Функциональный износ.Методы его расчета.

Функциональный износ,как правило яв.несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам,вкл. различное оборудование,необходимое для нормативной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предлагаемым использованием. Стоимостным выражением функционального износа яв разница между ст-тью замещения,поскольку расчет послед.исхода из своего определения,заведомо исключает функциональный износ. Устраняемый фун-ый износ обычно определяется затратами а необходимую реконструкцию,способствующего более эффективной эксплуатацией объекта недвижимости.Считается,что устранимый фун-ый износ вызывается:-недостатками,требующими замены или модернизации элементов;-недостатками,требующие добавления элементов;-сверхулучшение. Неустранимый физ-ий износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными оцениваемых зданий относительно современным стандартам строительствам.

Внешний (экономический) износ.Методы его расчета.

Внешний (экономический) износ- представляет собой обесценивание объекта,обусловленное негативном по отношению к о.о. влиянием внешней среды. Для оценки внеш.износа могут применяться след.методы:-капитализация потерь в арендной плате;-сравнительные продажи;-срок экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналог.объектом. Метод срока жизни- позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшийся эконом.жизни здания по причине его срока сноса

Процесс оценки и его этапы (структура и содержание процесса оценки).

Процесс о.о.о. вкл. след. этапы: 1 этап.Определение задачи оценки:цель оценки,вид опред. ст-ти,установление оценив.имущественных прав,дата оценки. 2 этап.Составление плана и договора на проведение оценки:график работы оценки,источник информации,выбор методов оценки,затраты на проведение оценки,денежное вознаграждение за проведение оценки,составление договора на оценку. 3 этап.Сбор и анализ информации:осмотр объекта и прилегающей территории,юр. описание о.о,физ. характеристики и местоположение,экологическая инф,проверка достоверности собран.информации,анализ и обработка информации. 4 этап.Анализ лучшего и наиболее эффективного использования о.о.: анализ о.о. как условно свободного/ анализ о.о. с улучшениями:правовая обоснованность выбранного варианта использования,физ-ая осуществимость,фин-ая целесообразность,наивысшая ст-ть недвижимости. 5 этап.Расчет оценочной ст-ти о.о. на основе 3 подходов:оценка ст-ти на основе доходного подхода,оценка ст-ти на основе сравнительного подхода,оценка ст-ти на основе затратного подхода. 6 этап.Соглосование полученных результатов и выведение итоговой величины ст-ти о.о.:проверка полученных данных о величине ст-ти,допущения и ограничивающие условия,обусловленные полнотой и достоверностью используемой информации,выведение итоговой величины ст-ти. 7 этап.Составление отчета об оценке.

Дата добавления: 2015-12-08