«Задаток» и «аванс» - понятия, тождественные для большинства обывателей. Я не был исключением из этого большинства, пользуясь в быту равнозначными, как мне казалось, терминами. Каждый из нас в жизни

«Задаток» и «аванс» - понятия, тождественные для большинства обывателей. Я не был исключением из этого большинства, пользуясь в быту равнозначными, как мне казалось, терминами. Каждый из нас в жизни не раз становился участником или свидетелем покупки или продажи автомобилей, квартир, дач, и в каждой такой сделке неизменно речь шла о задатке. Или авансе. Кто-то, осторожничая, составлял договоры, в которых мелким шрифтом фиксировались малейшие шаги к заветным покупкам. Для кого-то достаточно было честного слова и рукопожатия. Общее было одно — некая сумма, страхующая покупателей и продавцов. Гарантия сделки. Пять тысяч или пятьдесят, рублями или нет, но она была и будет спутником любого серьезного приобретения. Мол, я оставляю вам задаток (аванс?), а вы уж, будьте добры, кроме меня, никому не продавайте.

О том, что сила различий в определениях может оказаться сокрушительной, я узнал совершенно случайно.

У меня есть замечательный друг — Василий. Продолжая семейные традиции, он вступил на юридическую стезю, и, обладая от природы въедливым умом, довольно быстро добился признания. Сейчас он руководит крупным юридическим центром, а колоссальный опыт и не один десяток выигранных судов дает повод друзьям и родственникам беззастенчиво пользоваться этим его багажом. Впрочем, он не возражает, помогая по мере сил своими знаниями всем страждущим.

Когда за очередным совместным чаепитием я пустился в рассуждения о приобретении квартиры, по привычке подменяя понятия «аванса» и «задатка», Василий неожиданно посерьезнел:

- Одну минуточку.

Я улыбнулся, представив, что именно эта фраза «Одну минуточку, ваша честь» заставляли скрипеть зубами множество истцов и ответчиков, когда Василий Валентинович, возражая оппонентам, сыпал доводами и аргументами. И с ним соглашались.

- Ничего смешного,- продолжил мой друг.- Нужно понимать разницу между авансом и задатком. Иначе может случиться неприятность. Как с Геной.

Я недоуменно поднял брови. Гена — знакомый Василия, с которым нас случай сводил пару раз — представлялся мне вполне успешным, образованным во всех смыслах человеком, с которым ничего не может произойти.

Вася укоризненно покачал головой и начал рассказ.

***

Эта история произошла год назад. Геннадий работал в небольшой, но быстро развивающейся и успешной компании. Директор — бывший одноклассник Гены, сохранивший с ним дружеские отношения, исправно платил зарплату и премии. Совместные выезды на рыбалку укрепляли дружбу, а Гена работал вдвойне усердно, опасаясь подвести давнего друга. Затемно возвращаясь домой, он встречал жену и виновато разводил руками - «если я меньше работать буду, начнут говорить, что с начальством якшается, вот и расслабился. А как я Толика-то подведу?». Полина вздыхала, и они шли ужинать, стараясь не разбудить родителей Гены.

Зарплата росла, будущее представлялось безоблачным, и Геннадий решил, что пора съезжать в отдельную квартиру. Накопленных сбережений не вполне хватало на полноценное жилье, и Гена начал искать деньги. Узнав об этом, Анатолий как-то раз позвал его к себе в кабинет и предложил помощь. Миллион рублей. Гена ошарашенно помотал головой и переспросил. Действительно, директор Толик предлагал ему миллион от фирмы безо всяких условий. «Отдашь, когда сможешь, хоть в рассрочку, хоть на двадцать лет. Не чужие люди».

Геннадий отпросился с работы и побежал домой, Шутка ли — миллион — без процентов, без залога! Полина, выслушав мужа, радостно обняла его.

Подходящую двухкомнатную квартиру они нашли по объявлению. Продавец — веселый смуглый кавказец Георг, согласился подождать, пока супруги соберут недостающую сумму, в ответ попросив пожить еще в этой двушке, пока его жилье достраивается.

Воодушевленные стороны составили предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке - Гена передал Георгу 700 тысяч рублей.

***

Я, возмущенный огромной, на мой взгляд суммой задатка, попытался возразить, но Василий пояснил:

- В обеспечение обязательств по договору купли-продажи, в том числе и предварительного, заключается соглашение о задатке. По данному договору до определенного числа — в данном случае это было 3 декабря — одна сторона обязуется купить, а другая продать квартиру. Если покупатель не выполняет требования договора, то есть не покупает квартиру к указанной дате, то теряет эту сумму. Если же продавец не продает квартиру — возвращает задаток в двойном размере.

***

В тот же день, после заключения предварительного договора, Гене стало плохо. Списав все на волнения, естественные при таких обстоятельствах, он пораньше лег спать. Но утром ему стало еще хуже, и Полина настояла на визите к врачу.

Седовласый профессор, глядя строгими глазами сквозь роговую оправу очков, осмотрел Геннадия и немедленно отправил его делать снимки легких, печени и еще бог знает чего. Через несколько часов истомившийся Гена ошарашенно внимал словам корифея врачебного дела. «Немедленная госпитализация!»- безапелляционно заявил Марк Моисеевич.- «Еще неделя-две, и могли бы не приходить. Вас бы принесли. И, возможно, не сюда».

Полина, узнав о диагнозе, примчалась в больницу. Пряча слезы, она сидела у больничной койки и сжимала руку любимого, обмотанного трубками капельниц. А в палату время от времени заходили студенты и профессора, вполголоса обсуждая редкий случай запущенной и трудноизлечимой болезни.

