Вступ 1. Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель 1.1 Законодавчо-нормативне забезпечення грошової оцінки в Україні 1.2 Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок

Зміст

Вступ
1. Правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель
1.1 Законодавчо-нормативне забезпечення грошової оцінки в Україні
1.2 Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів
1.3 Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
1.4 Економіко-планувальне зонування території та методика визначення локальних коефіцієнтів
1.5 Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання

2. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель сільського населеного пункту
2.1 Характеристика стану населеного пункту
2.2 Визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
2.3 Принципи економіко-планувального зонування території
2.4 Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь

3. Охорона праці та безпека в надзвичайних ситуаціях
3.1 Охорона праці
3.2 Безпека в надзвичайних ситуаціях

Вступ

Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності
Відповідно до статті 5 Закону грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Нормативна грошова оцінка земель є одією з основ ефективного використання земельних ресурсів. Це база для встановлення обґрунтованих платежів за землю, зокрема, розрахунку орендної плати та визначення земельного податку.
В снову визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки змель.
Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації, термін капіталізації встановлюється 33 роки.
Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженями, природними сіножаттями і пасовищами послідовно в Україні, областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення:
- розміру земельного податку,
- розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом,

- орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності,
- втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва,

- вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд

- при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років

розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

1. Правова та нормативно-методична база грошової оцінки
1.1 Законодавчо-нормативне забезпечення грошової оцінки в Україні

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна й експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими і нормативними документами.
Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Він складається з десяти розділів, включаючи Прикінцеві та Перехідні положення.
Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:

1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;
2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;
3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;
4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;
5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку земель» прийняти 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

У Законі наведено основні терміни, перелік об’єктів і суб’єктів, основні принципи оцінки, види оцінки земель.

Оцінка земель проводиться на основі принципів(стаття 4):
- законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;
- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;
- безперервності процесу оцінки земель;
- доступності використання даних з оцінки земель;
- рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:
- бонітування ґрунтів;
- економічна оцінка земель;
- грошова оцінка земельних ділянок.

Ця стаття також визначає, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у

разі:
∙ визначення розміру земельного податку;
∙ визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
∙ визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;
∙ визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;
∙ розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель;
∙ відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:
· відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
· застави земельної ділянки відповідно до закону;
· визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
· визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
· визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
· виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
· відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

· визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
· рішення суду.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України.

Підставою (статті 15) для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:
- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- врахування витрат на земельні поліпшення.

Експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв'язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні, а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил.

За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок (згідно статті 20) складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу (відповідно до статті 21) підлягають державній експертизі відповідно до закону.
Звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, крім звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, підлягають (відповідно до статті 22) рецензуванню.
Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.
Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.
Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.
Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:
- оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;
- експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Технічна документація (згідно статті 23) з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Четвертий розділ даного Закону, присвячений розмежуванню повноважень державних органів та саморегулівних організацій у грошовій оцінці земель.
Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об'єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.
Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.
Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів узагальнюють дані про результати експертної грошової оцінки та ціну земельних ділянок і не рідше ніж раз на рік публікують їх у засобах масової інформації відповідно до закону.
Порядок (згідно статті 26) утворення та діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель визначаються законодавством про об'єднання громадян, а їх повноваження - Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Саморегулівні організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є юридичними особами, які діють на засадах самоврядування. Діяльність саморегулівних організацій у сфері оцінки земель не має на меті отримання прибутку.
Порядок визнання центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів статусу саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.
П’ятий розділ присвячений відповідальності за порушення законодавства та вирішенню спорів у сфері оцінки земель.
Суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель несуть відповідальність за порушення вимог законодавства у сфері оцінки земель відповідно до закону.
Спори між суб'єктами оціночної діяльності, пов'язані з оцінкою земель, вирішуються в судовому порядку.
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна, визначає прийнятий 12 липня 2001 року Закон України „ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні ”
Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються об’єкти та суб’єкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування і сертифікації оцінювачів.
У статті 3 даного Закону дається визначення майна, що оцінюється:
„ Майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативним документом який визначає розміри та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку є Податковий кодекс України.

Податковий кодекс України прийнятий 2 грудня 2010 року, регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства. Податковий кодекс є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі нормативної грошової оцінки земель.

