Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Расчет рыночной стоимости улучшений, полученной затратным подходом путем вычитания из полной восстановительной стоимости суммы накопленного износа, приводится в следующей таблице:

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ГУП СП «Коммунальник» затратным подходом.

№ п/п	Наименование	Объем, куб. м	Источник информации - УПВС №, табл.	Расценка по УПВС за 1 куб. м.	Коэффициент корректировки на капитальность	Коэффициент корректировки на климатический район	Отраслевой коэффициент	Территориальный коэффициент	Индекс удорожания с 1984 года на дату оценки	НДС, %	Прибыль предпринимателя, %	ПВС, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Внешний износ, %	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость улучшений, рассчитанная затратным подходом, руб.
	Одноэтажное административное здание		31-22а	20,4	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	1 354 221	32%	0%	13,3%	41,0%	798 394
	Столовая с кинозалом и переходом	19 207	31-20а	21,4	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	31 471 216	18%	0%	13,3%	28,9%	22 374 146
	Лечебный корпус №1	15 462	31-15б	23,6	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	27 939 452	20%	0%	13,3%	30,6%	19 378 804
	Овощехранилище	2 316	36-40а	15,5	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	2 748 593	18%	0%	13,3%	28,9%	1 954 085
	Котельная	1 348	18-11а	13,3	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	1 372 719	4%	0%	13,3%	5,0%	1 304 083
	Гараж	5 988	23-19г	13,5	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	6 189 503	32%	0%	13,3%	41,0%	3 649 083
	База отдыха	2 460	31-18в	25,6	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	4 821 868	30%	0%	13,3%	39,3%	2 926 391
	Корпус № 1	20 859	31-18д	24,9	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	39 767 935	36%	0%	13,3%	44,5%	22 066 432
	Спальный корпус	20 463	31-18д	24,9	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	39 012 956	36%	0%	13,3%	44,5%	21 647 509
	Конюшня		18-69б	14,5	1,00	1,12	1,17	0,98	43,937	18%	15%	1 511 007	30%	0%	13,3%	39,3%	917 030
	ИТОГО:											156 189 469					97 015 958

Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом остатка приводится в таблице 8.

Таблица 8

Определение стоимости земельного участка методом остатка

Параметр	Значение
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.	99 914 087
Рыночная стоимость улучшений на оцениваемом участке, руб.	97 015 958
Стоимость земельного участка, руб.	2 898 129

¨ Согласование полученных результатов

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.

3. Способность инструментария используемых методов учитывать конъюнк­тур­ные колебания спроса.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Поэтому весовой коэффициент принимаем равный нулю. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства, и замещения улучшений земельного участка используются в доходном подходе.

Сравнительный подход не применялся, т.к. не имеется достаточного количества достоверной информации о продаже аналогичных земельных участков и единых объектов недвижимости. Поэтому весовой коэффициент данного подхода принимаем равный нулю.

Для целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости земельного участка использовался доходный подход, который применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Следовательно, результаты расчета доходным подходом, принимаются как наиболее достоверные и присваиваем весовой коэффициент – 1.

Окончательные расчеты приведены в таблице 9.

Таблица 9

Дата добавления: 2015-11-28