Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

С учетом износа

Читайте также:
  1. АМОРТИЗАЦИЯ КАК КАТЕГОРИЯ УЧЕТА ИЗНОСА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ.
  2. ВИДЫ ИЗНОСА
  3. Виды преждевременного износа шин
  4. Выполнить расчет концентрации раствора с учетом протекания химической реакции
  5. Гидравлический расчет нефтепровода с учетом тепла трения при сбалансированном теплообмене
  6. Для укрупненной предварительной оценки физического износа
  7. Износ основных фондов, виды износа и его характеристика.

Задача 1 - ЗП

Расчет

Рыночной стоимости замещения здания БЦ с ЗУ

затратным подходом, методом сравнительной единицы,

с учетом износа

Показатели Обозн. Данные Примечание
  Исходные данные:      
  Общая площадь здания БЦ, м2 S 51 660 м2  
  Площадь здания без отделочных работ, м2 S без отделки 21 500 м2 Заказчик решил возложить затраты на арендаторов
  Строительный объем зд., м3 О зд. 268 100 м3  
  Затраты на предпринимательское вознаграждение по договору застройщику, % З пр. 20,0 % От стоимости строительства
  Площадь земельного участка, га S зу 10,2 га  
  Владелец здания выкупил ЗУ в собственность 4 мес. назад по оценочной стоимости, т.р./ га   750 т.р./ га Оценщик может использовать эту цену в целях расчета затратного подхода в течение 6 мес.
  Год строительства здания БЦ   2000 г.  
  Дата оценки здания БЦ   20.12.2012.  
  Нормативный срок службы здания БЦ, лет   75 лет  
  Арендная ставка в здании БЦ (нет связи с интернетом), руб.м2 / год АС бц 15 105 руб.м2/ год  
  Экономический (внешний) износ, % И э 2 % Перегрузка всех ближайших автодорог
  Объект-аналог: Здание торгового центра   3 этажа По справочнику «Укрупненные показатели стоимости стр-ва»
  Общая площадь здания ТЦ, м2 S тц 50 750 м2  
  Стоимость стр-ва за 1 м3 строительного объема, руб/м3 З баз. 5 000 руб./м3  
  Арендная ставка в здании ТЦ (есть связь с интернетом),р.м2/г АС тц 18 000 руб.м2/год  
  Расчет показателей:      
  Затраты на замещение строительства здания      
  Коэф-т конструктивных различий 51 660 м2 / 50 750 м2 К констр. 1,018 Отличия в площади между зданиями
  Коэф-т сейсмичности К сейсм. 1,0 При расположении в зоне сейсмичности К= от 1 до 6
  Коэф-т прочих и непредвиденных затрат К пр. 1,0 Если они есть, Если нет К=1
  Региональный коэф-т К рег. 1,14 По межрегиональному информационно-аналитическому бюллетеню «Индексы цен в стр-ве»
  Зональный коэф-т   К зон. 1,0 Отсутствие данных.
  Коэф-т инфляции цен в стр-ве К инфл. 1,12 «Индексы цен в строительстве»
  Скорректированная стоимость стр-ва за 1 м3, руб/м3     6498,91  
  Скорректированная стоимость стр-ва здания, т.р. З стр.1 1742358307,2  
  Доля помещ-ий без отделки,%     42,0%  
  Удельный вес внутренних отделочных работ, %     23,82% 6498,91*268100*42%*23,82%=174312,4
  Стоимость отделочных работ, которые не выполняются, т.р.     174312,4  
  Затраты на замещение строительства здания БЦ, методом сравнительной единицы, т.р.   З стр. 1568045,4  
  Стоимость создания объекта БЦ      
  Затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику по договору, т.р.   З пр. 313609,1  
  Стоимость создания объекта БЦ, т.р. С созд. 1881654,5  
  Затраты на ЗУ      
  Затраты на приобретение ЗУ, т.р.   З зу    
  Стоимость создания единого объекта: здание + ЗУ   С созд с ЗУ 1889304,4 Это сумма всех затрат на строительство единого объекта недвижимости
  Суммарный износ      
  Физический износ, %   И ф 16% 12:75*100
  Моральный износ, %      
  -сумма разницы в аренде за      
  -потеря дохода БЦ из-за отсутствия связи с Интернетом, т.р. ПД м 149555,7  
  -предполагаемая выгода БЦ, т.р. R м    
  Расчет морального износа, %   И м 16,1%  
  Экономический (внешний) износ, % И э 2% По условию задачи
  Суммарный износ, %   И 34,1%  
  Суммарный износ, т.р.   И 644252,8 От стоимости создания единого объекта
  Рыночная стоимость здания БЦ с ЗУ затратным подходом с учетом износа, т.р. V зп 1245051,6  

 

В качестве сравнительной единицы выбран аналог: здание торгового центра ТЦ, с равными характеристиками, объекты расположены рядом, одинаковой площадью.

Стоимость создания строительства единого объекта оценки (С созд.)

составила с ЗУ 1889304,4 т.р.

 

Суммарный износ резко снизил стоимость объекта, т.к. здание эксплуатировалось 12 лет и имеет моральные недостатки.

С учетом суммарного износа рыночная стоимость БЦ с ЗУ, рассчитанная затратным подходом составила 1245051,6 т.р.

 

Метод сравнительной единицы из-за простоты и точности часто применяется для расчета стоимости замещения строительства в затратном подходе.

- - - - - -

 


Дата добавления: 2015-07-17; просмотров: 70 | Нарушение авторских прав


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
г. Н. Новгород| Коммерческое предложение

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)