7. Требования об обеспечении радиационной безопасности при воздействии природных радионуклидов установлены в ст. 15 Федерального закона "О радиационной безопасности населения". Так, по общему правилу облучение населения и работников, обусловленное радоном, продуктами его распада, а также другими долгоживущими природными радионуклидами, в жилых и производственных помещениях не должно превышать установленные нормативы.
В целях защиты населения и работников от влияния природных радионуклидов должны осуществляться выбор земельных участков для строительства зданий и сооружений с учетом уровня выделения радона из почвы и гамма-излучения; проектирование и строительство зданий и сооружений с учетом предотвращения поступления радона в воздух этих помещений; проведение производственного контроля строительных материалов, приемка зданий и сооружений в эксплуатацию с учетом уровня содержания радона в воздухе помещений и гамма-излучения природных радионуклидов; эксплуатация зданий и сооружений с учетом уровня содержания радона в них и гамма-излучения природных радионуклидов. Запрещается использовать строительные материалы и изделия, не отвечающие требованиям к обеспечению радиационной безопасности. При невозможности выполнения нормативов путем снижения уровня содержания радона и гамма-излучения природных радионуклидов в зданиях и сооружениях должен быть изменен характер их использования.
8. Статья 25 Закона РФ "О недрах" определяет условия застройки площадей залегания полезных ископаемых. Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки.
Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных органов и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения произведенных затрат и затрат по рекультивации территории и демонтажу возведенных объектов.
Детально порядок регулирования застройки таких площадей урегулирован Постановлением Госгортехнадзора России от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых". Положение устанавливает порядок выдачи разрешений на застройку указанных площадей, включая размещение строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и требования по обеспечению промышленной безопасности и охраны недр, а также требования безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействий техногенного характера.
Разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых выдаются в целях предупреждения самовольной и необоснованной застройки площадей залегания полезных ископаемых, охраны недр, включая сохранение условий для наиболее полного извлечения полезных ископаемых, а также обеспечения охраны объектов строительства от вредного влияния горных работ. Разрешение на застройку выдается на основе данных горно-геологического обоснования до начала проектирования намечаемого строительства объекта.
9. Для того чтобы правильно и обоснованно решить вопрос о выборе земельного участка для строительства, орган местного самоуправления должен иметь информацию о том или ином земельном участке. В п. 2 комментируемой статьи перечислено содержание такой информации. Речь идет об информации о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
10. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет обязанность органов местного самоуправления информировать население о предстоящем предоставлении земель и одновременно закрепляет право граждан, общественных и религиозных организаций участвовать в решении вопросов изъятия земельных участков. Орган местного самоуправления обязан также информировать собственников о возможном выкупе у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Статья 28 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусматривает, что для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования могут проводиться публичные слушания. Публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования.
На публичные слушания должны выноситься проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.
Условия проведения публичных слушаний по указанным выше вопросам урегулированы в ГсК (ст. ст. 28, 30, 39, 40, 46). Результаты публичных слушаний учитываются при принятии соответствующих решений, но они не носят обязательного характера. Так, глава муниципального образования может учесть эти результаты и направить документ, например проект генерального плана, на доработку, но может и проигнорировать мнение населения. В этом случае его действия нельзя оспорить в судебном порядке.
11. В качестве третьего этапа процедуры выбора земельного участка для строительства ЗК выделяет оформление акта выбора участка. Установление санитарной (охранной) зоны объекта также оформляется указанным актом. В том случае, если требуется изъять, т.е. выкупить, земельный участок для государственных или муниципальных нужд, к акту должны прилагаться расчеты убытков лиц, использующих земельные участки (ст. 57 ЗК).
Утверждение акта выбора земельного участка оформляется путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Срок действия этого решения - три года.
Правовое значение решения о предварительном согласовании места размещения объекта заключается в том, что на его основе затем принимается решение о предоставлении участка. Кроме того, после того, как лицо, использующее земельный участок, было проинформировано о предстоящем изъятии, это лицо несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иного его улучшения. Согласно ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Особо следует отметить, что п. 9 комментируемой статьи в качестве гарантии соблюдения прав заинтересованных лиц закрепляет право на обжалование решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта в суд.
12. Требования, касающиеся предварительного согласования места размещения объекта, содержатся не только в ЗК, но и в иных законодательных и нормативных правовых актах. Так, ч. 9 ст. 48 ГсК закрепляет норму о том, что орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.
В соответствии с п. 8 ст. 14 Федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если размещение олимпийского объекта предусмотрено принятым до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с земельным законодательством решением о предварительном согласовании места размещения объекта, подготовка и утверждение документации по планировке территории для размещения соответствующего олимпийского объекта не осуществляются.
Статья 15 названного Закона устанавливает следующие правила. Так, в случаях изъятия земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения предоставление других земельных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность. Предоставление земельных участков в указанных случаях осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объектов.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств иных юридических лиц, предоставляются Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду сроком на 49 лет без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный земельный участок этим лицам в субаренду.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств федерального бюджета, предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов краевого значения и олимпийских объектов муниципального значения, предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов.
Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
Комментарий к статье 32
После того как принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта по заявкам заинтересованных лиц, за их счет устанавливаются границы земельного участка на местности и проводится его государственный кадастровый учет. Затем соответствующие органы на основании заявления заинтересованного лица и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Границы земельного участка устанавливаются в следующем порядке. Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Статья 39 названного Закона предусматривает, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае по общему правилу согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности.
Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится путем проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (ст. 40 названного Закона). Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном ЗК порядке.
Необходимо также отметить, что согласно ст. 37 Федерального закона "Об охране окружающей среды" запрещаются строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов до утверждения проектов и до установления границ земельных участков на местности.
Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
Комментарий к статье 33
1. Земельное законодательство закрепляет принцип нормирования площадей земельных участков при их предоставлении. Реализация этого принципа на практике дает возможность предоставлять в результате изъятия земельных участков объективно необходимые для использования площади участков.
Комментируемая статья определяет компетенцию соответствующих органов и порядок установления норм предоставления земельных участков. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что установление предельных, т.е. максимальных и минимальных размеров земельных участков, которые предоставляются гражданам для определенных целей из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к компетенции субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Нормы площадей земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются в законах субъектов РФ.
Так, Законом Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых на территории Московской области" установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения: крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га; садоводства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га; дачного строительства - 0,06 га (ст. 1).
Установлены максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения: крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га; садоводства - 0,15 га; огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га.
2. В п. 2 комментируемой статьи установлен порядок определения максимальных размеров земельных участков, которые предоставляются гражданам в собственность бесплатно. Максимальные размеры земельных участков устанавливаются федеральными законами, если речь идет о земельных участках, предоставляемых из состава земель, которые являются федеральной собственностью, либо законами субъектов РФ, когда предоставляются земельные участки из состава земель, принадлежащих субъектам РФ. В нормативных правовых актах органов местного самоуправления определяются нормы земельных участков, которые предоставляются из земель, находящихся в муниципальной собственности.
В иных случаях площадь предоставляемого земельного участка может определяться на основании утвержденных норм отвода земель, либо правил землепользования и застройки, или на основании землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Например, нормы отвода земель для электрических сетей напряжением 0,38 - 750 кВ утверждены Приказом Минтопэнерго России от 20 мая 1994 г. N 14278 тм-т1, нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог утверждены Приказом Минтранса России от 6 августа 2008 г. N 126 и др.
Определение землеустроительной документации содержится в ст. 1 Федерального закона "О землеустройстве". К ней относятся документы, полученные в результате проведения землеустройства. В ст. 19 Закона перечислены виды землеустроительной документации. К землеустроительной документации относятся генеральная схема землеустройства территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель; карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; тематические карты и атласы состояния и использования земель.
Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации. Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.
Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
Комментарий к статье 34
1. Процедура предоставления земельных участков гражданам из состава государственных или муниципальных земель для целей, которые не связаны со строительством, например для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества, личного подсобного хозяйства и т.п., установлена в комментируемой статье.
В п. 1 комментируемой статьи закреплены основные требования, которым должна отвечать данная процедура. Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт <1>, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе, в частности, должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление каких-либо льгот для определенных категорий граждан, кроме тех, которые уже предусмотрены действующим законодательством. Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью. В-третьих, информация о предоставляемых земельных участках гражданам и юридическим лицам должна публиковаться.
--------------------------------
<1> Очевидно, имеется в виду нормативный правовой акт.
Комментируемая статья регулирует вопросы предоставления земель только гражданам. Однако в тексте статьи упоминаются и юридические лица, которые могут получить информацию о предоставляемых земельных участках. Исходя из этого, если юридическое лицо заинтересовано в получении земельного участка для целей, не связанных со строительством, то оно может получить такую информацию, но ему не может быть предоставлен земельный участок на основании комментируемой статьи.
Указанные требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Причем указанные принципы касаются только случаев предоставления земель для целей, не связанных со строительством, и они не применяются к случаям предоставления земельных участков для строительства, предусмотренным ст. 30 ЗК.
2. Граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и титул (право собственности или аренда), на котором гражданин предполагает использовать землю. После этого орган местного самоуправления с учетом зонирования территорий в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель должен обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. Копия решения направляется заявителю с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Предусмотрено, что договор купли-продажи или аренды земельного участка должен быть заключен в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка.
Следует также иметь в виду, что ряд законодательных актов специально регулирует особенности предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, например Федеральные законы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О личном подсобном хозяйстве", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
Комментарий к статье 35
1. Комментируемая статья регулирует отношения, которые возникают в ситуациях, касающихся взаимосвязи права собственности на земельный участок и объекты недвижимости (здания, строения и сооружения), находящиеся на нем.
Данная статья конкретизирует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все объекты недвижимости следуют юридической судьбе земельного участка, сформулированному в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК. Справедливости ради следует отметить, что в комментируемой статье этот принцип отражен иначе. Юридическая судьба земельного участка подчинена судьбе объектов недвижимости, которые находятся на нем.
Аналогичные нормы предусмотрены в ст. 271 ГК. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Как предусматривает ст. 552 ГК, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии со ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Дата добавления: 2015-09-28; просмотров: 24 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |