Альтернативная сделка происходит тогда, когда взамен продаваемого жилья нужно купить другое. По законам государственным и просто человеческим ребенок не должен жить на улице. Поэтому практически все

Альтернативная сделка происходит тогда, когда взамен продаваемого жилья нужно купить другое. По законам государственным и просто человеческим ребенок не должен жить на улице. Поэтому практически все сделки с участием несовершеннолетних детей являются альтернативными.

Современное российское законодательство стоит на позиции защиты имущественных прав ребенка. В сделках с недвижимостью эта задача решается при участии органов опеки и попечительства.

Есть ли разница в защите интересов несовершеннолетних детей - собственников недвижимого имущества и просто прописанных вместе с родителями? Можно ли продать квартиру в Нижнем Новгороде, в которой живет ребенок, и купить домик в деревне? Обязательно ли согласие обоих родителей, законных представителей ребенка при продаже недвижимого имущества? А если мать и отец находятся в разводе? На эти и другие вопросы мы получили ответ от представителя государственной власти и специалистов известных в городе агентств недвижимости.

Игорь Крючков, начальник сектора опеки и попечительства администрации Нижегородского района г. Нижнего Новгорода.

Органы опеки и попечительства решают вопросы, связанные с отчуждением жилого помещения в виде купли-продажи, мены, дарения; по перерегистрации транспортных средств умершего владельца, чьим наследником является несовершеннолетний; по усыновлению детей и др.

За последние два года проблемы, связанные с куплей-продажей жилья, приходится рассматривать гораздо чаще, чем все остальные. Это связано с активным участием нижегородцев в долевом строительстве, ипотечном кредитовании и оживлении рынка недвижимости в целом.

С целью защиты прав несовершеннолетнего ребенка органы опеки и попечительства обязаны рассмотреть каждую операцию с недвижимостью, в которой участвуют дети - собственники жилья, и дать разрешение или отказ на свершение такой сделки.

В своей деятельности мы опираемся, в первую очередь, на Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ (ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного», ст. 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения»), Семейный кодекс РФ (ст. 60 «Имущественные права ребенка»). Для нас нормативными актами являются также Устав Нижнего Новгорода, Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей.

В отношении защиты прав ребенка на недвижимое имущество в нашей работе можно выделить два направления - приватизация и купля-продажа жилья. Случается, что родители хотят приватизировать квартиру без участия детей. Как известно, несовершеннолетний ребенок должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Некоторые родители, чтобы облегчить в дальнейшем процедуру продажи недвижимости, накануне оформления муниципальной квартиры в собственность выписывают свое чадо к дедушке с бабушкой. ГУФРС НО обязательно запрашивает данные на приватизацию жилья без участия несовершеннолетних. Наш отдел дает разрешение в случаях, если ребенок уже имеет собственность или прописан по новому адресу, где может участвовать в приватизации.

Что касается купли-продажи квартиры, то разрешение органов опеки и попечительства требуется в случае, если ребенок является одним из собственников этого недвижимого имущества. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, разрешения не требуется. Здесь задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей.

Вопросы защиты прав несовершеннолетних, связанные с отчуждением жилого помещения решаются специалистами сектора или комиссионно. Все зависит от сложности.

Если жилищные условия ребенка улучшаются - покупается квартира большей площади, в новостройке, коттедж - нет никаких проблем с получением разрешения от органов опеки и попечительства. Специалисты сектора рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района.

Сложные вопросы решаются коллегиально. В комиссию входят представители сектора опеки и попечительства, юридического отдела, управления социальной защиты населения Нижегородского района, начальник отдела по учету и распределению жилья. Приглашается секретарь комиссии по делам несовершеннолетних. Возглавляет комиссию заместитель главы администрации района.

На рассмотрение комиссии необходимо представить следующие документы:
заявление обоих родителей;
согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
выписку из лицевого счета и домовой книги;
копию свидетельства о регистрации права собственности;
копию договора о безвозмездной передаче жилья в собственность (или купли-продажи);
копию справки из ФГУП «Ростехинвентаризация» (о техническом состоянии жилого помещения);
запрос нотариуса;
копию справки из налоговой инспекции;
копию свидетельства о рождении ребенка;
копию свидетельства о расторжении брака (если родители в разводе);
копию свидетельства о смерти (если один из родителей умер);
пакет документов на приобретаемое жилое помещение.

Многие спрашивают, зачем для получения разрешения на куплю-продажу квартиры нужна справка из налоговой инспекции. Просто по ней можно определить, нет ли задолженности у собственника жилья по оплате налогов на недвижимое имущество.

В течение месяца с момента подачи заявления, а чаще гораздо быстрее, вопрос разрешения купли- продажи решается.

Мы следим за тем, чтобы у ребенка новое жилье было ничуть не хуже продаваемого. Но к каждому конкретному случаю подходим индивидуально. Например, родители продавали хорошую квартиру в Верхних Печерах и покупали такую же в Сормово. Казалось бы, права ребенка ущемляются. Жилье в Нижегородском районе дороже того, что за рекой. Но все родственники молодой семьи жили именно в Сормово, у отца ребенка был там совместный с сестрой бизнес. Мы увидели, что родители хотят для малыша только всего самого лучшего, и дали разрешение.

