Семь главных вопросов в анализе стоимости городской земли

Стоимость земли

Семь главных вопросов в анализе стоимости городской земли

Автор: Йюнзаль Йеждилек

Вступление

Обзор литературы о земле и ее стоимости открывает семь источников неясности:

1) Часто в ходе исследования не определяется тип земли и ее стоимость

2)временные и

3) пространственные аспекты свойств стоимости земли могут быть неточно установлены

4)важность используемых методов оценки часто игнорируется

5) как правило, индивидуальная стоимость земли является всего лишь частью стоимости всей собственности, и таким образом ей уделяют мало внимания

6) Часто агентов, работающих в сфере земельного рынка, не принимают во внимание, и наконец

7) Объяснения непредвиденных аспектов стоимости земли являются случайными. Эта статья исследует каждый из этих аспектов неясности.

Исследования в области стоимости земли, представленные в недавно вышедших книгах, по-новому излагают те же идеи, которые были известны 3 века назад, когда землю в основном использовали для сельскохозяйственных целей. Основные поясняющие элементы классических городских моделей помогают понять образцы стоимости земли, и в то же время они не предоставляют удовлетворяющих ответов. Обычно такие объяснения относятся к понятиям пространственного равновесия, однородности и непрерывности, несмотря на то, что основной проблемой является нарушение равновесия, асимметрия и отсутствие продолжительности. В контексте самых застроенных городов, в которых рынок земли постепенно исчезает, быстрее, чем раньше, стоимость земли, как никогда, становится неуловимой идеей. Часто мы не обращаем внимания на соответствующую стоимость земельного участка, которая кажется «потерянной» под зданиями или «слившейся» с ними, чтобы создать форму капитала, известную под названием «недвижимость». Большое количество книг посвящено стоимости земли и ее оценке и в то же время, к сожалению, там полный беспорядок и неопределенность. Можно взглянуть на любой документ о и/или относящийся к стоимости земли и отметить, что ответы на один или более из следующих вопросов (например, 7-й вопрос в этой статье) полностью или часто, частично игнорируют.

1. К какому типу относится изучаемая земля?

2. Когда оценивают землю?

3. Где находится земля?

4. Какой метод оценки является подходящим?

5. Почему важна стоимость земли?

6. Кто является действующими лицами рынка земли?

7. Какими бы ни были объяснения, их достаточно?

Тщательный анализ этой семерки становится все более важным для точного измерения стоимости городской земли. Несмотря на ее «молчаливость» и видимую «невидимость», стоимость земли должна формировать динамику рынков недвижимости. Это серьезная практическая проблема, например, для миллионов американцев, которые испытали ее суровые последствия во время практически двух десятилетий жилищного бума и последовавших за этим банкротствами.

Основываясь на большом количестве информации о рынке жилья 46-ти крупных городов с 1984 по 2004гг., Дэвис и Палумбо (2008) обратили внимание на то, что поразительная эволюция стоимости земли имеет более важное значение, чем мы привыкли думать. К 2004 доля стоимости земли на рынке недвижимости составляла приблизительно 51%, тогда как в 1984 она составляла 32%. Школа бизнеса г. Висконсин недавно опубликовала информацию, которая подтверждает эти увеличения. Также она показывает резкие спады в 2009, при этом значительно варьируется в столичных зонах. Эта статья исследует каждый из 7-ми вопросов и дает читателям возможность подумать, чтобы они сделали, основываясь на объяснении проблемы, обзоре связанных с этим идей и описании некоторых практических ситуаций. Так как основные практические и теоретические составные головоломки «стоимость земли» рассеяны по обширному (и отчасти сбивающему с толку) количеству литературы, то статья объединяет их в строгое соединение.³ Данное исследование может быть использовано авторами потенциальных рукописей на тему стоимости городской земли и ее оценки (так же как и обозревателями данных трудов) в качестве контрольного списка вопросов, на который можно опираться.

К какому типу относится изучаемая земля?

