1.„Поняття земельного податку”:

1.„Поняття земельного податку”:

„Земельний податок – це встановлений законодавчим органом та забезпечений державним примусом грошовий платіж, що сплачується власниками землі – фізичними і юридичними особами на засадах обов’язковості, односторонності та індивідуальної безвідплатності з метою забезпечення загальносуспільних потреб.”

Поняття про плату за землю

Кожна країна незалежно від устрою справляє податки, які використовуються для регулювання суспільних відносин, утримання апарату управління, війська тощо. Якщо дотримуватись принципів стабільності, рівнонапруженості, обов'язковості та соціальної справедливості при визначенні та справлянні податків, система оподаткування органічно вписується в життя країни і виконує поставлені перед податками завдання. Якщо ці принципи не витримуються, надходження в бюджет будуть не систематичні, або викликатимуть постійні нарікання в суспільстві.

Велике значення має розмір самого податку. Він повинен бути таким, щоб задовольнити потреби країни і, в той же час, не бути занадто важким для платника. Великі розміри податку, з однієї сторони, ведуть до неминучих злиднів, занепаду - це шлях до катастрофи. З другої сторони, малі податки не можуть задовольнити витрати суспільства. Податки можна порівняти з температурою тіла людини. Погано, коли вона висока і також погано, якщо вона низька. Здорова людина тоді, коли температура оптимальна. Аналогічно, економіка буде нормально функціонувати при оптимальних розмірах податку.

Використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розмір податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначається до її встановлення в спеціальному порядку визначеному Законом України "Про плату за землю". Завдання плати за землю:

- забезпечити рівноправний розвиток всіх форм власності господарств на землі;

- вирівнювання економічних умов виробництва на землях різної якості;

- стимулювання власників землі і землекористувачів;

загрузка...

- забезпечення надходження грошей у бюджети рад для реалізації програм охорони і покращення земель, джерелами плати за землю повинен бути прибуток власників і землекористувачів.

Вартісною основою плати за землю служить капіталізований рентний доход із земельної ділянки.

Юридичною основою справляння плати за землю є статті 91 і 96 Земельного кодексу України та Закон України "Про плату за землю", який був прийнятий в 1992 році, до якого були внесені зміни в 1996 і 2003 роках. Відповідно до цих Законів об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, в тому числі на умовах оренди, а суб'єктом плати за землю (платником) є власники землі і землекористувачі, в тому числі орендарі, юридичні і фізичні особи, яким земля передана у власність або надана у користування.

загрузка...

Згідно Земельного кодексу України, господарську діяльність пов'язану з використанням земельної ділянки, можна починати лише після встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації. Основним документом, який підтверджує площу земельної ділянки, що підлягає оподаткуванню, є державний акт па право власності на землю або па право постійного користування землею.

Необхідно зазначити той факт, що відсутність державного акта, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, не може бути підставою для несплати земельного податку, оскільки використання землі в Україні є платним.

Площа земельної ділянки, що підлягає оподаткуванню, за відсутності державного акта, який засвідчує право власності або право користування, може бути підтверджена випискою із земельно-кадастрової книги.

Важливим є питання, хто має сплачувати земельний податок за земельні ділянки, якщо протягом року право на власність або користування переходить від одного платника податку до іншого. У випадку переходу протягом року права власності або права користування земельними ділянками від одного платника податку до іншого земельний податок обчислюється та надається до сплати (якщо це фізична особа) першому власнику землі або землекористувачу, починаючи з початку року і до дня, в який він втратив право власності або право користування земельною ділянкою (включаючи і цей день), а новому - починаючи з дня, який настає за днем виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

За земельні ділянки, які перейшли у спадщину, земельний податок стягується зі спадкоємців, з моменту вступу в права наслідування (згідно чинного законодавства).

Спадкоємцям, які прийняли спадщину до настання строку податкового обліку, податок обчислюється з урахуванням податкових зобов'язань заповідача.

Плата за землю запроваджується з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо:

- раціонального використання та охорони земель;

- підвищення родючості ґрунтів;

- відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості;

- ведення земельного кадастру;

- здійснення землеустрою та моніторингу земель;

- проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.

Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів.

Розмір земельного податку для конкретного року визначається з врахуванням індексів інфляції, які офіційно встановлюються Законом України який визначає бюджет країни на наступний рік.

