Права и обязанности сторон.

В качестве стороны по договору мены могут выступать физические и юридические лица, государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации), а также муниципальные образования в части обмена государственного или муниципального имущества, не закрепленного за юридическими лицами. Возникающие при этом правоотношения будут регулироваться нормами Гражданского кодекса.
Граждане могут заключать договоры мены с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.
Таким образом, стороной по договору мены может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар у контрагента по договору мены, каждая из сторон этого договора по общему правилу становится его собственником.
Характерной особенностью договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон одновременно является продавцом передаваемого товара и покупателем получаемого в обмен. Соответственно основной обязанностью каждой из сторон является обязанность по передаче товара.
По договору мены обязанностью контрагента является передача товара, свободного от каких-либо обременений.
Применительно к недвижимости таким обременением может быть право пользования, право залога (ипотеки) на обмениваемое имущество и др. При изъятии этой недвижимости третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, сторона, у которой была изъята недвижимость, имеет право потребовать не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.
При мене недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю на праве собственности, приобретатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между отчуждателем недвижимости и собственником земельного участка, на котором находится эта недвижимость, могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие мену находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.
В случае, когда одна из сторон договора мены является собственником земельного участка, на котором находится передаваемая недвижимость, приобретателю передается право собственности на этот земельный участок либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором мены недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если же договором не определено то право, на основании которого используется земельный участок, то к приобретателю автоматически переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее отчуждателю здание, сооружение или другая недвижимость, передается без передачи в собственность приобретателя этой недвижимости, за отчуждателем сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования на условиях, определяемых договором мены.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором мены недвижимости не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью для ее использования в соответствии с ее назначением.
Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями. Жилое помещение может использоваться для проживания не только собственника, но и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением.
Собственник, осуществляя свое правомочие распоряжения, может обменять жилое помещение на другое, не спрашивая согласия этих лиц.

Однако существенным условием договора мены в данном случае будет перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование этим жилым помещением при его приобретении другим лицом (п. 1 ст. 558 ГК). К их числу относятся следующие лица:


1. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК).
2. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма (ст. 685 ГК).
3. Лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
4. Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602 ГК).
5. Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).
Наличие указанной нормы обусловлено тем обстоятельством, что ранее в практике было немало случаев, когда в отношении жилого помещения совершалась сделка и при этом нового приобретателя не ставили в известность о существовании лиц, сохранивших право пользования отчуждаемым жилым помещением. На момент заключения сделки такие люди отсутствуют по различным причинам (служба в армии, нахождение в местах лишения свободы, заграничная командировка и т.д.). Признание указанного условия существенным означает, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.


Дата добавления: 2015-11-26