Интуитивно мы считаем землю частью планеты, на которой мы живем. Но вопрос: «какая «земля» имеется в виду?» наверно вызовет широкий круг ответов, иногда очень сложных. Благодаря существованию большого количества определений, трудность в четком определении понятия «земля» часто заканчивается неудачей при попытке постоянного использования любого из них. Даже если проблема определения данного понятия иногда признается в начале данного исследования, во множестве случаев этот термин перестают свободно использовать, как будто у всех типов земли одно и то же значение. Разные типы определения и категоризации земли варьируются согласно дисциплине (для каждой из них по своему, смотри, например Духамель 1998; Фиджимонз и Уэскотт 2004). Что становится понятным из различных объяснений, так это гетерогенная и очень сложная природа земли. Часто из-за этого стоимость земли трудно определить потому, что используются слишком разные характеристики, а они делятся согласно типу земли и тому, как ее используют. Например, у поверхностей, которые относятся к городским дорогам и у тех на которых стоят жилые дома (предполагается, что их использование останется неизменным в будущем) разные характеристики стоимости; тем не менее, оба вида этих поверхностей известны, как «городская земля». Так же участок городской земли, который запрещено использовать согласно закону в качестве прохода (или право пользования (или сервитут), например, не будет иметь ту же стоимость, что и тот, который свободен от сервитута, даже если было бы возможно утверждать, что они оба идентичны во всех остальных аспектах. В полностью застроенном городе, рынок земли не является таким же надежным как, например, рынок часто покупаемых индивидуальных домов. Прежде чем установить степень влияния различных факторов на стоимость земли, сперва нужно точно определить тип земли. Обычно большая часть участков земли продаваемых на рынке, является либо землей, на которой сильно спекулируют, либо это парковки, или земля с обесцененными структурами, или участки земли, предназначенные для строительства в специфичной зоне города. Глупо считать, что все они относятся к одному и тому же рынку, чтобы объяснить и предсказать стоимость других участков с разными характеристиками, расположенных в разных местах.⁴ На практике нельзя суммировать и обобщить особенности земли. Так как каждый участок земли уникален, глупо четко идентифицировать тип земли во время исследования и делать соответствующую сегментацию. На самом деле, одной из основных целей спецификации типов земли является сегментация рынка и определение наиболее лучшего и эффективного их использования (НЛЭИ), как будто они вакантны.

Затем, стоимость земли может быть проанализирована в терминах такого специфического использования.

Когда оценивают землю?

Города являются динамическими системами, которые постоянно растут и меняются в различных направлениях, благодаря взаимодействию социальных, экономических сил, сил окружающей среды, а также религиозных, политических, или технологических сил. Анализ без ссылки на специфичный городской контекст, точную информацию является рискованным или, по – крайней мере, обманчивым. На протяжении долгого времени стоимость земли варьировалась согласно различным контекстам. К примеру, стоимость земли в городах 15-го века могла зависеть от тех же самых условий, которые характерны для городов в наши дни. В наше время, люди (и, следовательно, активные жители города) ищут очень комфортабельные участки, переезжая с одного места на другое, когда их предпочтения и уровень дохода меняется. В отличие от городов прошлого, экономика которых была централизованной и основывалась на производстве товаров, пост – индустриальные города характеризуются больше децентрализованной экономикой основанной на сервисе и информации (Гарро 1991; Уай 1993). Таким образом, когда стоимость земли проанализирована, важно знать городской контекст потому, что меняющиеся условия рынка создают необходимость в регулировании факторов стоимости, которые сильно варьируются по природе и количеству от одного контекста к другому. Внутри определенного городского контекста, можно различать специфическую информацию (определенный день в году) и периоды времени охватывающие многие годы.⁵ На практике, для оценки стоимости определенного участка земли («рассматриваемая земля») в определенную дату нужно знать единичную цену ряда похожих участков земли (или «сравниваемые участки»), по которым недавно заключали сделки (обычно в течение года) для того, чтобы лучше отразить состояние рынка. В условиях активного и гомогенного рынка, оценка в определенный день дает, таким образом, мгновенную картину оценки рынка земли. Также, вместо обзора индивидуальных цен, можно изучить разницу в стоимости земли за какой-нибудь период времени (например, 10 лет или даже век) исследуя, например, эволюцию средних значений цен расположением, городом или страной (МакМиллен 1996; Абельсон 1997). В этом случае, так как шкала времени увеличена, мы не можем делать предположения при оценке стоимости определенного участка земли, так как каждый из них внесет вклад в объяснение всего явления, будучи частью среднего. Рассматривая шкалу времени далее, особенно в рамках эмпирических моделей, при попытке оценить стоимость рассматриваемой земли, которая основана на сравнении с другими в тот же временной период, не следует принимать во внимание, например «инфляцию» как определяющий фактор (даже если она является таковым, теоретически) потому, что этот показатель является предполагаемым на протяжении этого же периода времени. Но, при увеличении шкалы времени в анализе при попытке включения большего количества материала для сравнения нужно учитывать инфляцию потому, что условия рынка могут делиться в зависимости от этого фактора, по типам использования и сектору.⁶

Где находится земля?

