Оценка стоимости земельного участка

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Федеральное агенство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Московский государственный индустриальный университет

ГОУ МГИУ

Кафедра «Экономика и менеджмент»

РЕФЕРАТ

По дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему: «Оценка недвижимости квартиры»

Группа

Студент

Оценка работы ___________

Дата

Преподаватель ___________

Москва 2010

Введение.

1. Основные признаки экономики недвижимости………………………...стр.4

2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс………………….………………….…………………………….стр.5

3. Недвижимость и её основные функции………………………………….стр.7

4. Классификация объектов недвижимости………………………………..стр.9

5. Специфические свойства недвижимости как товара……………………стр.10

6. Цена, ликвидность, налогообложение недвижимости на предприятии.стр.12

7. Жизненный цикл объекта недвижимости………………………………..стр.13

8. Срок жизни недвижимости………………….…………………………….стр.14

9. Износ и амортизация объекта недвижимости…………………………....стр.15

10. Сущность и задачи управления имуществом на предприятии…………стр.18

11. Финансовое состояние и показатели его характеризующие………...….стр.19

Заключение………………………………………………………………………..стр.25

Список используемой литературы………………………………………………стр.26

Введение.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3. Принципы связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В отчет по оценке обязательно должно войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), расчеты его стоимости и т.д.

§ 1. Основные признаки экономики недвижимости.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости состоит из трёх необходимых элементов:

* Наименование – знак (термин), закреплённый за объектом, в данном случае – это «недвижимость».

* Содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, долговечность и т.д.

* Объём – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории – здания, сооружения и т.д.

Недвижимость — это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их значению невозможно.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

№ п/п | Отдельные объекты | Сложные объекты |

1 | Земельные участки | Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: * земельные участки, * здания и сооружения, * инвентарь и оборудование, * сырьё и продукция, * требования и долги, * права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; * нематериальные активы; информацию; * другие исключительные права. |

2 | Участки недр | |

3 | Всё, что прочно связано с землей, в том числе: * здания, * сооружения, * объекты незавершённого строительства. | |

4 | Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: * воздушные и морские суда, * суда внутреннего плавания, * космические объекты. | |

5 | Иные предметы, наделенные статусом недвижимости. | |

Таблица 1. Состав объектов недвижимого имущества.

§ 2 Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимости выступает как товар в трёх взаимосвязанных формах:

* В виде физического объекта с определёнными параметрами;

* Определённой услуги позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

* Вещного права на недвижимое имущество.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Всё, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счёте от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

По происхождению различают объекты недвижимости:

- созданные природой без участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

§ 3. Недвижимость и её основные функции.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяют термины «существенные» неотделимые части и принадлежности, недвижимых вещей.

Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба, как самому объекту, так и отделяемой части. Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, мебель и др.)

Таблица 3. Основные признаки недвижимости.

№ п/п | Признак | Содержание (состояние) |

| Сущностные (родовые) |

1 | Степень подвижности | Абсолютная недвижимость, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |

2 | Связь с землей | Прочная физическая и юридическая |

3 | Форма функционирования | Натурально-вещественная и стоимостная |

4 | Состояние потребительской формы в процессе использования | Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |

5 | Длительность кругооборота (долговечность) | Многократное использование, а земли-бесконечно при правильном использовании |

6 | Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств | Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |

7 | Общественное значение | Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством. |

| Видовые (частные) |

8 | Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) | Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением. |

За рубежом пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Фиксчерс – это движимые предметы, прикреплённые к земле или размещённые в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости.

ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость и её составные части.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно 3 фактора:

* Характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

* Намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.т. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

* Срок использования – при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми.

§ 4. Классификация объектов недвижимости.

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству и различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и др).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

* - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

* - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

* - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

* - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

§ 5. Специфические свойства недвижимости как товара.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики.

Полезность,

Редкость,

Ограниченность,

Капиталоёмкость

Благо

Инвестиции

Недвижимость - товар

Стоимость

цена

Спрос

предложение

Таблица 4. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоёмкости.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами забыть, или потерять. Недвижимый товар обеспечивает надёжность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, различных улучшений и других факторов.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жёсткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются по месту их расположения, что создаёт особую экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие – нет.

§ 6. Цена, ликвидность, налогообложение недвижимости на предприятии.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни её компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвёртые – в залоге, а пятые – в государственной собственности.

