4. В п. 42 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.)".
ВАС РФ счел необходимым применение коммент. правила, например, в деле, в котором сторона должна была получать по договору 30 млн. руб., а размер истребуемой с нее неустойки составил 1 млрд. руб. (Вестник ВАС РФ, 1997, N 4, с. 47). В другом деле истец, не предоставивший какие бы то ни было доказательства причинения ему убытков невозвратом тары, требовал неустойку в размере 1 млрд. 360 млн. руб. (Вестник ВАС РФ, 1997, N 2, с. 59), в третьем - размер неустойки в полтора раза превысил понесенные стороной убытки (Вестник ВАС РФ, 1996, N 2, с. 84), см. аналогичные мотивы ВАС РФ (Вестник ВАС РФ, 1997, N 3, с. 54).
_ 3. Залог
Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 значительно ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной экономики, и Закон о залоге, принятый 29 мая 1992 г., существенно расширил сферу его применения, допустил возможность заложить предприятия, здания, сооружения и иное имущество и имущественные права. С 1 января 1995 г. отношения, вытекающие из договора залога, регулируются ГК и Законом о залоге в части, не противоречащей ГК.
ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость.
Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Комментарий к статье 334:
1. Сущность залога заключается в предоставлении кредитору - залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. В соответствии со ст. 421 ГПК данные требования удовлетворяются в третью очередь, после взыскания алиментов, требований, вытекающих из трудовых правоотношений и по социальному страхованию, требований по налогам и неналоговым платежам в бюджет, по возмещению ущерба и некоторым иным требованиям (см. ст. 419, 420 ГПК).
При ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, принадлежащего ликвидируемому предприятию, удовлетворяются также в третью очередь (см. ст. 64 ГК и коммент. к ней).
2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК. Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; недра; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения; здания и сооружения, подлежащие государственной регистрации; воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты (ст. 130 ГК). Квартиры также являются предметом ипотеки.
3. Как правило, залоговые отношения вытекают из договора. Залог может быть также предусмотрен законом. Так, п. 5 ст. 488 ГК предусматривает, что для обеспечения оплаты товара, проданного в кредит, с момента его передачи покупателю и до оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца. В обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на земельный участок либо другое недвижимое имущество, передаваемое под условие выплаты ренты, до полного исполнения обязательств плательщика (п. 1 ст. 587 ГК).
Статья 335. Залогодатель
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
2. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 настоящего Кодекса.
3. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Комментарий к статье 335:
1. В отличие от Закона о залоге ГК наделяет правами залогодателя не только должника по основному обязательству, но и другое лицо, согласившееся заложить свое имущество в обеспечение чужого обязательства. В последнем случае отношения залогодателя и должника по обязательству, обеспеченному залогом, находятся вне договора о залоге.
2. По общему правилу, собственник имущества распоряжается им по своему усмотрению, в том числе вправе его заложить. Исключение составляет имущество, переданное в хозяйственное ведение, которое собственник не может заложить или иным образом им распорядиться. Право владения, пользования и распоряжения этим имуществом в пределах, определенных законом, принадлежит предприятию (см. ст. 294 ГК и коммент. к ней).
В отдельных случаях собственнику запрещено выступать в качестве залогодателя. Так, Положение об инвестиционных фондах (п. 20) и Положение о специализированных инвестиционных фондах приватизации, аккумулирующих приватизационные чеки граждан (п. 25), которые являются приложениями к Указу Президента РФ от 7 октября 1992 г. N 1186 "О мерах по организации рынка ценных бумаг в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий" (Ведомости РФ, 1992, N 42, ст. 2370), устанавливают запрет на совершение фондом залоговых сделок.
3. ГК ограничивает залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить без согласия собственника лишь движимое имущество (ч. 2 п. 2 ст. 295).
Для залога недвижимости, закрепленной за предприятиями на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК). Согласование залога в этом случае осуществляется в соответствии с Временным положением о согласовании залоговых сделок, утв. распоряжением ГКИ РФ от 21 апреля 1994 г. N 890-р (ЭЖ, 1994, N 41).
4. Имущество, закрепленное за учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, не может быть предметом залога (см. п. 1 ст. 298 ГК). Однако учреждения вправе заложить имущество, которое они приобрели на средства, вырученные от дозволенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).
5. Казенные предприятия вправе заложить закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество лишь с согласия собственника (ч. 1 п. 1 ст. 297 ГК). Казенному предприятию предоставлено право самостоятельно распоряжаться (а следовательно, сдавать в залог) произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 п. 1 ст. 297 ГК).
6. Коммент. статья (п. 3) вслед за Законом о залоге предусматривает возможность заложить не только имущество, но и имущественные права. Залог имущественных прав лицом, которое пользуется ими на законном основании (например, арендатор), разрешается без согласия собственника (лица, имеющего право хозяйственного ведения), если законом либо договором не запрещено отчуждение имущественного права без согласия данных лиц.