1.2 Методичні основи грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів
Методика і Порядок використовуються при здійсненні нормативної грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.
Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки (його ще називають дохідним методом), суть якого полягає у встановленні функціональної залежності вартості землі (чи іншого не рухомого майна)від його дохідності, яка виражається наступною формулою:

де Ц – поточна вартість земельної ділянки, грн.;
- чистий дохід від використання земельної ділянки, грн..;
- ставка капіталізації, коефіцієнт.
Згідно з Методикою та Порядком грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножаттями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу за формулою:

де - грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, грн/га;
- загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сі жаттями і пасовищами, ц/га;
Ц – ціна центнера зерна, грн./ц;
- термін капіталізації рентного доходу (коефіцієнт), який встановлюється на рівні 33-х років ( =33).
Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножаттями і пасовищами складається із диференціального рентного доходу та абсолютного рентного доходу і визначається за формулою

де - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, ц/га;
- абсолютний рентний дохід, який створюється на гірших за якістю землях в сільському господарстві і встановлений по Україні на гектар угідь в розмірі 1,6 ц/га
Величина диференціального рентного доходу з гектара земель обчислюється у натуральних одиницях – центнерах зерна, які є надійнішими в умовах нестабільних економічних процесів, що супроводжуються інфляцією грошової одиниці. При визначенні грошової оцінки земель диференціальний рентний дохід переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами зерна.
Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогосподарських угідь у певній послідовності: Україна => регіон => сільськогосподарське підприємство => земельна ділянка.

1.3 Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.
Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.
Витрати освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об’єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об’єкту за період його експлуатації.
Відновна (первісна) вартість - це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури.
Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1м2 є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Як правило, забудована територія населеного пункту становить 40 - 50% його загальної площі. Решту території складають землі сільськогосподарського використання (в тому числі сади, городи), землі лісу, водні поверхні тощо.
До території, що приймається до розрахунку при визначенні базової вартості відносяться:
- землі житлової забудови;
- землі промисловості (окрім земель, зайнятих відкритими розробками, породними відвалами);
- землі транспорту, зв’язку (окрім земель залізниці та аеропортів);
- землі оборони (забудовані ділянки за матеріалами інвентаризації);
- землі технічної інфраструктури;
- землі комерційного використання;
- землі громадського призначення;
- землі змішаного використання;
- зелені насадження загального користування;
- землі відпочинку;
- вулиці, набережні, площі;
- кладовища;
- гідротехнічні споруди;
- землі, зайняті поточним будівництвом;
- присадибні ділянки (рекомендується виходити із розрахунку не більше 10 соток на ділянку), надані громадянам;
- землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до сільськогосподарських угідь (дороги, будівлі, споруди).

До території, що не приймається до розрахунку при визначенні середньої вартості слід включати:
- сільськогосподарські угіддя (окрім присадибних ділянок);
- землі лісів та інших лісовкритих площ;
- відкриті землі;
- водні акваторії;
- землі магістральної залізниці та аеропорту;
- землі, зайняті відкритими розробками, породними відвалами;
- незабудовані ділянки земель оборони.

Наступним елементом для визначення середньої вартості земель населеного пункту є регіональний коефіцієнт Км1, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення. Значення коефіцієнту Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:
- чисельність населення, географічне положення,
- адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції;
- входження в приміську зону великих міст;
- наявність у населеному пункту статусу курорту;
входження до зон радіаційного забруднення.

Основним критерієм для визначення коефіцієнту на адміністративний статус населеного пункту є його чисельність населення. Всього виділяється 6 значень цього коефіцієнта, в діапазоні від 1,2 (чисельність населення від 20 до 50 тис. чол.) і до 3 (понад 1 млн. чол.).

1.4 Економіко-планувальне зонування території та методика визначення локальних коефіцієнтів

Економіко-планувальні зони встановлюють на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:
1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.
2. Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);
центрів громадського обслуговування;
місць масового відпочинку;
центру міста;
3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;
5. Екологічна якість території;
6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці;
наявність історико-культурних та природних пам’яток;
естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку. Наприклад, при оцінці міста, яке має значну історико-культурну цінність, необхідно додатково враховувати групу історико-культурних факторів, а при оцінці міста, яке характеризується складними інженерно-геологічними умовами – відповідну групу факторів.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівняною з мікрорайоном багато поверхневої забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Суміжність усіх земельнооціочних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включаються смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту.

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об’єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.
Існують 4 медоди визначення зонального коефіцієнту та його складових:
- вартісний;
- функціональний;
- соціологічний;
- експертний.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість – через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інгредієнтів; соціальна привабливість – через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Функціональний метод є одним з головних при здійснені по факторної оцінки території. В основ метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники – щільність, віддаленість, можливість нарощувати потенціал, зв’язність тощо.

Функціональний метод широко застосовується в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов’язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Оцінка транспортно-функціональної зручності території (доступність до центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, центрів обслуговування, основних місць відпочинку).

