Міністерство освіти і науки України

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ОДЕСЬКА ДЕРЖАВНА АКАДЕМІЯ БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ

Кафедра „Економіки підприємства”

МЕТОДИЧНІ ВКАЗІВКИ

до практичних занять з дисципліни

«ЕКОНОМІЧНА ОЦІНКА ЗАБУДОВАНИХ ТЕРИТОРІЙ»

студентам освітньо-кваліфікаційного рівня «Бакалавр»

зі спеціальності 6.050100 «Економіка підприємства»

напряму 0501 «Економіка і підприємство»

ОДЕСА – 2009

«ЗАТВЕРДЖЕНО»

Вченою Радою Факультету ЕкУБ

Протокол № __ від 2009 р.

Методичні вказівки розглянуті і рекомендовані до друку на засіданні кафедри «Економіка підприємства», протокол № __ від 2009 р.

Укладачі: к.е.н. доц. Педько І.А.,

ас. Чекулаєва О.Д.

Рецензенти: к.е.н., доцент кафедри економічних систем і маркетингу

ІБЕІТ Одеського національного політехнічного

университету Т.О. Окландер

Начальник БМП–686 Одеської залізниці Прокопенко В.А.

Методичні рекомендації є додатком для практичної роботи, сприяють оволодіванню основними інструментами і практикою економічної оцінки забудованих територій, послідовно наводяться теоретичні питання і задачі до відповідних тем курсу „Економічна оцінка забудованих територій” для студентів факультету «Економіки та управління в будівництві», освітньо-кваліфікаційного рівня «Бакалавр» зі спеціальності 6.050100 «Економіка підприємства».

Відповідальний за випуск: завідувач кафедрою економіки підприємства д.е.н., професор Гречановська І. Г.

ЗМІСТ

ВСТУП.. 4

1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки.. 5

2. Методичні основи економічної оцінки земель.. 6

3. Нормативна оцінка забудованих територій.. 8

4. Оцінка права оренди земельної ділянки.. 14

5. Земельний податок.. 15

6. Завдання.. 15

7. Перелік тем дисципліни.. 20

Рекомендована література.. 21

ВСТУП

До найважливіших складових земельної реформи в Україні відноситься запровадження нових механізмів плати за землю як одного з важелів економічного регулювання земельних відносин. Серцевиною цього механізму є нормативна грошова оцінка земель, оскільки Стаття 2 Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року №378/96-ВР визначає, що плата за землю, яка справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, розраховується залежно від грошової оцінки земель. Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року №99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру...» грошова оцінка визнана невід’ємною складовою державного земельного кадастру.

Методичну основу робіт з грошової оцінки земель населених пунктів складають:

– «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 213 від 23.03.1995 р.;

– «Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» з урахуванням змін і доповнень до розділу 3 цього Порядку, затвердженими наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук №46/131/63/34 від 15.04.1997 р.;

– «Еталон технічної документації грошової оцінки земель міста Бровари Київської області», розроблений ДПІ «Діпромісто» на замовлення Держкомзему України №1079 з метою деталізації методичних підходів до оцінки земель населених пунктів.

1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки

Основний принцип оцінки земельних ділянок – це принцип найкращого й найбільш ефективного використання даної земельної ділянки. У цьому випадку приймаються в увагу наступні фактори:

- Використання повинне бути юридично дозволеним;

- Фізично здійсненним;

- Економічно доцільним.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання земельних ділянок здійснюється в 2 етапи:

1. Аналізується найкраще й найбільш ефективне використання земельної ділянки, якби він був вільний.

2. Аналізується найкраще й найбільш ефективне використання земельної ділянки зі зведенням на ньому будинку, спорудження й т.д.

У практиці оцінної діяльності можуть виникати наступні ситуації:

1) Необхідність придбати вільну земельну ділянку;

2) Користувач шукає певну земельну ділянку для здійснення відповідного плану;

3) Інвестор здійснює пошук оптимального сполучення землі й побажань користувача;

4) Підприємець прагне знайти ділянку землі, яка володіє значним потенціалом, що підвищує вартість.

Вибір оптимального варіанта використання земельної ділянки залежить насамперед від місця розташування.

