Взвешенная оценка стоимости объекта

Три традиционных метода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

Таблица 8.5.1. Сводка оценок стоимости объекта в текущем состоянии по различным методам

Наименование подхода	Значение рыночной стоимости, долларов США.
1. АНАЛИЗ ДОХОДНОСТИ	838 929
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРОДАЖ	1 150 937
3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД	1 463 350

Таблица 8.5.2. Весовые коэффициенты для взвешенной оценки рыночной стоимости объекта

Наименование подхода	Значение весового коэффициента Ki
1. АНАЛИЗ ДОХОДНОСТИ	0,5
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРОДАЖ	0,1
3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД	0,4

Примечания к таблице:

Выбор числовых значений весовых коэффициентов (коэффициентов значимости) определялся экспертно на основании степени обоснованности стоимостных показателей по каждому конкретному подходу оценки.

По мнению Оценщика, применение метода прямого сравнительно анализа продаж к крупным объектам нежилой недвижимости в г. Москве в настоящее время весьма проблематично. Это объясняется тем, что каждая сделка купли-продажи крупного нежилого объекта является достаточно редким событием (что вообще ставит под сомнение применимость метода) и сопряжена с достижением сторонами сделок целого ряда конфиденциальных договоренностей о рассрочке платежей, привлечении заемных средств, процедурах смены владельца и т.п. В этих условиях большая часть тех сделок, что происходят в действительности, организованы как смена учредителей юридического лица, владеющего объектом. Информация о таких сделках является строго конфиденциальной и в настоящее время Оценщик не видит возможности доступа к такой информации о конкретных сделках. В этих условиях единственно возможным способом оценки на основании сравнительного анализа продаж является анализ предложений на продажу и анализ общей качественной информации об условиях торгов продавцов и покупателей на рассматриваемом сегменте рынка. Исходя из изложенного, при согласовании результатов оценки, полученных разными методами, Оценщик придал минимальное значение результатам, полученным на основании сравнительного анализа продаж.

Результаты, полученные на основании анализа доходности объекта и затрат на его замещение, имеют приблизительно одинаковую степень обоснованности. Вместе с тем, по мнению Оценщика, несколько большее значение необходимо придавать оценке по доходности, так как осведомленный покупатель, действующий на рынке, скорее согласится заплатить за право присвоения будущих доходов, чем компенсировать владельцу затраты, понесенные при создании объекта. Как известно, затраты далеко не всегда создают стоимость. Вместе с тем, нельзя полностью игнорировать затратную составляющую оценки. Исходя из изложенного, при согласовании результатов оценки, полученных разными методами, Оценщик придал близкие значения результатам, полученным на основании анализа доходности и анализа затрат, но несколько большее значение – анализу доходности.

Принятые значения весовых коэффициентов отражают точку зрения Оценщика. Никакие другие источники получения конкретных значений данных коэффициентов, кроме материалов экспертных анализов и заключений, существовать и, следовательно, применяться не могут.

Таблица 8.5.3. Взвешенная оценка рыночной стоимости объекта

в текущем состоянии на «01» августа 2000 года

Взвешенная оценка	Значение, долларов США
Рыночная стоимость объекта	1 119 898

Взвешенная оценка рыночной стоимости объекта рассчитана по формуле:

с_вз = å С_i ´ K_i,где

С_вз -взвешенная оценка рыночной стоимости;

С_i - оценка рыночной стоимости по одному из подходов;

K_{i -} весовой коэффициент для соответствующего подхода.

Дата добавления: 2015-07-20