Читайте также:
|
Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.
ЧОД ґрунтується на припущенні, що майно буде здано в оренду на ринкових умовах, а також на тому, що прогнозується для першого року після дати оцінювання.
Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД).
Потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року після дати оцінки.
Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень, зміни орендарів і несплати орендної плати віднімають з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД).
З прогонозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати, операційні витрати, податки). В результаті отримують прогнозований ЧОД.
Для розрахунку ЧОД необхідно підготувати спеціальний звіт про доходи і витрати. Інформацію для цього звіту можна отримати з різноманітних джерел.
ПВДрозраховують з використанням ринкових даних і даних по оренді для оцінюваної нерухомості за минулі роки. Можливі вакансії та недозбирання платежів віднімають від цього показника. Таким чином, отримуютьЕВД від нерухомості, якби вона була вакантна на дату оцінки, а потім здана в оренду типовому орендареві по поточних ринкових ставках орендної плати.
Нарешті складають перелік типових витрат на поточний рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні і резерви.
Інші витрати, такі як відсоток з кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо не пов’язані з експлуатацією майна, до цього переліку не входять.
Нижче наведений приклад типового звіту про доходи і витрати (12-квартирний жилий будинок).
Дохід від здавання квартир в оренду, грн:
Валовий дохід:
‒ від 6 двокімнатних квартир без кондиціонування
по 3750 грн. на міс. (3750 х 12 х 6)………………………………..270000
‒ від 2 двокімнатних квартир з кондиціонуванням
по 4000 грн. на міс. (4000 х 12 х 2) ………………………………...96000
‒ від 2 трикімнатних квартир без кондиціонування
по 5000 грн. на міс. (5000 х 12 х 2) ……………………………….120000
‒ від 2 трикімнатних квартир з кондиціонуванням
по 5500 грн. на міс. (5500х 12 х 2) ………………………………..132000
Загальний валовий прибуток - 618000
Інші доходи:
‒ плата за користування пральними машинами ……………………12000
‒ доходи від торгових автоматів..…………………………………….6250
Разом доходи ………………………………………………………..18250
Потенційний валовий дохід, грн ………………………………….636250
Збитки від вакансій і неплатежів (6 %), грн..……………………....37080
Ефективний валовий дохід, грн…..……………………….……….599170
Дата добавления: 2015-07-19; просмотров: 174 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Алгоритм методичного підходу | | | Розрахунок витрат |