практику с целью ответить на эти вопросы.
Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ "О плате за землю" от 21 февраля 2000 г. N 56 ориентирует правоприменителей на последовательное применение всех установленных федеральным законодательством коэффициентов.
Решением Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) от 20 января 2004 г. N ГКПИ03-1422 <*> в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению абз. 2 - 4, 6 - 9, 12 - 13 п. 16 названной Инструкции МНС России (с изменениями от 15 октября 2001 г., от 12 апреля 2002 г. и от 21 апреля 2003 г.) отказано, поскольку оспариваемые положения в части установления минимальных размеров ставок земельного налога соответствуют федеральному законодательству, а приведенные в заявлении доводы и расчеты основаны на неверном толковании законодательства.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано // СПС "КонсультантПлюс".
Определением Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 6 февраля 2004 г. N 48-O <*> в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "Уралцемент" на нарушение конституционных прав и свобод положениями ст. 17 Закона РФ о плате за землю, ст. 15 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год", ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ст. 14 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2002 год" и Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" отказано, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой, и поскольку разрешение поставленного заявителем вопроса КС РФ неподведомственно.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано // СПС "КонсультантПлюс".
Обратимся к воле законодателя: что он конкретно имел в виду, практически ежегодно устанавливая новые коэффициенты индексации ставок арендной платы и земельного налога?
Как видно из пояснительной записки к проекту Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" <*>, в 2001 г. в консолидированный бюджет должно было поступить примерно 34,1 млрд. руб. средств от указанного налога. В то же время, говорилось в пояснительной записке, ставки земельного налога длительный период не меняются. На 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000 г., которые также индексированы в размерах значительно ниже уровня инфляции. Предлагаемая индексация ставок налога на землю в размере 2,0 раза позволяет дополнительно получить не менее 54,6 млрд. руб. в консолидированный бюджет.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано // СПС "КонсультантПлюс".
В заключении Комитета Государственной Думы по экономической политике и предпринимательству от 24 сентября 2002 г. N 3.8-14/643 <*> отмечается, что доходная база федерального бюджета на 2003 г. определена с учетом изменений налогового законодательства, включающих увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано // СПС "КонсультантПлюс".
В пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2003 год указывается, что основные изменения налогового законодательства, предусмотренные главами Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), вводимыми с 1 января 2003 г., учтенные в расчетах доходов бюджетной системы на 2003 год, заключаются в том числе и в увеличении действующих в 2002 году размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 1,8 раза.
Таким образом, законодатель имел в виду одновременное увеличение действующих в 2002 г. ставок налога на землю в 1,8 раза и применение коэффициента 2. В противном случае, ни на какое увеличение доходов бюджета нельзя будет рассчитывать.
Между тем в арбитражной практике до настоящего времени отсутствовало единство мнений по вопросу о том, подлежат ли последовательному применению все коэффициенты индексации ставок арендной платы, установленные за предыдущие годы, либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный в текущем году законом о федеральном бюджете коэффициент индексации ставок арендной платы.
Так, Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Центрального округа в постановлении от 22 апреля 2003 г. по делу N А35-4200/02-С13 указал, что кассационная инстанция не может согласиться с решением суда первой инстанции в части размера арендной платы на 2002 г. Суд первой инстанции при исчислении размера арендной платы на 2002 г. взял за основу ставку арендной платы, действовавшую на момент заключения договора (31 января 2000 г.), полагая, что она равняется 2,62 руб. за квадратный метр. Согласно ст. 1 Федерального закона от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Следовательно, так как в 2001 г., как и в 2000 г., ставка арендной платы составляла 3,14 руб. за кв. м, то в 2002 г. она с коэффициентом 2 составила 6,28 руб. за кв. м. Таким образом, кассационная инстанция считает, что при расчете арендной платы на 2002 г., суду первой инстанции следовало исходить из базовой ставки арендной платы 6,28 руб. за кв. м, а не 2,62 руб. за кв. м, и следовательно, исходя из расчетов годовая арендная плата на 2002 г. будет составлять 558442 руб. 72 коп. (расчет на л. д. 71). Поэтому в этой части решение суда подлежит изменению.
