Механизм формирования земельной ренты

Рассмотрим механизм возникновения земельной ренты. Предположим, что земельные ресурсы однородны и используются для производства одного продукта. Количество земельных ресурсов ограничено. Производители продукции, использующие землю, конкурируют между собой за получение земельных участков.

Рассмотрим графики спроса и предложения земельных участков (рис. 7.1).

Рис.7.1. Формирование земельной ренты при условии однородности земель

На вертикальной оси – цена земли R (земельная рента). На горизонтальной оси – количество земли. График предложения земельных участков (S) представляет собой вертикальную прямую, так как предложение неэластично по цене. Неэластичность предложения является следствием того, что количество земли ограничено, фиксировано.

Точке пересечения кривых спроса (D₁) и предложения (S) соответствует значение R₁ на вертикальной оси. Плата за земельные ресурсы – земельная рента будет в данном случае равна R₁. При увеличении спроса точке пересечения кривых (D₂) и (S) будет соответствовать величина земельной ренты R₂. Таким образом, рост спроса на землю приводит к увеличению земельной ренты. В отличие от других ресурсов рост спроса и увеличение цены не увеличивает предложения земельных участков. Именно спрос на землю определяет величину платы за землю.

При уменьшении спроса до положения (D₃) земельная рента принимает отрицательное значение. В этом случае пользователи земли не платят земельную ренту, а используют землю бесплатно, так как земля находится в избытке.

Земельная рента возникает тогда, когда в результате роста спроса на товары, производимые с помощью земли, растет и спрос на землю. Конкурирующие между собой землепользователи в условиях ограниченности земельных ресурсов вынуждены отдавать избыточный доход в виде земельной ренты собственникам земельных участков.

В реальной жизни предложение земельных участков не является абсолютно неэластичным. При рассмотрении земельных ресурсов в целом в стране, в мире можно говорить об абсолютной ограниченности земельных ресурсов. Но количество земель, предназначенных для того или иного использования, может быть изменено. Например, количество сельскохозяйственных земель может быть увеличено за счет ранее неиспользовавшихся земель. Земли городов могут быть увеличены за счет сельских территорий. Но возможности для таких изменений, как правило, очень малы и теоретическая модель, основанная на положении об ограниченности и абсолютной неэластичности предложения земельных ресурсов близка к реальной жизни.

Спрос на землю как производственный ресурс является производным от спроса на продукцию, производимую с помощью земли. Связь спроса на продукцию и спроса на землю может быть продемонстрирована с помощью конкретного исторического примера.

Введение «хлебных законов» в Англии в 19 веке, ограничивавших ввоз в страну зерна, привел к росту внутреннего спроса на зерно. Рост спроса на зерно привел к росту цен на него. Рост цен на зерно увеличил фермерский спрос на землю. Поскольку количество земель, пригодных для выращивания зерна, ограничено, выросли цены на землю. Конкурирующие между собой фермеры были вынуждены платить большую земельную ренту. Таким образом, дополнительный доход, образовавшийся в результате роста цен на зерно, привел к росту цен на землю. Продемонстрируем это с помощью графиков.

Рис. 7.2. Влияние изменения спроса на зерно на величину земельной ренты

в результате введения «хлебных законов»

На левом графике показано формирование равновесной цены на рынке зерна. На правом графике показано формирование земельной ренты. До введения «хлебных законов» цена на зерно находилась на уровне P₁. Этому уровню цены соответствовал размер земельной ренты – R₁. После введения «хлебных законов» цены выросли до уровня P₂, земельная рента возросла до уровня R₂.

Увеличение спроса на землю и рост земельной ренты не приводит к увеличению предложения земли, так как количество земли ограничено. Спрос на землю определяет уровень земельной ренты. В отличие от других товаров увеличение цен не является стимулом для увеличения предложения земельных участков, так как их количество ограничено. Д. Рикардо подчеркивал то, что земельная рента – это избыточный доход, который не требуется для того, чтобы обеспечить наличие земель, необходимых для производства продукции. На этой особенности земельной собственности и земельной ренты делали основной акцент Д. Милль, Г. Джордж, К. Маркс. Данная особенность ренты стала основой теории Г. Джорджа о необходимости обложения земельной ренты 100% налогом.

Формирование земельной ренты в условиях неоднородности земель

Земельные ресурсы отличаются не только ограниченностью, но и неоднородностью. Земельные участки различаются по качеству и местоположению. Неоднородность земельных участков означает, что на разных земельных участках при одних и тех же издержках может быть получено разное количество продукции. Соответственно на разных земельных участках производство одного и того же количества продукции требует различных издержек. Производство продукции на лучших земельных участках обходится дешевле.

