Матрица индексов важности

	Параметр сравнения
Объект- аналог 1	Объект- аналог 2	Объект- аналог 3	Объект оценки
Объект-аналог 1		1/x	1/y	1/z
Объект-аналог 2	x		1/a	c
Объект-аналог 3	y	a		b
Объект-оценки	z	1/c	1/b

Перевод результата сравнения объектов и , выраженного в качественной дискретной шкале с максимальным количеством градаций, равным 9, в числовое значение производится следующим образом.

ü Объекты и одинаково предпочтительны, следовательно, =1.

ü Объект превосходит объект по предпочтительности:

промежуточное значение	=2
слабое превосходство	=3
промежуточное значение	=4
сильное превосходство	=5
промежуточное значение	=6
очень сильное превосходство	=7
промежуточное значение	=8
абсолютное превосходство	=9

ü Объект O_j превосходит объект O_i по предпочтительности:

промежуточное значение	=1/2
слабое превосходство	=1/3
промежуточное значение	=1/4
сильное превосходство	=1/5
промежуточное значение	=1/6
очень сильное превосходство	=1/7
промежуточное значение	=1/8
абсолютное превосходство	=1/9

1. Определение веса каждого индекса важности:

(26)

1. Нормирование полученных весов

(27)

1. Нахождение Адамаровых векторов:

;

(28)

где – вектор приоритетов.

1. Расчет векторов согласованности:

;

(29)

1. Расчет разбросов согласованности:

;

(30)

1. Расчет индекса согласованности:

(31)

Индекс согласованности не должен превышать значения 0,1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

1. Определение приведенного нормированного отклонения каждого объекта по m факторам:

(32)

1. Определение стоимости искомого объекта:

(33)

где – приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта;

– стоимость единицы сравнения объекта-аналога.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом попарного сравнения

Исходные данные: объект оценки – здание магазина, расположенного в с. Пасад. Дополнительные данные и построение матриц отражено в таблице 33 (см. с. 90).

Расчеты

Расчет веса индекса важности (по первой матрице) (формула 26):

 

Таблица 33

Таблица попарных сравнений

	Объект	Площадь, м^2	Расположе-ние	Экономичес-кий уровень развития территории	Объемно-планиров. реш-е	Подъездные пути	Коммуника-ции	Стоимость, руб.
Аналог (А1)	Магазин, г. Пермь, мкр. Висим		Краевой центр	Преобладание промышленно-сти	1 этаж 2- этажного кирпично-го здания	асфальт	все центральные	45 000
Аналог (А2)	Магазин, г. Пермь, Кировский район		Краевой центр	Преобладание промышленно-сти	Отдельно стоящее 1-эт. кирпичное здание	асфальт	все центральные	315 000
Аналог (А3)	Магазин, г. Добрянка	343,8	80 км от краевого центра	Аграрно-промышленная зона	1-й этаж 5-этажного кирпично- го здания	асфальт	все центральные	350 000
Оценива-емый (А0)	Магазин, с. Пасад		120 км от краевого центра	Аграрно-промышлен-ная зона	Отдельно стоящее 1-эт. кирпичное здание	грунтовая дорога	все автоном-ные	88 156
Проверка		0,0405	0,123	0,0789	0,0691		0,03
Важность параметра оценки
Одинаковая важность	Незначительное преимущество	Значительное преимущество	Явное преимущество	Абсолютное преимущество
МАТРИЦЫ ИНДЕКСОВ ВАЖНОСТИ	МАТРИЦЫ ИНДЕКСОВ ВАЖНОСТИ
Площадь	Объемно-планиров. решение
	А1	А2	А3	А0		А1	А2	А3
А1		0,125	0,1111	0,125	А1		0,1429
А2			0,3333		А2
А3					А3		0,1429
А0			0,3333		А0		0,2
Расположение	Подъездные пути
	А1	А2	А3	А0		А1	А2	А3
А1					А1
А2	0,3333				А2
А3	0,125	0,1667			А3
А0	0,1111	0,1429	0,2		А0	0,125	0,125	0,125
Экономический уровень развития территории	Коммуникации
	А1	А2	А3	А0		А1	А2	А3
А1					А1
А2					А2
А3	0,2	0,2			А3	0,3333	0,3333
А0	0,1111	0,1111	0,1429		А0	0,1111	0,1111	0,1429

Нормируем полученные веса (формула 27):

Имеем вектор приоритетов

Находим Адамаров вектор:

Адамаров вектор,

делим Адамаров вектор на вектор приоритетов

и получаем вектор согласованности первой матрицы Z₁.

Далее находим разброс согласованности

и индекс согласованности

Если не превышает значения 0,1, то матрица построена правильно. Такие операции следует провести для всех матриц (в примере их должно быть шесть).

Рассчитываем приведенное нормированное отклонение каждого объекта по формуле (32):

Определяем стоимость искомого объекта:

Все трудоемкие расчеты рекомендуется запрограммировать в Exсel. Оценщику необходимо научиться правильно выбирать параметры для сравнения (зависит от типа недвижимости) и строить матрицы.

[1] Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учеб.пособие / под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008. 368 с.

Дата добавления: 2015-11-26