Определение ставки капитализации кумулятивным методом

Базовая процентная ставка – в качестве базовой принимается ставка доходности по депозитным вкладам, номинованным в твердой валюте (поскольку ценообразование на рынке недвижимости осуществляется, как правило, в долларах США и не подвержено инфляционным и девальвационным процессам характерным для национальной валюты) системных (имеющих развитую сеть филиалов), наиболее надежных отечественных банках. В качестве базовой нами была выбрана средняя годовая ставка по депозитным вкладам в долларах США, равная 7%. (Средние объявленные ставки финансовых операций, газета «Бизнес»).

Премия за низкую ликвидность вложений - в отличие от банковских вкладов оцениваемый объект не может быть быстро превращен в наличные деньги без существенных потерь в стоимости. Иногда для продажи некоторых видов недвижимости могут потребоваться годы, особенно, если инвестор пытается реализовать объект на рынке в период спада его активности. Поскольку объект оценки относится к группе высоколиквидных объектов, так как является объектом коммерческой недвижимости и может быть использован в качестве помещения торгового назначения, что обусловлено его местоположением в зоне торговой застройки, премия за низкую ликвидность принята на уровне 1%.

Компенсация различий в условиях вложений (дополнительный инвестиционный риск). Различия в условиях вложений средств предопределены учетом факторов снижающих степень диверсификации рисков присущих конкретному бизнесу, конкретному региональному рыночному сегменту. Относительная степень такого риска для объектов недвижимости сравнительно невелика, поэтому премия за дополнительный инвестиционный риск принята в расчетах на уровне 2%.

Компенсация за инвестиционный менеджмент - чем более сложны и рискованны инвестиции в оцениваемый объект, тем более качественного управления они требуют; отсутствие или наличие компетентного управления в значительной степени влияет на доходность бизнеса. Учитывая достаточно высокую конкуренцию в территориальном рыночном сегменте, обусловленную наличием спроса на торговые помещения, расположенные в данном районе города, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в расчетах равной 2%.

Ставка возврата капитала - учитывая, что объект оценки имеет значительный срок службы, принимается на уровне установленной для подобных объектов ставки амортизации на уровне 5%.

Расчет суммарной ставки капитализации приведен в таблице 5.2.1.

Таблица 5.2.1 - Расчет суммарной ставки капитализации

Дата добавления: 2015-07-25