Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

Метод базируется на доходном подходе и на предположении, что доход, получаемый от сдачи в аренду земельного участка по рыночным арендным ставкам, пропорционален его стоимости.

В отсутствии рыночных данных в качестве доходной составляющей была выбрана нормативная арендная ставка для земли. При этом целевое назначение земельного участка соответствует варианту ЛНЭИ.

Таблица 17

Определение коэффициента капитализации для земельного участка

№ п/п	Показатель	Объекты аналоги
	Площадь земельного участка, кв. м.	2 804	3 220	2 580	3 264	2 660
	Кадастровая стоимость, руб./кв.м.	12 691	10 965		10 917	13 839
	Процент ставки земельного налога	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3
	Коэффициент использования
	Ставка земельного налога, руб./кв.м.	41,28	32,89	37,77	32,75	41,52
	Арендная ставка, руб./кв.м.	99,07	78,94	90,65	78,6	99,65
	Рентный доход, руб.	3 333 507,36	3 050 241,6	2 806 524	3 078 604,8	3 180 828
	Цена продажи (предложения), руб.	35 585 507,92	35 306 301,80	32 485 992,60	35 632 728,96	36 810 383,40
	Коэффициент капитализации	0, 094	0,086	0,086	0,086	0,086
	Среднее значение коэффициента капитализации	0,088

Таблица 18

Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Пояснение
	Площадь земельного участка	кв.м.
	Ставка земельного налога	руб./кв.м.	36,87
	Ставка арендной платы	руб./кв.м.	88,49
	Потенциально валовый доход	руб.	3 268 466,6
	Потери	%		экспертно
	Действительный валовый доход	руб.	3 105 043,27	п.4-п.5
	Налог на землю	руб.	113 485	п.1*п.2
	Расходы на управление	руб.	155 252,16	5% от ДВД
	Земельная рента до уплаты налога на прибыль	руб.	2 836 305,84	п.6-п.7.-п.8
	Налог на прибыль	руб.	653 693,32	20% от рентного дохода
	Земельная рента	руб.	3 268 466,64	п.9-п.10
	Коэффициент капитализации для земельного участка		0,088	табл. 17
	Стоимость	руб.	37 141 666,36	п.11/п.12
	Стоимость 1 кв.м.	руб.	12 066,82

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составит 12 066,82 руб./кв.м.

В качестве объектов аналогов выбираются от 3-5 земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. Выбор базировался на анализе рынка продаж земельных участков (раздел 3).

Таблица 20

Расчет стоимости земельного участка методом сравнимых продаж

№ п/п	Корректировка	Объекты аналоги
А-1	А-2	А-3
	Цена 1 кв. м., руб.	15 000	12 000	16 000
	Дата продажи	01.12.2012	25.11.2012	10.01.2012
	Скорректированная цена, руб./кв.м.	15 100,5	12 080,4	16 107,2
	Местоположение	-750,05	-1329	-322,2
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		10 751,5
	Площадь	-3731	537,57	-2525,6
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		11289,07	13259,4
	Рельеф		+102,1
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		11 391,2	13259,4
	Инженерные коммуникации	+40	+31	+43
	Скорректированная цена, руб./кв.м.		11422,1	13302,4
	Абсолютная величина поправка	-4441,05	-658,33	-2804,8
	Оценка
	Удельный вес	0,3	0,32	0,38
	Согласованная стоимость, руб./кв.м.	11 907,68

1.Корректировка на дату продажи. Вводится на основании динамики цен для данного сегмента рынка недвижимости. Используется индекс потребительских цен (среднемесячный уровень 0,67%).

Показатели	Аналоги
А-1	А-2	А-3
1. Величина поправки,%	0,67	0,67	0,67
2. Стоимостная поправка, тыс руб	100,5	80,4	107,2

2. Корректировка на местоположение. Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровых стоимостей 1 кв.м. земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.

Показатели	Аналоги
А-1	А-2	А-3
1. Соотношение кадастровых стоимостей	12289,2/12816= 0,95	0,89	0,98
2.Величина поправки, %	-5	-11	-2
3.Стоимостная поправка, тыс. руб	-750,05	-1329	-322,2

3. Корректировка на площадь. Чем больше площадь, тем меньше стоимость 1 кв.м.

Таблица 22

Показатели	Аналоги
А-1	А-2	А-3
Коэффициент различия в площадях	0,74	1,05	0,84
Величина поправки, %	-26	+5	-16
Стоимостная поправка, руб.

4. Поправка на рельеф. Поправка вводится при наличии природных неровностей земельного участка.

Таблица 23

Объект	Объем, куб.м.	Обоснование	Цена единицы, руб.	Переводной коэффициент 2001-тек.	Стоимость работ, руб.
А-2		ТЕР 01.01.030.02	1,74	4,85	10 126,8
ТЕР 01.01.014.02	10,05	58 491
ТЕР 01.02.005.01	6,28	36 549,6
СЦП 3-3-15-1	38,77	225 641,4
ИТОГО:	330 808,2
ВСЕГО на 1 кв. м.:	+102,1

5. Поправка на инженерные коммуникации. Вводится на различие между оцениваемым объектом и аналогами в условиях подключения к инженерным сетям.

Таблица 24

Наименование	Ед. изм.	Цена единицы, руб.	Переводной коэффициент 2001-тек.	Стоимость работ, руб.
Электроснабжение	п.м.	189,83	2,87	544,81
Водоснабжение	п.м.	214,33	4,03	863,75
Газоснабжение	п.м.	321,29	4,38	1407,25
Водоотведение	п.м.	742,01	3,81	2827,06

Таблица 24

Показатели	Аналоги
А-1	А-2	А-3
Различия по наличию инженерных коммуникаций
Электроснабжение	+10 п.м.	+10 п.м.	+20 п.м.
Водоснабжение	+50 п.м.	+30 п.м.	0 п.м.
Газоснабжение	0 п.м.	+50 п.м.	+10 п.м.
Водоотведение	+15 п.м.	0 п.м.	+30 п.м.
Стоимостная поправка, руб.	+91041,5	+101723,1	+109 780,5
Стоимостная поправка на кв.м., руб.	+40	+31	+43

Таким образом, стоимость земельного участка составит 11907,68 руб./кв.м.

Дата добавления: 2015-08-20