При аналізі можливостей ринку прийняти той або інший варіант використання земельної ділянки розглядаються:

- Інфраструктура самої земельної ділянки:

- Інфраструктура прилягаючих до нього районів;

- Демографічна ситуація в районі;

- Можливі конкуренти.

Правова обґрунтованість забудови земельної ділянки укладається в його експертизі з погляду чинного законодавства, містобудівних нормативів, перспективних рішень по районному плануванню ділянки, обмежень вимог місцевого населення й місцевої адміністрації.

Важливим фактором найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки є його фізичні, ґрунтові й ландшафтні ресурси.

При цьому визначається розмір, форма, природні особливості земельної ділянки, рослинності, зміна топографії, глибина залягання води й інженерних умов експлуатації.

Фінансова обґрунтованість проекту - це один з основних факторів реалізації принципу найкращого й найбільш ефективного використання земельних ділянок. Процес фінансового обґрунтування припускає рішення завдань фінансування інвестиційного проекту, визначаються грошові потоки й ставки дисконту, задовольняються вимоги інвестора. Особлива увага приділяється часу надходження й відтоку коштів, грошовому потоку від функціонування об'єкта, витратам на експлуатацію.

2. Методичні основи економічної оцінки земель

Землеоціночний процес як сукупність взаємозалежних і послідовних дій по встановленню показників оцінки земель включає наступні стадії:

1) Підготовчі роботи;

2) Землеоціночні роботи;

3) Оформлення й видача матеріалів оцінки земель.

Кожна із цих стадій складається з елементів, а також конкретних дій по виконанню землеоціночних робіт:

Під час підготовчих робіт проводиться збір необхідних даних, при цьому зміст робіт залежить від того, у який період проводиться економічна оцінка земель.

На стадії підготовчих робіт необхідно провести аналіз даних проведених раніше економічних оцінок земель, виявити недоліки, або підтвердити вірогідність даних. Збір вихідної інформації з оцінки земель відображається в землеоціночних формулярах. Інформаційною базою для наступної експертної грошової оцінки земельних ділянок повинні бути:

§ Документи, які підтверджують права, зобов'язання й обмеження використання земельної ділянки;

§ Матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якості ґрунтів, характері й стані земельних поліпшень й їхньому використанні відповідно до законодавства;

§ Дані про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні й містобудівні умови його використання, екологічний стан і стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;

§ Інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів і рівень їхньої прибутковості;

§ Дані про витрати на земельні поліпшення й операційні витрати, пов'язані з ринковими змінами;

§ Проекти землевпорядження, схеми планування території й плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об'єкта оцінки.

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок затверджена постановою Кабінету Міністрів від 11 жовтня 2002 р. № 1531. Методика регламентує проведення експертної грошової оцінки всіх категорій земель під час складання цивільно-правових угод і переоцінці основних фондів для бухгалтерського обліку відповідно до законодавства. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їхні частини з певним місцем розташування й певними щодо них правами. При цьому земельна ділянка або його частина розглядається як вільний від поліпшень і придатний для найбільш ефективного використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова й т.д.), за якої він може бути проданий, або іншим образом відчужений на дату оцінки згідно з умовами угоди.

Оцінка земельної ділянки проводиться з використанням 3-х основних економічних підходів:

1) Витратний (метод залишку для землі);

2) Порівняльний;

3) Дохідний

При оцінці поліпшених земельних ділянок використаються комбінації зазначених підходів.

1 Методичний підхід, заснований на капіталізації чистого операційного/рентного доходу (Дохідний метод).

Метод передбачає визначення вартості земельної ділянки в результаті його найбільш ефективного використання з урахуванням установлених обмежень. Тут використаються 2 методи оцінки землі:

Ø Інвестиційний метод - передбачає визначення вартості землі як капітального чистого операційного доходу від надання ділянки землі в оренду;

Ø Метод капіталізації земельної ренти (метод вигід) - передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (крім оренди) власниками або користувачами.

2 Методичний підхід, заснований на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (Порівняльний метод).

Метод передбачає визначення вартості земельної ділянки на рівні цін ринку, шляхом внесення виправлень у ціни продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінність в умовах угод і характеристиках, які впливають на вартість:

o Метод попарного порівняння;

o Метод статистичного аналізу ринку.

Вартість об'єкта оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угод і властивостях земельних ділянок.

