Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане

Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане

Жоламанова М.Т., Балатуева Р.М.

Казахский Национальный Технический Университет имени К.И. Сатпаева

Республика Казахстан, город Алматы

«…Отсутствие первоначального взноса, низкие проценты за ипотеку сделают жилье более доступным для широких слоев казахстанцев…»

Нурсултан Назарбаев

Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев в своем Послание народу Казахстана 11 ноября 2014 года «НҰРЛЫ ЖОЛ», одним из направлений антикризисного плана развития страны предложил новую программу социального арендного жилья, позволяющую иметь недвижимость широким слоям населения.

Он подчеркнул, что отсутствие первоначального взноса, низкие проценты за ипотеку "сделают жилье более доступным для широких слоев казахстанцев". "Поэтому дополнительно увеличиваем финансирование строительства такого арендного жилья на сумму 180 млрд тенге в течение 2015-2016 годов", - заключил президент. [1]

Оглашая послание, Нурсултан Назарбаев говорил о выделении из Нацфонда на эти цели Т145 миллиардов, однако Кабинет министров нашел и дополнительные средства. “Помимо Т145 миллиардов, которые выделяются Национальным фондом, есть еще средства, выделенные по программе “Доступное жилье-2020” на 2013-2014 годы - это около Т29,2 миллиарда. Плюс к этому Казахстанская ипотечная компания на фондовом рынке будет размещать облигации на 2017-2019 годы дополнительно на Т50 миллиардов, еще Т25,8 миллиарда будет добавлено из других источников, - заявил г-н Сагинтаев. - И в итоге у нас общий объем денег составит Т250 миллиардов”. По его расчетам, на эти деньги можно построить почти 1,5 миллиона квадратных метров жилья.

В настоящее время правительство, чтобы не затягивать с предоставлением жилья на условиях, озвученных в послании, активно работает с Ассоциацией застройщиков Казахстана, заявляя о своей готовности выкупать уже построенные дома и даже отдельные квартиры. “Мы им (застройщикам. - Прим. авт.) предложили: если уже есть готовые дома, которые они готовы нам продать по этой программе по соответствующей цене - Т185 тысяч (за квадрат. - Прим. авт.) в Алматы, Астане и около Т150 тысяч - в других регионах, плюс еще мы инфраструктуру достраиваем - вот если это их устраивает, тогда мы готовы сразу же выкупить готовые дома. Тогда не надо будет до конца года ждать, и уже мы в начале следующего года сразу же будем распределять эти квартиры”, - сказал первый вице-премьер.

По его словам, необходимые изменения в государственную программу “Доступное жилье” будут внесены Кабинетом министров в декабре этого года, а уже с 1 января 2015 года строительство домов начнется по новой жилищной программе по всей стране. «На проектирование, строительство и приобретение инженерных сетей в районах застройки арендного жилья будет направлено Т35 миллиардов, на строительство арендного жилья предлагается выделить облигационный заем холдингу “Байтерек” в сумме Т145 миллиардов на 30 лет по ставке 0,1%. Оператором программы строительства арендного жилья будет АО “Казахстанская ипотечная компания”. При этом дополнительно будет введено более 1 миллиона квадратных метров жилья», - уточнил г-н Сагинтаев. По его словам, в настоящее время всех волнует вопрос строительства жилья, а также “каким образом будут распределяться квартиры, кому, на какой срок, сколько с выкупом, сколько без выкупа, какой объем денег по городам будет распределяться”. [2]

АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (создано в декабре 2000 года) является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов и осуществляет рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению. Компания осуществляет привлечение долгосрочных ресурсов на денежном рынке и направляет эти деньги на покупку у банков прав требования по ипотечным кредитам, предоставленным населению на покупку, ремонт или строительство жилья. [3]

По состоянию на 1 января 2014 года объем рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан оценивается в 863 769 млн. тенге, что на 6,7% больше показателя за предыдущий отчетный период. При этом объем ипотечных кредитов, выданных в национальной валюте, составляет 683 409млн. тенге, или 79,1% от общего объема сегмента ипотечного кредитования, в иностранной валюте –20,9% от общего объема, или 180 360 млн. тенге. За год объем ипотечного рынка увеличился лишь на 57 701млн. тенге. Тогда как в 2012 году темп прироста составил 9,8% (Таблица 1).

Таблица 1 - Динамика объема ипотечного портфеля, млн.тенге.

Объем портфеля	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Тенге	120 820	338 260	336 578	364 586	393 282	474 859	590 396	683 409
доллар США (эквивалент в тенге)	275 300	344 235	313 881	325 662	291 682	259 349	215 672	180 360
ИТОГО	396 119	682 495	650 459	690 248	684 964	734 208	806 068	863 769
Примечание – таблица составлена автором на основе аналитики обзора ипотечного кредитования АО «Казахстанская Ипотечная Компания»

Следует отметить, что, начиная с 2009 года, наметилась тенденция сокращения объема ссудного портфеля в долларах США порядка на 16%-17%, ежегодно.

Несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают докризисным. Так, в период 2006-2007 гг. темп годового прироста составила 72%.

В АО «Цеснабанк», АО «Банк ЦентрКредит» и АО «КАЗКОММЕРЦБАНК» розничный ссудный портфель значительно зависит от ипотеки. В АО «Цеснабанк» доля ипотечных займов в кредитном портфеле физических лиц на конец сентября 2013 года достигла 49,3%, в «Банк ЦентрКредит» — 47,1%, в АО «КАЗКОММЕРЦБАНК» — 43,3%. Меньшую долю ипотека в розничном ссудном портфеле составляет в АО «АТФ Банк» (38,1%), в «Народный банк» (26,7%), в АО «Евразийском банк» (18,9%). За 2013 год долю ипотеки в ссудном портфеле физических лиц сократили АО «КАЗКОММЕРЦБАНК» (-14%), АО «АТФ Банк» (-13,5%), АО «Народный банк» (-7,8%) и АО «Банк ЦентрКредит» (-1,5%).