Кстати, органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу недвижимого имущества и без обязательной одновременной покупки в случаях, когда у ребенка уже имеется жилье в собственности, а он получил еще квартиру в дар, по наследству или завещанию. В этих случаях родители могут продать недвижимость, выделить ребенку его долю и положить ее на вклад до достижения совершеннолетия.

Хочется подчеркнуть, что в любом случае органы опеки и попечительства защищают права ребенка. Родителям не стоит бояться комиссии. Мы помогаем предотвратить возможные неприятности в сделках с недвижимостью. Следует быть очень осторожными, прежде чем взять ипотеку под залог квартиры, доля в которой принадлежит ребенку, и вступить в долевое строительство. У каждого взрослого человека есть на памяти примеры, когда дольщики продали имеющееся жилье, назанимали денег, подписали договор о долевом участии в строительстве и &оказались обманутыми. Поэтому мы не даем разрешения на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. Советуем заключать договоры о долевом участии в строительстве только с надежным застройщиком и только через агентства недвижимости. Самое пристальное внимание уделяем семьям, где родители ведут, мягко говоря, не совсем здоровый образ жизни. В случаях, когда сомневаемся в том, что ребенок взамен хорошего жилья может получить квартиру не того качественного уровня, выезжаем на место. Хочу сказать, что наши коллеги в других районах также всегда стоят на защите прав ребенка.

Марина Зайцева, директор агентства недвижимости «Ключ».

Сложность альтернативных сделок с участием несовершеннолетних детей заключается в том, что обязательно требуется разрешение органов опеки и попечительства, если ребенок является собственником жилья. Здесь обязательно выполнение следующих правил: ребенок в результате сделки должен получить не меньшую площадь и не худшие условия. Представители районной администрации следят за этим, приглашают родителей с документами и, как правило, дают разрешение или отказ на куплю-продажу через две недели.

Дети, которые собственниками жилья не являются, должны обязательно куда-то прописаться, если родители продают квартиру. Возможно, регистрация по месту жительства - единственный государственный рычаг защиты прав ребенка - не собственника на крышу над головой.

Для свершения сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних требуется согласие обоих родителей. Считаю, что если родители в разводе и один из них в жизни ребенка никакого участия не принимает, то его и спрашивать незачем. Но закон есть закон. Родитель, не лишенный родительских прав, должен дать разрешение на сделку с недвижимостью ребенка.

Приведу примеры, мягко говоря, неправильного поведения отцов по отношению к родным детям.

Мать и двое сыновей-школьников проживали в 12-метровой комнате в коммунальной квартире. Собственниками были дети, у мамы - только право проживания. С отцом детей женщина была в разводе, отношения напряженные. Мать накопила некоторую сумму денег, немного родственники помогли, договорились о покупке еще одной комнаты в этой коммунальной квартире. Нужно было разрешение отца. Тот - категорически против, чтобы его дети улучшили жилищные условия (из вредности, что ли?). Сотрудники нашего агентства недвижимости настояли на том, чтобы районные органы опеки и попечительства направили этому родителю вызов на комиссию заказным письмом. Он в получении расписался, но в указанный срок на комиссию не явился. Уведомление в получении заказного письма было приложено к пакету документов. Еще одна комната была куплена и оформлена на детей и без согласия горе-отца.

Другой пример хамского поведения родителя. Мать и сын продавали однокомнатную квартиру и покупали двухкомнатную. Ребенку 17 лет. Он почти взрослый, а согласие отца все равно потребовалось. Господин Отец запросил за свою разрешающую подпись немалую сумму денег. Он так и не понял, что забирает деньги у родного сына, что наносит своим поведением душевную травму. Ему совершенно неинтересно, как сложится жизнь, пересекутся ли еще когда-нибудь их с ребенком дороги.

В нашей практике были случаи, когда любящие родители продавали большую квартиру и покупали меньшей площади, и органы опеки и попечительства давали на то разрешение. Девочка была серьезно больна, требовались деньги на срочную операцию, взять негде. К документам на квартиру в этом случае потребовалось приложить медицинскую справку.

Не было никаких препятствий со стороны представителей районной администрации, когда родители продавали квартиру в Нижнем Новгороде и покупали домик в деревне, чтобы переехать туда с ребенком, больным астмой. Дочке нужен был свежий лесной воздух и экологически чистые продукты. Основные критерии в этом случае: дом должен отвечать санитарным требованиям, в поселке должны быть детский сад, школа и работа для родителей. При соблюдении всех этих требований разрешение было получено.

За время работы на рынке недвижимости а это больше 10 лет я убедилась в том, что органы опеки и попечительства всегда стоят на защите прав ребенка. К стандартному пакету документов могут быть затребованы дополнительно справки от врача, с места учебы. На явное ухудшение жилищных условий ребенка разрешение никогда не будет получено. Правда, я не совсем согласна с перечнем обязательных документов для решения вопросов, связанных с отчуждением недвижимости, но список, наверное, составлен на основании действующего российского законодательства, а с этим не поспоришь.

