Договор аренды предприятия

ДАП – соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

Арендодатель должен передать арендатору все основные элементы предприятия в полном объеме: ЗУ, здания, оборудование, оборотные средства, топливо, сырье, материалы. Арендатору могут быть предоставлены также и обязательственные права пользования землей, если они были у самого арендодателя, пользование землей, другими ресурсами, зданиями, сооружениями. Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования также связанные с предприятием, с соблюдением правил гл.24 ГК. Арендодатель может перевести на арендатора свои обязанности и долги, связанные с деятельностью предприятия. В этом случае должны быть в письменной форме уведомлены все кредиторы.

Форма договора простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение влечет недействительность договора. Договор подлежит обязательной гос регистрации. Существенным условием является размер арендной платы.

Передача предприятия осуществляется исключительно по передаточному акту, расходы с составлением которого возлагаются на арендодателя. И возврат также осуществляется по обратному передаточному акту, но расходы – на арендатора.

В отличие от иных арендных договоров арендатору предоставляется право без арендодателя продавать, обменивать, передавать взаймы материальные ценности, составляющие оборотные средства предприятия (топливо, сырье и др.). Вправе без согласия арендодателя передавать отдельные средства в субаренду другим лицам, передавать свои права и обязанности другим лицам в отношении этих материальных средств. Все эти распорядительные акты арендатор может совершать при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия. А вот ЗУ, иные природные ресурсы в составе предприятия он моет передавать другим лицам только с согласия арендодателя. Арендатор вправе без согласия арендодатель вносить изменения в состав предприятия, т.е вправе производить его реконструкцию, переоборудование, тех перевооружение, с целью увеличения стоимости предприятия и эффективности его использования. Может вносить неотделимые улучшения в имущество предприятия без предварительного согласия арендодателя. Это означает, что при возврате имущества арендодатель обязан возместить арендатору все произведенные расходы, как связанные с реконструкцией, так и со внесенными неотделимыми улучшениями. Возражая против требования возместить эти расходы, арендодатель обязан будет доказать, что понесенные расходы и издержки повысили стоимость предприятия несоразмерно улучшению его качества, например, если арендатор торгового предприятия расширил помещение путем дополнительных пристроек, произвел переоборудование, но при этом эффективность (качество) остается на прежнем уровне, то это свидетельствует о несоразмерности издержек и затрат и освобождает арендодателя от их возмещения. Арендодатель может ссылаться на то, что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности, произведя такие улучшения, т.е намеренно произвел эти улучшения именно в целях получения компенсации со стороны арендодателя, а не в целях повышения качества предприятия. На практике нарушения данных принципов имеет место в тех случаях, арендатор не проявляет должной меры заботливости и осмотрительности.

Арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем состоянии, осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт. К отношениям сторон нормы о признании такого договора недействительным и нормы о изменении и расторжении договора применяются только при условии, если последствия, предусмотренные ст.167 ГК, а также нормами ст.453 ГК, не нарушают прав и интересов кредиторов как арендодателя, так и арендатора, прав других лиц и не противоречит общественным интересам.

Договор финансовой аренды (лизинга)

ДФА – соглашение, в силу которого арендодатель обязуется приобрести определенное имущество у продавца или изготовителя, указанного лизингополучателем (арендатор) и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование за плату для осуществления предпринимательской деятельности.

Продавец (поставка) Лизингодатель

ДФА (лизинг)

передача

Лизингополучатель

Сущность лизинга:

Субъект предпринимательской деятельности испытывает необходимость в приобретении дорогостоящего имущества необходимого для осуществления его деятельности, но не имеет при этом достаточных средств и не желает использовать схему традиционного кредитования (разоришься на процентах). Другой субъект – изотовитель имущества, которому нужно расширить объему продаж и еще третий субъект – который обладает достаточными инвестиционными ресурсами, но при этом также не желает использовать схему традиционного кредитования или не имеет юр возможности осуществлять кредитование.

Субъект, испытывающий потребность в покупке имущества, обращается к субъекту инвестиционной деятельности (лизингодателю), в силу чего он заключает с выбранным продавцом ДКП или ДП, оплачивает покупку, продавец или поставщик передает имущество лизингополучателю, а он погашает инвестиционные затраты лизингодателя посредством постоянных лизинговых платежей, при этом он несет риск случайной гибели или случайного повреждения, что сводит к минимуму инвестиционные риски лизингодателя.