3 Методичний підхід, заснований на обліку витрат на земельні поліпшення (Витратний метод).

Передбачає визначення вартості поліпшених земельних ділянок, або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного використання. Вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної земельної ділянки й витратами на земельні поліпшення.

4 Комбінація витратного й порівняльного підходів:

1) Економічний метод – визначення вартості землі, як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки й витратами на земельні поліпшення з обліком прибутку інвестора;

2) Метод співвідношення (перенесення) - визначення вартості землі, як частини вартості поліпшеної земельної ділянки.

5 Комбінація дохідного й витратного методу

Вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (рентного доходу) від поліпшеної ділянки й вартістю земельних поліпшень.

6 Комбінація всіх 3-х підходів (Метод розвитку)

Вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання й дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

3. Нормативна оцінка забудованих територій

При оцінці забудованих земельних ділянок, або ділянок, забудова яких передбачається, чистий операційний доход визначається на основі очікуваного доходу від оренди землі або забудови земельної ділянки, за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний доход розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом календарного року й операційних витрат, пов'язаних зі змістом й експлуатацією земельної ділянки і його поліпшень.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються:

- Витрати на керування нерухомістю;

- Поточний ремонт, сплата земельного податку;

- Інші податки на нерухомість.

В операційні витрати не включаються експлуатаційні витрати й податки, пов'язані з господарською діяльністю, що проводиться в границях земельної ділянки.

При оцінці забудованої земельної ділянки визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, зв'язаних з будівництвом будинків, споруджень, розташованих у границях земельної ділянки, включаючи підземний простір.

Витрати складаються з витрат на відведення й підготовку земельної ділянки під забудову, включаючи витрати на знос існуючих споруджень і виплат, передбачених законодавством (компенсації), вартість будівництва, облаштованості й озеленення, оплата послуг проектування, сум місцевих зборів, вартість фінансування забудовника.

При зіставленні цін продажу забудованої земельної ділянки з подібними визначаються ділянки, які мають:

· Однакову функцію використання землі й характер земельних поліпшень;

· Загальний район розташування;

· Подібні фізичні характеристики (розмір, конфігурація, нахил поверхні, заболоченість, режим ґрунтових вод, стан ґрунтів, прояв небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

1) Правовий режим самої земельної ділянки;

2) Умови продажу й пов'язане з ними фінансування;

3) Дата продажу;

4) Особливості місця розташування;

5) Фізичні характеристики земельної ділянки й стан забудови;

6) Умова й обмеження щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі в складі об'єктів нерухомості, які оцінюються на основі їхньої прибутковості, визначається шляхом розподілу загальної вартості цих об'єктів між землею, будинками й ін. матеріальними активами.

Вартість землі може бути негативною завбільшки випадках, коли: сума витрат на ліквідацію непридатних до експлуатації споруджень, або екологічно небезпечних об'єктів, розташованих у її границях, перевищує вартість забудованої земельної ділянки (Чорнобиль).

В основі нормативної грошової оцінки земель лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системі виробництва й розселення, завдяки облаштованості його території і якості земель, з обліком природно-кліматичних, інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної й історико-культурної цінності екологічного стану й функціонального використання земель.

Грошова оцінка 1 м² земельної ділянки населеного пункту визначається по формулі:

,

де Ц_н – ціна нормативна на 1 м²;

В – витрати на освоєння й облаштованість території з розрахунку на 1 м²;

Н_п – норма прибутку

Н_к – норма капіталізації

Кф – коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки під житлове й цивільне будівництво для промисловості, транспорту й т.д.

Км – коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння й облаштованість території (В) включають відбудовну вартість інженерної підготовки головних споруджень і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє висвітлення), газопостачання, вартість санітарного відчищання, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожніх мереж місцевого транспорту за станом на початок року проведення оцінки.

Кф ураховує відносну прибутковість наявних у границях земельної ділянки видів економічної діяльності.

Км обумовлюється 3-мя рентообразуючими факторами регіонального, зонального й локального характеру й обчислюється по формулі:

Км = * * , де

– це коефіцієнт, що враховує значення й статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва й розселення.

– це коефіцієнт, що враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту або економіко-планувальної зони (кількість жителів).