Основними юридичними ознаками земельного податку, що випливають із положень чинного законодавства, є специфічні (1) об’єкти оподаткування та (2) платники податку, а також (3) правила обчислення, (4) пільги щодо сплати земельного податку, а також (5) порядок його сплати.

2. Pо-перше, зазначимо, що, як і раніше, плата за землю відноситься до загальнодержавних податків та справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п. 14.1.147 ПКУ).

Що стосується земельного податку, то такимє обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (п. 14.1.72 ПКУ). В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності теж є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п. 14.1.136 ПКУ).

Відповідно, ПЛАТНИКАМИ земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та безпосередньо землекористувачі, а орендної плати - орендарі земельних ділянок.

земельних ділянок, а об'єктом оподаткування - надана в оренду земельна ділянка.

Орендна плата нараховується на підставі договору оренди, в якому вказується розмір та умови внесення плати. Щодо розміру орендної плати, то ПКУ передбачає певні обмеження (ст. 288 ПКУ), зокрема, річна її сума не може:

- бути меншою розміру земельного податку (для земель с/г призначення) та трикратного розміру земельного податку (для інших категорій земель);

- перевищувати 3% нормативної грошової оцінки (для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електроенергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів) та 12% нормативної грошової оцінки (для інших земельних ділянок, наданих в оренду). Однак все ж таки перевищення допускається у випадку визначення орендаря на конкурсних засадах.

Крім того, встановлено, що плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.

Слід зазначити, що раніше подібні обмеження щодо встановлення розміру орендної плати та плати за суборенду містилися в ЗУ "Про оренду землі" (N 1211-IV від 02.10.2003 р.), але відповідно до прийнятого разом з ПКУ ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" (N 2756-VI від 02.12.2010 р.) їх було виключено звідти.

3. Грошова оцінка земель

Правові засади проведення оцінки земель визначені Законом України “Про оцінку земель” (далі – Закон).

Відповідно до статті 5 Закону грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Статтею 15 Закону визначено, що підставою для проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Згідно із статтею 18 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України “Про землеустрій”.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб’єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог цього Закону, Закону України “Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні”, а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил (стаття 19 Закону).

Відповідно до вимог статей 20, 23 Закону за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населеного пункту складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

У пункті 2¹ Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213 передбачено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видається територіальними органами центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності та земельних відносин за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує семи робочих днів з дати надходження відповідної заяви. Згідно із додатком 3 до постанови Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2011 р. № 835 ця послуга надається на безоплатній основі.

Відповідно до Закону України «Про адміністративні послуги», розпорядження Кабінету Міністрів України від 16 травня 2014 року № 523-р «Деякі питання надання адміністративних послуг органів виконавчої влади через центри надання адміністративних послуг» з 1 січня 2015 року виключно через центри надання адміністративних послуг, які утворені при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування, здійснюється видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Грошова оцінка землі і напрями її використання

Однією із необхідніх умов успішного функціонування ринку землі в Україні є створення методики об’єктивного визначення оцінки землі як головного засобу виробництва в сільському господарстві з урахуванням різних чинників впливу. Формування ціни починає істотно впливати на перерозподіл прав власності на землю. Крім того, точна оцінка вартості землі є основою ефективної системи оподатковування, а також сприяє правильному прийняттю рішень в галузі землекористування як в державному, так і в приватному секторі.

Проблема формування реальної ціни на ділянки землі сільськогосподарського призначення набирає ваги у зв'язку з впровадженням згідно з Земельним кодексом ринку землі.

За останні роки проблемі оцінки земель присвячено значну кількість наукових праць вітчизняних вчених. Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили Д. Добряк, Л. Новаковський, П. Пасхавер. Слід відзначити, що суттєвий внесок у розробку та формування грошової оцінки земель внесли ряд вчених України: І.Бистряков, В.В'юн, П.Гайдуцький, П.Саблук, В.Трегобчук, А.Третьяк, О.Шпичак, В.Юрчишин,та інші. Вони обґрунтували концептуальні напрямки перетворень у земельних відносинах, розробили методику грошової оцінки землі, визначили ставлення до власності на землю.

Нині грошова оцінка землі використовується для встановлення ставок земельного податку і величини орендної плати, для інформаційної підтримки ринку землі, для оцінки ефективності існуючого функціонального використання землі.