Стоимость городской земли фундаментально определяется атрибутами ее местоположения. Об этом хорошо известно в области литературы о городской экономике, но как на самом деле определяется местоположение? На этот вопрос существует множество ответов в зависимости от различных подходов. В каждом из этих подходов используются различные идеи и атрибуты месторасположения. Это демонстрирует сложность анализа стоимости земли. Так как существует большое число возможных атрибутов, мы можем рассмотреть их с точки зрения различных, но необязательно взаимоисключающих подходов, а именно классического экономического, неоклассического экономического, географического, социального и политического. Чтобы ответить на вопрос о том, как оценить стоимость земли, при классическом подходе вычисляется рентабельность данной земли. При неоклассическом экономическом подходе больше берется во внимание тот факт, что оценка стоимости земли вычисляется из ее полезности, как считают рационалисты.⁷ Идея «рентабельности местоположения» фон Тюнена и появившаяся позднее теория функции предполагаемой ренты Алонсо дают пространственную ориентацию на чистый экономический анализ, утверждая, что стоимость земли происходит главным образом из компромисса между доступностью и транспортными расходами. Социальный подход утверждает что, происхождение стоимости городской земли не является, ни чисто экономическим, ни чисто географическим, а еще и социальным.⁸ Так как определенные интересы экономических агентов или групп не могут обязательно совпадать с нуждами и предпочтениями общества, политика освоения земли пытается создать лучшую дистрибуцию земли и управлять ею. В результате, ее стоимость, в свою очередь, также зависела бы (и была бы результатом) политических решений (например, правила зонирования).⁹

Из вышеизложенного обсуждения, очевидно, что стоимость земли можно рассматривать с точки зрения разных подходов. Какой из них правильный? Этот вопрос, в каком – то смысле является и ответом потому, что ясно, что все подходы делают вклад в объяснение понятия «стоимость земли», даже если, у каждого из них разное научное направление или происхождение.¹⁰

Идентификация и сбор всех атрибутов стоимости (или детерминантов) относящихся к определенному местоположение согласно этим подходам не означает, что нужно их учитывать, чтобы оценить стоимость определенного участка городской земли.

Юристы, работающие на рынке недвижимости и занимающиеся оценкой, на основе каждодневного опыта в курсе того, что определенные атрибуты земли делают ее уникальной. Возможно, что атрибуты одного месторасположения влияют, таким же образом, на множество участков земли, расположенной в том же районе, как например, было бы, если бы, расстояние до делового центра (ДЦ) равнялось бы 20 километрам. Беря во внимание схожие участки при оценке стоимости определенного участка земли, не следует считать расстояние до делового центра (ДЦ) детерминантом (даже если оно таковым является, теоретически) потому, что в данном случае этот показатель один и тот же для всех. Но, при увеличении пространственной шкалы анализа посредством включения большего количества схожих участков из соседних районов более близких к ДЦ, нужно учитывать этот показатель в согласовании стоимости потому, что сейчас он различается от одного района к другому.

Какой метод оценки является подходящим?

Из-за недостатков рынка и сложности идеи стоимости, оценка стоимости считается больше «искусством», чем точной наукой. (Гаул и др.1992). Несмотря на это практика оценки в Северной Америке на протяжение больше века совершает устойчивый научный прогресс. На самом деле, ее модальности, вместе с использованием трех базовых методов (продажи, стоимость, и доход) были открыты Хердом в 1903 г., и расширенны позже Бэбкоком (1924), Рэтклиффом (1965), и Уэндтом (1974), а также профессионалами в сфере рынка недвижимости.

Оценка городской земли показывает больше проблем, чем оценка всей собственности.

Главная причина этого заключается в постепенно увеличивающемся недостатке сделок с потенциально схожими землями.¹¹ В отличие от оценки недвижимости в целом (земли и удобств), только в процессе оценки земли, метод стоимости не подходит. Тем не менее, если земля относится к типу доход – не – приносящей, как например та, на которой стоят индивидуальные дома, метод сравнения продаж предпочтителен. Хотя этот метод становится бесполезным, когда вакантную землю продавали всего несколько раз.

Существуют различные техники для оценки земли, такие как прямое сравнение, расположение, происхождение, подразделение, и техника остатка для земли. Эти техники основываются на трех вышеописанных методах. Несмотря на пригодность и полезность этих общепризнанных техник (также как и других), в литературе используется, как правило, метод капитализации дохода. Тем не менее, на практике, предпочтительность метода(ов) и/или техник(и) зависела бы от типа собственности и цели оценки (например покупка, ликвидация задолженности, приобретение, страхование, или компенсация). Одна или несколько техник может подходить для решения различных проблем оценки. Также они могут иметь большое значение в специфическом случае (например, метод прямого сравнения не может быть применен для оценки стадионов из-за нехватки материала для сравнения). Само собой разумеется, что литература предоставляет больше деталей о широко используемых методах или техниках, чем о менее часто используемых или о тех, которые никогда не используют. Если изучение не фокусируется на развитии нового метода (или каких – либо его аспектов), используется хорошо известный метод. При этом иногда важные технические детали не принимаются во внимание, как – будто они являются само собой разумеющимся.¹² Кроме того, цель теорий состоит в том, чтобы объяснить и поддержать применяемые методы или техники, а не заменить их. Например, традиционные теории экономики города помогают понять некоторые из образцов стоимости земли на всей площади города, но они не связаны с рядом строительных площадок. (Атак и Марго 1998; Хан и Базуки 2001).

