4. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК (ст. 624) предусматривает, что право выкупа арендованного имущества может быть установлено условиями договора аренды.
5. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли - продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли - продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли - продажи, его цене, сроках и месте поставки.
Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст. 668, 670 ГК).
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Комментарий к статье 666:
1. Предметом финансовой аренды, как и предметом договора аренды (см. ст. 607 ГК), могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Т.к. содержание договора аренды составляет временное пользование чужой вещью, в аренду, в т.ч. в финансовую, могут быть сданы лишь непотребляемые вещи.
2. К предмету финансовой аренды предъявляется требование использовать арендованные вещи для предпринимательской цели, что соответствует задачам комментируемого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов, инвестирование свободного капитала и т.д.).
3. Земельные участки и другие природные объекты могут быть предметом договора аренды (ст. 607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду. Данное ограничение предмета финансовой аренды объясняется тем, что такое использование с предпринимательской целью земли и других природных объектов регулируется в первую очередь земельным законодательством.
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Комментарий к статье 667:
Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя в договоре купли - продажи с продавцом имущества указывать, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду конкретному арендатору.
Такое указание, наряду с другими условиями договоров купли - продажи и финансовой аренды, придает ясность отношениям по финансовой аренде, что важно для правильного применения норм ГК. Отсутствие в договоре указания о цели приобретения имущества не влияет на действительность договора, но может быть основанием для требования возмещения убытков.
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 668:
1. В соответствии с условиями договора купли - продажи продавец имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, должно быть передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а если такой срок не указан, - в разумный срок. Нарушение этого условия, если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, предоставляет право арендатору требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков, которые исчисляются по общим правилам (ст. 15, 393 ГК). При этом арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои собственные.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Комментарий к статье 669:
По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). В договоре финансовой аренды собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Статья 670. Ответственность продавца
1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли - продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли - продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли - продажи с продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).
2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли - продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли - продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Комментарий к статье 670:
1. Особенностью договора финансовой аренды является возможность предъявления арендатором требований о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, сроках его поставки, иных требований, вытекающих из договора купли - продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу имущества. В случае ненадлежащего исполнения условий договора купли - продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли - продажи (см. гл. 30 ГК) соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество).
2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей по договору купли - продажи (например, поставка имущества ненадлежащего качества) не дает арендатору права расторгнуть договор купли - продажи без согласия арендодателя. Ставить вопрос о расторжении договора купли - продажи могут лишь его стороны: продавец и арендодатель.
3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли - продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную ответственность с продавцом за исполнение условий договора купли - продажи (о солидарной ответственности см. ст. 326 ГК).
Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений специальным законом - Жилищным кодексом. Их регулирование в прошлом и ГК 1964, и Жилищным кодексом привело к полному вытеснению жилищных норм из ГК 1964, где сохранилась лишь одна символическая статья, ограниченная определением договора найма жилого помещения и свидетельствующая о принадлежности настоящего договора к гражданскому праву.
До настоящего Кодекса наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст. 17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.
Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п. 3 ст. 672).
Особенность настоящей главы, в отличие от предыдущих глав, в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, затрудняя понимание содержания главы.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя.
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Комментарий к статье 671:
1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (ст. 13 Закона о жилищной политике), либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем (см. коммент. ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. гл. 34). Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (см. ст. 212 ГК).
В связи с таким требованием закона государственные или муниципальные предприятия, наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству (см. коммент. ст. 608, 650) не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ, предприятия субъекта РФ или муниципального образования - соответствующего Комитета по управлению имуществом. Госкомимущество РФ вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам.
Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно - эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов, осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт закрепленных за ними жилых домов на праве хозяйственного ведения (см. ст. 294 ГК). Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно - эксплуатационной организацией (ст. 22 ЖК).
Балансодержатель жилого дома - не его титулодержатель. Таковым является собственник дома или его части (частей) или уполномоченное им лицо (уполномоченные им лица) (см. также п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 17 сентября 1992 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности". - Вестник ВАС РФ, 1993, N 1, с. 78).
Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит его в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 672, 677), хотя настоящая статья его не называет. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 672, 677 ГК.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. ст. 288 ГК и коммент. к ст. 650, 673). Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (см. коммент. к ст. 673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.
2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст. 650) или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст. 689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст. 240).
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Комментарий к статье 672:
1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищных фондов выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1, 12 - 15 указанного Закона). Нанимателями в договоре социального найма могут быть исключительно граждане (см. коммент. к ст. 671, 677).
После введения в действие Конституции РФ (ст. 40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывает настоящая статья. При этом граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования и других жилищных фондах будут проживать те, кто уже проживает по договору найма в домах государственного муниципального жилищного фонда, независимо от площади занимаемого жилого помещения, и оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст. 13 Закона, а также коммент. к ст. 682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст. 13, 15 Закона); кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст. 12 Закона); проживающие и кто будет проживать в частном жилищном фонде и получающие субсидии на оплату нанятого жилья (ст. 40 Конституции РФ).
2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст. 677). Однако, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.
Статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены и поэтому применяются правила, установленные жилищным законом.
3. Настоящая статья не исчерпывающе регулирует эти отношения. П. 3 ее носит отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма (см. Закон о жилищной политике). Подробнее условия, порядок и основания заключения договора будут урегулированы Жилищным кодексом РФ. Ряд норм о коммерческом найме специально распространен на договор социального найма: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), временные жильцы (ст. 680 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), поднаниматели (пп. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма.
Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы настоящего ГК, в том числе и настоящей главы, например, ст. 671, 673, нормы гл. 34 (применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Стало быть, приоритет отдается специальным нормам.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 673:
1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п. 2).
ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст. 1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон, помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания (см. ст. 20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).
ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ЖК).
2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст. 290 ГК.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Комментарий к статье 674:
1. Договор найма жилого помещения любой разновидности (см. коммент. к ст. 672) оформляется в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (см. ст. 162 ГК). Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст. 677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст. 679 (см. коммент. к ней).
Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (см. коммент. к ст. 671), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Комментарий к статье 675:
Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к ст. 672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Комментарий к статье 677:
1. Выражена общая особенность любой разновидности этого договора - нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин (см. гл. 3 ГК и коммент. к ст. 671). Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможна замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей.
2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства, настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в том числе несовершеннолетних, малолетних лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674), но только при заключении договора коммерческого найма.
Дата добавления: 2015-09-28; просмотров: 24 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |