Рынок торговой недвижимости в Москве

Рынок торговой недвижимости в Москве

Проанализировав изменение показателей на рынке торговой недвижимости в Москве за последние 10 ле, сакцентировав внимание на последнем квартале 2013 г. На основании этих исследований эксперты спрогнозировали развитие сегмента торговой недвижимости в Москве в 2014 г.

Основные показатели 4 кв. 2013 г. в Москве

Показатели	Прогноз на 12 мес.
Объем завершенных проектов	56 000 кв.м.	↑
Доля вакантных площадей	2,5%	↑
Максимальная ставка аренды в ТЦ*	3 000 – 4 500 $/кв. м./год	→
Средняя ставка аренды	500 – 1 800 $/кв. м./год	→

*Ставки приводятся для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м., расположенного на первом этаже торговой галереи

Предложение

Общий объем ввода торговых площадей в эксплуатацию в 2013 г. в Москве составил 204 тыс. кв.м. Непосредственно в 4ом квартале было введено 56 тыс. кв.м. качественных торговых площадей. В этот период был введен в эксплуатацию один новый торговый центр «ГУД ЗОН». Открытие нескольких проектов, заявленное на последний квартал 2013 г., было отложено на 2014 г.

Объем ввода торговых площадей в Москве

В 2014 г. к вводу заявлено более 900 тыс. кв. м. торговых площадей. Но т. к. ожидается, что сроки открытия некоторых объектов будут перенесены на 2015 г., реальный объем введенных площадей составит около 612 тыс. кв. м., что по сравнению с предыдущими годами будет абсолютным рекордом.

Таким образом, в Москве на 1 000 жителей будет приходиться 359 кв. м. торговых площадей. Для сравнения аналогичный показатель в 2013 г. был равен 306 кв.м.

Объем торговых площадей в Москве на 1 000 жителей

Спрос

Спрос сохранил положительную динамику даже в условиях замедления экономического роста.

Большое значение имеет так же активность международных ритейлеров, которые продолжают выходить на российский рынок. Значительную часть из них в 2013 г. составили магазины одежды и обуви, заведения общественного питания: рестораны и кафе. Например, в 4 кв. 2013 г. появились Mirko Botticelli (обувь и аксессуары), Jack Wolfskin (товары для активного отдыха), Saxon + Parole, Shake Shack и Wetzel’s Pretzels (общепит). Эксперты отметили, что уже присутствующие на рынке международные ритейлеры в 2013 г. продолжили развитие.

Объем рынка онлайн-торговли в России

Компания Jones Lang LaSalle прогнозирует высокий уровень роста товарооборота в России.

Тенденцией 2014 г. станет нестандартный формат эксплуатации торговых площадей, эксперты ожидают рост их доли в общем сегменте ритейла. Например, в ТЦ «РИО» на Дмитровском шоссе компания «Ташир» собирается открыть экзопарк (аналог зоопарка), а ГК «Регионы» в течение нескольких лет будет работать над созданием тематического парка Dreamworks на юге Москвы. Розничные продуктовые сети уделят больше внимания свежим продуктам.

Развитие линейки свежих продуктов

Компания	Планы
Фермерский продукт LavkaLavka	Планирует открыть 9 магазинов в 2014 году
Пятерочка	Приняла решение расширить ассортимент свежих овощей и фруктов
Перекресток	Объявила о планах развития корнеров со свежей рыбой
Азбука Вкуса	Объявила о планах развития сети небольших магазинов, основу ассортимента которых составят свежие фрукты и овощи

Баланс рынка

На конец 2013 г. показатель вакантных площадей качественных торговых центров в Москве был равен 2,5%, что в два раза ниже, чем в европейских крупных городах.

Баланс рынка Москвы

В 2013 г. средняя ставка аренды составила 500 — 1 800 $/кв. м./год, а уровень максимальной ставки находился в диапазоне 3 000 — 4 500 $/кв. м./год.

Динамика максимальных ставок аренды в Москве

Роста арендных ставок в целом в Москве эксперты не прогнозируют. Можно ожидать повышения стоимости аренды на 3–5% в лучших торговых центрах, и соответственно снижение ставок в неудачных торговых объектах с устаревшим функционалом.

Ввод в эксплуатацию новых торговых центров должен увеличить долю вакантных площадей до 4%.

Street-retail

Основные показатели 4 кв. 2013 г. в Москве

Показатели	Прогноз на 12 мес.
Основные улицы
Максимальная ставка аренды*	4 000 – 6 000 $/кв. м./год	→
Доля свободных помещений	5%	→
Второстепенные улицы
Максимальная ставка аренды*	1 500 – 3 500 $/кв. м./год	→
Доля свободных помещений	10%	→

*Ставки представлены на качественные помещения площадью 100 кв. м.

Предложение

Ленинский, Ленинградский и Кутузовский проспект стали лидерами по количеству качественных торговых объектов в 4 кв. 2013 г. В пределах Садового кольца можно говорить о дефиците предложения. Несколько единичных объектов было выставлено на Кузнецком мосту, Остоженке, Покровке, Большой Никитской улице и Новом Арбате.

Развитие пешеходных зон в Москве по разному сказалось на арендаторов стрит-ритейла. Магазины верхнего ценового сегмента, ориентированные на автомобильный поток, отметили снижение посещаемости, некоторые в связи с этим закрылись. В среднем ценовом сегменте и заведениях общественного питания наблюдался рост посещаемости и выручки.

Ставка доходности в основных торговых коридорах Москвы

Спрос

Большую активность в 4 кв. 2013 г. на рынке проявляли продуктовые магазины и супермаркеты, предприятия общепита, а так же салоны красоты и ритейлеры товаров для здоровья.

Эксперты отметили снижение спроса на помещения площадью 300 — 500 кв. м.

Спрос на помещения (кв. м.)

Спрос со стороны ритейлеров

Баланс рынка

Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы

Рост арендных ставок на основных торговых коридорах в 4 кв. 2013 г. составил 5–10%.

Таким образом, ставка аренды основных направлений стрит-ритейла в конце 2013 г. находилась в диапазоне 4 000 — 6 000 $/кв. м./год, а для второстепенных торговых коридоров 1 500 — 3 500 $/кв. м./год.

Ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы в 4 кв. 2103 года

Улица	Минимум $/кв. м./год	Максимум $/кв. м./год	Прогноз на 12 мес.
Кузнецкий мост	3 500	5 000	↑
Ленинский проспект	2 000	3 500	↑
Садовое кольцо	1 500	4 000	↑
Петровка	3 500	5 000	↑
Патриаршие пруды	2 500	3 500	↑
Остоженка	2 500	3 500	↑
Ленинградский проспект	2 000	3 000	↑
Мясницкая	2 500	3 500	↑
Никольская	3 500	4 500	↑
Пятницкая	2 500	5 000	↑

Ставки аренды* в основных торговых коридорах Москвы в 4 кв. 2013 г.

Улица	Минимум $/кв. м./год	Максимум $/кв. м./год	Прогноз на 12 мес.
Тверская	3 000	6 000	→
Новый Арбат	2 500	3 500	→
Кутузовский проспект	2 000	3 700	→
Проспект Мира	2 000	3 000	→
Красная Пресня	2 600	3 500	→
Столешников переулок	3 000	7 000	→
Арбат	2 500	3 800	→
Комсомольский проспект	1 900	3 500	→
1-я Тверская-Ямская	2 500	3 500	↓

*Ставки представлены на помещения площадью 100 кв. м. прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже внутри ТТК. В случае с многоуровневыми помещениями или помещениями большей площади ставка подлежит коррекции

Прогноз основных тенденций 2014 г

Активное развитие пешеходной зоны в центре столицы начинает сказываться на структуре стрит-ритейла в сторону арендаторов среднего ценового сегмента.

Можем отметить существенное влияние онлайн-коммерции на рынок торговой недвижимости. Мультиканальные ритейлеры заметили преимущество онлайн-продаж. Но в то же время интерес к традиционным магазинам появляется у изначально онлайн-ориентированных продавцов. Примером этого служит открытие магазинов в торговых центрах компаниями Outfit и Enter в ТЦ «РИО Ленинский» и ТЦ «Афимолл Сити»соответственно.

Увеличение конкуренции приводит ритейлеров к необходимости быть изобретательными и уделять больше внимания технологическим инновациям, что и можно будет наблюдать в 2014 году.

Дата добавления: 2015-08-29