– це коефіцієнт, що враховує місце розташування в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення коефіцієнта Км є генеральні плани й проекти планування й забудови населених пунктів, плани їхнього земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки територій.

Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторных оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентообразуючих факторів у формуванні загального рентного доходу в границях населених пунктів й їхньої економіко-планувальної зони.

Таблиця 3.1.Коефіцієнти, які характеризують функціональневикористання земельної ділянки (Кф)——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————Категорія земель за | Склад категорії |Значенняфункцією використання| |коефіцієнта—————————————————————+————————————————————————————————————————————————+———————————Землі житлової забу- |Землі одно- і двоповерхової житлової забудови | 1,00дови |Землі багатоповерхової житлової забудови |Землі промисловості |Землі легкої промисловості | 1,20 |Землі тяжкої промисловості | |Землі будівництва (за винятком будівельних | |майданчиків) |Землі гірничої проми-|Землі торфорозробок | 1,00словості і відкритих |Землі відкритих розробок і кар'єрів гірничої |розробок |промисловості | |Інші землі гірничої примисловості |Землі комерційного |Землі автотехобслуговування | 2,50використання |Землі оптової торгівлі та складського госпо- | |дарства | |Землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг | |Землі ринкової інфраструктури | |Землі досліджень і розробок | |Землі іншої комерційної діяльності |Землі громадського |Землі державного управління та місцевого | 0,70призначення |самоврядування | |Землі оборони | |Землі освіти | |Землі культури | |Землі охорони здоров'я і соціальних послуг | |Землі громадських та релігійних організацій | |Землі екстериторіальних організацій і органів |Землі змішаного |Землі житлової забудови і промисловості |Розрахун-використання |Землі житлової забудови і комерційного вико- |ково |ристання | |Землі житлової забудови і громадського приз- | |начення | |Землі промисловості і комерційного використання | |Землі комерційного використання і громадського | |призначення |Землі транспорту, |Землі шляхів | 0,80зв'язку |Землі автомобільного транспорту | |Землі залізничного транспорту | |Землі трамвайного і тролейбусного транспорту | |Землі метрополітену | |Землі трубопроводного транспорту | |Землі водного транспорту | |Землі повітряного транспорту | |Землі зв'язку і телекомунікацій | |Інші землі транспорту та зв'язку |Землі технічної |Землі санітарної очистки та благоустрою | 0,65інфраструктури |Землі водопостачання та каналізації | |Землі енергозабезпечення | |Землі іншого інженерного забезпечення |Землі рекреаційного |Землі зелених насаджень загального користування | 0,50призначення та інші |Землі зелених насаджень спеціального призначення|відкриті землі |Землі кладовищ | |Землі відпочинку і спорту | |Землі, що зайняті поточним будівництвом | |Землі, відведені під майбутнє будівництво | |Інші відкриті (незабудовані) землі в межах | |населеного пункту |—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Коефіцієнти, які характеризують регіональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км1): Таблиця 3.2.Коефіцієнти, які характеризують адміністративний статус населених пунктів та їх місце в системі розселення України ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— N |Типи міст за адміністративним |Місце в системі розселення|Чисельність|Величинап/п|статусом і народногосподарськими | |населення |коефі- |функціями | |(тис.чол.) |цієнта———+—————————————————————————————————+——————————————————————————+———————————+———————— 1 |Міста обласного підпорядкування, |Центри районних, а в окре-| 20-50 | 1,2 |які виконують переважно курортно-|мих випадках - міжрайон- | | |оздоровчі функції. Переважно - |них, низових систем розсе-| | |центри адміністративних районів |лення | | 2 |Міста обласного підпорядкування -|Центри районних, в окремих| 50-100 | 1,4 |промислові, промислово-транспорт-|випадках - міжрайонних | | |ні, оздоровчо-курортні центри. |систем розселення | | |Переважно - центри адміністратив-| | | |них районів | | | 3 |Міста обласного підпорядкування -|Центри обласних, в окремих| 100-250 | 1,6 |багатогалузеві промислові або ве-|випадках - міжрайонних і | | |ликі курортні центри, переважно -|районних систем розселен- | | |центри областей |ня | | 4 |Місто Севастополь і міста облас- |Центри обласних, в окремих| 250-500 | 2,0 |ного підпорядкування - багатога- |випадках - міжрайонних | | |лузеві промислові, а також адмі- |систем розселення | | |ністративні і культурні центри | | | |областей | | | 5 |Багатофункціональні міста облас- |Центри обласних систем | 500-1000 | 2,5 |ного підпорядкування, крупні ад- |розселення | | |міністративні, наукові, економіч-| | | |ні, організаційні і культурні | | | |центри, центри областей | | | 6 |Центри областей - багатофункціо- |Центри міжобласних систем |вище 1000 | 3,0 |нальні міста обласного підпоряд- |розселення | | |кування - найкрупніші адміністра-| | | |тивні, наукові, економічні, орга-| | | |нізаційні і культурні центри | | |————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Таблиця 3.3.Коефіцієнти, які враховують місце розташування населенихпунктів в приміських зонах великих міст——————————————————————————————————————————————————————————————————Чисельність населення міст-центрів (тис.чол.)|Значення коефіцієнта—————————————————————————————————————————————+———————————————————— 100 - 250 | 1,1 250 - 500 | 1,2 500 - 1000 | 1,3 1000 і більше | 1,5—————————————————————————————————————————————————————————————————— Таблиця 3.4.Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*———————————————————————————————————————————————————————————————————Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів |Значення |коефіцієнта———————————————————————————————————————————————————————+———————————на Південному узбережжі Криму | 3,0на Південно-східному узбережжі Криму | 2,5на Західному узбережжі Криму | 2,2на Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та | 2,0Херсонської областей |у гірських та передгірних районах Закарпатської, | 2,3Львівської,Івано-Франківської та Чернівецької областей |в інших курортних населених пунктах | 1,5———————————————————————————————————————————————————————————————————* Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 грудня 1996 року N 1576 "Про затвердження переліку населених пунктів, віднесених до курортних". Таблиця 3.5.Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів в зонах радіоактивного забруднення внаслідок чорнобильської катастрофи**—————————————————————————————————————————————————————————— Розміщення населених пунктів в зонах |Значення радіоактивного забруднення |коефіцієнта——————————————————————————————————————————————+———————————1. Зона відчуження |2. Зона безумовного (обов'язкового) відселення|3. Зона гарантованого добровільного відселення| 0,804. Зона посиленого радіоекологічного контролю | 0,90——————————————————————————————————————————————————————————** Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 1991 року N 106 "Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР "Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи" та "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" із змінами, внесеними згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25.03.1993 р. N 217 та розпорядженнями Кабінету Міністрів України від 14.09.1991 р. N 245-р, від 12.01.1993 р. N 17-р та від 27.01.1995 р. N 37-р. Таблиця 3.6.Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)—————————————————————————————————————————————————————————————————Групи населених пунктів з чисе-| Граничні значення коефіцієнтівльністю населення (тис.чол.) |————————————————————————————————— | максимальні | мінімальні———————————————————————————————+————————————————+———————————————— до 20 | 1,5 | 0,75 від 20 до 50 | 2,0 | 0,50 від 50 до 100 | 2,5 | 0,40 від 100 до 250 | 3,0 | 0,35 від 250 до 500 | 3,5 | 0,30 від 500 до 1000 | 4,0 | 0,25 від 1000 до 2000 | 5,0 | 0,20 понад 2000 | 7,0 | 0,15—————————————————————————————————————————————————————————————————Таблиця 3.7.Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————Назва рентоутворюючих| Назва локальних коефіцієнтів |Значення коефіцієнтівфакторів | |—————————————————————+———————————————————————————————————+—————————————————————Функціонально-плану- |Місцезнаходження земельної ділянки:|вальні фактори |в зоні пішохідної доступності до | 1,04-1,20 |громадських центрів | |в зоні магістралей підвищеного | 1,05-1,20 |містоформувального значення | |в зоні пішохідної доступності швид-| 1,04-1,15 |кісного міського та зовнішнього па-| |сажирського транспорту | |в зоні пішохідної доступності до | 1,04-1,15 |національних, зоологічних та ден- | |дрологічних парків-пам'яток садово-| |паркового мистецтва, ботанічних са-| |дів, заказників, заповідних урочищ,| |пам'яток природи, курортів, парків,| |лісопарків, лісів, зелених зон, | |пляжів | |в прирейковій зоні (ділянка приля- | 1,04-1,10 |гає до вітки, відводу залізниці, | |має під'їздну залізничну колію) |Інженерно-інфраструк-|Земельна ділянка, що прилягає до |турні фактори |вулиці: | |без твердого покриття | 0,90-0,95 |без централізованого водопостачання| 0,90-0,95 |без каналізації | 0,90-0,95 |без тепломережі | 0,90-0,95 |без централізованого газопостачання| 0,90-0,95Інженерно-геологічні |Місцезнаходження земельної ділянки:|фактори |в межах території, що має схил по- | 0,85-0,90 |верхні понад 20% | |на грунтах з несучою спроможністю | 0,85-0,95 |менше 1,0 кг/кв.см при потужності | |понад двох метрів | |в зоні залягання грунтових вод мен-| 0,90-0,95 |ше трьох метрів | |в зоні затоплення паводком понад 4%| 0,90-0,95 |забезпеченості (шар затоплення по- | |над двох метрів) | |в зоні значної заболоченості з гру-| 0,90-0,95 |нтовим живленням, що важко осушує- | |ться | |в зоні небезпечних геологічних про-| 0,85-0,90 |цесів (зсуви, карст, яружна | |ерозія - яри понад 10 м) | |на намивних (насипних) територіях | 1,02-1,07Історико-культурні |Місцезнаходження земельної ділянки:|фактори |в межах заповідної території | 1,08-1,20 |в зоні регулювання забудови | 1,07-1,11 |в зоні історичного ландшафту, що | 1,06-1,12 |охороняється | |в зоні охорони поодиноких пям'яток | 1,06-1,12Природно-ландшафтні |Місцезнаходження земельної ділянки:|фактори |в межах території природоохоронного| 1,07-1,11 |призначення (національних, зоологі-| |чних та дендрологічних парків, пар-| |ків-пам'яток садово-паркового мис- | |тецтва, ботанічних садів, заказни- | |ків, заповідних урочищ, пам'яток | |природи) | |в межах території оздоровчого приз-| 1,06-1,10 |начення (курортів та округів сані- | |тарної охорони) | |в межах території рекреаційного | 1,05-1,09 |призначення (земель туризму та від-| |починку, парків та зелених зон) |Санітарно-гігієнічні |Місцезнаходження земельної ділянки:|фактори |в санітарно-захисній зоні | 0,80-0,96 |в водоохоронній зоні | 1,02-1,05 |в зоні обмеження забудови за ступе-| 0,80-0,95 |нем забруднення атмосферного повіт-| |ря | |в зоні обмеження забудови за рівнем| 0,90-0,95 |напруження електромагнітного поля | |в зоні перевищення припустимого рі-| 0,90-0,97 |вня шуму (від залізниці та аеродро-| |му) | |в ареалі забруднення грунтів (важкі| 0,90-0,95 |метали) |