За основу грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення береться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур.

На основі визначеного рентного доходу відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів [3] розра­ховується грошова оцінка 1 га відповідного угіддя базового господарства, а потім через бонітет ґрунтів розробляються шкали грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів в розрізі сільськогосподарських угідь.

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських товариств, об'єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Об’єктивна оцінка землі повинна включати в себе показники якісного стану земельної ділянки, які корелюють з урожайністю, враховуювати екологічні зміни та їх наслідки від неадекватного використання земель за їх структурою, культурами та використанням врожаю [5].

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною [1]. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Велика увага наразі приділяється саме нормативній оцінці землі. Така оцінка регулюється низкою законодавчих актів, що в загальному визначають що в основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель покладається рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур [2]. Також варто відзначити, що нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення була проведена в Україні лише один раз – за станом на 1 липня 1995 року.

Відповідно до нормативно-правової бази оцінки землі [2,3] для визначення нормативної грошової оцінки земель в Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою виробництва зернових культур (у центнерах зерна) за формулою:

Рдн = (У × Ц – З – З х Кнр):Ц, (1.1)

де Рдн – диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах);

У – урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц – ціна реалізації центнера зерна в гривнях;

З – виробничі затрати на гектар;

Кнр – коефіцієнт норми рентабельності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один разу у 5-7 років [1].

Характерною особливість сучасної нормативної оцінки землі є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі і не включає кон’юнктурні чинники ринку землі, такі наприклад як проблема мораторію на продаж землі, коливання попиту на цін на земельні ділянки, збільшення або зменшення гравців на земельному ринку.

Так власне для визначення рентного доходу використовується фактична урожайність, яка великою мірою залежиться від власне якості і вчасності сільськогосподарських робіт, рівня технічного оснащення підприємств та кліматичних умов. Варто використовувати не нормативну урожайність, а ту величину урожайності, яку б приносили орні землі певної місцевості або певного грунтового різновиду за умови застосування на них однакових середніх умов обробітку, тобто слід використовувати той рівень родючості, який земля здатна забезпечити сама без втручання людини. Також варто відзначити, що економічна оцінка земель 1988 р. не може слугувати об’єктивною основою нормативної грошової оцінки, оскільки відбулися значні зміни в аграрному секторі економіки - дана оцінка не забезпечує необхідної достовірності, оскільки сьогоднішня ситуація на ринку землі дещо відрізняється від тієї, при якій здійснювалася економічна оцінка землі, також змінилися умови та ціни реалізації сільськогосподарської продукції, підвищилася собівартість її виробництва [4].

Стосовно напрямків використання грошової оцінки землі, то тут можна виділити такі: використання даної оцінки при запровадженні диференційованої ставки державного мита за посвідчення угод, за якими відбудеться перехід прав на земельні ділянки; даний показник є базою для справляння земельного податку, фіксованого сільськогосподарського податку, орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, визначення мінімального розміру орендної плати за земельну частку (пай), державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок.

Отже, основна мета, яка лежить в основі грошової оцінки земель - створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди та інших операцій. Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно – іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже важливість проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються.

Оновлення показників нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення стане одним із економічних регуляторів земельних відносин, що забезпечить необхідні передумови для забезпечення успішного функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов'язковим елементом якого є ринок землі. Функціонування його не може бути ефективним без оцінки земельних ділянок. Земля – унікальний об'єкт, стосовно якості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади, коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем, коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землевласниками, коли визначається розмір компенсації при вилученні земель для громадських потреб.

Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов'язковою при розробці та реалізації інвестиційних проектів, отриманні кредитів під заставу нерухомого майна.

У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі. При цьому у світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка землі як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються.

В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка та експертна оцінка.

Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.

На відміну від нормативної грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядаються, передусім, як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, – ринки яких в достатній мірі сформувались в багатьох регіонах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.

Тобто експертна оцінка грунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [42].

Новий Земельний кодекс у ст. 202 закріпив застосування експертної оцінки поряд з нормативною. При цьому нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо, а експертна – при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою оволоділи методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є:

> відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна і якісна характеристики земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

> проект відведення земельної ділянки;

> відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;

> містобудівна документація та місцеві правила забудови;

> дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;

> дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

> дані статистичної звітності.

Дата добавления: 2015-08-29