Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Метод предполагаемого использования

Читайте также:
  1. Battement tendu. Методика преподавания, виды.
  2. I. Анализ кормления, содержания и использования животных
  3. I. Задачи и методы психологии народов.
  4. II. Метод они должны иметь поистине универсальный, где нужно соблюдать следующее.
  5. III. Методы строительства
  6. IV. Изучите методику объективного обследования.
  7. IV. Методические указания студентам по подготовке к занятию

Табл. 33. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для бизнес-центра

Показатель Данные Комментарии
Площадь земельного участка 6 900 кв. м
Площадь застройки земельного участка 6 309 кв. м
Коэффициент плотности застройки 91%  
Общая площадь здания 44 163 кв. м
Соотношение площадей полезной к общей 74%  
Сметная стоимость строительства 1 кв. м 46 779 руб.
Сметная стоимость строительства на дату оценки 2 065 900 977 руб.
Годовая норма отдачи девелопера, % 20%[37]  
Срок строительства   года
Норма отдачи операционной фазы 16%  
Коэффициент капитализации для реверсии 12%  
Коэффициент операционных расходов от общего Ieg 40%  
Аренда 1 кв.м полезной площади в год 13 727 руб.
Потенциальный валовой доход, руб. в год 448 606 870 руб.
Прибыль предпринимателя 28,5%  

 

Прибыль предпринимателя определялась по упрощенной формуле расчета прибыли предпринимателя [1]

Pr = [1+Y*k/3+δe*(1+2Y*k/3+Y2*k2/3)*Y*k/2],

где, Y – альтернативная квартальная норма отдачи на капитал;

k – срок строительства в кварталах;

δe – начальные вложения в строительство.

Табл. 34. Расчет стоимости земельного участка для бизнес-центра

  Прединвестиционная и инвестиционная фазы
     
Затраты, % 30% 40% 30%
Темп удорожания строительства, %   12% 12%
Затраты на строительство улучшения, руб.в год   -925 523 638 -777 439 856
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.     -1 888 068 221
Темп роста арендной ставки, %   10% 9%
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg      
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год      
Операционные расходы, руб. в год      
Чистый операционный доход, руб.в год      

 

Продолжение табл. 34.

  Операционная фаза Постпрогноз
                 
Затраты, %                  
Темп удорожания строительства, %                  
Затраты на строительство улучшения, руб.в год                  
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.                  
Темп роста арендной ставки, % 8% 7% 6% 5% 4% 4% 4% 4% 4%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год 580 910 009 621 573 710 658 868 132 691 811 539 719 484 000 748 263 360 778 193 895 809 321 651 841 694 517
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg 20% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 5% 5%
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год 464 728 007 559 416 339 599 570 000 636 466 616 669 120 120 703 367 559 739 284 200 768 855 568 799 609 791
Операционные расходы, руб. в год 185 891 203 223 766 535 239 828 000 254 586 646 267 648 048 281 347 024 295 713 680 307 542 227 319 843 916

 

Чистый операционный доход, руб.в год 278 836 804 335 649 803 359 742 000 381 879 969 401 472 072 422 020 535 443 570 520 461 313 341 479 765 875
Стоимость реверсии, руб.   3 998 048 954  
Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. 1 593 221 218 1 219 506 709
Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. 924 659 705  
Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. 642 124 795
Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. 93 062

 

 

Табл. 35. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для торгово-развлекательного центра

Показатель Данные Комментарии
Площадь земельного участка 6 900 кв. м
Площадь застройки земельного участка 6 309 кв. м
Коэффициент плотности застройки 91%  
Общая площадь здания 33 400 кв. м
Соотношение площадей полезной к общей 74%  
Сметная стоимость строительства 1 кв. м 66 585 руб.
Сметная стоимость строительства на дату оценки 2 223 934 324 руб.
Срок строительства   года
Норма отдачи операционной фазы 16%  
Коэффициент капитализации для реверсии 12%  
Коэффициент операционных расходов от общего Ieg 30%  
Аренда 1 кв.м полезной площади в год 27 900 руб.
Потенциальный валовой доход, руб. в год 911 789 298 руб.
Прибыль предпринимателя 19%

 

 

Табл. 36. Расчет стоимости земельного участка для торгово-развлекательного центра

  Прединвестиционная и инвестиционная фазы
     
Затраты, % 30% 40% 30%
Темп удорожания строительства, %   12% 12%
Затраты на строительство улучшения, руб.в год -667 180 297 -925 523 638 -777 439 856
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.     -1 888 068 221
Темп роста арендной ставки, %   10% 9%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год   493 467 558 537 879 638
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg      
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год      
Операционные расходы, руб. в год      
Чистый операционный доход, руб.в год      

 

 

Продолжение табл. 36.