Якість території будь-якого оціночного району визначається, перш за все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного пункту. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним «навантаженням» районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об’єктів, що забезпечують ці функції і визначає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об’єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку – визначається наявністю цих об’єктів у самому районі.

Оцінка екологічного стану території. Одним з головних факторів, що визначають цінність окремих ділянок території міста є їх екологічний стан. Його оцінка здійснюється на основі визначення концентрації (інтенсивності дії) того, чи іншого забруднювача в навколишньому середовищі і відображає екологічну якість території оціночних районів.

Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території. Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного пункту базується на вивченні умов забезпечення оціночних районів об’єктами інженерної інфраструктури, чи в (разі їх відсутності) можливості підключення виробничих та інших об’єктів району до міських інженерно-інфраструктурних мереж. Оцінка проводиться по окремих складових інженерної інфраструктури з визначенням на кінцевому етапі інтегрального індексу інженерно-інфраструктурного забезпечення оціночних районів.

Оцінка функціонально-планувальних якостей території.
Функціонально-планувальні якості території населеного пункту (планувальна структура, функціональне використання, щільність забудови та населення) враховуються, як правило, на стадії земельно-оціночного районування населеного пункту. В той же час, в окремих випадках виникає необхідність додаткового вивчення даного фактору. З цією метою визначається інтегральний індекс функціонально-планувальної неоднорідності території . Цей індекс є інтегруючим добутком кількох коефіцієнтів, які визначають:
індекс щільності населення і-го оціночного району;
індекс щільності денного населення і-го оціночного району;
індекс щільності забудови і-го оціночного району;
індекс планувальної неоднорідності території і-го оціночного району.

Соціологічний метод є одним з найбільш коректних при по факторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовується при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.
Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців міста (для визначення загальної кількості респондентів та «сліпої» вибірки їх адрес виконується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною, або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території .

Експертний метод є найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітність місць прикладання праці інженерно-геологічних умов.
Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту.

1.5 Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1м2 земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки окрім зональних впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.
Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільше, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (прилягання до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташування на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам’яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку ділянки.
Згідно Порядку гормативної грошової оцінки земель населених пунктів максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно-інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно-ландшафтні та санітарно-гігієнічні) в залежності від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищуючий вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.
Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, що присвоюються кожному фактору таке:
1) наявність фактору та величина коефіцієнту для кожного населеного пункту визначаються та обґрунтовуються у грошовій оцінці земель населеного пункту. В рамках цієї ж роботи виконується карта розповсюдження локальних факторів у масштабі 1:2000, або 1:5000;
2) загальний сукупний коефіцієнт КмЗ визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці;
3) у залежності від площі, яку в межах окремої земельної ділянки займає ареал розповсюдження того, чи іншого фактору, значення його коефіцієнта може дещо варіюватись (у межах встановленого Порядком діапазону, при цьому добуток множення не може перевищувати 1,5, або бути меншим за 0,50).

Всі функціонально-планувальні фактори визначаються на основі існуючої проектно-планувальної документації по населеному пункту. До цієї документації відносяться:

1) генеральний план населеного пункту;
2) план існуючого використання території на початок поточного року;
3) схема існуючого стану довкілля;
4) детальні плани (з урахуванням реалізації проекту);
5) проекти забудови;
6) транспортна схема населеного пункту.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів визначається на основі вивчення плану існуючого стану міста з урахуванням деяких рішень генерального плану.

Громадський центр - це зона концентрованого зосередження закладів обслуговування епізодичного та періодичного використання. Зона пішохідної доступності громадських центрів складає 300 - 500 м в залежності від величини міста та характеру планувальної структури.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення визначається на основі планувального каркасу населеного пункту згідно рішень генерального плану та транспортної схеми населеного пункту.

Магістраль підвищеного містоформуючого значення - магістраль (вулиця) загальноміського та районного значення; пішохідна вулиця; транспортно-вантажна магістраль, які формують сельбищні та виробничі планувальні утворення.

Зона впливу магістралі містоформуючого значення залежить від значення магістралі у транспортно-планувальному каркасі населеного пункту та характеру оточуючої забудови. Зона впливу магістралі приймається на відстань 100 - 500 м в залежності від планувальної ситуації та пішохідної доступності.

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту.

До швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту відносяться:

1) виходи станцій метрополітену; зупинки швидкісного трамваю; майданчики станцій та платформи електропотягів; автовокзали та автостанції; залізничні вокзали; аеропорти;

2) річкові та морські вокзали.

