* Содержание Введение........................................................................................................................................... 3 1. Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области............................................................................................................................................ 10 2. Основные характеристики оцениваемого объекта........................................................... 12 3. Подходы к оценке недвижимости........................................................................................ 13 3.1 Сравнительный подход............................................................................................. 13 3.2 Доходный подход...................................................................................................... 22 Заключение.................................................................................................................................... 26 Список используемой литературы........................................................................................... 27 |
Введение Земельный участок - часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ)1. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование. В РФ определены следующие категории земель: • сельскохозяйственного назначения; • поселений; • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; • особо охраняемых природных территорий и объектов; • лесного фонда; • водного фонда; Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре»^. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель - основной документ земельного кадастра. |
1 Статья 6. Объекты земельных отношений. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-ФЭ (ред. от 05.04.2013) Консультант Плюс |
2 Федеральный закон от 02.01.2000 N 28 - Ф3 «О государственном земельном кадастре» Консультант Плюс |
Он содержит такие сведения, как: - кадастровые номера; - местоположение (адрес); - площадь; - категория земель и их разрешенное использование; - описание границ участков, их отдельных частей; - зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); - экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; - качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель; - наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками. Кадастровый номер участка - это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Юридические аспекты. Права на землю В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно: - право собственности; - право постоянного (бессрочного) пользования; - право пожизненного наследуемого владения; - аренда; - сервитут3; - безвозмездное срочное пользование |
3 Сервитут (лат. зегуИш, хетИиНз— подчинённое положение) — вещью в земельных отношениях. Нир://ги.\\'1к|ресНа.ог§ |
ограниченное право пользования чужой |
Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50%, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено. Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.). Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.20014 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ. Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается. |
4 Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения гражданам выдавались органами местного самоуправления до 30.10.2001 г, - даты вступления в законную силу Земельного кодекса РФ |
Прекращение прав на землю Согласно статье 44 ЗК РФ5, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом). Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством. Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том, либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например, платить налоги. Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если: б - участок не используют в соответствии с его назначением, - участок задействуют с нарушением законодательства. К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только |
5 Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ (ред. от 05.04.2013) Консультант Плюс |
6 Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Консультант Плюс |
7 Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Консультант Плюс |
в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок. Документы на землю Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г.8, то возникшее право удостоверяет: - свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии - выписка из решений органов местного самоуправления; - государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей; - свидетельство о праве собственности на землю; - договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство. Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации. Плата за землю Согласно Земельному Кодексу РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог. |
8 С 31.01.1998 г. свидетельства на вещные права могли выдавать исключительно органы, проводящие государственную регистрацию, земельный комитет занимался исключительно постановкой земельных участков на государственный кадастровый учет |
9 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 - ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Консультант Плюс |
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее Ж РФ) плательщики земельного налога - организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год. При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях. Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%. Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка. Размер арендной платы - существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон. |
