Принцип наилучшего и наиболее полного использования.

Недвижимое имущество (опр-ние). Определение стоимости (виды), затраты, цены. Виды стоимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятие в целом как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

СТОИМОСТЬ - это денежный эквивалент собственности.Мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость – вероятностная величина.

Виды стоимости:

-Стоимость в обмене (Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары): Рыночная, Ликвидационная, Залоговая, Страховая, Арендная.

-Стоимость в пользовании (Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта с точки зрения владельца.): Балансовая, Инвестиционная.

ЗАТРАТЫ - это денежные средства для воспроизводства собственности. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

ЦЕНА - это исторический факт, отражающий то, сколько денежных средств было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Принципы оценки. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

1) Принципы, связанные с рыночной средой: Зависимость, Соответствия, предложение и спрос, Конкуренция, Изменение.

2)Принципы, основанные на представлении пользователя: Полезность, Замещение, Ожидание.

Принцип наилучшего и наиболее полного использования.

4)Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями: Остаточная продуктивность, Вклад, Возрастающие и уменьшающиеся доходы, Сбалансированность, Экономическая величина, Экономическое разделение.

1. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление.

Рента на землю=валовый доход-Затраты-Доход на капитал-Премии за управление.

2. Вклад характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости. Вклад-это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта, вследствии наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). (Пример, дом без водоема-350000руб, дом с водоемом-500000р, на возведение водоема затрачено 100000р).

3. Возростающие и уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства-чистые доходы сначала будут расти быстрыми темпами, затем темпы снизяться, и наконец, прирост стоимости становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

4. Сбалансированность. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

5. Экономическая величина (размер) - количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

6. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Различают: физическое разделение, разделение по правам пользования, разделение по времени владения, разделение по видам имущественных прав, разделение по залоговым правам.

Дата добавления: 2015-12-08