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2003 г. по делу N Ф08-1623/2003 указано, что в связи с принятием Федерального закона от 14 декабря 2001 г. "Об индексации ставок земельного налога" истец поместил в газете "Майкопские новости" от 29 марта 2002 г. N 58 объявление об увеличении размера арендной платы в 2 раза. Согласно ст. 1 названного Закона ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Применение Закона разъяснено письмом от 28 декабря 2001 г. N ВБ-6-21/1004 "О ставках земельного налога и арендной платы в 2002 г.", согласно которому ставки арендной платы, указанные в договорах аренды земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключенные до 2002 г., применяются в 2002 году для всех категорий земель с коэффициентом 2. В силу статьи 14 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. с коэффициентом 2 для всех категорий земель.
Аналогичный вывод содержится в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2003 г. по делу N А79-4539/02-СК2-3381, ФАС Московского округа от 26 сентября 2003 г. по делу N КГ-А40/7282-03.
Однако в судебной практике существовала и иная позиция по данному вопросу.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2003 г. по делу N А05-5214/03-250/16 решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 августа 2003 г. о принятии п. п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора аренды земельного участка между мэрией г. Архангельска и общиной в редакции арендодателя изменено - п. п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора приняты в редакции арендатора.
Кассационная инстанция отметила, что судом первой инстанции условия договора аренды земельного участка, установленные п. п. 5.1, 5.2 и 5.3, определены в редакции мэрии г. Архангельска. Суд указал в решении, что установленные федеральным законодательством о бюджете коэффициенты к базовым ставкам арендной платы должны применяться последовательно по мере их установления федеральными законами и базовая ставка арендной платы (6,04 руб. за 1 кв. м) подлежит индексации на установленные федеральными законами в 1998 - 2002 годах коэффициенты: 2; 1,2; 1; 2; 1,8. При этом суд первой инстанции сослался на п. 3.2 и п. 3.11 Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского совета депутатов 27 апреля 1999 г. N 50. Пунктом 3.11 упомянутого положения установлено, что коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый федеральным законодательством при принятии федерального бюджета, применяется к базовым ставкам арендой платы за землю. Таким образом, исходя из буквального толкования упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, при определении размера арендной платы к базовой ставке арендной платы необходимо применять коэффициент к ставке земельного налога, установленный федеральным законом о бюджете на соответствующий год.
На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что последовательное применение к базовой ставке арендной платы за землю всех коэффициентов, ранее установленных федеральными законами от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год", от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", при расчете размера арендной платы в 2003 г. неправомерно, поскольку коэффициенты устанавливаются на соответствующий год. Более того, федеральные законы о бюджете действуют в течение определенного финансового периода - года. Последовательное применение коэффициентов не вытекает и из норм упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска.
Указанная позиция ФАС Северо-Западного округа, на наш взгляд, противоречит воле федерального законодателя, которая, как уже отмечалось, в 2002 г. была направлена на индексацию ставок налога и увеличение арендной платы за землю в 2 раза; в 2003 г. - на увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.
Для формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права 23 марта 2004 г. Президиумом ВАС РФ было принято Постановление N 5063/03, внесшее определенность в данном вопросе.
В названном Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что Законом РФ о плате за землю (в ред. Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") установлены средние ставки земельного налога. Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ Правительству Российской Федерации поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, установленные этим Законом ставки земельного налога, исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда.
Индексация ставок земельного налога была осуществлена Постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году". В дальнейшем соответствующие нормы включались в федеральные законы о федеральном бюджете.
Статьей 15 Федерального закона от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1998 г., применяются в 1999 г. с коэффициентом 2; ст. 18 Федерального закона от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" определено, что ставки налога, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. с коэффициентом 1,2; ст. 12 Федерального закона от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что для всех категорий земель в 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000 г.
