Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Читайте также:
  1. Amp;nb sp; Разворот с использованием прилегающей территории
  2. I. Основы сопротивления материалов.
  3. I. УСЛОВИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ХОРОШИХ ОТНОШЕНИЙ
  4. II-A. Диагностика особенностей взаимодействия источника зажигания с горючим веществом, самовозгорания веществ и материалов
  5. II-А. Диагностика особенностей взаимодействия источника зажигания с горючим веществом, самовозгорания веществ и материалов.
  6. II. Показатели и критерии аккредитационной оценки воспитательной деятельности ООУ
  7. II. Проверка гипотез для оценки свойств двух генеральных совокупностей

В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».

Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.

С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:

, (1)

Где

– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

– стоимость земельного участка, руб.;

– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;

– накопленный износ объекта недвижимости, руб.

В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:

, (2)

Где

– величина физического износа улучшений, руб.;

– функциональное устаревание улучшений, руб.;

– внешнее устаревание улучшений, руб.

Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:

(3)

Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:

(4)

7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:

1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.

4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.

5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).

6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.

7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.


Дата добавления: 2015-07-17; просмотров: 168 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Метод сравнительной единицы | ВИДЫ ИЗНОСА | Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. | Для укрупненной предварительной оценки физического износа | Определение накопленного износа методом сравнения продаж |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
БАЗОВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА| ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТА ВЕЛИЧИНЫ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.006 сек.)