  Операционная фаза Постпрогноз
                 
Затраты, %                  
Темп удорожания строительства, %                  
Затраты на строительство улучшения, руб.в год                  
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.                  
Темп роста арендной ставки, % 8% 7% 6% 5% 4% 4% 4% 4% 4%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год 792 491 040 847 965 413 898 843 338 943 785 504 981 536 925 1 020 798 402 1 061 630 338 1 104 095 551 1 148 259 373
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg 20% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 5% 5%
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год 633 992 832 763 168 872 817 947 437 868 282 664 912 829 340 959 550 498 1 008 548 821 1 048 890 774 1 090 846 405
Операционные расходы, руб. в год 190 197 850 228 950 661 245 384 231 260 484 799 273 848 802 287 865 149 302 564 646 314 667 232 327 253 921

 

Продолжение табл. 36.

  Операционная фаза Постпрогноз
                 
Чистый операционный доход, руб.в год 443 794 982 534 218 210 572 563 206 607 797 865 638 980 538 671 685 348 705 984 175 734 223 542 763 592 483
Стоимость реверсии, руб.   717 776 934
Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. 3 170 969 689 334 848 237
Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. 512 580 240  
Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. 355 958 500
Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. 35 596

 

 

Табл. 37. Исходные данные для определения стоимости земельного участка для гостиницы

Показатель Данные Комментарии
Площадь земельного участка 10 000 кв. м
Площадь застройки земельного участка 8 500 кв. м
Коэффициент плотности застройки 85%  
Общая площадь здания 33 400 кв. м
Соотношение площадей полезной к общей 76%  
Сметная стоимость строительства 1 кв. м 25 384 руб.
Сметная стоимость строительства на дату оценки 64 974 руб.
Годовая норма отдачи девелопера, % 2 170 121 780  
Срок строительства 17,5% года
Норма отдачи операционной фазы    
Коэффициент капитализации для реверсии 17,5 %  
Коэффициент операционных расходов от общего Ieg 13,5%  
  в сутки в месяц в год
Аренда 1 номера гостиницы, руб. 3 800   1 387 000
Потенциальный валовой доход, руб. в год 3 825 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя 28%
         

 

Табл. 38. Расчет стоимости земельного участка для гостиницы

  Прединвестиционная и инвестиционная фазы
     
Затраты, % 30% 40% 30%
Темп удорожания строительства, %   12% 12%
Затраты на строительство улучшения, руб.в год -651 036 534 -972 214 557 -816 660 228
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.     -2 983 344 998
Темп роста арендной ставки, %   10% 9%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год   4 207 500 000 4 586 175 000
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg      
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год      
Операционные расходы, руб. в год      
Чистый операционный доход, руб.в год      

 

 

Продолжение табл. 38.

  Операционная фаза Постпрогноз
                 
Затраты, %                  
Темп удорожания строительства, %                  
Затраты на строительство улучшения, руб.в год                  
Стоимость улучшения на момент окончания строительства, руб.                  
Темп роста арендной ставки, % 8% 7% 6% 5% 4% 4% 4% 4% 4%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год 4 953 069 000 5 299 783 830 5 617 770 860 5 898 659 403 6 134 605 779 6 379 990 010 6 635 189 610 6 900 597 195 7 176 621 083
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg 70% 60% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год 1 485 920 700 2 119 913 532 2 808 885 430 2 949 329 701 3 067 302 889 3 189 995 005 3 317 594 805 3 450 298 597 3 588 310 541
Операционные расходы, руб. в год 371 480 175 529 978 383 702 221 357 737 332 425 766 825 722 797 498 751 829 398 701 862 574 649 897 077 635

Продолжение табл. 38.

  Операционная фаза Постпрогноз
                 
Чистый операционный доход, руб.в год 1 114 440 525 1 589 935 149 2 106 664 072 2 211 997 276 2 300 477 167 2 392 496 254 2 488 196 104 2 587 723 948 2 691 232 906
Стоимость реверсии, руб.   1 973 570 798
Стоимость объекта на момент окончания строительства, руб. 3 383 167 510 458 989 491
Стоимость земельного участка на момент окончания строительства, руб. 844 706 132  
Стоимость земельного участка на дату оценки, руб. 558 335 734
Стоимость земельного участка на 1 кв.м, руб. 55 834

 

Благодаря проведенному исследованию можно сделать вывод о том, что наибольшая стоимость земельного участка при варианте строительства гостиничного комплекса, равная 558 335 700 рублей за участок.

Необходимо учесть, что наивысший спрос на гостиничные номера, приходятся на период летнего сезона и праздников. В остальной период существует недозагрузка номеров. Поэтому для формирования постоянных потоков доходов необходимо разработать концепцию, которая будет отличаться от конкурентов. Так же возможна долгосрочная аренда номеров, но с уменьшением стоимости за сутки.

 

 


Дата добавления: 2015-09-06; просмотров: 70 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Описание объекта исследования | Макроэкономическая ситуация в России | Обзор социально-экономических показателей Санкт-Петербурга | Обзор рынка коммерческой недвижимости | Обзор рынка офисной недвижимости | Обзор рынка торговой недвижимости | Обзор рынка гостиничной недвижимости | Юридическая разрешенность | Экономическая целесообразность | Определение рыночной ставки аренды для объекта исследования техникой парных сравнений |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Прогноз чистого операционного дохода для объекта недвижимости| Список использованных источников

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.01 сек.)