Такая формулировка Законов позволяет сделать вывод о том, что ПОД СТАВКОЙ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА, НА ОСНОВАНИИ КОТОРОЙ ПРОИЗВОДИТСЯ ИСЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА ЗА КОНКРЕТНЫЙ НАЛОГОВЫЙ ПЕРИОД, СЛЕДУЕТ ПОНИМАТЬ СТАВКУ, УСТАНОВЛЕННУЮ МЕСТНЫМИ ПРЕДСТАВИТЕЛЯМИ ОРГАНОВ ВЛАСТИ, УВЕЛИЧЕННУЮ НА ПОПРАВОЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ ПРЕДЫДУЩИХ НАЛОГОВЫХ ПЕРИОДОВ И КОЭФФИЦИЕНТ, ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ЗАКОНОМ О ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ НА ТЕКУЩИЙ ГОД, ЗА КОТОРЫЙ ПРОИЗВОДИТСЯ УПЛАТА НАЛОГА В БЮДЖЕТ.
ПО МНЕНИЮ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ, НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАТЬ ОБОСНОВАННЫМИ ВЫВОДЫ СУДОВ О ТОМ, ЧТО ПОПРАВОЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ К СТАВКАМ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА НЕ МОГЛИ ПРИМЕНЯТЬСЯ В 2000 И 2001 ГГ., ПОСКОЛЬКУ ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗАКОНЫ "О ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ НА 2000 ГОД" И "О ФЕДЕРАЛЬНОМ БЮДЖЕТЕ НА 2001 ГОД", ВВОДИВШИЕ ЭТИ КОЭФФИЦИЕНТЫ В МОМЕНТ ИХ ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ, ВЫХОДИЛИ ЗА РАМКИ НАЛОГОВОГО ПЕРИОДА, НА КОТОРЫЙ БЫЛИ УСТАНОВЛЕНЫ ПОПРАВОЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ <*> (выделено мной. - Д.Д.).
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 16 - 17.
Из указанного Постановления Президиума ВАС РФ следует, что при расчете как земельного налога, так и арендной платы необходимо последовательно применять все установленные федеральным законодательством коэффициенты за предыдущие годы, поскольку федеральные законы о бюджете, вводившие эти коэффициенты, выходили за рамки периода, на который были установлены поправочные коэффициенты.
Такой подход, в частности, был применен ФАС Северо-Кавказского округа, который в постановлении от 5 июля 2004 г. по делу N Ф08-2795/2004 указал, что при расчете арендной платы подлежат применению все ранее установленные федеральным законодательством поправочные коэффициенты и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год <*>.
--------------------------------
<*> Официально не опубликовано // Архив ФАС Северо-Кавказского округа.
Рассматриваемая нами одна проблема высветила другую, еще более глубокую проблему, подлежащую разрешению судами: необходимость соблюдения надлежащего баланса публичных и частных интересов при рассмотрении данной категории дел.
Следует отметить, что публичные интересы также подлежат судебной защите наряду с частными. На это указывает и упомянутое Постановление ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 5063/03.
Необходимо учитывать, что договоры аренды земельных участков заключаются, как правило, на долгосрочный период, типовые формы таких договоров, утверждаемые постановлениями органов власти, обязательно содержат односторонний порядок исчисления размера арендной платы в случае централизованной индексации ставок арендной платы арендодателем. Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, в практике заключаются договоры аренды земли на 49 лет) влечет грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволяет недобросовестным арендаторам уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными.
Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, нам еще предстоит, совершенствуя нашу правовую систему, добиться оптимального соотношения публичного и частного права и на этой основе добиться баланса публичных и частных интересов <*>.
--------------------------------
<*> См.: Яковлев В.Ф. Развитие частного права в России // Эж-Юрист. 2003. N 46.
В судебной практике много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка.
При этом некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Обзор). В названном пункте Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
--------------------------------
<*> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 25 - 26.
По нашему мнению, данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений. Например, требуют дифференцированного подхода случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.
В этой связи представляет интерес постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/9565-03.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с I по II квартал 2003 г. и пеней за просрочку платежей по договору от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор на аренду земельного участка. За истребуемый период ОАО уплатило арендную плату в размере, предусмотренном дополнительным соглашением к указанному договору.
Установив, что соглашение, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Кассационная инстанция, отменяя судебные акты, указала, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти РФ или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.
При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.