Правовая природа лизинга:

Является ли данный договор двусторонней сделкой или трехсторонней? Лизинговое правоотношение является структурно сложным, в нем действительно более 2 участников (но это правоотношение, а не договор). Но при этом правопорождающими элементами являются 2 договора: первоначальный договор лизинга, в котором на продавца появляется обязанность исполнения третьему лицу и ДКП или ДП, который также предусматривает исполнение третьему лицу. Продавец и лизингополучатель связаны взаимными правами и обязанностями.

Какое место занимает данный договор в системе гражданско – правовых договоров? Одни авторы считают, что это самостоятельный вид договора, который не имеет никакого отношения к договору аренду. Другие считают, что это вид договора аренды и вывод основан на то, что законодатель включил данную конструкцию в гл.34 ГК и предусмотрел применение к лизинговым отношениям норм параграфов 1 (обычная аренда), 3 (аренда ТС), 4 (аренда зданий и сооружений), 5 (аренда предприятий). Действительно договор лизинга имеет мало общего с классическими арендными договорами (схема другая), их объединяет то, что имущество передается во временное владение и пользование. По мнению законодателя именно этот признак является достаточным, чтобы включить данный договор в структуру гл.34 ГК. Верно это решение или не верно – фиг знает.

Основным источником регулирования договора лизинга являются нормы гл.34 параграфа 6. При этом субсидиарно к отношениям сторон применяется ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Элементы ДФА:

1) Субъекты:

· Лизингодатель – всегда субъект предпринимательской деятельности. Как правило, это банки, небанковские кредитные организации, страховые организации, специально создаваемые специализированные лизинговые компании.

· Лизингополучатель – всегда субъект предпринимательской деятельности, которому имущество предоставляется в этих целях. Данная деятельность не является лицензируемой.

2) Предмет договора: любые непотребляемые вещи, индивидуально определенные, за исключением ЗУ и других природных объектов. На практике это ТС, механизмы, оборудование, комплексы недвижимого имущества.

3) Условия о размере арендой платы является существенным. Взимается арендная плата в виде лизинговых платежей. В состав арендной платы включаются:

· Инвестиционные затраты лизингодателя, которые он понес при исполнении своих обязанностей: расходы, связанные с приобретением имущества, с гос регистрацией права собственности, с оплатой услуг третьих лиц – услуги по монтажу и наладке оборудования, обучению персонала.

· Стоимость имущества, если ДФА прямо предусмотрено, что по окончанию срока действия договора или при наступлении иных указанных в договоре обстоятельств это имущество переходит в собственность лизингополучателя (выкупная цена лизинга).

· Прибыль

4) Существенным условием является срок. При отсутствии данного условия он считается не заключенным. Срок определяется соглашением сторон и зависит от вида лизинга: краткосрочный (до 1,5 лет), среднесрочный (от 1,5 до 3 лет), долгосрочный;

5) Форма – всегда письменная. По отношению к ДФА разновидность письменной формы не уточняется, а это значит, что она определяется либо по общим правилам, либо по правилам параграфа 4 и 5 гл.34 ГК

Обязанности лизингодателя:

1. Своевременно заключить ДКП или ДП;

2. Обязательно предупредить письменно продавца о том, что имущество предназначено для передачи определенному лицу. При неисполнении этой обязанности продавец может потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

3. Обязан обеспечить предоставления имущества лизингополучателю

Обязанности лизингополучателя:

1. Принять имущество продавца по передаточному акту;

2. Нести все расходы, связанные с содержанием предмета лизинга, включая как капитальный, так и текущий ремонт, нести расходы по страхованию, если предусмотрено договором.

3. Должен своевременно вносить лизинговые платежи в согласованные сроки. Если он просрочил исполнение этой обязанности более 2 раз подряд, то лизингодатель вправе списать сумму задолжности с расчетного счета лизингополучателя в бесспорном порядке путем направления в банк, обслуживающий лизингополучателя, инкассового поручения.

4. Обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к самому имуществу и доступ ко всей своей финансовой документации.

Риск случайной гибели переданного в лизинг имущества несет лизингополучатель, это означает, что если это имущество будет уничтожено или повреждено, то это не освобождает лизингополучателя от внесения платежей.

Если договором предусмотрена обязанность лизингополучателя приобрести имущество в собственность, то он обязан выплатить полную сумму покупной цены с учетом амортизации. Стороны могут по условиям договора применять ускоренную амортизацию.

Дата добавления: 2015-07-14