Выбор или изменение способа управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией (при этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией).

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Всего за период 2011 – 9 месяцев 2012 г.г районными (городскими) судами Владимирской области окончено производство по 59 делам по спорам, связанным с выбором или изменением способа управления многоквартирным домом, из них рассмотрено:

в 2011 г. – 27 дел (с вынесением решения – 22 дел, в том числе: с удовлетворением требований – 14 дел, с отказом в удовлетворении требований – 8 дел; прекращено производство по 4 делам; оставлено без рассмотрения 1 дело);

за 9 месяцев 2012 г. - 32 дела (с вынесением решения – 25 дел, в том числе: с удовлетворением требований – 14 дел, с отказом в удовлетворении требований – 11 дел; прекращено производство по 5 делам; оставлено без рассмотрения 2 дела).

Статистическая информация представлена в прилагаемых таблицах.

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений и не может быть осуществлен иначе как путем решения данного вопроса общим собранием собственников.

К., являясь собственником жилого помещения многоквартирного дома, обратилась в суд с иском к ТСЖ о признании недействительными решений заседания правления ТСЖ от 01.03.2011 и 02.03.2011, указав, что принятие решений выходило за пределы полномочий правления, т.к. фактически был выбран способ управления многоквартирным домом. Кроме того, заседания правления являлись неправомочными ввиду отсутствия кворума. Полагала, что оспариваемыми решениями заседания правления нарушаются ее права.

Решением Камешковского районного суда Владимирской области от 10.04.2012 исковые требования К. удовлетворены. Признаны недействительными решения заседания правления ТСЖ от 01.03.2011 и 02.03.2011. С ТСЖ в пользу К. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда, оставляя без изменения решение Камешковского районного суда Владимирской области от 10.04.2012, в определении от 20.06.2012 (дело № 33-1619/2012) указала следующее.

Судом установлено, что К. принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Решением общего собрания собственников помещений дома от 05.01.2010 в качестве формы управления многоквартирным домом выбрано ТСЖ, создано ТСЖ, принят Устав ТСЖ, избраны в члены правления ТСЖ.

01.04.2010 ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом на срок до 01.04.2011 с управляющей организацией - ООО «Рассвет», который был в одностороннем порядке расторгнут решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 26.11.2010.

Решением от 05.02.2011 собственниками помещений в многоквартирном доме сохранена форма управления ТСЖ с привлечением на договорной основе в качестве управляющего ТСЖ О.B.C.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В силу положений п. 4 и п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества и утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Пунктом 4 ст. 11.2 Устава ТСЖ решение вопроса об установлении размера обязательных платежей и взносов для собственников помещений в многоквартирном доме, утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана также отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.

На основании положений ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Судом установлено, что 01.03.2011 состоялось заседание правления ТСЖ, на котором принято решение подписать дополнительное соглашение с ООО «Рассвет» к договору на управление от 01.03.2010 в следующей редакции:

а) п. 4.10 - решение размера платы за текущей ремонт и содержание считать принятым при наличии согласия с таким размером платы управляющей организацией;

б) п. 4.11 - размер платы за текущий ремонт и содержание подлежит ежегодной индексации в соответствии с индексом роста потребительских цен и постановлений Правительства Российской Федерации;

в) договор на управление между ТСЖ и ООО «Рассвет» перезаключается сроком на 3 года и вступает в силу с 01.03.2011.

Кроме того, 02 марта 2011 года на заседании правления ТСЖ приняты следующие решения:

а) подписать дополнительное соглашение по сбору денежных средств накопительного характера по капитальному ремонту;

б) утвердить доходную и расходную часть ТСЖ;

в) утвердить дополнительное соглашение по размеру платы за текущей ремонт и содержание.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела и положений Устава ТСЖ на основании положений вышеуказанных норм ЖК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что правление ТСЖ было не вправе решать вопросы о перезаключении договора управления с ООО «Рассвет», утверждать доходную и расходную часть ТСЖ и дополнительное соглашение по размеру платы за текущей ремонт и содержание, поскольку установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, утверждение доходной и расходной части ТСЖ, а также заключение, расторжение, изменение условий договора управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Существенные нарушения требований ЖК РФ к порядку проведения проведении общего собрания собственников помещений по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом являются основанием для признания такого решения недействительным.