В юридической литературе отдельные ученые, глубоко исследовавшие данную проблему, также справедливо отмечают, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Примеры такой позиции есть и в судебно-арбитражной практике.
Так, ФАС Северо-Западного округа, принимая постановление по делу N А56-23604/98, исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключенным, поскольку права сторон не нарушаются.
По мнению Е.И. Афониной, вывод ФАС Северо-Западного округа отвечает принципам и целям введения государственной регистрации: определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, государственному контролю за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако ВАС РФ практика по этому вопросу не сформирована <*>.
--------------------------------
<*> См.: Афонина Е.И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.
В качестве примера можно привести следующее дело из практики ФАС Северо-Западного округа.
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До вынесения решения истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды. Отказ принят арбитражным судом.
Решением суда иск в части взыскания задолженности и процентов удовлетворен. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Кассационная инстанция установила, что, как следует из материалов дела, предпринимателем (арендатором) и представителем администрации муниципального образования (арендодателем) подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок под строительство пилорамы. Договор заключен на 5 лет. Государственную регистрацию договор не прошел.
Поскольку истец предоставил мотивированный расчет задолженности, а ответчик иск не оспорил, суд признал иск обоснованным по праву и по размеру и удовлетворил его в полном объеме, ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 614, 395 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ.
В материалах дела имеется письмо предпринимателя истцу, в котором ответчик просит отозвать исковое заявление, поскольку признает задолженность и обязуется ее погасить.
Поскольку материалами дела, в том числе и указанным письмом, подтвержден факт использования ответчиком земельного участка, суд правомерно взыскал с него задолженность за фактическое пользование на основании расчета истца.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции счел неправомерными доводы предпринимателя о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды должно повлечь отказ в иске <*>.
--------------------------------
<*> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 февраля 2004 г. N А05-4428/03-207/16. Официально не опубликовано // СПС "КонсультантПлюс".
По мнению С.В. Дедикова, абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму. В какой-то степени, считает С.В. Дедиков, можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта? Требуется ли дополнительный контроль государства в этих вопросах? Ответ отрицательный. И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена <*>.
--------------------------------
<*> См.: Дедиков С.В. Регистрация аренды: момент истины // Бизнес-адвокат. 2000. N 17.
Количество дел, где речь идет о признании сделок недействительными либо о применении последствий недействительности сделок, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции постоянно возрастает. Не обошла данная тенденция и рассматриваемую в настоящей статье категорию споров. Например, арендатор, не согласный с размером арендной платы, в качестве способа защиты избирает иск о признании договора аренды недействительным либо о применении последствий недействительности договора аренды. Безусловно, суды должны исследовать вопросы, касающиеся интересов лица, обратившегося с иском о признании таких сделок недействительными, когда с таким иском обращаются не стороны, а третьи лица. В целом судебная практика по использованию данного института заслуживает глубокого осмысления. Необходимо продумать, насколько возможно улучшить эффективность его применения, чтобы не допускать использования искусственных оснований для признания сделок недействительными, злоупотребления этим институтом недобросовестными сторонами сделки с целью уклонения от выполнения взятых на себя обязательств. В то же время сделки, содержащие явные пороки, должны получить соответствующую оценку.
Представляет интерес мнение по использованию данного института Л.А. Новоселовой. Она отмечает, что "каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений, - это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается... Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его применением, может быть, и то и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, - не это цель гражданского права и не это цель института недействительности сделок, - мы пытаемся этот институт применять направо и налево, как дубину. Считают, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Мы порядок в экономике таким образом не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка. Оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые сами ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами... Суд должен защищать добросовестную сторону и использовать институт недействительности сделки только там, где это действительно приведет к восстановлению возможных прав в ситуациях добросовестной стороны" <*>.
--------------------------------
<*> Об этом см. стенограмму научно-практической конференции "Гражданское законодательство России на современном этапе: проблемы и пути развития" от 14 февраля 2002 г. // Интернет-сайт Исследовательского центра частного права: <www.privlaw.ru>.
Глава II. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
КАК СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Дата добавления: 2015-08-29; просмотров: 25 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |