Расходы, связанные с приобретением имущества

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. При этом в ст. 220 НК РФ не уточняется, какие расходы следует относить к связанным с приобретением имущества.

Полагаем, что это затраты, которые вы понесли, чтобы купить имущество, приобрести его иным способом.

Однозначно к таким расходам, на наш взгляд, следует относить оплату стоимости имущества. Вопроса о том, признаются ли данные расходы связанными с его приобретением, не должно возникать в принципе.

В отношении иных затрат могут возникнуть вопросы о правомерности их включения в состав расходов, связанных с приобретением имущества, для целей применения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В частности, к таким расходам можно отнести:

- уплаченные проценты по целевому кредиту, предоставленному на приобретение указанного имущества;

- оплату услуг риелтора (агента) при приобретении налогоплательщиком жилья. Так, по мнению Минфина России, расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры не относятся к расходам, связанным с ее приобретением (Письмо от 14.08.2015 N 03-04-05/47023). При этом финансовое ведомство не аргументирует, на каком основании оно пришло к данному выводу.

Однако такая позиция, на наш взгляд, является спорной. Полагаем, что указанные затраты можно квалифицировать как связанные с приобретением имущества, поскольку они осуществляются физическим лицом с целью покупки жилья;

- уплату госпошлины за регистрацию прав на приобретаемую недвижимость. Уплата такой госпошлины предусмотрена, в частности, ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Полагаем, что налоговые органы, скорее всего, не разрешат учесть указанные затраты в качестве расходов, связанных с приобретением имущества. Данный вывод можно сделать, анализируя разъяснения Минфина России, изложенные в Письме от 14.08.2015 N 03-04-05/47023. В нем сказано, что затраты, связанные с оформлением права собственности на квартиру, не относятся к расходам, связанным с ее приобретением.

Однако, на наш взгляд, уплаченная при приобретении жилья госпошлина за оформление прав является расходом, связанным с приобретением имущества, поскольку без ее уплаты оформить право собственности на приобретенное жилье физическое лицо не сможет (данный расход неизбежно сопутствует такому приобретению).

См. дополнительно:

- какие расходы уменьшали до 2014 г. облагаемый НДФЛ доход при реализации имущества.

Уменьшить доходы от реализации имущества на затраты, которые не связаны с его приобретением, нельзя. Обязательным признаком расходов, уменьшающих доходы, в данном случае является связь расхода с приобретением имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так, к расходам, связанным с приобретением имущества, в общем случае нельзя отнести затраты, которые сопутствовали использованию указанного имущества налогоплательщиком для своих личных целей. Например, это осуществленные налогоплательщиком расходы на перепланировку своей квартиры, ее ремонт, иные затраты на улучшение ее потребительских качеств.

Заметим, что и Минфин России в Письме от 20.01.2015 N 03-04-05/1127 высказался о невозможности включения в состав расходов, связанных с приобретением квартиры, затрат на ее улучшение. По сути, его точка зрения согласуется с приведенной нами. Однако данный вывод финансового ведомства мы приводим справочно (для сведения налогоплательщиков). Считаем, что приведенная им аргументация в обоснование указанной точки зрения не совсем корректна. Так, из данного Письма следует, что для целей определения перечня связанных с приобретением квартиры расходов, уменьшающих доход от ее реализации на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, необходимо руководствоваться ограниченным перечнем расходов на приобретение квартиры, которые учитываются в вычете на приобретение жилья и обозначены в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. Поскольку расходы на улучшение жилья в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ не обозначены, финансовое ведомство приходит к выводу, что они не уменьшают сумму доходов налогоплательщика для целей НДФЛ.

Согласиться с такой аргументацией нельзя. И вот почему. Понятие "расходы на приобретение имущества" в том смысле, в каком оно использовано в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, на наш взгляд, является более узким по отношении к рассматриваемому нами понятию "расходы, связанные с приобретением имущества". При этом ст. 220 НК РФ не установлена возможность применить перечень расходов на приобретение имущества, закрепленный для целей вычета на приобретение в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, при определении состава расходов, уменьшающих доходы от реализации имущества на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, считаем, что аргументация, приведенная Минфином России в указанном Письме, построена на необоснованном ограничительном толковании положений пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, хотя в целом точку зрения, согласно которой расходы на улучшение жилья не признаются расходами, связанными с его приобретением, мы, как отмечалось, поддерживаем.

СИТУАЦИЯ: Можно ли проценты по целевым займам (кредитам), направленным на приобретение имущества, отнести к расходам, связанным с его приобретением?

Согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщики вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением. При этом в норме не уточняется, какие именно затраты следует считать таковыми.

Полагаем, что затраты по уплате процентов по целевым займам (кредитам) можно включить в состав расходов, связанных с приобретением. Ведь они осуществляются физическим лицом для того, чтобы в дальнейшем получить в собственность не обремененное правами третьих лиц имущество.

Минфин России в Письме от 25.05.2015 N 03-04-07/29913 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@) в отношении расходов налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на приобретение жилья, подтвердил, что такие расходы непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества. Следовательно, они могут быть учтены в составе расходов, связанных с приобретением этого имущества и уменьшающих налоговую базу по НДФЛ на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Отметим, что Минфин России высказывал и другую точку зрения (Письмо от 08.07.2014 N 03-04-05/33103): расходы на уплату процентов по целевому займу (кредиту) являются платой за пользование денежными средствами, а не затратами на приобретение имущества. Соответственно, они не уменьшают облагаемые НДФЛ доходы физического лица. На наш взгляд, Минфин России в данном случае необоснованно сузил перечень расходов, на которые может быть уменьшен облагаемый НДФЛ доход в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. По сути он указал, что это только затраты на приобретение имущества, в то время как в данной норме говорится о расходах, связанных с приобретением имущества.

Правоприменительную практику по вопросу уменьшения доходов от реализации имущества на сумму расходов по его приобретению в виде процентов, в частности, по кредитному договору см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДФЛ и взносам во внебюджетные фонды.

Дата добавления: 2015-11-28