Комментарий к жилищному Кодексу Российской Федерации 26 страница

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение.

Следует также обратить внимание на то, что граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 128

1. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется в соответствии со специальными нормами, установленными в ст. 128 Кодекса. Положения ч. 1 данной статьи применяются только в тех случаях, когда на стороне наймодателя выступает член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса. Если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, то он, являясь собственником соответствующего жилого помещения, вправе предоставлять его другим лицам на условиях договоров найма, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и др. без ограничений, предусмотренных рассматриваемой статьей.

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, до заключения договора найма жилого помещения обязан получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов своей семьи; б) правления жилищного кооператива. Необходимо, чтобы такое согласие оформлялось письменно (см. ст. ст. 76 - 79 Кодекса). Кроме того, в случае возникновения спора о правомерности заключения договора найма соответствующий документ будет иметь доказательственное значение.

Предметом договора найма может быть часть занимаемого членом кооператива жилого помещения или, в случае временного выбытия члена кооператива, все жилое помещение. Следует обратить внимание на то, что в случае передачи внаем части жилого помещения предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (см. ч. 2 ст. 15 Кодекса). Помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут быть объектами жилищных прав. Поэтому нельзя предоставить по договору найма помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы и др.), а также комнаты, которые не являются изолированными, и тем более части комнат.

Договор, о котором говорится в ч. 1 ст. 128 Кодекса, является возмездным - жилое помещение или его часть передается внаем за плату.

2. Право на сдачу внаем по возмездному договору некоторых жилых помещений в кооперативном доме принадлежит и самому кооперативу как юридическому лицу. Как и в случае, предусмотренном в ч. 1 ст. 128 Кодекса, речь идет только об изолированных жилых помещениях, пригодных для постоянного проживания граждан. Кооператив не вправе предоставлять по договорам найма объекты общего имущества в многоквартирном доме, например, чердаки, подвалы и т.п.

В случаях, указанных в ч. 2 ст. 128 Кодекса, плата, полученная в результате использования соответствующего недвижимого имущества, может быть распределена между членами кооператива, направлена на покрытие расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома, обеспечение деятельности органов кооператива или другие цели, не противоречащие уставу кооператива.

3. Положения ч. 3 ст. 128 Кодекса распространяются на случаи, когда наймодателем по договору найма жилого помещения является: а) член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса (ч. 1 ст. 128 Кодекса); б) сам жилищный или жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо (ч. 2 ст. 128 Кодекса).

Правило об обязательном применении к соответствующему договору найма положений ст. ст. 76 - 79 Кодекса (о поднайме жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма) установлено в императивной норме. Из этого следует, что, в случаях, предусмотренных ст. 128 Кодекса, жилые помещения не могут быть предоставлены на условиях договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т.п. Кроме того, в указанных случаях жилые помещения не могут быть предоставлены юридическим лицам.

Нанимателем по договорам, заключаемым в соответствии со ст. 128 Кодекса, может быть только гражданин. Такой наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия нанимателя остается член кооператива, предоставивший жилое помещение нанимателю.

Следует полагать, что в случае, когда наймодателем является сам кооператив, председатель правления кооператива должен нести ответственность перед членами кооператива за действия нанимателя, так как именно председатель правления совершает сделки от имени кооператива (ч. 2 ст. 119) и обязан при этом действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно (ч. 3 ст. 119 Кодекса).

Целесообразно также иметь в виду, что к поднайму жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. См. также ст. ст. 76 - 79 Кодекса и комментарии к ним.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 129

1. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное правило в несколько измененной редакции воспроизведено в ч. 1 ст. 129 Кодекса.

В данном случае в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса) право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.

Документом, подтверждающим факт полной выплаты лицом своего паевого взноса и, соответственно, возникновение права собственности на жилое помещение, может быть, например, соответствующая справка или иной документ, выданный правлением кооператива в соответствии с правилами, установленными в уставе этого юридического лица. Указанный документ вместе с другими необходимыми документами представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления правоустанавливающих документов на жилое помещение.

До момента полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива владеет и пользуется жилым помещением, предоставленным ему кооперативом. После полной выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником соответствующего помещения и, следовательно, помимо правомочий владения и пользования приобретает также правомочие распоряжения своим жилым помещением.

В частности, собственник жилого помещения вправе совершать сделки, влекущие отчуждение принадлежащего ему помещения с переходом права собственности на указанное жилое помещение (продажа, мена, дарение, завещание и др.).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.

Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением могут быть ограничены лишь назначением и пределами использования жилого помещения. О содержании указанных правомочий собственника см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.

2. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит кооперативу как юридическому лицу, которое за свой счет построило или приобрело указанный дом. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме начинает увеличиваться.

В соответствии со ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме). Отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентированы в ст. ст. 36 - 48 гл. 6 раздела II Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).

Таким образом, полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 130

1. Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. такой перечень оснований прекращения членства не устанавливал, упоминая только об исключении из жилищно-строительного кооператива (ст. 123) и прекращении деятельности такого кооператива (ст. 126).

Добровольный выход члена кооператива из кооператива осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 2 комментируемой статьи.

Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) возможно в случаях, указанных в ч. 3 ст. 130 Кодекса.

Ликвидация юридического лица - члена кооператива и ликвидация самого жилищного кооператива осуществляются в случаях и порядке, которые установлены в ст. ст. 61 - 65 ГК РФ и в уставе соответствующего юридического лица.

Смерть гражданина - это в юридическом смысле акт гражданского состояния, подлежащий государственной регистрации по правилам ФЗ от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2001. N 44. Ст. 4149; 2002. N 18. Ст. 1724; 2003. N 17. Ст. 1553; N 28. Ст. 2889; N 50. Ст. 4855; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; 2006. N 1. Ст. 10; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

Целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс установил указанные выше основания в "закрытом" перечне. Поэтому в уставе конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива нельзя предусмотреть иные, помимо упомянутых в Кодексе, основания прекращения членства в кооперативе.

При прекращении членства в кооперативе до полной выплаты паевого взноса выбывающему члену кооператива должен быть выплачен его пай (см. ст. 132 Кодекса).

2. Отсылочная норма ч. 2 ст. 130 Кодекса обязывает установить в уставе кооператива порядок рассмотрения заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива. Кроме того, в уставе кооператива должна быть регламентирована вся процедура выхода из кооператива и выдачи паевого взноса (см. ч. 1 ст. 113 Кодекса).

3. Юридическим основанием исключения члена жилищного кооператива из кооператива является решение общего собрания членов кооператива (конференции), которое должно быть отражено в протоколе соответствующего собрания (конференции). В каких именно случаях указанное решение может быть принято, Кодекс не определяет. Поэтому случаи грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных Кодексом или уставом жилищного кооператива, необходимо четко определить в учредительном документе кооператива.

Например, в уставе можно предусмотреть, что член кооператива может быть исключен из кооператива в связи с тем, что он: неоднократно нарушил сроки и порядок уплаты взносов, предусмотренных уставом или неоднократно отказался от уплаты таких взносов; совершил действия, причинившие существенный ущерб имуществу кооператива; систематически нарушает положения устава кооператива и т.п.

Следует обратить внимание на то, что при исключении из кооператива члена кооператива, который оплатил паевой взнос в полном объеме, указанный член кооператива сохраняет право собственности на принадлежащее ему жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

4. В состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай (см. ст. 1177 ГК РФ). Наследник члена жилищного кооператива имеет право быть принятым в члены соответствующего кооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, должно определяться законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами соответствующего кооператива <1>. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива реализуется по правилам ст. 131 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

--------------------------------

<1> См. комментарий к ст. 130 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006; http://www.urkniga.ru.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

Комментарий к статье 131

1 - 4. Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительным документом соответствующего кооператива (см. п. 2 ст. 1177 ГК РФ).

Кодекс, который в части регулирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов является специальным законом об указанных потребительских кооперативах, в ч. ч. 1 - 3 ст. 131 регламентировал очередность реализации наследниками умершего члена кооператива преимущественного права на вступление в соответствующий кооператив.