Статья 336. Предмет залога
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
2. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.
Комментарий к статье 336:
1. Статья предусматривает возможность заложить любое имущество и имущественные права, за исключением вещей, изъятых из оборота. Изъятыми из оборота являются объекты, которые не могут свободно отчуждаться или переходить в собственность от одного лица к другому. Объекты, изъятые из оборота, должны быть указаны в законе (см. п. 2 ст. 129 ГК и коммент. к нему).
Так, не допускается купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь в будущем отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (см. ст. 12 Лесного кодекса), земельных участков (п. 2 ст. 267 ГК). Не могут быть предметом залога изделия, содержащие золото и серебро и не относящиеся к ювелирным и другим бытовым изделиям, а также полуфабрикаты, содержащие золото и серебро и используемые для изготовления изделий (см. п. 25 Положения о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1994 г. N 756 - СЗ РФ, 1994, N 11, ст. 1291).
Не подлежат залогу внесенные в Государственный свод особо ценные объекты, являющиеся исключительной федеральной собственностью, поскольку изменение формы собственности данных объектов либо их перепрофилирование не допускается (см. п. 6 Положения об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации, утв. Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 г. N 1487 - Ведомости РФ, 1992, N 49, ст. 2936).
Не допускается передача в залог "золотой акции", которая находится в государственной собственности и дает представителю ее владельца право наложения вето на решения общего собрания акционеров (см. Указ Президента РФ от 16 ноября 1992 г. N 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" - Ведомости РФ, 1992, N 47, ст. 2722).
Кроме объектов, изъятых из оборота, не подлежит залогу имущество, на которое не допускается обращение взыскания. Так, ГПК устанавливает перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
2. Право залога распространяется и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (см. п. 6 ст. 340 ГК и коммент. к нему). Следовательно, можно получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа.
3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть сдано в залог лишь с согласия всех собственников. Залог доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (см. п. 2 ст. 246 ГК и коммент. к нему). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. При этом остается в силе правило, предусмотренное гражданским законодательством, о том, что в случае реализации своей доли одним собственником другие сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.
4. Предметом залога могут быть ценные бумаги. Залог ордерных векселей осуществляется путем совершения передаточной надписи - индоссамента. В этом случае в основном обязательстве, обеспеченном залогом ордерного векселя, должны быть указаны: векселедатель, сумма векселя, другие реквизиты, позволяющие идентифицировать заполненный вексель. Именной вексель и другие ценные бумаги могут быть заложены в соответствии с условиями договора залога. Бездокументарные ценные бумаги - также подлежат залогу. В этом случае запись о залоге бездокументарных ценных бумаг осуществляет депозитарий с помощью средств электронно - вычислительной техники.
5. Предметом залога могут быть денежные средства, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на залог данного вида имущества (см. подробнее: Брагинский М.И. Обязательство и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия. Комментарий к новому ГК РФ. М., 1995, с. 55). Авторы учебника "Гражданское право", подготовленного Санкт - Петербургским университетом, также отмечают, что "нет запрета и для залога денег" (с. 511). Денежные средства как самостоятельный предмет залога называет ГК Республики Казахстан (п. 4 ст. 301). Однако Президиум ВАС РФ в Постановлении от 2 июля 1996 г. N 7965/95 указал, что денежные средства не могут быть предметом залога ввиду невозможности их реализации (Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с. 68).
Данный вывод не согласуется с положениями коммент. статьи, ограничивающей предмет залога не по принципу возможности реализации заложенного имущества, а изъятия его из оборота.
6. Могут быть заложены валютные ценности. Предметом залога валютных средств, находящихся на счетах в уполномоченных банках, являются имущественные права.
7. Имущественные права (права требования) могут выступать в качестве предмета залога. Можно заложить право аренды здания, сооружения, оборудования, иного имущества. Право с определенным сроком действия может быть заложено лишь до истечения срока его действия. В тех случаях, когда объектом залога являются денежные средства, находящиеся на счете в банке, предметом залога будет право требования. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Не подлежат залогу права неимущественного характера. К примеру, нельзя заложить право автора на имя. Не может быть предметом залога право, носящее личный характер и не подлежащее отчуждению: право на получение алиментов, пенсии, на возмещение вреда, причиненного здоровью и др.