Почему важна стоимость земли?

Хотя оценка стоимости всей собственности является общепринятой в Северной Америке, практически во всех городах, но и теоретические аргументы и практические ситуации требуют отдельной стоимости для земли и для удобств (Глодманс 1999). В литературе существуют теоретические базы, поддерживающие раздельные оценки стоимости. Так или иначе, они рассредоточены и не связанны друг с другом. Данные базы основываются на распределении дохода на затратные факторы производства, распределении предельной полезности среди атрибутов собственности, и распределении налогового бремени по стоимости земли и удобств. Классическая теория распределения дохода четко определяет землю как отличный затратный фактор производства. Неоклассическая теория выгодности рассматривает землю и удобства также как и разные компоненты собственности при условии изучения их с точки зрения их независимых вкладов в полную стоимость. Что касается налогового бремени стоимости, особенно важно отделять землю от ее удобств, посредством определения их точных экономических характеристик, так же как и различные виды налогового бремени на эти 2 компонента (Анас 2003). Соглашаясь с этими утверждениями, нужно отметить, что существуют различные условия их выполнения, как и в сфере рынка недвижимости, так и в сфере городской экономики. Это оправдывает важность отделения стоимости земли от стоимости удобств для определения их точной стоимости для целей муниципального налогообложения (Робинсон, 1999), для использования земли и ее контроля (Гиринг 1999), для оценки амортизации удобств (Нандини 1999), для заключения законного договора (Кастер 1994), для создания карт стоимости земли (Оно 1985), для использования метода затрат и дохода, или для менеджмента закладной и страховки.

Несмотря на наличие очевидных теоретических и практических основ, ни практика оценки, ни литература не принимают во внимание отделение стоимости земли и стоимости удобств, за исключением небольшого количества противостоящих исследований (Андельсон 2000; Плассман и Тайдмэн 2003; Хендрикс 2005).

С постройками на территории всех современных и постмодернистских городов, наверно земля потеряла все свое своеобразие как свободное пространство? Если земля исчезает физически, перестает ли существовать ее стоимость? Возможно, нет потому, что ее форма и размер, месторасположение в районе или соседство, например со станциями метро определяют ее стоимость. После развития (или освоения) земли эти факторы не исчезают. Они существуют и продолжают влиять на ее стоимость. Для того, чтобы оценить стоимость улучшенной и/или неулучшенной земли, можно идентифицировать эти атрибуты и суммировать их маржинальный доход, для того, чтобы получить полную оценку стоимости земли.¹³ Есть также небольшая сложность с числом возможных атрибутов влияющих на стоимость земли. Это особенно сложно сделать в отношении освоенных городских земель. На самом деле, никакого внимания этому не уделяется ни в литературе, ни на практике. Это не позволяет четко различать (и объективно) атрибуты земли и атрибуты строительства. Например, влияет ли соседство с ДЦ только на стоимость земли или только построек, или на все вместе и почему? Если на все вместе, в каких пропорциях? В литературе, как и на практике, на сегодняшний день, от ответов на эти вопросы уклонились, посредством смешивания атрибутов стоимости земли с атрибутами построек при анализе стоимости всей собственности.

Кто является действующими лицами рынка земли?

Производство и месторасположение городского пространства является результатом принятия экономическими агентами сложных решений по течению процессов. Обзор цен, которые появились вследствие обмена между разными частями, показал, что решения об их определении основывались на разнообразии детерминантов. Даже если каждая часть индивидуальна и/или у нее свои атрибуты, согласно экономической теории полезности, все части будут действовать и определять детерминанты стоимости земли одинаково. Поэтому, исследования анализирующие разницу в цене собственности, дали бы немного информации об индивидуальных характеристиках различных агентов (Палмквист 1984). Утверждение о том, что не нужно делать различий между разными агентами более приемлемо, когда изучаются собственность одного и того же типа потому, что характеристики агентов и собственности имеют тенденцию изменяться (Бартик, 1986). Например, предпочтения покупателей индивидуальных домов отличаются от предпочтений покупателей квартир при выборе одинаковых типов собственности. Но, корреляция менее очевидна в случае с рынком земли. На самом деле там много различных участников (правительства, агенты по земельной собственности, учреждения по кредитованию, конечные потребители, посредники и т.д.) и их характеристики могут вызвать значительные различия в ценах сделок. В случае с необработанной землей, например, согласно Исаксону (1997), коммандитное товарищество может заплатить больше, чем один человек, из-за их особых дел связанных с налоговым воздействием и спекуляцией на земле.¹⁴ Очевидно, что все агенты, участвующие в рынке земли играют разные роли. Их финансовая ситуация, политическая власть, уровень знаний, и количество членов сильно различается. Например, у частных покупателей и продавцов участвующих в продаже участка земли цели и финансовые уровни отличаются от правительств, банков или учреждений.