Ш.А.А., С.П.Г., С.А.В., Т.Т.А., А.Н.М., И.Т.Н. обратились в суд с иском к администрации МО Вяткинское сельское поселение, ООО УК «Арсенал» о признании недействительными и отмене протоколов собраний б/н от 02.04.2011 собственников помещений шести многоквартирных домов о выборе способа управления и обязании ООО УК «Арсенал» не осуществлять управление домами.

В обоснование иска истцы указали, что 02.04.2011 на общем собрании собственников помещений всех шести многоквартирных домов было принято решение о выборе управляющей компании ООО УК «Арсенал».

Истцы на основании свидетельств о праве собственности являются собственниками жилых помещений в данных домах.

Собрание собственников помещений многоквартирных домов было проведено с существенными нарушением требований ЖК РФ: 02.04.2011 на общем собрании собственников помещений шести многоквартирных домов был нарушен порядок регистрации участников собрания, была изменена повестка дня, отсутствовал кворум, необходимый для принятия решений, был нарушен порядок голосования и порядок подсчета голосов. Протоколы общих собраний истцы до настоящего момента не видели.

В нарушение ст. 162 ЖК РФ при решении вопроса о заключении договоров на управление жилым домом с его собственниками условия договора предметом обсуждения и голосования не являлись.

В нарушение ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения собрания не были доведены до всех собственников жилых домов.

Решением Октябрьского районного суда г. Владимира от 17.07.2012 признаны недействительными решения от 02.04.2011 собраний собственников помещений многоквартирных домов о выборе способа управления многоквартирными домами, в остальной части иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 25.10.2012 решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 17.07.2012 оставлено без изменения (дело № 33-3135/2012).

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосование на общем собрании, а также принятие собранием решений регламентированы статьями 45, 46, 48 ЖК РФ.

Так, ст. 45 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Статья 46 ЖК РФ устанавливает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ГК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах. Собственником неприватизированных жилых помещений в вышеуказанных домах является МО Вяткинское сельское поселение.

02.04.2011 администрация МО Вяткинское сельское поселение инициировала проведение собраний собственников помещений шести многоквартирных жилых домов д. Вяткино по вопросу выбора способа управления указанными домами.

В сообщении администрации МО Вяткинское сельское поселение, размещенных на подъездах домов, указано, что 2 апреля (суббота) в ДК д.Вяткино состоится собрание жителей (указан номер дома) по заключению договора на обслуживание дома с УК ООО «Арсенал-Энерго». При себе иметь правоустанавливающие документы, паспорт (ксерокопии).

В ходе рассмотрения спора по существу истцы, а также свидетели Б., Ф., В., М. подтвердили размещение на подъездах их домов именно таких сообщений о проведении собраний.

Иных сообщений о проведении собраний собственников многоквартирных домов по выбору способа управления домами 02.04.2011 ответчики администрация МО Вяткинское сельское поселение и ООО УК «Арсенал» суду не представили.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суды первой и второй инстанций пришли к выводу о том, что в нарушение требований жилищного законодательства сообщение о проведении данных собраний не содержало сведений о форме проведения собраний, порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данных собраниях, и месте или адресе, где с ними можно ознакомиться.

Стороной ответчика суду не представлены подлинные экземпляры протоколов решений оспариваемых собраний, а представленные копии содержали противоречивые сведения и из них невозможно установить наличие кворума ни для открытия собрания, ни для принятия решения по вопросу выбора способа управления домом.

Из материалов дела также следует, что стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено сведения о собственниках, принимавших участие в собраниях, об общем имуществе указанных домов и долях участвовавших в собраниях собственников, а также о подсчете пропорций для определения кворума собраний в соответствии со ст.ст. 45, 46 ЖК РФ.

В нарушение ч. 2 ст. 46 ЖК РФ при проведении указанных собраний изменена повестка дня, указанная в сообщении о проведении собрания, и принимались решения по вопросам, не включенным в повестку дня. В частности, в сообщениях указано на заключение договора на обслуживание с ООО УК «Арсенал-Энерго», однако на собраниях решался вопрос о выборе способа управления управляющей компанией ООО УК «Арсенал».

В нарушение положений ч. 3 ст.46 ЖК РФ решения собраний по указанным домам не были доведены до сведения собственников помещений в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые решения были приняты с нарушением требований ЖК РФ, и указанные нарушения являются существенными, принятые решения повлекли нарушение прав и законных интересов истцов, в связи, с чем требования истцов подлежат удовлетворению.

По другому делу К. обратился с иском к В. и Г. о признании недействительным протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме неправомочным, отмене решения внеочередного общего собрания собственников помещений.

В обоснование требований указал, что 10.09.2011 года состоялось собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Повестка дня состояла из 8 вопросов, в том числе: выборы председателя и секретаря собрания; выбор управляющей компании «Наш дом» по управлению и техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества дома; утверждение объема работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. Председателем собрания являлся В., секретарем - Г.

Из протокола следует, что в собрании принимали участие собственники помещений, обладающие 616,4 голосами от общего количества голосов собственников помещений в доме, составляющего 1 000 голосов. Указанное в протоколе количество принявших в собрании собственников помещений не соответствует действительности, в действительности присутствовало около 30 собственников, что является недостаточным для кворума.

Истец на общем собрании не присутствовал, принятыми данным собранием решениями нарушаются его права на управление многоквартирным домом, право на свободный выбор исполнителя услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников жилья, после принятия данного решения у него возникло обязательство по выплате председателю собрания В. денежного вознаграждения за услуги, с чем он не согласен.

Решением Киржачского районного суда Владимирской области от 16.03.2012 исковые требования К. были удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда, оставляя без изменения данное решение, в определении от 05.06.2012 (дело № 33-1536/2012) указала следующее.

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.

Жилищным кодексом Российской Федерации регламентирован порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме и порядок принятия решений на общем собрании собственников.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как следует из материалов дела, 10.09.2011 проведено внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома, одна из квартир в котором принадлежит истцу.

По итогам собрания приняты следующие решения: избрать председателем собрания В., секретарем Г.; выбрать управляющую компанию ООО УК «Наш дом» по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома; утвердить объем работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, представленного ООО УК «Наш дом»; утвердить тариф по техническому содержанию и ремонту общего имущества дома в размере 8 рублей с кв.м на 2011-2012 г.г; содержать места общего пользования в соответствии с санитарными требованиями; выплачивать ежемесячное денежное вознаграждение старшему по дому за организацию работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, взаимодействие с ООО УК «Наш дом» и органами местного самоуправления в размере месячной оплаты за содержание жилья за счет средств лицевого счета дома; утвердить уполномоченное лицо на право подписи при заключении договора с ООО УК «Наш дом» по содержанию и ремонту общего имущества дома – старшему по дому В.

Как следует из протокола общего собрания количество голосов собственников помещений, принявших участие в собрании, составляет 616,4. Согласно явочному листу на собрании присутствовали 58 собственников, что составило 536,5 голосов.

Из пояснений ответчиков, данных ими в ходе рассмотрения дела, следует, что фактически на собрании 10.09.2011 присутствовали лично 38 собственников жилых помещений, за остальных лиц, указанных в явочном листе к протоколу собрания, проголосовал В. по доверенности.

Согласно ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п.п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Судом дана оценка имеющейся в материалах дела доверенности, согласно которой отдельные собственники помещений в многоквартирном доме доверили В. действовать от их имени в отношениях с третьими лицами, а также отстаивать интересы собственников в органах власти, судебных органах.

Суд правильно пришел к выводу, что указанная доверенность не содержит сведений, предусмотренных частью 2 статьи 48 ЖК РФ, и не заверена лицами, указанными в пункте 4 статьи 185 ГК РФ, либо нотариусом, в связи с чем при подсчете голосов должны были учитываться голоса собственников, лично принимавших участие в голосовании. Поскольку последних было 38, что составляет менее половины от 103 собственников, вывод суда о том, что на собрании 10.09.2011 отсутствовал кворум, допущенные недостатки при подсчете голосов являются существенными, надлежит признать правильным.

Данные обстоятельства свидетельствуют о нелигитимности принятых на указанном собрании решений ввиду отсутствия кворума и противоречат принципу реализации прав собственников, установленных приведенными выше правовыми нормами.

В случае выбора способа управления одновременно для нескольких многоквартирных домов вопрос о выборе способа управления и о том, что управление осуществляется конкретным ТСЖ (управляющей организацией), решается собственниками помещений каждого из домов отдельно. Решение указанных вопросов не может быть поставлено в зависимость от результатов голосования собственников помещений другого дома.

Т., Р., К. обратились в суд с иском к ТСЖ «Альянс», МИФНС России №10 по Владимирской области о:

- признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № А о создании
ТСЖ «Альянс» от 30.03.2011;

- ликвидации юридического лица ТСЖ «Альянс» (обязанность по ликвидации возложить на МИФНС №10 по Владимирской области);

- исключении ТСЖ «Альянс» из Единого государственного реестра юридических лиц.

В обоснование истцы указали, что являются собственниками жилых помещений указанном многоквартирном доме.

В соответствии с протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.03.2011 г. было создано ТСЖ «Альянс», в котором истцы не участвовали.

Полагают, что голосования по вопросу создания ТСЖ «Альянс» не проводилось, отсутствовал кворум для принятия решения о создании ТСЖ. При создании ТСЖ «Альянс» грубо нарушались нормы ЖК РФ.

О создании и регистрации ТСЖ узнали случайно в декабре 2011 г. В связи с этим 19.12.2011 было созвано внеочередное собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о ликвидации ТСЖ «Альянс».

Создание и существование ТСЖ «Альянс» препятствует истцам как собственникам жилых помещений свободно реализовывать право участвовать в управлении многоквартирным домом.

Решением Фрунзенского районного суда г. Владимира от 20.04.2012 постановлено исковые требования Т., Р., К. удовлетворить частично:

- признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ «Альянс» от 30.03.2011;

- ликвидировать юридическое лицо ТСЖ «Альянс», возложив обязанность по осуществлению ликвидации ТСЖ «Альянс» на его учредителя – Я.;

- в удовлетворении требований Т., Р., К. к ТСЖ «Альянс», МИФНС № 10 по Владимирской области об обязанности по ликвидации ТСЖ «Альянс» возложить на МИФНС № 10 по Владимирской области, исключить ТСЖ «Альянс» из государственного реестра юридических лиц отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 12.07.2012 (дело № 33-1974/2012) решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 20.04.2012 отменено в части признания недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.03.2011 и ликвидации ТСЖ «Альянс».

В этой части принято новое решение, которым в удовлетворении требований Т., Р., К. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.03.2011 и ликвидации ТСЖ «Альянс» отказано.

В остальной части решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 20 апреля 2012 года отставлено без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Частью 2 указанной статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен, в том числе вопрос выбора способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу ч. 1 ст. 47 ЖК РФ (в редакции, действующей на момент проведения оспариваемого собрания) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно протоколу от 30.03.2011 № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведенном в форме заочного голосования в период с 01.02.2011 г. по 20.03.2011 г., были приняты решения, в том числе об избрании способа управления многоквартирным домом – управление ТСЖ, о создании ТСЖ «Альянс».

Удовлетворяя требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании ТСЖ «Альянс» от 30.03.2011 г., суд первой инстанции пришел к выводам о том, что отсутствовал кворум для проведения общего собрания, собственники помещений были лишены права выбора способа управления, соединение в одном вопросе вопроса о создании ТСЖ и о выборе способа управления многоквартирным домом нарушает нормы жилищного законодательства и право собственников помещений свободно реализовывать свои права, был нарушен срок и порядок оповещения собственников о проведении заочного собрания по выбору способа управления многоквартирным домом, для подведения итогов голосования не была создана счетная комиссия, не определено место хранения протокола собрания, до собственников не было доведено решение общего собрания, решение о создании ТСЖ принято с грубейшим нарушением норм действующего жилищного законодательства.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из протокола общего собрания от 30.03.2011, сводной ведомости итогов голосования, бюллетеней для голосования следует, что общая площадь жилого дома составляет 13 187,2 кв.м, общая жилая площадь – 11 303,2 кв.м, всего собрано 224 бюллетеня для голосования с решениями собственников, обладающих 83,456% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, за выбор способа управления многоквартирным домом посредством создания ТСЖ и за создание ТСЖ «Альянс» проголосовало 56,674% собственников, против – 20,502%, воздержались – 6,28%.

Расчеты производились инициаторами собрания исходя из общих площадей, указанных в технической документации на дом, а также сведений о правах собственности каждого из собственников, о площадях принадлежащих собственникам помещений, о долях собственников в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Оспаривая наличие кворума на собрании, истцы каких-либо доказательств отсутствия кворума в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили.