Наследники умершего члена кооператива после открытия наследства вправе претендовать на имущество, принадлежавшее наследодателю. В данном случае в состав наследственной массы входит пай умершего члена кооператива. Поэтому наследники вправе требовать от органов кооператива возврата фактически выплаченного умершим паевого взноса. Порядок выдачи паевого взноса должен быть определен в уставе кооператива (см. ч. 1 ст. 113 Кодекса).

При этом наследники самостоятельно решают вопрос о том, необходимо ли им вступать в соответствующий кооператив. В случае положительного ответа на этот вопрос они вправе реализовать принадлежащее им преимущественное право на вступление в кооператив в порядке очередности, установленной в ч. ч. 1 - 3 ст. 131 Кодекса. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии условий, указанных в ч. 4 этой же статьи.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Комментарий к статье 132

По правилам ст. 132 Кодекса паевой взнос подлежит возврату исключенному из жилищного кооператива члену этого кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса. Если из кооператива исключен член кооператива, который полностью оплатил паевой взнос, то ему паевой взнос в таком случае не возвращается, так как он, оплатив этот взнос, приобрел право собственности на соответствующее жилое помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 129 Кодекса и комментарий к ней).

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива только на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Сроки выплаты денежных средств, внесенных в качестве оплаты паевого взноса и иные условия таких выплат должны быть определены в уставе кооператива. При этом срок для возврата соответствующих денежных средств, предусмотренный уставом, не может превышать срок, определенный императивной нормой ст. 132 Кодекса.

Основания для расширительного толкования положений ст. 132 Кодекса отсутствуют. Поэтому в случае, когда членство в кооперативе прекращается не в связи с исключением, а в связи с добровольным выходом члена кооператива из кооператива, правила указанной статьи применяться не должны.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 133

1. Выселение бывшего члена жилищного или жилищно-строительного кооператива из занимаемого им жилого помещения в кооперативном доме производится по правилам ст. 133 Кодекса. Применение указанных правил возможно лишь в отношении тех членов кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос и были исключены из кооператива (прежде ст. 124 ЖК 1983 г. допускала выселение любого исключенного из кооператива члена кооператива, даже такого, который полностью оплатил свой паевой взнос).

Обратим внимание, что ЖК 1983 г., как и Кодекс, рассматривал исключение из кооператива в качестве основания выселения не только бывшего члена кооператива, но и членов его семьи, проживавших совместно с ним. Однако в ЖК 1983 г. это положение являлось общим правилом, из которого ч. 2 ст. 124 допускала исключение: уставом кооператива могли предусматриваться случаи, когда право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи лица, исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Правила Кодекса в этом отношении являются более жесткими по сравнению с действовавшими ранее: они сформулированы в императивных нормах (ст. 133 Кодекса) и не допускают возможность иного регулирования соответствующих отношений в уставе кооператива.

Основанием для возбуждения вопроса о выселении служит решение общего собрания (конференции) об исключении лица из членов кооператива. Принятие такого решения прекращает право пользования жилым помещением, принадлежавшее как самому исключенному члену кооператива, так и членам его семьи. Одновременно возникает юридическая обязанность указанных лиц в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении из кооператива данного члена кооператива освободить занимаемое ими жилое помещение.

2. Выраженный письменно или устно отказ освободить жилое помещение или совершение действий (бездействия), свидетельствующих о неисполнении обязанности освободить занимаемое помещение в установленный срок, порождают право кооператива обратиться в суд с иском о выселении соответствующих лиц. В случае удовлетворения иска эти лица подлежат принудительному выселению на основании судебного решения; другое жилое помещение в таком случае не предоставляется.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

Комментарий к статье 134

Уставом и внутренними документами жилищного кооператива могут быть предусмотрены различные порядок и условия (в том числе размеры и сроки) внесения паевых взносов. По этой причине возможна ситуация, когда к определенному времени отдельные члены кооператива внесли паевой взнос в полном объеме и стали собственниками жилых помещений, другие же его члены продолжают вносить паевые взносы, и собственником помещений, которыми они пользуются, является кооператив.