4. Оцінка права оренди земельної ділянки

Для оцінки права оренди земельної ділянки використаються наступні методичні підходи:

1) Зіставлення цін продажу;

2) Капіталізація додаткового доходу із землі орендаря.

Вартість права оренди визначається як поточна величина майбутнього припустимого доходу для орендаря.

=∑ , де

Di - додатковий доход орендаря за кожний рік оренди ділянки;

t – період оренди;

Ck – ставка капіталізації.

Додатковий доход (Di) обчислюється як різниця між чистим операційним (рентним) доходом й орендною платою, певної договором оренди.

3) При визначенні вартості права оренди землі для забудованих територій доцільно використати принцип залишку для землі (витратний підхід). Що передбачає розподіл додаткового доходу між землею й земельними поліпшеннями.

Вартість права оренди земельної ділянки може бути негативною величиною коли орендна плата, певна договором оренди буде більшої чим рентний або чистий операційний доход. А також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням й облаштованістю земельної ділянки перевищують ціну цієї земельної ділянки.

Оцінка права обмеженого використання чужою земельною ділянкою провадиться з урахуванням впливу на певне використання земельної ділянки. При цьому оцінка таких прав може проводиться щодо земельної ділянки, щодо якого вони встановлені, і земельної ділянки, обмеженого такими правами. Вартість таких прав визначається як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до й після встановлення таких прав.