Второй удар не заставил себя долго ждать. Анатолий — директор Геннадия и закадычный друг, обещавший спасительную сумму денег на покупку жилья, узнав о неожиданной болезни Гены, позвонил и предложил оформить долю в приобретаемой квартире на себя. А после того как Гена, окончательно сломленный этим фактом, отказался от подобных условий, Толик и вовсе взял свои слова назад и сообщил, что не намерен давать деньги.

Тем временем на лечение уходило около 50 тысяч в месяц, миллион, обещанный «другом», превратился в ничто, а у Георга — продавца квартиры — возникли проблемы с оформлением документов на продажу. И к сроку, указанному в договоре, сделка не состоялась.

Полина и Геннадий поняли, что с новым жильем у них ничего не выйдет. И Поля отправилась к Георгу. Выслушав женщину, смуглый весельчак отнесся с пониманием к тяжелой ситуации семейной пары и, поцокав языком, заявил, что с пониманием относится к их беде. Георг согласился вернуть задаток с удержанием компенсации своих затрат, но после продажи квартиры, поскольку уже вложился в свою стройку. Полина, справедливо полагая отдать несостоявшемуся продавцу порядка 50 тысяч, радостно закивала и назначила встречу позднее.

***

- Стоп, стоп, стоп,- вскинулся я.- А как же удержание всей суммы по вине одной из сторон?

- Раз сделка не совершилась в сроки,- терпеливо пояснил Василий,- то о задатке речь вести некорректно. Тут речь идет о сумме, переданной по договору, который не был исполнен. Надо понимать, что ни одна из сторон не проявила интереса к сделке в оговоренные сроки. Каждая по своим причинам.

***

После разговора с Полиной Георг «затих» и никак себя не проявлял. Совершенно случайно Полина узнала, что он продал квартиру и съехал. Так как Геннадий все еще был прикован к больничному ложу, ей пришлось взять ситуацию в свои руки. Приложив титанические усилия и связи, она нашла новое место обитания горе-продавца и заявилась к нему с визитом. К удивлению женщины, Георг вел себя уже не так сочувственно, заявлял, что из-за них (Поли и Гены) ему пришлось сбить цену и быстро продать квартиру, нанимать дополнительную бригаду для завершения строительства жилья и так далее. А в заключении своего экспрессивного монолога Георг сказал, что готов вернуть только двести тысяч, и то исключительно потому, что понимает, как им сейчас нелегко.

***

- Это было последней каплей. Гена немного оклемался и пришел ко мне,- подытожил Василий.

- И?...- нетерпеливо протянул я.

- Сам я был занят в других процессах, и лично помочь Гене не мог. Но я отправил его Полину к хорошему адвокату, своей коллеге. Составили иск о взыскании денежных средств по несостоявшейся сделке. Обратились в суд. Суд выиграли.- видя непонимание в моих глазах, Василий уточнил: - Сумма, о которой идет речь, уже не является задатком, так как ни одна сторона не проявила интереса к сделке и не уведомила другую о готовности ее совершить в срок, указанный в договоре, я уже говорил тебе это. Следовательно, предварительный договор не был исполнен, а все обязательства по нему утратили силу. А гражданин Георг обязан вернуть оставшуюся сумму.

- А интерес к сделке как проявляется?

- Достаточно просто предложить другой стороне явиться в определенное время в определенное место для совершения сделки. Мол, у нас все готово, пожалуйте на сделку. Лучше, конечно, при свидетелях, или уведомить письменно,- хитро прищурился Василий.- А аванс — это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Так что эти 700 тысяч, учитывая обстоятельства, подходят под определение аванс.

Мы еще долго рассуждали и спорили в тот вечер. О задатках, авансах и способах реализации обязательств и прав. Уходил я далеко за полночь, и уже в пороге Василий сказал:

- Кстати, Георг деньги до сих пор не вернул.

Комментарий юриста.

Описанная в статье ситуация отнюдь не редкость. Порой даже специалисты по недвижимости, да и юристы не до конца понимают юридическую природу этих понятий. Считается, что если назвал некую сумму задатком, да еще и в договоре (расписке) так ее обозначил, то можно спать спокойно, контрагент никуда не денется, ведь взаимные обязательства подкреплены внушительной суммой и соответствующим документом. Но это не совсем так.

Смотрите сами:

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре, как правило, указан срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор. Так вот, если в этот период стороны не проявят интерес к сделке, и срок истечет, предварительный договор прекратит свое существование, а вместе с ним и обязательство заключить основной договор. Как следствие, задаток, переданный по этому договору, как в сказке, ровно в полночь превратится в «тыкву» - в обыкновенный аванс. И у сторон не будет инструмента понудить контрагента к исполнению обязательств, поскольку самих обязательств уже не будет. А значит, недвижимость, которую вы так рассчитывали купить, влезли в долги и т.д., может быть продана еще кому-то и продавец уже не понесет за это денежной ответственности, а просто вернет вам полученные от вас деньги. Когда-нибудь потом. Если захочет.

И традиционно – если вы намерены связать себя серьезными денежными обязательствами, и требовать от контрагента равноценного исполнения встречных обязательств, обратитесь к специалисту, можете даже к нам. В нашем агентстве есть опыт работы, в том числе и судебной, с подобными случаями. Тем более, что за спрос мы денег не берем, все консультации бесплатные.

Дата добавления: 2015-09-30