При этом цены на продукцию не зависят от того, на каких земельных участках они произведены и каковы издержки производства на этих земельных участках. В результате собственники лучших земельных участков получают дополнительный доход.

Земельная рента возникает в результате ограниченности и неоднородности земельных ресурсов.

Рассмотрим механизм формирования земельной ренты для земельных участков, обладающих различным плодородием. Рассмотрим три земельных участка: лучший, средний, худший. Введем ряд ограничений. Земельные участки используются для производства одного продукта. Цена продукта и факторов производства фиксирована. Производители продукции конкурируют между собой, земельные участки передаются в пользование производителю, предлагающему наибольшую плату за землю. Производители стремятся к максимизации прибыли.

Рис. 7.3. Формирование земельной ренты на земельных участках, обладающих различным плодородием

На рис. 7.3 показаны графики предельных издержек и средних издержек на производство продукта. На вертикальных осях отложены значения цен и доходов, на горизонтальной оси - количество продукта в физических единицах.

Количество продукции, производимое на каждом из земельных участков, определяется в соответствии с правилом максимизации прибыли. Оптимальный объем производства соответствует точке пересечения кривых MC и MR (предельных издержек и предельного дохода). В данном случае MR равна P (цене продукта), так как цена фиксирована. На лучшем, среднем и худшем земельных участках эти точки соответствуют величинам производства продукции Q₁, Q₂, Q₃.

Суммарный доход, получаемый от производства продукции на лучшем, среднем и худшем участках, определяется как объем продукта, умноженный на цену продукта, и соответствует прямоугольникам K₁L₁M₁Q₁, K₂L₂M₂Q₂, K₃L₃M₃Q₃. Суммарные издержки на производство продукции на первом и втором участках соответствуют прямоугольникам K₁O₁S₁Q₁, K₂O₂S₂Q₂ и определяются как средние издержки на производство соответствующего количества продукции, умноженные на объем производства.

Размер земельной ренты, выплачиваемой собственнику первого участка, соответствует прямоугольнику O₁L₁M₁S₁. Размер земельной ренты, выплачиваемой собственнику второго участка, соответствует прямоугольнику O₂L₂M₂S₂. Чем выше плодородие земельного участка, тем большая земельная рента на нем создается.

На худшем земельном участке суммарный доход равен издержкам производства, поэтому отсутствует избыточный доход, являющийся основой для формирования земельной ренты. Рента на этом земельном участке не создается. Земли, на которых, не создается земельная рента, называются предельными. Эти земли не используются.

При росте спроса на продукцию, снижении издержек производства в хозяйственный оборот могут вовлекаться ранее неиспользуемые земли. Наоборот, при снижении спроса на продукцию могут выводиться из оборота те земли, использование которых было экономически выгодным.

В России в период экономических преобразований в результате снижения доходов населения, увеличения импорта произошло снижение спроса на сельскохозяйственную продукцию. Снижение спроса на сельскохозяйственную продукцию привело к выведению из оборота сельскохозяйственных угодий.

Земельная рента равна превышению дохода пользователей земельных участков над неземельными издержками. В этом состоит остаточная природа земельной ренты.

Конкуренция между пользователями земли приводит к тому, что собственники отдают земельные участки тем пользователям, которые платят большую земельную ренту. Этот принцип не действует, если существуют ограничения конкуренции.

Земельная рента и улучшение земельных участков

На величину земельной ренты влияют улучшения земельных участков. Мелиорация земель и другие улучшения могут приводить к снижению издержек. Улучшения, проведенные собственником на одном земельном участке, приводят к увеличению размера земельной ренты, так как увеличивается разница суммарного дохода и неземельных издержек.

В том случае, когда снижение издержек достигается в результате усилий, предпринятых пользователем земли (например, использование технологий производства, недоступных другим пользователям), дополнительный доход получает пользователь земли.

Особого рассмотрения требует вопрос о влиянии улучшений, осуществляемых за счет различных общественных (государственных и муниципальных) программ. Рассмотрим пример проведения мелиорации земель, на которых выращивается зерно. Предположим, что проведена мелиорация всех земель в данной местности. Мелиорация привела к снижению издержек на производство зерна. Предположим, что снижение издержек существенно не повлияло на предложение и цены зерна. Конкуренция между пользователями земли приведет к росту платежей за землю, к росту земельной ренты. Выигрыш от снижения неземельных издержек получат собственники земель.