Предметом исследования является рынок земельной собственности г.Омска и Омской области. Объектом исследования является земля под домом, расположенного по адресу: г. Омск, ул Б.Хмельницкого, 238, кв. 9. Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости полного права собственности на землю, как недвижимость. Задачи: - провести анализ предложения на рынке собственности по районам г.Омска и Омской области; 1 2 - определить среднюю, минимальную и максимальную стоимость I м, путем разделения предложения на ценовые диапазоны; - выявить факторы, влияющие на стоимость, оценить их влияние и проранжировать; - провести сравнительную характеристику стоимости 1 м по городским и областным районам и типам земли, путем определения соотношения, используя в качестве базы Октябрьский округ; - оценить степень влияния фактора местоположения, построить зависимость стоимости 1 м2 от района расположения по видам земли. После проведения оценки объекта написать заключение на основе рыночной стоимости и права собственности. |
1. Анализ предложения на рынке собственности по округам г.Омска и районам Омской области |
Таблица 1 |
Анализ стоимости 1 м2 собственности |
Стоимость |
|
| Городской район |
|
| ||
| Кир. | Куйб. | Окт. | Центр. | Лен. | Сов. | Перв. |
Земельные участи, тыс. руб. |
| ||||||
Средняя | 1,29 | 2,30 | 3,82 | 2,46 | 0,70 | 3,02 | 2,48 |
Минимальная | 0,06 | 0,17 | 0,04 | 0,12 | 0,71 | 0,04 | 2,50 |
Максимальная | 5,63 | 6,00 | 5,12 | 9,50 | 3,13 | 5,78 | 7,33 |
Индекс | 6,98 | 2,82 | 1,99 | 4,03 | 1,5 | 3,42 | 4,1 |
| Земли на территории области, тыс. руб. |
| |||||
| Нововоршавка | Черлак | Тара | Исилькуль | Омский район | Русская поляна | Любино |
Средняя | 0,22 | 0,38 | 0,40 | 0,28 | 0,33 | 0,35 | 0,15 |
Минимальная | 0,10 | 0,25 | 0,23 | 0,19 | 0,15 | 0,17 | 0,06 |
Максимальная | 0,43 | 0,68 | 0,62 | 0,39 | 0,47 | 0,52 | 0,33 |
Индекс | 0,25 | 0,44 | 0,48 | 0,27 | 0,32 | 0,35 | 0,23 |
Оценить различными методами оценки земельных участков стоимость 1м2 заданного объекта собственности, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру, особые характеристики. |
Графики стоимости 1м2 собственности по округам г.Омска |
|
•О н ■О В о г ^ о |
10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 |
•Средняя -Минимальная • Максимальная |
Рис. 1. Стоимость земельных участков в городских районах На графике четко прослеживается зависимость цены от местоположения. Так, как рассматриваются земельные участки в городских округах, предназначенные для поселения, замечаем, что самый дорогой округ в городе - это Центральный. Максимальная стоимость за 1м2 составляет 9,5 тыс. руб. Стоимость возрастает при наличии зон рекреации (парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж и т.д). К «дешевым» округам относятся Кировский, Октябрьский и Советский. |
0,80 |
|
Рис.2. Стоимость земли на территории Омской области |
Анализируя график стоимости земли на территории Омской области, делаю вывод, что самая дорогая земля в Черлакском районе. Не отстают Тарский и Русско-Полянский по цене. В Тарском районе возможно завышенные цены на землю, поскольку конкуренции как таковой на рынке нет. Цены в Черлакском и Русско-Полянском районах объясняются существенной близостью границы с Казахстаном. Исилькульский же район имеет серединные цены, так как это район городского типа. Самые низкие цены в Любино, это уже не город и не далеко от него. Здесь можно покупать землю и использовать ее под строительство коттеджа или для сельхозназначения, например теплицы. |
2. Основные характеристики оцениваемого объекта |
Таблица 2 |
Основные характеристики оцениваемого объекта |
Характеристика объекта | Значение |
Сегмент рынка собственности | Рынок жилья |
Текущее использование | Жилая застройка |
Юридическое описание: - регион - район - адрес - право собственности | Омск Октябрьский Б. Хмельницкого, 238 Нет данных |
Право собственности на земельный участок | Нет данных |
Неблагоприятные условия окружающей среды | Загазованность |
Транспортная доступность участка | Хорошо развитая |
Состояния дорог | Среднее |
Доступные инженерные коммуникации | Телефон, интернет, электричество, гор и хол вода, отопление, канализ |
Типичное использование окружения | Жилой дом, двор |
Социальная инфраструктура | Развитая |
3. Подходы к оценке недвижимости В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации, метод остатка, метод предполагаемого использования. 3.1. Сравнительный подход Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. В данном подходе применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения. Метод предполагает следующую последовательность действий: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения); |
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: • местоположение; • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); • транспортная доступность; • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: условия финансирования сделок с земельными участками; условия платежа при совершении сделок с земельными участками; обстоятельства совершения сделки с земельными участками; условия рынка. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с |
объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть В результате определения и внесения корректировок цены аналогов сравнение; значения корректировок. В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались В результате исследования рынка собственности, выявить объекты, |
Таблица 3 |
Описание аналогов продажи земельного участка |
№ п/п | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Наименование | земельный участок | земельный участок | земельный участок | |
Вид права | долгосрочная аренда | долгосрочная аренда | долгосрочная аренда | |
Категория земель | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | |
Разрешенное использование | Для жилой застройки | Для жилой застройки | Для жилой застройки | |
Условия финансирования и налогообложения | рыночные | рыночные | рыночные | |
Условия продажи/вид сделки | чистая продажа | чистая продажа | чистая продажа |
Условия рынка (время продажи/предложения) | апрель. 13 | апрель. 13 | апрель. 13 | |
Потенциал местоположения | г.Омск 4-я Транспортная, 17 | г.Омск 7 Линия, 183 | г.Омск Кирова, 5, к А | |
Площадь общая, кв.м. | ||||
Транспортная доступность | хорошая | средняя | хорошая | |
Наличие коммуникаций | эл-во, водопр-д, канализа-ция | эл-во, водопр-д, канализа-ция | эл-во, водопр-д, канализа-ция | |
Наличие строений на участке | отсутствуют | отсутствуют | отсутствуют | |
Цена продажи / предложения, руб. | 4 547 067 | 6 297 459 | 4 150 169 | |
Источник информации | АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта | АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта | АН "Авестра- риэлт", публичная кадастровая карта |
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, |
требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой различия между объектами. Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых должны быть понижающими. К экономическим корректировкам относятся поправки на право Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, |
случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%. Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы. Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными. Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде "непрозрачности" сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%. Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до-10%. В данном случае корректировка составляет -10% согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН "Авеста- Риэлт" |
К физическим корректировкам относятся: Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %. Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%. Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты- аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%. Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки. В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а |
стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до целого значения. |
Таблица 4 |
Расчет стоимости земельного участка |
Элементы сравнения | Объекты сравнения | |||
| Оцениваемый | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена продажи, руб. |
| 4 547 067 | 6 297 459 | 4 150 169 |
Общая площадь, м2 | ||||
Цена за единицу общей площади, руб/м2 |
| |||
Экономические |
| все условия корректировок сформулированы | ||
поправки |
| относительно объекта оценки |
| |
единица сравнения, руб. |
| |||
уторговывание | возможно | возможно | возможно | возможно |
корректировка |
| 0,9 | 0,9 | 0,9 |
скорректированная цена, руб. |
| |||
Вид права | долгосрочная | долгосрочная | долгосрочная | долгосрочная |
аренда | аренда | аренда | аренда | |
корректировка |
| |||
скорректированная цена, руб. |
| |||
Условия |
|
|
|
|
финансирования и налогообложения | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
корректировка |
| |||
скорректированная цена, руб. |
| |||
Условия продажи/ | чистая | чистая | чистая | чистая |
вид сделки | продажа | продажа | продажа | продажа |
корректировка |
| |||
скорректированная цена, руб. |
| |||
Условия рынка (время продажи) | 25.04.2013 г | аперль.13 | апрель. 13 | апрель. 13 |
корректировка |
| |||
Эффективная цена на момент продажи, руб. |
| |||
Физические поправки |
| все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки | ||
единица сравнения, руб/м2 |
|
Местоположение | г. Омск | г. Омск | г. Омск | г. Омск |
корректировка |
| |||
скорректированная цена, руб. |
| |||
|
Общая площадь, м | ||||
корректировка |
| 1,1 | 1,1 | 1,0 |
скорректированная цена, руб. |
| |||
Транспортная доступность | хорошая | хорошая | средняя | средняя |
корректировка |
| 1,1 | 1,0 | 1,0 |
скорректированная цена, руб. |
| |||
Наличие коммуникаций | эл-во, водопровод канализация | эл-во, водопр- д, канализация | эл-во, водопр- д, канализация | эл-во, водопр- д, канализация |
корректировка |
| |||
скорректированная цена, руб. |
| |||
Наличие строений на участке | Многокв жилой дом | Многокв жилой дом | Многокв жилой дом | Многокв жилой дом |
корректировка |
| 1,0 | 1,0 | 1,0 |
скорректированная цена, руб. |
| |||
Выводы: |
| |||
Общая валовая коррекция, руб. |
| |||
Коэф. значимости |
| 0,430 | 0,065 | 0,505 |
Весовой коэффициент |
| 0,118 | 0,782 | 0,100 |
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб. | 3612,8 | 363,4 | 2981,6 | 267,8 |
Цена продажи земельного участка = 4 974 826 рублей |
Величина корректировки определяется экспертным методом. Если характеристика объекта аналога лучше, то корректировка стоимости |
производится в сторону уменьшения и наоборот. Корректировки по праву собственности будут выше, если собственность является частной. По условиям продажи, выгоднее воспользоваться услугами агентства недвижимости, поскольку это прямой выход на рынок продаж. Всеми вопросами занимается агентство, а не мы сами. Корректировки транспортной доступности характеризуют возможность без проблем добраться в любую точку города. Чем более развитая транспортная доступность, тем |
соответственно корректировки выше. Также очень важны характеристики самого объекта недвижимости - земли и, какого типа постройки на ней, если они есть. Наша цель оценить насколько выгодно эксплуатация данного объекта недвижимости, конечно, корректировки будут выше, если здание будет административного (офисы) назначения. Наличие коммуникаций желательно. Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок. Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок. Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле: ОВК, ' ОВК1+... + ОВКп) (1) где Кз; - коэффициент значимости 1-го аналога; ОВК; - общая валовая коррекция 1-го аналога; п - число аналогов. Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВК;). 1 /Кз, ^^г _________________ {________ ' ^(1/Кз1+...+1/Кзп){2) Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле: См=^(ССан-ВКан) (3) где См - стоимость 1м; ССан - скорректированная стоимость единицы сравнения аналога. Таким образом, стоимость земельного участка по улице Б.Хмельницкого, 238 равна 4 974 826 рублей. |
3.2. Доходный подход Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Доходный подход включает три метода: 1) метод капитализации дохода (земельной ренты); 2) метод остатка (техника остатка для земельного участка); 3) метод предполагаемого использования. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно |
брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения. Метод капитализации дохода Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = Доход/Коэффициент капитализации Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы: 1 Определение величины капитализируемого дохода; 2) определение коэффициента капитализации; 3) определение рыночной стоимости земельного участка. Расчет стоимости земельного участка Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. Используем земельный участок для выращивания томатов. Так как общая площадь под домом включает и часть двора, для сельско-хозяйственных нужд будет площадь приблизительно 10 соток. В нашем распоряжении 1000 м2. Приобретаем теплицы под названием «Сибирская-надежная», с размерами 8*3*Ь2 м 20 штук и располагаем их в 2 |
ряда. Стоимость теплицы 17 500 руб, в итоге 350 ООО руб. В теплице помидоры его-Нее аТ ай ос |
\ |
| ||
) - | О |
|
|
|
| го |
|
|
|
Рис.3. Расположение теплиц на земельном участке Сажаем в начале мая и получаем урожай к августу. Урожайность одного растения 5,0-5,5 кг. Плодоношение 110-115 дней от всходов до первого сбора плодов. Сентябрь-ноябрь продаем томаты по 45 руб за кг, декабрь по 100 руб за кг. Доход 275 500 + 242 000 = 517 500 руб. Чистый доход = Доход - Затраты = 517 500 - 376 100 = 141 400 руб. Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В мировой практике существует несколько подходов к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель. Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный |
процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно. Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет. Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Используя условную капитализацию, получаем стоимость земельного участка: 0,48 га*33 года* 141 400 руб = 2 239 776 руб. |
Заключение |
Используя, вышерассчптанные стоимостные результаты, полученные с использованием различных методик, и информации рассмотренной на рынке собственности земельных участков г.Омска и Омской области, в данной курсовой работе провела анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объекта. Определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Именно поэтому самые дорогие участки земли по Омской области оказались в Черлакском и Тарском районах, находящие вблизи границы с Казахстаном, а по г.Омску, традиционно Центральный округ, исторически развитый. При определении стоимости земельного участка на базе Октябрьского округа сравнительным подходом, влияющим фактором оказались площадь, тип назначение здания, расположенного на участке и транспортная доступность. Стоимость земельного участка методом сравнительных продаж по улице Б.Хмельницкого, 238 равна 4 974 826 рублей. Оценить стоимости земельного участка доходным подходом довольно сложно. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации становится очень сложной задачей. С учетом некоторых погрешностей стоимость земельного участка (размер 10 соток) методом капитализации дохода по улице Б.Хмельницкого, 238 равна 2 239 776 рублей. |
Список используемой литературы 1. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ (ред. от 05.04.2013) Статья 6. Объекты земельных отношений. 2. «Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 05.04.2013) Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок. 3. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением. 4. «Гражданский кодекс РФ (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. 5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 - ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 6. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28 - ФЗ «О государственном земельном кадастре» 7. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Оценка собственности» для специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (270115), Омск 2012, Сибирская автомобильно- дорожная академия, стр. 31. 8. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с. 9. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с. 10. Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки.-2007.-№ 1. 11. Шевчук Д. А. Покупка дома и земельного участка: — Санкт-Петербург, АСТ, Астрель, 2008 г.- 224 с. |
12. Ю. М. Алпатов. Городская территория как объект недвижимости в 13. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ ВШЭ, 2008 14. В.Т. Батычко. Земельное право в вопросах и ответах/ Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007 15. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2008 16. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. - М.: 2008 17. Уткин Б. Право приватизации: Проблемы правоприменительной практики. Юриспруденция М. 2007 18. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 2008 19. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2008,-№9.-с. 103-107 20. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке 21. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. - 2008 22. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2008.-№4.-с. 43-45 23. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2009 24. Фридман Дж„ Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход 25. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1.-2011.-с. 28-30 26. Журнал «Недвижимость» г. Омск 27. Земельные участки в Омской области 2ЕМЬУА55.Ш ЬПр:/Ле1га.5ШсИо- 28. Интернет энциклопедия ги.хуНаресЦа.ощ |
Дата добавления: 2015-08-28; просмотров: 33 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |
| 1. Психофизиологические основы гипнотического воздействия 33 страница | | | 1.Факторы жизни делятся на космические и земные.Космические-свет и тепло.Земные-вода,воздух и питательные в-ва. Культурные растения предп. Неодинаковые требования продолжительности и интенсивности |