Следует отметить, что в течение 2013 года АО «ИО «КИК» приобрело права требования по ипотечным займам на сумму более 50 млрд. тенге, в том числе у АО «АТФ Банк», АО «Евразийский Банк», АО «Банк «Астана финанс», таким образом, повысив свою долю на рынке до12% (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Доля на рынке ипотечного кредитования АО «ИО «КИК» [4]

В 2008 году кризис разрушил экономический тандем банкиров и строителей. Сейчас отраслевой портфель займов составляет 1,3 триллиона тенге, на 300 миллиардов меньше, чем в августе 2009 года. За этот же период объем просроченной задолженности в отрасли увеличился с 264 до 433 миллиардов тенге. (рисунок 2)

Рисунок 2 - Кредитование строительной отрасли

В начале посткризисного периода строительный сектор также замедлил темпы. С 2008 года резко возросла просроченная задолженность строительных предприятий по кредитам (в 41 раз), и продолжала увеличиваться вплоть до текущего года, когда в результате вмешательства регулятора – Национального Банка - просрочка в секторе впервые пошла на спад (Рисунок 3).

Рисунок 3 - Просроченная задолженность строительного сектора

Только в прошлом году строительным компаниям удалось достичь уровня ввода нового жилья 2008 года - 6,8 миллионов квадратных метров (Рисунок 4).

Рисунок 4 - Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий.

Также в 2013 году строителям удалось преодолеть исторический рекорд по объему инвестиций в жилищное строительство - 498 миллиардов тенге, против 490 миллиардов тенге за январь-декабрь 2008 года (Рисунок 5).

Рисунок 5 - Инвестиции в жилищное строительство

По итогам трех кварталов текущего года (январь-сентябрь 2014) объем инвестиций в жилищное строительство достиг 450 миллиардов тенге, что на 32% больше, чем за такой же период прошлого года (Рисунок 6)

Рисунок 6 - Инвестиции в жилищное строительство за 3 квартала

Объем ввода жилья за 3 квартала 2014 год составил 5,1 миллионов квадратных метров, превысив прошлогодний показатель на 12%. Если такие темпы сохранятся до конца года, есть все шансы, что докризисный рекорд по вводу жилья в 2014 будет побит. [5]

С момента общепризнанного финансового кризиса по настоящее время ипотечное кредитование РК находится практически в стадии стагнации (темп составляет не более 7% прироста за год). Этому способствует отсутствие долгосрочного дешевого фондирования для банков и иных финансовых институтов, что отражается на неизменно высоких процентных ставках по ипотеке, в результате, приводит к недоступности ипотеки для широких слоев населения.

Среди крупных банков из первой десятки по объему активов, выдача ипотеки приостановлена АО «КАЗКОММЕРЦБАНК», также среди ипотечных организаций за 2013 год АО «ИО «Элитстройфинанс» (переименовано АО «Экспресс финанс»), АО «Бирюза» лишились специализированных лицензий регулирующего уполномоченного органа Республики Казахстан. Не исключена вероятность, что в ближайшей перспективе и другие игроки банковского сектора могут установить мораторий на выдачу ипотеки, принимая во внимание дефицит долгосрочной тенговой ликвидности в связи с отсутствием рынка заимствования.

Нехватку долгосрочной тенговой ликвидности БВУ могли бы восполнить за счет эмиссии среднесрочных тенговых облигаций, что привело бы также нивелированию валютных рисков, которые возникают при внешнем заимствовании. Однако на отечественном рынке круг инвесторов сужен в связи с тем, что крупные управляющие длинной ликвидностью, пенсионные фонды, осуществляют передачу активов в Единый накопительный пенсионный фонд (ЕНПФ), который в свою очередь будет, очевидно, являться стратегическим инвестором в отраслях для решения социальных и государственных задач Республики Казахстан.

Принимая во внимание, что с момента кризисных явлений на финансовом рынке, основная причина не устранена, полагаем, что сложившаяся тенденция на ипотечном рынке сохранится.

Несмотря на концентрацию деятельности АО «ИО «КИК» на стратегическом направлении «аренда с правом выкупа» в рамках реализации программы «Доступное жилье-2020», являясь специализированным финансовым оператором политики в области обеспечения доступности жилья для населения Казахстана, через механизмы совершенствования и развития рынка ипотечного кредитования, продолжит предоставление ликвидности банкам-партнерам путем покупки прав требований ипотечных портфелей.

Список литературы

1 http://www.akorda.kz/ru/page/page_218338_poslanie-glavy-gosudarstva-narodu-kazakhstana - официальный сайт Президента Республики Казахстан

2 http://www.panoramakz.com/index.php/authority/government/item/36353-na-stroitelstvo-dostupnogo-zhilya-budet-dopolnitelno-napravleno-t250-mlrd - Казахстанская еженедельная газета KAZAKH WEEKLY NEWSPAPER

3.http://www.atfbank.kz/index.php/ru/bank-partners/kmc.html - официальный сайт АО «АТФБанк»

4.http://www.kmc.kz/uploads/market/obzor_ipotechnogo_rynka__respubliki_kazahstan_po__sostoyaniyu_na_31.12.2013_g.1.pdf - официальный сайт Казахстанской ипотечной компании

5.http://ranking.kz/reviews/redity_i_investicii_v_stroitelnyj_sektor_sentjabr_2014 - Ranking.kz - проект по мониторингу экономики Казахстана в формате рэнкингов

Дата добавления: 2015-08-28