Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З = S_Уч * Ц_З (7)

С_З = 7200 * 1816,33 = 13 077 576 руб/м²

где S_Уч – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению S_Уч = L * B; (S_Уч = 200*36= 7 200)

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб/м² (определяется расчетом по исходным данным в табличной форме, приведенной ниже).

Расчет показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков. Эти данные приведены в прил. 10. Темп изменения стоимости земли задан исходными данными.

Корректировки на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта рекомендуется производить по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
Цена (руб.)	13 077 576
Площадь	7 200
Цена продажи за 1 м^2	1816,33	1200,00	1800,00	1338,46	1500,00	951,22
Условия рынка (мес.)
Корректировка на условия рынка		300,00	750,00	223,08	125,00	634,15
Скорректированная цена продажи		1500,00	2550,00	1561,54	1625,00	1585,37
Корректировка на местоположение			127,50		162,50
Скорректированная цена продажи		1500,00	2677,50	1561,54	1787,50	1585,37
Корректировка на транспортную доступность		225,00	-267,75		89,38
Корректировка на условия зонирования				-156,15		79,27
Итого скорректированная цена продажи	1816,33	1725,00	2409,75	1405,39	1876,88	1664,64

Вывод: получив итого скорректированную цену продажи 5 объектов можно найти удельную стоимость 1м². Она равна 1816,33 руб/м² (См. Приложение № 10)

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_ЭП = ВС_Д.О. – И_Н + С_З (8)

РС_ЭП = 87 449 953,81 – 44 086 053,11 + 13 077 576 = 56 441 476,70 руб.

где ВС_Д.О. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

И_Н -величина накопленного износа здания, руб.;

С_{З –} рыночная стоимость участка земли, руб

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА

ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателю чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

Дата добавления: 2015-11-30