При значительных масштабах проекта по улучшению земель может произойти увеличение предложения, которое приведет к снижению равновесных цен на зерно. Это происходит из-за того, что снижение издержек увеличивает объем производства, при котором максимизируется прибыль, и следовательно объем производства в целом увеличивается. Кроме того, снижение издержек приводит к тому, что в оборот вводятся земли, использование которых раньше было невыгодным. Таким образом, увеличение объема производства может привести к снижению цен на продукцию. В этом случае выигрыш от осуществления мелиорации земель получают потребители продукции, так как вместе со снижением неземельных издержек уменьшается суммарный доход производителей.

Чем больше масштабы проектов по улучшению земель, тем больший выигрыш от этого получают потребители и общество в целом. Улучшения, касающиеся отдельных участков, не влияющие на предложение продукции и уровень цен, увеличивают доходы собственников земли, увеличивают земельную ренту.

Земельная рента и доступность земельных участков.

Классическая политическая экономия уделяла основное внимание двум факторам, определяющим формирование земельной ренты: плодородию и транспортной доступности. Анализ влияния транспортной доступности земельного участка на процесс формирования земельной ренты был проведен в работах Тюнена (1826 г.). Тюнен разработал модель формирования земельной ренты как функции от транспортной доступности земельного участка.

Рассмотрим механизм формирования земельной ренты, учитывающий транспортную доступность. Введем следующие предпосылки. Имеются земельные участки, которые используются для производства одного вида продукции. Цены на продукцию и ресурсы фиксированы. На всех земельных участках производится одинаковое количество продукции. Вся произведенная продукция продается на центральном рынке. Стоимость транспортировки продукции зависит от расстояния. Производители конкурируют между собой. Земельный участок передается производителю, который может заплатить максимальную цену за земельный участок.

Рис.7.4 Формирование земельной ренты для земельных участков, находящихся на различном расстоянии от рынка сбыта

На рисунке 7.4 на левом графике на горизонтальной оси обозначено расстояние, на котором земельные участки находятся от рынка, на вертикальной оси – издержки, цена продукции в денежном выражении. P – цена продукции. Прямая TC – общие издержки на производство единицы продукции, которые складываются из неземельных затрат и транспортных издержек. Неземельные затраты на производство продукции фиксированы, транспортные издержки зависят от расстояния до рынка сбыта продукции.

Часть дохода, остающаяся после оплаты всех издержек, выплачивается в виде земельной ренты собственникам земли. Треугольник С₀Р₀К - равен земельной ренте, которая создается на всех земельных участках.

Чем дальше от центра расположен земельный участок, тем меньше избыточный продукт – земельная рента. На определенном расстоянии от рынка сбыта общие издержки равны суммарному доходу и, следовательно, земельная рента равна нулю. Это расстояние соответствует точке пересечения прямой P и прямой общих издержек (U₀). На расстоянии, находящемся дальше этой точки, использовать земли для данного варианта землепользования экономически невыгодно. На правом графике изображена прямая, отражающая зависимость величины земельной ренты от расстояния до рынка сбыта.

Особенностью земель сельских территорий является их удаленность от центра (рынков сбыта, центров деловой активности). В связи с этим у сельских земель очень низкий потенциал создания земельной ренты, являющейся результатом хорошей доступности земель. Исключением являются только земли, прилегающие к крупным городам.

Распределение земельных участков между различными вариантами землепользования

Рассмотрим распределение земельных участков между различными вариантами землепользования на примере земель, различающихся местоположением – расстоянием до центра крупного города.

Предположим, что имеются три варианта использования земельных участков. Вариант 1- использование для коммерческого строительства (строительство торговых и деловых центров), вариант 2 – для жилищного строительства, вариант 3 – для сельскохозяйственного производства. Различным вариантам использования земельных участков соответствуют разные графики зависимости величины земельной ренты от местоположения земельного участка.

Рис. 7.5. Распределение земельных участков, находящихся на разном расстоянии от центра, между различными вариантами землепользования

На рисунке изображены графики зависимости величины земельной ренты от расстояния до центра. На вертикальной оси отложены величины земельной ренты, на горизонтальной оси – расстояние до центра. Варианту 1 соответствует прямая R₁S₁, варианту 2 – прямая R₂S₂, варианту 3 – прямая – R₃S₃.