В решении суда первой инстанции также отсутствуют какие-либо расчеты, ссылки на какие-либо доказательства, подтверждающие отсутствие кворума, в то время как решение суда, являясь актом правосудия, должно быть мотивированным, основанным на доказательствах, непосредственно исследованных в судебном заседании по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Единственным мотивом, на основании которого суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии кворума, является суждение о том, что из содержания п. 1 повестки дня в собрании ставился вопрос о создании ТСЖ «Альянс», объединяющего три дома по ул. Добросельской г. Владимира и один дом по Суздальскому проспекту г. Владимира, а в голосовании приняли участие только собственники помещений одного из домов по ул. Добросельской.

Данное суждение суда является неверным.

Вопрос о выборе способа управления и о том, что управление осуществляется конкретным ТСЖ, решается собственниками помещений каждого из домов отдельно. Решение указанных вопросов не может быть поставлено в зависимость от результатов голосования собственников помещений другого дома. В материалы дела представлены необходимые доказательства, подтверждающие проведение собрания собственников помещений одного из домов (в котором проживают истцы) по ул. Добросельской г. Владимира, которые большинством голосов приняли решение о выборе способа управления и о создании ТСЖ. Именно по этому дому и должен проводиться подсчет кворума, от чего суд первой инстанции уклонился. Общие собрания собственников помещений двух других жилых домов по ул. Добросельской и дома по Суздальскому проспекту по вопросам, связанным с выбором способа управления, не входят в предмет рассмотрения в рамках настоящего дела.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии кворума общего собрания является неправильным.

Вывод суда о том, что собственники помещений были лишены права выбора способа управления в связи с тем, что собственники голосовали только за один способ управления, является неправильным.

Содержание бюллетеней для голосования соответствовало положениям ч. 3 ст. 47 ЖК РФ и позволяло любому собственнику однозначно выразить свое волеизъявление по поставленным вопросам, в том числе заявить против предложенного способа управления.

Из содержания ст. 209 ГК РФ, ч. 2 ст. 161 ЖК РФ следует, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников, при этом обязанность выбрать один из способов управления, не означает, что все из существующих способов управления домом должны быть одновременно предложены для голосования. Требования об обязательном внесении в бюллетень для голосования альтернативных способов управления многоквартирным домом законом не предусмотрено.

Таким образом, выводы суда о нарушениях жилищного законодательства, выразившихся в лишении права истцов выбирать способ управления, ошибочны и не основаны на нормах действующего законодательства.

Также не может судебная коллегия согласиться с выводом суда о том, что соединение в одном вопросе вопроса о создании ТСЖ и о выборе способа управления многоквартирным домом нарушает нормы жилищного законодательства и право собственников помещений свободно реализовывать свои права.

Данный вывод суда основан на том, что решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа лиц, принимавших участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а решение о создании ТСЖ принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Между тем в общем собрании приняли участие собственники помещений, владеющие в совокупности 83,456 % долей в праве собственности (голосов), и при этом за выбор способа управления и создание ТСЖ «Альянс» проголосовало 56,674 % от общего числа голосов, т.е. соблюдены необходимые условия для принятия решения и по вопросу о выборе способа управления, и по вопросу создания ТСЖ. Поэтому права истцов объединением в одном вопросе вопросов о создании ТСЖ и о выборе способа управления многоквартирным домом не нарушены.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что непредоставление проекта устава собственникам помещений является нарушением их прав.

В соответствии с п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны, в том числе, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В представленном в материалы дела сообщении о проведении общего собрания имеется указание на то, что с материалами к собранию можно ознакомиться в пяти квартирах многоквартирного дома в рабочие и нерабочие дни с 9-00 часов до 20-00 часов.

В пояснениях представитель ответчика Я., указала на то, что проект устава и иная документация к собранию находилась в указанных в сообщении квартирах, что некоторые собственники приходили и знакомились с уставом ТСЖ, что проект устава ТСЖ был открыт и доступен для ознакомления всем желающим.

Я. действительно не передавала истцам проект устава, однако она и не препятствовала истцам и иным собственникам в ознакомлении с ним.

Действующее законодательство не содержит обязанности инициатора собрания передавать всем собственникам вместе с уведомлением и бюллетенем для голосования проект утверждаемого документа - устава ТСЖ. Имеется обязанность ознакомить всех желающих с документами к собранию, в том числе и с проектом устава ТСЖ. Данная обязанность инициатором собрания исполнена.