Если члены кооператива полностью выплатили паевые взносы, то в случае сноса кооперативного дома, в котором они имеют помещения на праве собственности, они обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном для собственников жилых помещений (ст. 32 Кодекса). При этом следует учитывать, что жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если взносы членами кооператива выплачены не полностью, то им предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 Кодекса). О содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней.

Однако ст. 134 Кодекса не решает вопрос о возмещении кооперативу, который является собственником жилых помещений в кооперативном доме, стоимости таких помещений в случае, если кооперативный дом сносится, например, по причине изъятия земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что в данном случае жилищному кооперативу как собственнику части жилых помещений в кооперативном доме соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления должна быть выплачена денежная компенсация стоимости таких помещений, которая впоследствии должна пойти на выплату членам кооператива, не полностью внесшим паевой взнос, стоимости их пая <1>.

--------------------------------

<1> См. комментарий к ст. 134 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006; http://www.urkniga.ru.

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 135. Товарищество собственников жилья

Комментарий к статье 135

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии со ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из названных в этой статье способов управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является весьма перспективной формой управления, так как позволяет собственникам помещений избежать необоснованных расходов, которые неизбежно будут заложены в договоры с управляющими организациями, а также эффективно контролировать использование финансовых средств, переданных ими товариществу собственников жилья.

В Кодексе товариществам собственников жилья посвящены главы 13 и 14 раздела VI. В них предпринята попытка урегулировать отношения, связанные с созданием и деятельностью таких товариществ, организацией управления ими, а также определить основные права и обязанности их членов. Положения данного раздела чрезвычайно актуальны, так как в результате реформирования жилищных отношений в нашей стране товарищества собственников жилья должны стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере.

Однако раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов нового Кодекса. Создается впечатление, что здесь законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья" <1>, но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы обратим внимание читателя. Представляется, что в ст. ст. 135 - 152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики. В качестве основы при этом можно было бы использовать структуру раздела V Кодекса, посвященного жилищным кооперативам.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1. Ст. 2; N 12. Ст. 1093. Утратил силу с 01.03.2005 - СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.

По сравнению с ЖК 1983 г. и Основами положения раздела VI Кодекса являются новыми. В то же время право собственников квартир многоквартирного дома на образование товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом до введения в действие Кодекса было предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Таким образом, согласно ст. 291 ГК РФ регулирование данного вида некоммерческих организаций должно осуществляться специальным законом (таким законом был ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья"). Законодатель включил в Кодекс большинство норм ФЗ от 15.06.1996 "О товариществах собственников жилья", и в соответствии со ст. 2 Вводного закона указанный Федеральный закон утратил силу с момента введения в действие Кодекса (с 01.03.2005).

При этом следует иметь в виду, что п. 3 ст. 1 ФЗ от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <1> было недвусмысленно констатировано, что указанный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52 (ч. II). Ст. 5141; 2003. N 52 (ч. I). Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636; N 45. Ст. 4627; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 37, 39; N 10. Ст. 1151; N 22. Ст. 2563; N 27. Ст. 3213; 2007. N 49. Ст. 6039, 6061; 2008. N 20. Ст. 2253; N 30 (ч. I). Ст. 3604; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 23. Ст. 2762; РГ. 2009. 20 июля.

Кодекс является актом жилищного законодательства и регулирует жилищные отношения. К ним Кодекс относит, в частности, отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (см. ст. 4 Кодекса). Этим отношениям в Кодексе посвящен специальный раздел. Поэтому положения раздела VI Кодекса с известной долей условности в настоящее время следует рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Кодекса следовало соответствующим образом уточнить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ.

В главе 13 Кодекса определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

В ч. 1 ст. 135 Кодекса содержится более полное (по сравнению с установленным в п. 1 ст. 291 ГК РФ) юридическое определение товариществом собственников жилья как некоммерческой организации.

Из указанного определения следует, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ). Напомним, что обладающее специальной правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть недвусмысленно определены в его уставе.

Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Дата добавления: 2015-09-29