На расстоянии от центра до точки N при первом варианте использования создается большая земельная рента. Точка N соответствует точке пересечения графиков земельной ренты для первого и второго вариантов землепользования. На расстоянии от точки N до точки L создается большая сумма земельной ренты при втором варианте использовании земли. От точки L до точки S₃ большая земельная рента создается при третьем варианте использовании земель.

Земельные участки передаются тем землепользователям, которые могут платить большую земельную ренту. Соответственно земли, находящиеся на расстоянии до точки N от центра, передаются для коммерческого строительства, а земли, находящиеся на расстоянии от N до L до центра, передаются для жилищного строительства. Наиболее удаленные земли (от L точки до точки S3) передаются для сельскохозяйственного использования. Таким образом, кривая земельной ренты – R₁NLS₃. Чем дальше от центра земельные участки, тем меньшая земельная рента на них создается.

Различия в величине земельной ренты объяснялись различиями в плодородии земельных участков и транспортной доступности. На величину земельной ренты, создаваемой на различных участках, влияют также другие факторы. К таким факторам относятся наличие улучшений земельных участков, различные физические характеристики, соседство, наличие социальной инфраструктуры и так далее. Суммарный эффект действия различных факторов может быть обозначен как производительность земли. Чем производительнее земельный участок, тем большая величина земельной ренты создается на этом участке.

Наиболее производительные земельные участки могут использоваться для различных вариантов землепользования. Как правило, это земельные участки, находящиеся в центре крупных городов и на прилегающих территориях. Эти земельные участки передаются тем землепользователям, которые могут платить большую земельную ренту. К таким вариантам относятся коммерческое строительство, жилищное строительство.

Менее производительные земли имеют ограниченное число вариантов использования. Как правило, это земли, находящиеся на значительном удалении от городов. К ним относится значительная часть сельских территорий. Это объясняется удаленностью земель от центров и высокими трансакционными издержками при производстве различных товаров и услуг. Земли сельских территорий используются преимущественно для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства. Часть земель используется для рекреационных и природоохранных целей.

Земли, находящиеся на территориях, прилегающих к крупным городам, постепенно меняют назначение: вместо сельскохозяйственного производства используются для жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры. На землях, прилегающих к крупным городам, существует конфликт между различными вариантами землепользования. С одной стороны, при несельскохозяйственном использовании земель, как правило, создается большая земельная рента и, следовательно, собственники земель заинтересованы в изменении варианта использования этих земель. С другой стороны, с точки зрения общественных интересов важно сохранение сельскохозяйственных земель как земель, обладающих особым, невоспроизводимым свойствам – плодородием. Во многих странах осуществляется контроль за переходом сельскохозяйственных земель к пользователям, не занимающимся сельскохозяйственным производством.

Механизм формирования земельной ренты позволяет перераспределять земельные участки. Собственники земельных участков передают земельные участки в пользование тем, кто может получать наибольший доход и тем самым платить большую земельную ренту. Таким образом, механизм земельной ренты способствует передаче земель наиболее эффективным собственникам и для наиболее эффективных вариантов использования земли.

Вместе с тем действуют различные факторы, которые ослабляют действие этого механизма. Земельные ресурсы не всегда передаются тем пользователям, которые могут получать наибольший доход от использования земли. Этому мешают влияние государства (контроль государства за осуществлением сделок, контроль использования земельных ресурсов, зонирование территорий), отсутствие достаточного количества продавцов и покупателей на рынке земель, длительность действующих договоров аренды и другие факторы.

Земельная рента выступает в качестве платы за земельные ресурсы, которую пользователи земли выплачивают собственникам. Земельная рента является экономической основой арендной платы за землю, которую пользователи выплачивают собственникам земли. Арендная плата – это цена, с помощью которой перераспределяются земельные ресурсы на рынке аренды, пользования земель.

Во многих случаях пользователи и собственники земельных участков соединены в одном лице. Например, фермеры – собственники земельных участков производят сельскохозяйственную продукцию на своем земельном участке. В этом случае фермер - собственник получает земельную ренту, но она не имеет самостоятельной экономической формы. Она является частью дохода от производства сельскохозяйственной продукции и отдельно не выделяется.

Земельная рента имеет сложную экономическую природу и может рассматриваться с различных точек зрения. Земельная рента для общества в целом – это дополнительный доход, который остается после возмещения издержек на капитал, труд, менеджмент. Для арендатора, пользователя земли рента – экономическая основа арендной платы, которая является частью производственных издержек. Для частного собственника земельных ресурсов рента – это экономическая основа дохода, который приносит собственность. Этот доход является основным мотивом приобретения земли в собственность.

Дата добавления: 2015-07-19