Также, участники не всегда действуют в одиночку; иногда они действуют вместе, как например, в партнерстве (Кальверт 2005). На практике это является важной причиной, почему полезно и предпочтительно устанавливать, кто кому продает, кто является посредником, и как они взаимодействуют. Так как цена сделки по продаже земли зависит помимо других вещей, от того, кто участвует в сделке, частное лицо или группа партнеров, важно принимать во внимание их отличия.

Какими бы ни были объяснения, их достаточно?

Этот последний вопрос привлекает внимание к некоторым непредсказуемым аспектам стоимости земли в дополнение к объяснениям из предыдущих разделов. Они практически полностью относятся к сфере недостатков рынка, некоторые к операционным аспектам эконометрических моделей, к стихийным бедствиям и к постоянным проблемам развития. Традиционно принято считать, что рынки недвижимости несовершенны. Хорошо известно, что основные правила идеального рынка недвижимости, на практике не влияют на правдивую реальность (Уайнберг 1981). Обычно, покупатели и продавцы относительно неопытны и крайне мало информированы; цены, которые они назначают, основаны на характеристиках товаров, которые являются очень гетерогенными. Недостаточные характеристики рынка делают задание оценки стоимости рынка недвижимости намного более сложным, чем рынков со стандартными юнитами или продуктами, такими как, сырье или акции. Несмотря на это, для того, чтобы понять и проанализировать рынок жилья, мы принимаем во внимание продуктивность рынка. Согласно исследованию, недавно проведенному Американской Комиссией по ценным бумагам и биржевым операциям (КЦББО 2008), когда рынки несовершенны и неактивны, включая ситуации, в которых цены не так надежны и доступны, возникает потребность в переоценке существующих идей и подходов для того, чтобы сделать их более прагматичными.

Тем не менее, текущая проблематичная ситуация в глобальном рынке не требует ни удаления этих основных концептов рынка, ни предписания, что рынку следует делать, а что нет. Но возможно требует новой формулировки и переделки фундаментальных философски и, даже, политических вопросов. Даже если утверждение об эффективности рынка является правильным, оно обеспечивает только старт эмпирической работы по анализу стоимости рынка потому, что информацию о характеристиках собственности, как и об агентах, нужно собирать, организовывать, и самое важное, зашифровывать подходящими методами, программами и оборудованием. В ответе на четвертый вопрос говорится, что в дополнение к общим трудностям этих трех основных методов в традиционной практике оценки, существуют три различные модели анализа цены и прогноза, с точки зрения современного подхода. У данного подхода есть некоторые эмпирические трудности, связанные с функциональной формой моделей, разнообразными спецификациями, их взаимодействиями и т.д. (Пэйс 1995; Англин и Гэнсэй 1996). Помимо неэффективности рынка и сложностей моделирования цены, существуют такие стихийные бедствия как пожары, наводнения, землетрясения, штормы, торнадо, эрозии почвы, извержения вулканов и т.д. Они могут непредсказуемо изменить или даже уничтожить ценности земли за несколько минут (Ковакс и Кунрейтер 2001). Сегодня, даже при лучшем понимании причин возникновения таких бедствий как землетрясения и наводнения, наша неспособность предсказать их оставляет этот вопрос нерешенным. Увеличивающееся беспокойство окружающей среды, постановления правительства и изменения в поведении потребителя являются менее предсказуемыми факторами, которые могут играть важную роль в определении стоимости земли (Лоуренц 2006). В наши дни, частные и корпоративные участники рынка больше информированы о тенденции устойчивого развития, которое становится частью нового способа инвестирования и оценки риска.

Последний параграф освещает факт того, что даже если идеи предыдущих параграфов признаны и правильно адресованы, нужно учитывать некоторые непредсказуемые и контекстуальные факторы, которые помешают точной оценке ценностей земли.