Утверждение суда первой инстанции о нарушении прав истцов непредставлением им проекта устава является несостоятельным, поскольку никто из истцов не был лишен права (возможности) явиться в соответствующие квартиры в рабочие и нерабочие дни с 9-00 часов до 20-00 часов и ознакомиться с уставом ТСЖ «Альянс». При этом истцы в ходе судебного заседания заявляли, что никто из них не воспользовался своим правом ознакомления с уставом ТСЖ, что никто не обращался к инициаторам собрания с просьбой ознакомиться с проектом устава ТСЖ.

Вывод суда о том, что были нарушены срок и порядок оповещения собственников о проведении заочного собрания по выбору способа управления многоквартирным домом является несостоятельным.

Из материалов дела следует, что собственники помещений уведомлялись несколькими способами:

- путем обхода квартир и вручения материалов к собранию лично под роспись;

- путем направления почтой заказных писем;

- путем неоднократного расклеивания объявлений о проводимом собрании на входных дверях подъездов дома;

- путем помещения в почтовые ящики материалов к собранию.

При этом учитывая, что в доме 288 собственников, лично в руки были вручены материалы к собранию 218 собственникам помещений, заказными письмами было направлено 9 собственникам, опущены в почтовые ящики 55 квартир, у 6 умерших собственников не были оформлены их доли. Объявления на всех подъездах расклеивались четыре раза.

Инициаторы собрания добросовестно, осмотрительно и целесообразно подошли к вопросу порядка уведомления собственников о предстоящем собрании. О данном факте свидетельствуют и результаты голосования по вопросам повестки дня: в собрании приняли участие собственники более 83% помещений дома, количество заполненных и полученных в срок бюллетеней для голосования составило 224 (из 288 собственников).

78 % собственников были оповещены под роспись и только 15 % получили документы к собранию через почтовые ящики. Судом первой инстанции не принято во внимание, что из 46 собственников, получивших материалы к собранию, участие в собрании приняли 34 собственника, которые своевременно и в надлежащей форме представили инициаторам собрания заполненные бюллетени.

При этом истцы Т. и К., которые являлись собственниками помещений на момент проведения общего собрания в феврале - марте 2011 года, были уведомлены о проводимом собрании надлежащим образом, лично под роспись и через почтовые ящики. Подтверждением уведомления истцов является их участие в общем собрании и передача инициаторам собрания заполненных бюллетеней. В части порядка уведомления истцов о собрании нарушений прав истцов не усматривается.

Таким образом, учитывая, что инициаторами собрания были соблюдены требования действующего на момент проведения собрания жилищного законодательства о порядке уведомления собственников о предстоящем собрании, у суда не было оснований делать вывод о нарушении порядка уведомления собственников.

Кроме того, общее собрание проводилось в заочной форме. Датой окончания приема заполненных бюллетеней указана 20 марта 2011 года. Законодательно установлена обязанность инициатора общего собрания уведомлять собственников помещений за 10 календарных дней до проведения собрания.

Собрание проводилось в течение 50 дней с 01 февраля 2011 года по 20 марта 2011 года, в указанный период, но до начала марта 2011 года, инициаторы собрания с соблюдением требований законодательства о сроках уведомления проводили работу по надлежащему уведомлению собственников помещений о проводимом собрании. Показателем того, что собственники помещений были уведомлены в установленные сроки, служит так называемая явка на общее собрание, т.е. количество собственников, принявших участие в голосовании, из общего количества собственников. Данный показатель составляет 83,456 %.

Вывод суда о том, что основаниями для признания оспариваемого решения незаконным являются те обстоятельства, что для подведения итогов голосования не была создана счетная комиссия, не определено место хранения протокола собрания, до собственников не было доведено решении общего собрания – является несостоятельными.

В жилищном законодательстве отсутствуют нормы, императивно требующие создания счетной комиссии при проведении общего собрания собственников.

В материалах дела имеются акты, подтверждающие факты неоднократного размещения на подъездах дома объявлений, содержащих информацию об итогах голосования на общем собрании, проводимого в заочной форме в феврале - марте 2011 года. Следовательно, обязанность инициатора собрания, состоящая в доведении до сведения собственников помещений результатов голосования, путем размещения в помещениях дома, доступных для всех собственников, исполнена в полном объеме.