Статья 337. Обеспечиваемое залогом требование
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Комментарий к статье 337:
Статья устанавливает объем требований залогодержателя, который может быть удовлетворен за счет стоимости заложенного имущества. Положения ст. 337 ГК развиваются в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст. 880). Данный акт (п. 6) предусматривает, что ипотека обеспечивает помимо погашения основной суммы долга и установленных процентов уплату залогодержателю сумм:
по выплате неустойки (штрафа, пени), предусмотренной за просрочку исполнения основного обязательства;
процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
связанных с возмещением судебных издержек и иных расходов по обращению взыскания на заложенное имущество;
по возмещению расходов, вызванных реализацией заложенного имущества.
Подлежат возмещению залогодержателю убытки, причиненные неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
Статья 338. Залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю
1. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.
2. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.
Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
3. Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя.
4. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.
Комментарий к статье 338:
1. Статья устанавливает, что по общему правилу (если иное не установлено договором) заложенное имущество остается во владении залогодателя. Это позволяет залогодателю сохранить все полномочия собственника. Он вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, извлекать из него плоды и доходы (п. 1 ст. 336 ГК).
2. В соответствии с условиями договора предмет залога может быть оставлен у залогодателя на условиях твердого залога (с оставлением заложенного имущества под замком и печатью залогодержателя). Твердый залог исключает возможность пользования заложенным имуществом, а потому не имеет широкого применения.
3. Передача заложенного имущества с согласия залогодержателя на время третьему лицу (п. 2 ст. 346 ГК) приравнивается к его оставлению у залогодателя, который и в этом случае несет ответственность по сохранности заложенного имущества (см. ст. 343 ГК и коммент. к ней).
4. В случае залога имущественных прав, удостоверенных ценной бумагой, если иное не установлено договором, ценная бумага передается залогодержателю либо в депозит нотариальной конторы по правилам ст. 87 Основ законодательства о нотариате (подробнее о залоге ценных бумаг см. ст. 339 и коммент. к ней).
Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.
3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Комментарий к статье 339:
1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Договор с оставлением предмета залога у залогодателя должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей, принадлежащих залогодателю. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, подготовленного ВАС РФ в 1997 г.)
2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, должен быть заключен в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п. 2 ст. 358 ГК).
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
ГК не содержит указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.
3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление всех случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость.
4. Ряд нормативных актов предусматривает регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость регистрации автотранспорта предусматривается Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 "О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "О залоге" (СА РФ, 1994, N 2, ст. 79). Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 "О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (СЗ РФ, 1994, N 17, ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ, 1997, N 2, с. 20 и сл.).
Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожностроительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г. (РВ от 25 января 1996 г.).
Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п. 5.1 - 5.3 Временного положения о ведении Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.
Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина РФ выпуска 1993 г. (письмо Минфина РФ от 18 марта 1994 г. N 29 "О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 г.").
5. Неправильное оформление договора залога - отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора. В соответствии с п. 4 коммент. статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.
Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя
1. Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.
На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.
2. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
5. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
6. Договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Комментарий к статье 340:
1. Статья устанавливает разные режимы для принадлежностей заложенного имущества и его плодов, продукции. Залог охватывает вещи, их принадлежности, если иное не предусмотрено законом или договором. Плоды (независимо от того, отделимы они либо неотделимы), продукция и доходы, полученные при использовании заложенного имущества, входят в состав предмета залога лишь в случае, если это предусмотрено условиями договора. Например, доходы по заложенным ценным бумагам, если иное не установлено договором о залоге, не входят в предмет залога и должны быть переданы залогодателю.
2. Ипотека предприятия как имущественного комплекса включает залог входящего в него движимого имущества, права требования по заключенным сделкам, в том числе в период ипотеки, и исключительные права, если иное не установлено законом или договором. Ипотека предприятия не препятствует его деятельности, закупке необходимого имущества, осуществлению соответствующих расходов. Залогодержатель вправе контролировать (фактически и по документам) правильность содержания предприятия, целесообразность осуществляемых расходов (см. п. 2 ст. 343 ГК). Более подробно ипотека предприятий будет отражена в законе об ипотеке.
3. Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка или права аренды либо части земельного участка, достаточного для функционирования заложенного здания (сооружения). Данное правило обязательно для залогодателя, обладающего правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание (сооружение).
В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор является действительным (см. п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
4. Залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без ипотеки земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако по общим правилам о залоге недвижимости с обязательным нотариальным удостоверением и соответствующей регистрацией.
5. Ипотека земельного участка допускается без ипотеки здания (сооружения), находящегося или возводимого на данном участке. При этом залогодатель либо иной собственник здания (сооружения) сохраняет право ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка, необходимого для прохода и использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением (см. ст. 274 ГК и коммент. к ней).
При ипотеке земельного участка к договору должна прилагаться копия чертежа границ данного участка, которую выдает соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Стороны не вправе устанавливать оценочную стоимость заложенного земельного участка ниже его нормативной цены (ч. 4 п. 5 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования").
Дата добавления: 2015-09-28; просмотров: 27 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |