Вводные пояснения. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и метод затратного подхода.

Условия применения метода:

-наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

-соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа:

Этап 1: Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости – определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2: Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога с учетом износа.

Этап 3.Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Достоинства метода выделения:

· это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

· метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

· метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку стечением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчет накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Пример:

Исходные данные:

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 985 кв.м.

Время постройки – январь 1992 г.

Типичный срок экономической жизни здания -80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв,м. общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв.м. Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2012г.

Решение:

1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Руб)

2. Расчет стоимости воспроизводства здания:

- восстановительная стоимость здания:

38 500+ (38 500*0,2) = 46 200 (руб/кв.м.);

- Износ =Эффективный возраст/Срок экономической жизни*100% =

= 20/80*100%=25%

- Стоимость воспроизводства здания составит;

Руб)

3. Расчет стоимости земельного участка:

Руб)

Задание: Определите рыночную стоимость земельного участка методом выделения по заданию, выданному преподавателем.

Дата добавления: 2015-09-06