Кроме того, истцы как собственники помещений могли сами реализовать право на ознакомление с результатами собрания. Однако должную степень заботливости и осмотрительности при реализации права собственности не проявили.

Согласно ч. 4 статьи 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Однако неопределение места хранения протокола на конкретном собрании не является безусловным основанием для признания решения собрания недействительным.

Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

В своем исковом заявлении истцы указывали на то, что о создании и регистрации ТСЖ им стало известно в декабре 2011 года. В оспариваемом решении суда указано, что о принятых решениях истцы узнали в октябре 2011 года.

В обоснование того, что истцам было известно о принятых решениях еще в апреле 2011 года ответчики представили документы, свидетельствующие об уведомлении истцов Т. и К. о предстоящем общем собрании и об участии данных истцов в общем собрании. Данные обстоятельства подтверждаются записями в Журнале вручения документов к общему собранию собственников помещений дома в форме заочного голосования и бюллетенями для голосования. Голоса истцов Т. и К. учитывались при подведении итогов и нашли свое отражение в Итогах голосования на общем собрании собственников помещений дома в форме заочного голосования.

Поэтому о принятых на общем собрании решениях истцы, как и все другие собственники помещений дома, должны были узнать в начале апреля 2011 года, поскольку сразу после подготовки протокола общего собрания инициатор общего собрания в соответствии с требованиями п. 3 ст. 46 ЖК РФ до 10 апреля 2011 года расклеила на всех подъездах дома объявления о результатах голосования, что подтверждается актами, имеющимися в материалах дела, и не опровергнуто истцами.

Истцы обратились с заявлением в суд 08 февраля 2012 года, т.е. спустя 11 месяцев с момента проведения оспариваемого собрания. В ходе судебного заседания истцы не представляли доказательства того, что о принятых в феврале - марте 2011 года решениях они узнали только в октябре 2001 года или в декабре 2011 года, и того, что о принятом решении не могли узнать ранее.

Из приложенного к исковому заявлению Свидетельства о государственной регистрации права следует, что право Р. на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано 31 мая 2011 года, в период проведения оспариваемого общего собрания в феврале - марте 2011 года истец Р. собственником помещения в доме не являлась.

Более того, площадь помещений в доме, принадлежащая истцам на праве собственности, незначительна и составляет менее 0,5 % от общей площади дома. Следовательно, истцы не могли повлиять на исход голосования по вопросам повестки дня.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение оспариваемого общего собрания собственников не повлекло нарушение прав и законных интересов истцов, не причинило им убытки, голосование истцов не могло повлиять на результаты голосования, существенных нарушений при проведении собрания не допущено.

Поэтому в удовлетворении требования о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30.03.2011 надлежит отказать.

Соответственно, не подлежит удовлетворению и производное требование о ликвидации ТСЖ «Альянс» по основаниям, заявленным истцами, ввиду отсутствия существенных и неустранимых нарушений при создании ТСЖ и недоказанности осуществления деятельности ТСЖ с неоднократными и (или) грубыми нарушениями закона.

Что касается требования об исключении ТСЖ «Альянс» из государственного реестра юридических лиц, то суд правомерно отказал в его удовлетворении. В данной части решение суда не обжалуется и подлежит оставлению без изменения.

Таким образом, анализ представленных на обобщение гражданских дел по спорам, связанным с выполнением капитального и (или) текущего ремонта в многоквартирных домах, а также с выбором или изменением способа управления многоквартирным домом, свидетельствует об актуальности данной категории споров для Владимирской области.

Современное правовое регулирование указанных вопросов налагает именно на собственников помещений многоквартирных жилых домов бремя их содержания, что не всегда вызывает у них понимание и также является причиной возникновения споров.

Апелляционная практика рассмотрения гражданских дел данных категорий свидетельствует о правильном в целом подходе судов к разрешению указанных судебных споров.

Ошибки, допускаемые судами, не носят системный характер и связаны в большей части с оценкой доказательств и неправильным установлением по делу обстоятельств.

Судебная коллегия по гражданским делам

Владимирского областного суда

[1] Статистические данные из областной адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов во Владимирской области в 2013 году», утвержденной постановлением временно исполняющего обязанности Губернатора Владимирской области от 18.06.2013 № 704.

Дата добавления: 2015-09-03