Выводы

На сегодняшний день, большинство академических работ, посвященных объяснению стоимости земли, возвращаются к традиционным моделям, которые нацелены на отражение общей картины явления. Ясно, что целью этих моделей является не определение точной рыночной стоимости каждого участка земли. Тем не менее, общая картина, которую они пытаются обрисовать, используя метод сверху вниз, стала менее релевантной, особенно в контексте современных городов, где каждый участок земли является уникальным. При чтении большого количества литературы о земле и ее стоимости становится очевидно, что один или более из 7 вопросов рассматриваемых в этой статье полностью или часто частично не рассматривали, что вполне возможно приводило к непорядку и непониманию. Эти вопросы рассматриваются свободно в зависимости от определенных целей исследования и доступности информации. Обычно там больше деталей, сфокусированных на предмете исследования; менее относящиеся к теме 7 вопросов рассматриваются поверхностно или их не рассматривают вообще. Вопрос №1 больше всего заслуживает внимания в такой литературе как: эмпирические исследования, требующие спецификации информации. Но, к несчастью, там упоминается всего лишь несколько деталей, и по большей части, они оставляют двери открытыми для размышлений. Период оценки (вопрос №2) так же важен в рамках эмпирических исследований. Авторы обычно разбирают его, если есть случаи с более длительными периодами времени, которые покрывают несколько лет.

Месторасположение земли, естественно требует внимания, но опять детали зависят от того, в какой области заинтересованы авторы. Если, например, они исследуют новый метод измерения (вопрос №4), атрибутам месторасположения может быть уделено мало внимания (например, расстояние до ДЦ), хотя рассматривается вся территория города. И наоборот, когда у авторов особый интерес к детерминантам стоимости земли, обычно выбирается один метод, без объяснений методов не принятых во внимание. Так же как и вопрос № 1, вопрос №5 страдает от того, что не рассматриваются теоретические и практические обоснования, поддерживающие отдельно стоимость земли и ее оценку. На самом деле, цена земли рассматривается как часть цены всей собственности, в которой смешанны все атрибуты. Что касается вопроса №6, то небольшое количество исследований считает важным различать между тем, что снабженцы или продавцы устанавливают цены. И наконец, вопрос №7 очень далек от анализа цены земли. Даже при первом взгляде, некоторые из этих 7-ми вопросов могут показаться знакомыми, их исследование требует намного больше внимания, и ответы на них не будут получены простыми догадками или размышлениями. Хотя некоторые из этих вопросов важнее других, они все требуют четкого и точного анализа, даже пусть и небольшого. На самом деле, прежде чем строить впечатляющие модели, для объяснения или оценки стоимости земли, нужно знать больше о том, что на самом деле происходит (и переходить в такие отождествления). Если не исследовать и не дать ясный ответ на эти 7 вопросов, сомнительно, возможен ли дальнейший анализ, без наличия важных деталей.

Примечания

1 Термин «омлет» иллюстрирует идею неделимости цен собственности на цену земли и цену удобств. Эли (1925) и Рэтклифф (1950) из школы «Омелетист» являются авторами этого тезиса(согласно классификации Голланда 1970 и Линдгольма 1982). Недавно, Хендрикс (2005) добавил еще один термин: ваза. Оба являются неприемлемыми потому, что квинтэссенция решения проблемы деления кроется не в таких физических субстанциях, а скорее в идее оценки, которая больше подходит. 2

У института политики земли Линкольна и Центра недвижимости и в Грааскэмпе есть полезная информация, которая доступна по ссылке: http://www.lincolninst.edu/subcenters/land-values/.

Существует огромное количество концептуальных и эмпирических исследований, которые более или менее затрагивают тему стоимости земли и ее оценки. Чтобы показать, насколько ясно разобраны 7 вопросов, полезно упомянуть о некоторых из них в примечаниях. Частично они основаны на их отношении к стоимости земли и ее оценке, с фокусом на определенных вопросах из семи.

Колвелл и Мунэк (2009) эмпирически оценивают вариации уклона стоимости земли в сторону различных секторов от округа Кук (штат Иллинойс). Интерес этого исследования главным образом заключается в том, чтобы пролит свет на неясности, относящиеся к вопросу №1. В общем, авторы обсуждают вопросы с 1 по 4-й. Вопросы с 5 по 7-й не рассматриваются. Даже если, категории жилой, коммерческий, и индустриальный, иногда рассматриваются отдельно, нет деталей о различиях в использовании каждой категории.