Пішохідну доступність об’єктів швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту слід приймати:

для виходів станцій метрополітену та станцій швидкісного трамваю - 500 м; для решти об’єктів - 500 - 1000 м;

Величина пішохідної доступності залежить від рангу населеного пункту. Для великих, крупних та найкрупніших міст приймаються верхній показник, для середніх - середнє значення, для малих міст, селищ і сіл - нижнє.

Пішохідна доступність до природоохоронних та рекреаційних об’єктів приймається в залежності від його статусу та рангу населеного пункту у межах 500 м.

Таблиця 2. Інженерно-інфраструктурні фактори

Фактор	Значення коефіцієнта
Земельна ділянка, що прилягає до вулиці без твердого покриття	0,90 - 0,95
Земельна ділянка не забезпечена:
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
каналізацією	0,90 - 0,95
централізованим водопостачанням	0,90 - 0,95
централізованим газопостачанням	0,90 - 0,95

При грошовій оцінці земельної ділянки в кожному конкретному випадку слід враховувати наявність розвідної мережі, можливості підключення до неї та принципову необхідність використання на земельній ділянці даного елементу інфраструктури.

Основним джерелом інформації при встановленні дії кожного з даної групи факторів є черговий план інженерних мереж разом із крупномасштабною топографічною зйомкою (масштаб 1:1000, 1:500). В разі відсутності таких матеріалів використовуються дані генеральних планів населених пунктів, детальні плани та інші види містобудівної документації, а також натурні обстеження.

Таблиця 3. Інженерно-геологічні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території, що має схил поверхні понад 20%	0,80 - 0,90
На ґрунтах з несучою спроможністю менше ніж 1,0 кг/см при потужності понад 2 м	0,85 - 0,95
У зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 3 м	0,90 - 0,95
У зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (глибина затоплення понад 2 м)	0,90 - 0,95
У зоні значної заболоченості з ґрунтовим живленням, що важко осушується	0,90 - 0,95
У зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія - яри глибиною понад 10 м, штучні підземні виробки - катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини в земній корі, в тому числі із виходом метану на поверхню)	0,75 - 0,90
На намивних (насипних) територіях	1,02 - 1,07

Місцезнаходження земельної ділянки в зоні прояву того, чи іншого інженерно-геологічного фактору визначається лише на підставі залучення відповідного картографічного матеріалу. Вибір значення локального коефіцієнту залежить від важливості прояву фактору в даному населеному пункті і здійснюється експертним шляхом.

Таблиця 4. Історико-культурні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки:	Значення коефіцієнта
У межах заповідної території	1,08-1,20
зоні регулювання забудови	1,07-1,11
У зоні історичного ландшафту, що охороняється	1,06-1,12
У зоні охорони поодиноких пам’яток	1,06-1,12

З метою забезпечення охорони пам’яток історії і культури встановлюються охоронні зони, зони регулювання забудови і зони природного ландшафту згідно чинного законодавства.

Підставою для визначення та делімітації історико-культурних факторів є віднесення пам’яток до Переліку пам’яток загальнодержавного, обласного та місцевого рівня та затверджена проектно-планувальна документація (історико-архітектурний план).

Таблиця 5. Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам’яток природи)	1,07-1,11
У межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06-1,10
У межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05-1,09

Згідно Закону України „Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61 - 63)” в Україні створюється система природних територій та об’єктів, що підлягають особливій охороні. її складають:

1) природно-заповідний фонд України (національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам’ятки природи);
2) курортні та лікувально-оздоровчі зони;
3) рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони).

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих об’єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

Таблиця 6. Санітарно-гігієнічні фактори

Місцерозташування земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У санітарно-захисній зоні	0,80 - 0,96
У водоохоронній зоні	1,02 - 1,05
У зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря	0,80 - 0,95
У зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля	0,90 - 0,95
У зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)	0,90 - 0,97
В ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали)	0,90 - 0,95

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації „Державних санітарних правил планування та забудови територій ” СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

2. Розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту

2.1 Характеристика стану населеного пункту

Селище володарка є районним центром Володарського району Київської області знаходиться у центральній частині району за 120 км від м. Київ.
За даними виконавчого комітету Володарської селищної, станом на 01.01.2010 р. чисельність населення в селі складає 7746 жителів, налічується 1895 двора.
Згідно державного класифікатора об’єктів адміністративно-територіального устрою України (КСАТУУ), код смт. Володарка – 21655100.
Площа населеного пункту складає 755,8989 га.
Селище знаходиться в рівнинній місцевості. Рельєф території населеного пункту переважно рівнинний. Рівень залягання підґрунтових вод від поверхні на більшій території селища міського типу – понад 3 метри, лише в понижених місцях ґрунтові води залягають на глибині до 2 м. В цілом інженерно-геологічний та гідрологічний стан території населеного пункту є задовільним. Небезпечні геологічні процеси відсутні.
У селищі є селищна рада, будинок культури, будинок райдержадміністрації, районне відділення зв’язку, дитячий садок, дві середні загальноосвітні школи I- ступеня та III – ступеня, районна лікарня, продовольчі магазини, церкви та ліцей.
Центральна частина селища міського типу сформована середньо поверхневою забудовою – п`ятиповерхневими житловими будинками. Інша частина селища міського типу забудована садибними житловими будинками.
Транспортна інфраструктура селища міського типу Володарка знаходиться в задовільному стані.
Селище повністю газифіковане, газифікація здійснюється в основному вуличними газопроводами низького тиску, центральне водопостачання забезпечує більшу частину селища міського типу, центральна каналізація забезпечує вулицю Коцюбинського, пл.. Миру, Армійська (центр селища), частину Миру та пр.. Лютневий. Електроенергією селища забезпечуються від державних мереж 35/10кВ. Вулиця Миру, Будівельна, Кооперативна, Гагаріна, Зарічна, Шевченка, Радянська, частково Квітнева забезпечена світильниками зовнішнього освітлення. Телефонні інженерні мережі та мережі радіозв’язку проходять по всіх вулицях селища міського типу.
За агрокліматичним поділом Київської обл., територія населеного пункту відносяться до чотирнадцятого агрокліматичного району, згідно природно-сільськогосподарського районування до ___ природно-сільськогосподарського району.
Планово-картографічною основою слугували: топографічна основа.
В процесі виконання робіт з нормативної грошової оцінки смт. Володарка проведено коригування планово-картографічної основи з метою приведення її у відповідність до статистичного обліку земель по формі 6-зем.
Уточнено квартали нової забудови та особистих підсобних господарств. В межах кожного кварталу відображені землі житлової забудови та загального користування. Уточнення вулично-дорожна мережа. Показані межі землевласників та землекористувачів, визначена належність земельних ділянок до певних категорій земель.
В результаті проведення робіт складено таблицю «наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності станом на 10.11.2010 року»

Оскільки крупно масштабні обстеження ґрунтів на територіях населених пунктів (в тому числі смт. Володарка)не проводилось, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Єдиним варіантом виходу з такого становища є створення орієнтовних карт грунтового покриву за допомогою використання наявних грунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогностичне обстеження території. Саме за таким методичним підходом складена карта грунтового покриву території населеного пункту. За допомогою топокарт визначено рельєф поверхні території смт. Володарка, що дозволило встановити межі гігроморфних грунтів. Значна інформація використана з фото планів, що вміщують цілу низку де шифрувальних ознак, таких як тон фотозображення, щільність його, що залежить від гумусу, вологи, як рисунок (структура) зображення, форма контура. Комплекс фотозображень з аерофотоматеріалів, що характеризують оточуючу населений пункт територію, на яку є грунтов карти, співставлень з фото планами на територію селища міського типу. В такий спосіб виявлено спільні де шифрувальні ознаки та аналогічні комплекси фотозображень на обстежених і необстежених площах. Враховуючи дані про грунтовий покрив прилеглих масивів, вкритих грунтовою зйомкою, та відображений на топокартах рельєф, було складено умовну екстраполяційну кату грунтовогопокриву території селища міського типу. Здійснено обстеження території селища міського типу для візуального уточнення виділених грунтових контурів та уникнення грубих помилок при дослідженні такої карти.
В межах селища міського типу Володарка виділено наступні агровиробничі грури грунтів:
- Чорноземи типові мало гумусні та чорноземи сильно реградовані середньо суглинкові (шифр агровиробничої групи грунтів – 53 д);
- Чорноземи типові і чорноземи сильно реградовані слабо змиті легкосуглинкові (шифр агровиробничої групи грунтів – 55 г);
- Лучно-чорноземні слабо солонцюваті солончакові легкосуглинкові грунти (шифр агровиробничої групи грунтів – 57 г);
- Болотні неосушені грунти (шифр гровиробничої групи грунтів – 141);
- Дернові глибокі глейові грунти та їх опідзолені відміни легкосуглинкові (шифр агровиробничої групи грунтів – 178 г);
- Заплавні дернові глибокі глейові грунти та їх опідзолені відміни легкосуглинкові (шифр агровиробничої групи грунтів - 178́г).

2.2 Визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Дата добавления: 2015-09-29