1.Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн. руб. в год. В

1. Предоставление склада в аренду в течение 4 лет обеспечит доход 24 млн. руб. в год. В

конце четвёртого года он будет продан за 300 млн. руб. Рассчитайте текущую стоимость

доходов, если ставка дисконтирования для дохода от аренды составляет 9%, а для продажи

15%.

PV = FV/(l+i)n PV - текущая стоимость доходов, FV - доходы будущих периодов, i - ставка дисконтирования, п - срок Таким образом: Для доходов от аренды: FV = 24 млн. руб. п = 4 года i = 9%

PV = 24/(1+0,09) 4= 17 млн. руб. Для доходов от продажи: FV = 300 млн. руб. п = 4 года i=15% PV = 300/(1+0,15) 4= 171,5 млн. руб.

2. Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет

кредита. Требования доходности для привлеченных средств - 6%, а для собственных -

16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

R = MxRm + (l-M)xRe М - доля заемного капитала Rm - норма доходности заемного капитала Re - норма доходности собственного капитала R = 0,3 х 0,06 + (1-0,3) х 0,16 = 0,13 = 13%

3. Компания «С» сдает в аренду имущество. Сданное в аренду имущество приносит

рентный доход $25 000. Имущество сдано в аренду на 20 лет. Арендатор несет все

издержки по содержанию арендованного имущества по условиям договора об аренде,

таким образом, чистый доход арендодателя составит $25 000. Простое умножение

показывает, что рентные платежи за 20 лет составят $500 000. Предположим, что эта сумма

должна быть уплачена серией одинаковых платежей. Сколько нужно заплатить, чтобы

ежегодный доход в течение 20 лет составлял $25 000. Или, говоря другими словами, какова

текущая стоимость 20 платежей по $25 000? Ставка банковского процента составляет 12%.

PV = (l-l/(l+i)n/i)xPMT

PV - текущая стоимость будущих доходов

i - ставка

п - число периодов

РМТ - сумма ануитетных платежей

Таким образом:

PV = (1 - 1/(1+0,12)20/0,12) х 25 000 = 186 666,66 $

4. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у.е. По мнению оценщика, коэффициент капитализации (R) для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

1. Стоимость земельного участка.

R = ЧОД / стоимость объекта

Т.к. коэффициент капитализации для земельного участка по мнению оценщика равен 13 %, следовательно исходя из формулы стоимость объекта равна 90 000 /0,13 = 692 307,69 у.е.

2. Доля земельного участка в стоимости объекта.

Общая стоимость объекта = стоимость участка + стоимость улучшений = 400 000 у.е. + 692 307,69 у.е. = 1 092 307, 69 у.е.

Доля земельного участка в общей стоимости объекта = / 692 307,69 у.е. / 1 092 307, 69 у.е. х 100% = 63.38%

3. Общий коэффициент капитализации

R = M*Rm + (l-M)*Rc

М - доля земельного участка

Rm - Коэффициент капитализации земельного участка Re - Коэффициент капитализации улучшений

R = 0,6338 х 0,13 + (1- 0, 6338) х 0,19 = 0,151972, следовательно общий коэффициент капитализации составляет 15,2

5.

Объекты для	Чистый операционный	Цена продажи
сравнений	доход (N01), тыс. руб.	(V), тыс. руб.
	435 000	2 900 000
	560 000	3 500 000
	784 000	5 600 000
	1 020 000	6 000 000
	1125 000	750 000
Оцениваемый	680 000

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

1.Рассчитаем коэффициент капитализации по каждому из приведенных объектов R= V/NOI

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход (N0t), тыс. руб.	Цена продажи (V), тыс. руб.	R
	435 000	2 900 000	0,15
	560 000	3 500 000	0,16
	784 000	5 600 000	0,14
	1 020 000	6 000 000	0,17
	1 125 000	750 000	1,5
Оцениваемый объект	680 000

2. Найдем средний коэффициент капитализации для данных объектов

Rep = (rl+r2+r3+r4+r5)/5 = (0,15+0,16+0,14+0,17+1,5)/5 = 0,424

3. Принимая данный коэффициент капитализации за средний по подобным сделкам

рассчитаем цену продажи (стоимость) оцениваемого объекта

V = N01 / Rep = 680 000 / 0,424 = 1 603 774 руб.

