Глава 2 Сущность ипотеки

Термин «ипотека» - греческого происхождения. Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит), и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

Ипотека как ценная бумага — подразумевает закладную: долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия.

Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы:

· населения – в улучшении жилищных условий;

· коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;

· строительного комплекса – в ритмичной работе;

· государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

Участники системы ипотечного кредитования:

v Залогодатель — физ. или юр. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

v Залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств, а также не предоставление кредитору возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению, дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условиякредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Ипотечная сделка представляет собой последовательность действий и способов по обеспечению исполнения договорных обязательств, а при их нарушении – совокупность взаимодействий по удовлетворению интересов (прав) кредитора. Отметим то, что залоговая сделка имеет сложную структуру взаимоотношений, т. е. интегрированную систему независимых друг от друга партнерских взаимоотношений на рынке жилья и ипотечных кредитов. Рассмотрим инфраструктуру ипотечной сделки (рис. 1).

Структура ипотечной сделки показывает сложность ее природы, обосновывает взаимозависимость рынков: жилья, ипотечных кредитов, страховых услуг и услуг по оценке недвижимости. Поэтому так необходимо осознание того, что для формирования стабильного, долгосрочного рынка ипотечных кредитов должна быть организована система управления ипотечными сделками на региональном инвестиционно-жилищном рынке. Данная система может представлять собой совокупность целей, задач, методов, способов и приемов по эффективной организации ипотечного процесса в регионе.

Рис. 1 Структура и взаимосвязи ипотечной сделки.

При управлении залоговыми (ипотечными) сделками конечным результатом на потребительском рынке является купля-продажа квартиры с привлечением ипотечного кредита. На рынке ипотечных кредитов – эффективное ведение, исполнение и завершение ипотеки. На рынке страховых услуг – завершение договора страхования жилья, сдаваемого в залог. На рынке услуг по оценочной деятельности – акт об оценке жилой недвижимости. На рынке услуг по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – введение в реестр недвижимости отметки о правах владения или залога на нее, прекращение залога.

Управление залоговыми (ипотечными) сделками реализуется при организации ипотечного процесса, который можно охарактеризовать как многофункциональный, долгосрочный, рисковый. Рассмотрим структуру ипотечного процесса (рис. 2).

Рис. 2 Структура ипотечного процесса.

Любой бизнес-процесс предполагает наличие ресурсной базы, организацию условий вхождения в бизнес-процесс, его прохождение, выход из бизнес-процесса и достижение ожидаемого социально-экономического результата. Управление бизнес-процессом включает такие экономические методы, как планирование, анализ, синтез, прогнозирование, корректировку экономических показателей. При этом могут применяться методы управления, принятые в логистическом, стратегическом, финансовом менеджменте. Основополагающим является достижение главной цели управления – запуск, формирование и ведение стабильного и длительного ипотечного процесса.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки.

Процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге, оценивает вероятность погашения кредита (эта процедура называется андеррайтингом заемщика), после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.

1. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). Затем начинается подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, и проводится оценка предмета ипотеки. Последний этап – это заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором. По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества. Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В договор ипотеки включаются следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку имущества; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер кредита и процентов; срок исполнения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие (ч. 4. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (ч. 1. ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца «на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства», а также «право залога на имущество, обремененное ипотекой» (ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

2. После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру, дальше он должен осуществлять платежи по погашению кредита, кредитор же принимает платежи от заемщика, ведет соответствующие записи о погашении основной задолженности и процентов. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и реализацией жилья, возвращается бывшему заемщику. Таким образом, на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

Заемщики (покупатели недвижимости) – физические граждане РФ, лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья; продавцы недвижимости; кредиторы (банки и другие кредитные организации, основными функциями которых являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеки; обслуживание выданных ипотечных кредитов).

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению (к их основным функциям относятся: рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедуре ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов).

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (основными функциями, которых являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику – регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка).

Страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

Риэлтерские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли продажи жилья. К функциям риэлтеров относится подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Инвесторы – юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – паспортные службы, органы опеки и попечительства и др.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. От потенциальных заемщиков требуется представить в банк документы, удостоверяющие личность, свидетельство о заключении брака, рождении детей, документы, являющиеся основанием для регистрации постоянного места жительства, справки о размере дохода, выписки из домовой книги с подтверждением отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг, полный набор сведений об имеющейся у заемщика собственности, сведения об обязательных платежах заемщика (исполнительные листы, алименты, оплата товаров, приобретенных в рассрочку и т.д.).

При приобретении жилых помещений на вторичном рынке банк-кредитор вынужден проверять их юридическую чистоту, например, отсутствие ареста, наложенного на данную квартиру. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему преимущественное право на получение, в случае необходимости, удовлетворения из стоимости заложенного жилого помещения. Предметом ипотеки являются жилые дома и квартиры, предназначенные для постоянного проживания. Это могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, но при условии, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение. Объекты недвижимости, не предназначенные для постоянного проживания, также могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях.

Таким образом, ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда (в разных странах сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3–15% годовых. Благодаря своей долгосрочности, такие кредиты особенно удобны в тех случаях, когда выплата процентов и погашение основного долга возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, то есть небольшими взносами. Что особенно привлекательно для лиц со средним заработком, составляющих так называемый средний класс. Все эти вышеперечисленные особенности залога характерны для жилищного ипотечного кредитования.

Дата добавления: 2015-12-07