Естественный логарифм участка может быть не единственной подходящей частью сравнения для всех типов использования; один может понадобиться для измерения размера на границе и на территории участка, где его форма важна. Рассмотрение земельных сделок в период с 1986 по 1999 было рискованным (вопрос №2), особенно потому, что рынок был динамичным (Гюрин 2000). Количество детерминантов стоимости земли обычно увеличивается вместе с размером территории (Вопрос №3); тем не менее, авторы рассматривают только некоторые из них (железную дорогу, открытые пространства, аэропорт и сектора). Разве в книгах не упоминаются участки земли расположенные близко к шоссе, реке, горе, школе, больнице, церкви и т.д.? Детали важны в методологических вопросах, для точного определения влияния этих факторов (вопрос №4). Расположение менее чем в 100 футах от железной дороги не дает такое же качество информации, как изменчивое измерение каждого фута расстояния. Более того, влияние атрибутов определенной локации может быть значительным для индивидуальных домов, но не для рекламы или индустрии, для каждых из них различные атрибуты могут быть важными. Авторы не берут во внимание эти детали, но так как каждый участок земли уникален, то они важны для получения точных результатов.

5. В анализе стоимости собственности, мы точно также проводим различия между коротким, средним и долгим периодом времени в отношении: 1) Будущего инвестирования; 2) регулирование земельного фонда; 3) того, чтобы влияние атрибутов земли были принято потребителями.

6. Для изучения влияния времени на цены, Клэпп (1990) исследует почти 10,000 сделок, в период между 1984 и 1987 гг. в городах штата Коннектикут. Вариации цен, происходящие благодаря «чистому эффекту времени» изолированы при помощи оцененных стоимостей, которые считаются одинаковыми. Эти стоимости должны контролировать все вариации локальных, структурных, или окружных характеристик. Так как главной темой исследования является эффект времени (вопрос №2), никакого определенного внимания не уделяется остальным вопросам потому, что считается, что город выполнил всю работу. Но, существует несколько нерешенных вопросов касающихся факторов времени. Город еще не начал интеграцию трендов времени в оценки, которые подходят для десятилетнего цикла? Предположительный тренд чистого времени в модели, скорее всего, будет средней величиной для любого вида использования информации, в котором влияние времени может быть различным, в зависимости от типа использования и разных секторов.

7 Основываясь на неоклассическом объяснении Уолрэйзена, далее мы открываем «гедонический подход», согласно которому потребители не воспринимают стоимость товаров в их полной конфигурации; вместо этого, они оценивают предельную полезность каждого атрибута, входящих в состав продукта (Ланкастер 1966). Тем не менее, начиная с Роузена (1974), это допускает декомпозицию и объяснение различий цен товаров, из-за большого количества их атрибутов (для более детального обзора литературы см. Сирманса и других 2005).

8 Социалисты из школы Чикаго пытались объяснить эти динамические процессы урбанизации при помощи концентрических моделей, секторных и моделей ядра. Не вдаваясь в подробности в этом вопросе литература (и множество других исследований и справочной литературы) добавляет следующее. Существуют другие важные социальные факторы, объясняющие различия в цене земли, такие как: различия в уровнях дохода, общественное положение, расовый состав народонаселения в районе, уровни образования и т.д. (Ванделл 1995; Ондрих и др. 2001).

9 Вопросы «Кому выгодна рента земли?» и «на кого падает тяжесть налога на собственность?» являются классическими темами для обсуждений. Эти вопросы рассматривают стоимость земли больше с политической точки зрения. Они основательно поделили мнения теоретиков. Например, Леон Уолрес, Вильфредо Парето и Генри Джордж поддерживали идею того, что стоимость земли, главным образом создается вложениями народа в общество; поэтому землевладельцы в долгу у общества. Таким образом, они предлагают ассигнование земель государством или ввод единого земельного налога. За прошедшие 40 лет, было предложено три теории или взгляда, для описания влияния различных форм налога на недвижимость на экономику: Традиционный, Новый и теория Выгоды. Тем не менее, согласно Кэмерону (2000), эмпирические исследования на сегодняшний день не определили, какая из теорий является более подходящей.

10 Чешир и Шеппард (1995) улучшают теорию классической ренты в городе, добавив специфичные атрибуты месторасположения в объяснения цены недвижимости. Они дают концептуальное определение понятия «земля» (вопрос №1) и подчеркивают важность вопроса №5, утверждая что, земля и постройки формируют два разных наборов характеристик.

Хотя они включают большой круг специфичных атрибутов месторасположения в свой анализ (вопрос №3), концептуальное определение понятия «земля» не выражено ясно. Иногда атрибуты земли относят к категории соседства; иногда к месторасположению, как если бы они отличались, и помогали только в понимании стоимости земли. Тем не менее, авторы проливают свет на вопрос времени только в информации 1984 г., когда рынок был стабильным (вопрос №2). Они выбрали использование модели гедонической функции (вопрос №4), и не дали никаких деталей об остальных деталях или вопросах № 6 и 7.

11 Несмотря на полезность систематического сбора информации об использовании земли, существует интересная статистика опирающаяся в основном на исследования, которые проводятся в отдельных городах. Иногда она доступна на их сайтах в Интернете (Оттава, Канада: http://www.ottawa.ca/city_services/statistics/counts/land_use/index_en.html). В городах Соединенных Штатов и Канады, площадь вакантной земли составляет от 20 до 25% общей площади городской земли. Дэвис и Хиткоут (2007) проанализировали запас заселенных земель США в период с 1970 по 2002 гг. и обнаружили, что он уменьшается (в случае с заселенными территориями в количестве от 1 до 4 юнитов) со средним ежегодным показателем в 0,6 %. Очевидно, что эта статистика может меняться в зависимости от методов сбора, классификаций использования земли, от того, считается ли, земля вакантной с устаревшими структурами или нет. Где-нибудь еще, например, в Австралии цены на землю увеличились в контексте того, что уровень запаса земель сократился (Институт городского развития Австралии – ИГРА 2008). Некоторые аспекты местной и государственной политики могут поддержать создание более компактных городских районов (Глэсер и Джозеф 2003), что приведет к уменьшению участков земли и увеличению их цен. (Монк и Уайтхэд 1996; Глэсер, Гюрко и Сайз 2008).

12 Гюрин (2000) более детально рассматривает важность отдельных видов стоимости земли (вопрос №5), с практикой в Питерборо (Онтарио, Канада), в связи с обсуждениями других доступных методов (вопрос №4). Также он рассматривает проблему с той же стороны (вопрос №2), но идентифицирует очень немного атрибутов стоимости земли (вопрос №3). Тогда как атрибутов недвижимости больше (вопрос №1). В своем исследовании он считает, что интенсивное уличное движение влияет и на стоимость земли и на стоимость недвижимости. Не является ли это внешним фактором, влияющим на стоимость земли больше чем на стоимость участка? Нет ясности в категоризации атрибутов собственности. Он представляет интересную стратегию разделения стоимости земли, которая заключается в использовании дихотомической переменной на освоенных и неосвоенных землях. Тем не менее, есть некоторые технические идеи, касающиеся этой стратегии (например, взаимодействие переменных и нестабильности постоянных терминов, которое может содержать часть объяснения из переменных обоих компонентов). В данном исследовании не рассматриваются вопрос №6 и №7.

13 Использование гедонического метода может быть интересным полем исследования для выполнения этого задания, основанным на некоторых экономических критериях разделения, взятых из литературы. Например, если атрибуты земли или собственности являются: воспроизводимыми, разрушаемыми, расширяемыми, более или менее мобильными, заменимыми, эластичным, амортизируемыми и т.д. Это самые значимые критерии для структурных атрибутов, которые определяют стоимость недвижимости. Они меньше подходят для специфичных атрибутов стоимости земли, таких как, расстояние до ДЦ потому, что для того, чтобы изменить стоимость земли, невозможно воспроизвести, уничтожить, расширить или убрать этот атрибут.

Ясно, что есть необходимость для более объективной и эмпирической основы для классификации. Существует большое собрание литературы, которая предлагает прочные теоретические направления, но немного эмпирических демонстраций. Это обычно объясняется сложностями из школы «Omellete». Например, Хендрикс (2005) отстаивает тезис неделимости (вопрос №5), повторяя те же самые сложности с простыми примерами из финансового подхода (вопрос №4). Остальные вопросы не рассматриваются.

14 Исаксон (1997) освещает важность того, что характеристики покупателя и продавца нужно считать заменяемыми. Это поможет повысить точность статистических моделей. Эту информацию сложно получить, но он показывает, что категориальная информация может быть получена просто из имен покупателей и продавцов. Это исследования определенно учитывают важность вопроса №6, но игнорируют важность других вопросов. Коулвэлл и Сирманс (1980) и Чикойн (1981) включают информацию о вопросе №6, обычно не исследуя другие вопросы о стоимости.

15 Согласно Миллеру и Гельтнеру (2005) рынок недвижимости стал более эффективным за несколько последних десятилетий. Улучшилась доступность и количество доступной информации. Развитие и использование инструментов Географических Информационных Систем (ГИС) также улучшило качество доступной информации (Байбл и Ксих 1996).

16 Исследователи изучающие эффекты природных стихийных бедствий и изменений состояния окружающей среды фокусируются на территории подверженной влиянию и типу бедствия (например, наводнения и землетрясения) для того, чтобы лучше научиться предсказывать их и управлять ими (Ковакс и Кунройтер 2001). Некоторые предлагают глубже изучить проблему, чтобы учитывать их как менее общие параметры при оценке земли (Жай и Фукунзо 2003; Брукшир и др. 1985).

Дата добавления: 2015-11-04