6. С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у.е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц:

гостиница 1 была продана за 8 400 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 у.е

гостиница 2 была продана за 8 000 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у.е

гостиница 3 была продана за 11 550 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000

у.е

1.Рассчитаем коэффициент капитализации по каждому из приведенных объектов

R= V/NOI

Объект	ЧОД	V	R
	1 000 000	8 400 000	0,119
	1 200 000	8 000 000	0,150
	1 500 000	11 550 000	0,130

2. Найдем средний коэффициент капитализации для данных объектов

Rep = (rl+r2+r3)/3 = (0,119+0,150+0,130)/3 = 0,133

3. Принимая данный коэффициент капитализации за средний по подобным сделкам

рассчитаем цену продажи (стоимость) оцениваемого объекта

V = N01 / Rep = 1 300 000 / 0,133 = 9 776 451 у.е.

7.

пвд	90 000 у. е.
Скидка на простой площадей	(6 500)
двд	83 500
Эксплуатационные расходы	(35 070)
ЧОД	48 430
Расходы по обслуживанию кредита	(35 000)
Прибыль на собственные средства (до уплаты налогов)	13 430 у. е.
Собственные средства	77 200 у. е.
Яе(Коэффициент капитализации собственных средств)	17,4%

• Как изменится Re, если ПВД упадет на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

• Как изменится Re, если скидка на простой площадей возрастет на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

• Как изменится Re, если эксплуатационные расходы вырастут на 10% (при условии неизменности остальных показателей)?

		Уменьшение ПВД на 10 %	Увеличение скидки на простой площадей на 10%	Увеличение эксплуатационных расходов на 10%
пвд	90 000	81 000	90 000	90 000
Скидка на простой площадей	6 500	6 500	7 150	6 500
ДВД	83 500	74 500	82 850	83 500
Эксплуатационные расходы	35 070	35 070	35 070	38 577
чод	48 430	39 430	47 780	44 923
Расходы по обслуживанию кредита	35 000	35 000	35 000	35 000
Прибыль на собств средства (до налогов)	13 430	4 430	12 780	9 923
Собственные средства	77 200	77 200	77 200	77 200
Re, %	17,40	5,74	16,55	12,85
Изменение Re по отношению к исходному показателю		-11,66	-0,85	-4,55

1. 8. Для каждого следующего проекта рассчитайте NPV при к = 15% и IRR.

Проект			2
А	-4564
В	-2000	524,7	524,7	524,7	524,7	524,7	524.7	524,7
С	-21000
D	-370	-	-	-	-		-	-
^еГ	-240					-	-	-
F	263,5						-	-
J	-200	56,8	56,8	56,8	56,8	56,8	■	"

NPV, чистый приведенный доход - это один из важнейших показателей расчета эффективности инвестиционного проекта, используемый в инвестиционном анализе. Вычисляется как разница между дисконтированной стоимостью денежных поступлений от инвестиционного проекта и дисконтированными затратами на проект (инвестиции). Вычисляется по формуле:

CFt - поток денежных поступлений от инвестиционного проекта в период t; 1С - начальные инвестиции (берется со знаком «-» т.к инвестиции это всегда расходы) It - затраты в инвестиционный проект в период t; i- ставка дисконтирования (в нашем случае r = к) п - сумма числа периодов.