Антон Кузнецов, менеджер ЗАО «Фирма «Чекни»

Особенность альтернативной сделки с участием ребенка - собственника жилья заключается в том, что к обязательному пакету документов необходимо приложить разрешение администрации района. Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы права несовершеннолетних не были ущемлены. Это правило действует только в отношении детей-собственников. С 1 января 2005 года в законодательную базу РФ были внесены изменения, согласно которым разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья с участием несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества, не требуется. Обеспечение их жилым помещением остается на совести родителей. Получается, что государство позволяет ущемлять права детей - не собственников.

Защита несовершеннолетнего со стороны государства, его прав на жилье, начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в данной квартире, то он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений со стороны органов опеки и попечительства продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, он просто прописан. Как действует закон в отношении не собственников - понятно.

В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери.

При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер - они оценивают ситуацию в целом и просто смотрят на родителей. Если мать и отец - нормальные, работающие люди, то представители администрации могут пойти на компромиссы, разрешающие продажу.

Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Случается, что взрослые через продажу жилья решают свои долговые проблемы. Затем расторгают сделку (сами до этого додумались или кто-то научил?).

Цель агентства недвижимости свести к нулю возможность признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными. Поэтому, чтобы обезопасить себя и ребенка, обращайтесь в сертифицированные агентства недвижимости.

Вера Михайлова, менеджер агентства недвижимости «Модус»

Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы права детей в альтернативных сделках были защищены. Приведу несколько примеров.

Хорошая трехкомнатная квартира. Большая семья - бабушка, дед, родители и ребенок. Весь дом держался на бабушке. После ее смерти все пошло прахом. За полгода люди опустились полностью. Только коммунальные долги вместе с пени составили около 60 000 рублей. Платить нечем. Только жилплощадью. Люди обратились в агентство недвижимости, чтобы продать свою хорошую квартиру, купить жилье подешевле, а на разницу от продажи погасить долги, приобрести предметы домашнего обихода и начать новую жизнь. Агентство нашло покупателя.

Дети в альтернативной сделке

Во время просмотра квартиры неожиданно пришел инспектор по делам несовершеннолетних. Оказалось, что из школы, где училась 10-летняя девочка продавцов, поступил сигнал о неблагополучии в их семье. Инспектор объяснил, что в скором времени в суде будет рассматриваться вопрос о лишении родительских прав на ребенка. А пока, дабы оградить девочку от негативного влияния взрослых, инспектор забирает ее во временный изолятор при интернате прямо сейчас. Ребенок вцепился в мать. Агент по недвижимости пытался объяснить представителю власти, что для семьи уже подобрана другая квартира, что она будет оформлена в собственность на ребенка, а родителей там просто пропишут. На инспектора никакие доводы не подействовали. Девочку забрали силой. Суда еще не было, а ребенок уже находится в приюте. Органы опеки и попечительства разрешения на сделку купли-продажи не дают, ждут решения суда. Они, конечно, правы, защищая интересы ребенка. А вот как ведет себя инспекция по делам несовершеннолетних, силой забирая без решения суда ребенка от родителей, остается только недоумевать.

Другая ситуация. В замечательной когда-то квартире прописаны три брата и сестра. Несколько лет назад женщина родила ребенка. Девочку прописали на эту же жилплощадь. Так случилось, что мать лишили родительских прав, ребенка отдали в интернат. Вскоре горе-мама умерла от пьянства. Еще раньше умерли бабушка с дедом и отец ребенка. Девочка осталась сиротой.

Один из братьев обратился в агентство недвижимости. Он сказал о желании переехать в дом в пригороде. Ему объяснили, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, который имеет право на участие в приватизации и получении своей доли недвижимого имущества. Посетитель ответил, что пусть девочка получит все, что ей положено по закону, а ему с братьями что останется.

Сотрудники агентства недвижимости приехали в интернат. Директор сказала: «Мы дадим согласие на продажу квартиры, если новое жилье для ребенка нам понравится. В плохие условия и на окраину города мы не пойдем. Ищите, подбирайте, а мы будем рассматривать варианты».

Конечно, у ребенка должно быть нормальное жилье. К долгам родителей дети отношения не имеют. За счет детей родители не должны решать свои жизненные проблемы. Органы опеки и попечительства следят за этим. Даже в случаях получения наследства, дара в виде недвижимости, часть денег от продажи таких квартир должна быть положена на счет ребенка. За этим тоже обязательно проследят.

Агентства недвижимости с многолетним опытом работы в случаях альтернативных сделок с участием несовершеннолетних всегда направляют родителей в органы опеки и попечительства. Ни одна такая продажа недвижимости не будет проведена без разрешения администрации района. Это - гарантия безопасности сделки с участием ребенка.

Дата добавления: 2015-08-29