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень её обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменением предпочтений и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, приём-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

§ 7. Жизненный цикл объекта недвижимости.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают 4 вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

- приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

- владение и пользование в определенном периоде;

- управление объектом;

- извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

- распоряжение собственностью;

- множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

- распоряжение вещными правами на объект;

- изменение функционального назначения объекта;

- прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

- конец экономической жизни объекта;

- государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).

Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие 4 стадии жизненного цикла:

* Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

* Эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

* Смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

* Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, может многократно повторяться всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

§ 8. Срок жизни недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определённым закономерностям и включает в себя:

* Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости.

* Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его разрушения.

* Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки.

* Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование увеличивают срок.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

§ 9. Износ и амортизация объекта недвижимости.

Любой объект недвижимости (кроме земли) повержен износу.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

где И – износ объекта недвижимости;

Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст;

ТСэж – типичный срок экономической жизни.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают физический и моральный износ.

При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Моральный износ – это частичное обесценение объекта независимо от его физического состояния.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом её стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и т.д.) Учёт амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесённой стоимости.

Для определения амортизационных отчислений применяются 4 основных способа:

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары.

2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесённая).

3. Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкций, когда начисление амортизации приостанавливается.

4. Способ списания стоимости пропорционально объёму продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется ещё кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации.

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости. Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и т.д. Неустранимый функциональный износ – это уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка её качественных характеристик. Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него.

Рассчитаем физический износ оцениваемой недвижимости:

И= Тф/ Тн *100% = 45/60*100= 75%

Следует также учесть, что на протяжении фактического срока службы здание подвергалось косметическому ремонту и улучшению некоторых параметров, поэтому срок использования дома увеличился в среднем на 5 лет. Таким образом более точный процент физического износа на данный момент составляет 69 %.

Рассчитаем норму амортизации кумулятивным методом:

Срок службы (нормативный)- 60 лет

Кумулятивное число: (1+60)/2*100= 3050

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в первый год- когда осталось 60 лет срока службы: 60/3050*100%= 1,96%

б) в 45-ый год – когда осталось 15 лет срока службы: 15/3050*100%= 0,5%

§ 10. Сущность и задачи управления имуществом на предприятии.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

* Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

* Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

§ 11. Финансовое состояние объекта недвижимости и показатели его характеризующие.

В данной главе будет приведена практическая часть работы, где будет произведена оценка объекта недвижимости – жилой квартиры.

Описание объекта недвижимости.

Объектом оценки является двухкомнатная жилая квартира, относящаяся по классификатору к типовому жилью в доме второго поколения индустриального домостроения.

Квартира располагается на 17-ом этаже 17-этажного панельного дома, в районе Орехово-борисово южное.

Объект оценки имеет очень хорошее местоположение, т.к. располагается в обустроенном районе с развитой инфраструктурой, магазинами, кинотеатрами, спортзалами, а наибольшим преимуществом является близость дома от метро (5 мин. пешком до м. Красногвардейская).

Описание объекта оценки я проводила по следующему плану:

Характеристика объекта | Возможные значения |

Сегмент рынка | Рынок жилья |

Текущее пользование | Многоквартирный дом |

Вид данных | Оценка |

Регион | Москва |

Район | Орехово-борисово южное |

Адрес | г. Москва Гурьевский проезд дом 11 корпус 1 квартира 337 |

Право собственности на квартиру | Полное право собственности |

ЗДАНИЕ |

Год постройки | 1986 год |

Число этажей | 17 |

Общая площадь | 50,7 м.кв. |

Жилая площадь | 30,7 м.кв. |

Высота потолка | 2,64 м. |

Фундаменты | Железобетонные |

Стены | Железобетонные панели |

Перекрытия | железобетонные |

Степень огнестойкости | 1 степень |

Коммунальные услуги | Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, центральное отопление, радио, телефон, телевидение, лифт, мусоропровод |

БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ |

Границы окружения | В 100 м. парк, в 150 м. ТЦ |

Типичное использование окружения | Жилье |

Основной тип застройки | Уличная |

Основной тип зданий | Смешанные |

Качество застройки | После 1975 г |

Полнота застройки | 75-98 % |

Этажность застройки | Смешанная |

Социальная инфраструктура | Рабочие места, предприятия торговли, служба быта |

Благоустройство территории | Зеленые насаждения, детские площадки, автостоянка, освещение, тротуары |

Источник информации | Тех. паспорт, собственные наблюдения |

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ.

Стоимость объекта методом сравнения продаж определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, производимому доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, а условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность применяют при анализе сделок между связанными каким -либо образом сторонами, при поспешно совершенных сделках и т.д.

При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения (аналоги) к оцениваемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения (аналога) по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Поправки бывают процентными и денежными. В принципе, все поправки могут быть денежными при наличии хорошо подобранных аналогов. При этом все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов (а не оцениваемого), т.е. если сопоставимый объект, по мнению оценщиков, уступает оцениваемому, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

По данным нескольких риэлтерских фирм, в Московском регионе можно выделить несколько дополнительных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость квартир.

Факторы, могущие повысить стоимость квартир:

1. чистота и состояние ремонта - чем лучше состояние дома, подъезда, квартиры, тем быстрее квартира может быть продана (куплена); правда, даже евроремонт не увеличивает стоимость квартиры более, чем на 10%;

2. эстетика - красивый по сравнению с окружающими дом может увеличить стоимость квартиры ДО 10%;

3. консьержка в подъезде - плюс 1000 долл. США;

4. экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов - плюс 5%;

5. близость парка - плюс 5%.

Факторы, могущие понизить стоимость квартир:

1. первый этаж - минус 15-20%;

2. последний этаж - минус 5%;

3. удаленность от станций метро (10-15% квартира теряет, если, например, она находится в восьми остановках автобуса или троллейбуса от метро по сравнению с аналогичной, но расположенной рядом с метро);

4. смежные комнаты - минус 3000 - 4000 долл США;

5. некрасивый вид из окон (помойка, железная дорога, оживленная трасса, цементный завод и т.д.) - минус 5%;

6. некрасивый вид дома, подъезд со скверным запахом - минус 2000 - 4000 долл США;

7. отсутствие балкона - минус 5%;

8. отсутствие телефона - минус 1000 долл США.

Оценка стоимости квартиры сравнительным методом.

Для оценки сравним данный объект недвижимости с аналогичным, прошедшим оценку.

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики.

Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Характеристики | Оцениваемый объект | Аналогичный объект |

Населенный пункт | г. Москва | г. Москва |

Район города | Орехово-борисово южное | Орехово-борисово южное |

Ст. метро | Красногвардейская | Домодедовская |

Удаленность от метро | 10 мин. | 15 мин. |

Инфраструктура | Отл. | Отл. |

Этажность дома | 17-этажный | 17-этажный |

Материал | Панельный | Панельный |

Мусоропровод | Есть | Есть |

Лифт | Есть | Есть |

Этаж | 17-ый | 6-ой |

Кол-во комнат | 2 | 2 |

Общая площадь, кв.м. | 50,7 | 52 |

Жилая площадь,кв.м | 30,7 | 31 |

Кухня, кв.м. | 8,7 | 9 |

Санузел | Раздельный | раздельный |

Балкон | Застеклен | застеклен |

Сторона | Восточная | северная |

Окна | Во двор | На улицу |

Плита | Электрическая | Электрическая |

Водосчетчики | Есть | нет |

Рыночная стоимость, руб. | 7.240.000 | 6.892.652 |

Заключение.

В результате проведенной оценки и с учетом корректировки, рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Орехово-борисово южное, Гурьевский проезд, д. 11, кор. 1 кв. 337, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 3 апреля 2010г. составляет с учетом допустимого округления 7.240.700 рублей.

Увеличение стоимости оцениваемой квартиры по сравнению с аналогичным объектом произошло, т.к. жилая площадь квартиры больше, установлены дополнительные блага, дом находится недалеко от поликлиники, продуктовых и продовольственных магазинов, кинотеатра, парка и многочисленных кафе. Также во дворе находиться детский сад и школа.

Список используемой литературы.

1. Экономика недвижимости; Асаул А.Н.; 1-е издание, 2005 год, 512 стр.

2. Экономика и управление недвижимость; Горемыкин В.А.; МГИУ; 2007 г.; 345 стр.

3. http://www.realto.ru

4. http://www.ceae.ru

Дата добавления: 2015-08-28