IRR, внутренняя норма доходности. Это ставка дисконтирования (IRR=r) при которой NPV= 0 или, другими словами, ставка при которой дисконтированные затраты равны дисконтированным доходам. Внутренняя норма доходности показывает ожидаемую норму доходности по проекту. Одно из достоинств этого показателя заключается в возможности сравнить инвестиционные проекты различной продолжительности и масштаба. Инвестиционный проект считается приемлемым, если IRR>r (ставки дисконтирования). Показатель IRR вычисляется по приведенной ниже формуле:

Где:

CFt - поток денежных поступлений от инвестиционного проекта в период t; It - затраты в инвестиционный проект в период t; г- ставка дисконтирования (в нашем случае г - к) п - сумма числа периодов.

9. Осуществите выбор лучшего из следующих трех проектов

a) Рассчитайте NPV каждого проекта при к = 10% и проранжируйте проекты.

b) Рассчитайте IRR каждого проекта и проранжируйте проекты.

c) Рассчитайте NPV каждого проекта при к = 6% и проранжируйте проекты.

d) Рассчитайте NPV каждого проекта при к = 15% и проранжируй те проекты.

NPV, чистый приведенный доход. Вычисляется как разница между дисконтированной стоимостью денежных поступлений от инвестиционного проекта и дисконтированными затратами на проект (инвестиции). Вычисляется по формуле:

1 де:

CFt - поток денежных поступлений от инвестиционного проекта в период t; 1С - начальные инвестиции (берется со знаком «-» т.к инвестиции это всегда расходы)

It - затраты в инвестиционный проект в период t;

i- ставка дисконтирования (в нашем случае г = к)

п - сумма числа периодов.

IRR, внутренняя норма доходности. Это ставка дисконтирования (IRR=r) при которой NPV= 0 или, другими словами, ставка при которой дисконтированные затраты равны дисконтированным доходам. Внутренняя норма доходности показывает ожидаемую норму доходности по проекту. Одно из достоинств этого показателя заключается в возможности сравнить инвестиционные проекты различной продолжительности и масштаба. Инвестиционный проект считается приемлемым, если IRR>r (ставки дисконтирования). Показатель IRR вычисляется по приведенной ниже формуле:

Где:

CFt - поток денежных поступлений от инвестиционного проекта в период t; It - затраты в инвестиционный проект в период t; г- ставка дисконтирования (в нашем случае г = к) п - сумма числа периодов.

1. Рассчитайте NPV каждого проекта при к = 10% и проранжируйте проекты.

2. Оценить целесообразность включения в инвестиционный портфель проекта «Заход».

Для оценки целесообразности включения в инвестиционный портфель проекта «Заход» исходя из приведенных в условии данных необходимо рассчитать несколько показателей.

- Рассчитать внутреннюю ставку доходности (IRR) проекта «Восход»

- Рассчитать показатель средневзвешенной стоимости капитала (Weighted average coast of capital, WACC)

- Сравнить два приведенных выше показателя.

2.1 Рассчитаем внутреннюю ставку доходности (IRR) проекта «Восход». Она рассчитывается по следующей формуле

Где:

CFt - поток денежных поступлений от инвестиционного проекта в период t;

It - затраты в инвестиционный проект в период t;

г- ставка дисконтирования (ее мы нашли в предыдущем разделе)

п - сумма числа периодов.

2.2 Рассчитаем показатель средневзвешенной стоимости капитала (WACC). WACC -это средневзвешенная стоимость капитала, показатель используется при оценке необходимости инвестирования в различные ценные бумаги, проекты и дисконтировании ожидаемых доходов от инвестиций и измерении стоимости капитала компании.

Средневзвешенная стоимость капитала показывает минимальный возврат средств предприятия на вложенный в его деятельность капитал, или его рентабельность. Экономический смысл средневзвешенной стоимости капитала состоит в том, что организация может принимать любые решения (в том числе инвестиционные), если уровень их рентабельности (IRR) не ниже текущего значения показателя средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Фактически WACC характеризует альтернативную стоимость инвестирования, тот уровень доходности, который может быть получен компанией при вложении не в новый проект, а уже в существующий.

Исходя из данных, приведенных в задаче показатель WACC рассчитывается по следующей формуле 1

где СК - собственный капитал компании, руб.;

СКК - стоимость собственного капитала, % в год;

ЗК - платный заемный капитал или процентные обязательства, руб.;

СЗК - стоимость (ставка) заемного капитала, % в год;

t - эффективная ставка налога на прибыль, % в год

Учитывая то, что проект, для которого рассчитывается показатель WACC является долгосрочным (4 года) - показатель СКК (стоимость собственного капитала) необходимо рассчитывать по модели САРМ (модель ценообразования долгосрочных активов). В соответствии с данной моделью показатель СКК вычисляется следующим образом:

где (СДр - СДб) - премия за риск, % в год;

СДб - безрисковая ставка доходности, % в год;

СДр - рыночная доходность собственного капитала, % в год;

(3 - бета-коэффициент, характеризующий риск инвестиций в компанию, ед.

Все показатели, требуемые для расчета СКК у нас есть. Рассчитаем данный показатель. СКК = 0,05 + 1,3 х (0,1 - 0,05) = 0,18 или 18%

Теперь пользуясь формулой 1 рассчитаем

показатель WACC. Все необходимые данные есть в условии задачи или вычислены нами выше. Для справки СК = 250 - 80 = 170 млн. руб.

WACC = (170 млн. руб. х 0,18 + (1 - 0,3) х 80 млн. руб. х 0,08) / (170 млн. руб. + 80 млн. руб.) = 0,09612 %

2.3 Для принятия решения о целесообразности включения в инвестиционный портфель проекта «Заход» необходимо сравнить рассчитанные нами выше показатели IRR и WACC. При принятии решения учитывают тот факт, что в инвестиционный портфель отбирают проекты с IRR большей, чем средневзвешенная стоимость капитала (WACC), принимаемая за минимально допустимый уровень доходности (IRR > WACC). При условии, что IRR < WACC, проект отвергают.

В нашем случае IRR (0,095 или 9,5 %) < WACC (0,09612 или 9,612 %), следовательно проект не является рентабельным и включать его в инвестиционный портфель

следует считать НЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНЫМ

11. Компания Кофе анализирует целесообразность внедрения системы транспортировки сырья и продукции на строящемся заводе. Первый вариант, требующий значительных инвестиций, предусматривает установку конвейера; второй — приобретение специальных лифтов, при этом единовременные затраты будут меньше, но эксплуатационные - относительно больше. Решение о строительстве завода уже принято, а выбор той или иной системы не окажет влияния на его рентабельность. Цена капитала (к) равна 8%, динамика ожидаемых затрат имеет вид (в $):

а) Рассчитайте IRR каждого проекта.

Для ответа на данный вопрос необходимо рассмотреть экономическую суть данного показателя. Экономический смысл этого показателя заключается в том, что этот он определяет максимально допустимую ставку ссудного процента, при которой кредитование проекта осуществляется безубыточно, то есть без использования для выплат за кредит части прибыли, полученной на собственный инвестированный капитал.

Исходя из условий задачи «Решение о строительстве завода уже принято, а выбор той или иной системы не окажет влияния на его рентабельность». Следовательно оба из представленных вариантов удовлетворяют требованию безубыточности так как не оказывают влияние на рентабельность.

Так же следует отметить, что для нахождения показателя IRR требуются данные о доходах от вложений в каждый вид проекта. Вышеуказанные данные в условии задачи отсутствуют.

Опираясь на приведенные выше факты следует сделать вывод о том, что показатель IRR в данном вопросе не определяется.

б) Рассчитайте приведенную стоимость затрат по каждому проекту. Какой проект

выгоднее?

NPV, чистый приведенный доход (в данном случае приведенная стоимость затрат). Вычисляется как разница между дисконтированной стоимостью денежных поступлений от

Дата добавления: 2015-08-29