5. Земельний податок

Земельний податок платять власники земельних ділянок і землекористувачі крім орендарів й інвесторів, які є учасниками договорів про розподіл продукції. Зобов'язання щодо сплати земельного податку у власника земельної ділянки з'являються безпосередньо від дня виникнення права власності на земельну ділянку.

У випадку припинення права власності податок сплачується за фактичний період перебування землі у власності.

Підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, у якому втримується інформація про місце розташування земельних ділянок, їхньому цільовому призначенні й цифрові дані про грошову оцінку, якщо такаючи встановлена.

Ставка земельного податку із земель, грошова оцінка яких проведена, установлюється в розмірі 1% від їхньої грошової оцінки (1% у рік).

Дія цього пункту не поширюється на земельні ділянки, які зайняті житловим фондом й іншими спорудженнями суспільного призначення, на земельні ділянки на територіях й об'єктах природоохоронного, оздоровчого й рекреаційного призначення, зайняті виробничими, культурно-побутовими й господарськими будинками й спорудженнями.

Диференціальна рента виникає на основі монополії на землю як об'єкт господарювання, тому що кожен підприємець одержує у своє розпорядження конкретний обмежений по своїй площі ділянка. По якості ділянки землі можуть значно розрізнятися й при рівновеликих витратах забезпечувати одержання різної кількості продукції, а отже, і прибутку.

Наявність приватної власності на землю спричиняється виникнення абсолютної ренти, як частини прибавочної вартості, що привласнює державою й іншими землевласниками у випадку монополії власності на землю.

Одержувана різниця між вартістю й ціною виробництва (додатковий прибуток) повинна передаватися у формі абсолютної ренти державі (або іншим власникам землі). Абсолютна рента збільшує розмір плати за землю і є однією із причин виникнення протиріч між землевласниками, землевласниками й державою.

6. Завдання

Зробити оцінку вартості земельної ділянки з використанням порівняльного підходу, якщо відомо, що:

§ наявність садів, виноградників і багаторічних насаджень підвищує вартість ділянки на 5000 грош. од.

§ наявність упорядженої штучної водойми/басейну підвищує вартість ділянки на 10 000 грош. од.

§ гарні ґрунтові ресурси підвищують вартість на 16 000 грош. од. у порівнянні із задовільними, а відмінні - на 14 000 грош. од. - у порівнянні з гарними.

Варіант вихідних даних для вирішення задачі обираються кожним студентом за номером у списку групи

Вихідні данні

Вариант

Площа, соток: Оцінюваної зем. ділянки

СЗД 1

СЗД 2

СЗД 3

Ціна продажу, тис. грош. од.: Оцінюваної зем. ділянки

?

СЗД 1

СЗД 2

СЗД 3

Дата продажу: Оцінюваної зем. ділянки

зараз

СЗД 1

2 міс. назад

4 дні назад

2 дні назад

6 міс. назад

2 дні назад

4 дні назад

6 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

4 дні назад

6 міс. назад

6 міс. назад

2 дні назад

СЗД 2

6 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

2 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

2 міс. назад

3 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

2 міс. назад

3 міс. назад

СЗД 3

2 дні назад

2 міс. назад

6 міс. назад

4 дні назад

3 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

4 дні назад

2 дні назад

6 міс. назад

3 міс. назад

4 дні назад

6 міс. назад

Ріст цін у міс, %

0,5

0,5

1,5

0,5

0,5

1,5

0,5

0,5

Місце розташування зем. ділянки:

СЗД 1

на 4 % краще

на 3 % гірше

на 6 % краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 7 % гірше

на 4 % гірше

на 3% краще

на 6% краще

на 5 % краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 4 % краще

СЗД 2

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3 % гірше

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 4% краще

на 5 % гірше

на 6 % гірше

на 7 % гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

СЗД 3

на 7 % гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3 % гірше

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 7 % гірше

Ландшафтні характеристики зем. ділянки:

СЗД 1

на 5 % краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 4 % краще

на 3 % гірше

на 6 % краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 7 % гірше

на 4 % гірше

на 3% краще

на 6% краще

на 7 % гірше

СЗД 2

на 7 % гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3 % гірше

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 4% краще

на 5 % гірше

на 6 % гірше

на 4% краще

СЗД 3

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 7 % гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3 % гірше

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 4% краще

Наявність садів, виноградників і багаторічних насаджень:

в оцінюваної зем. ділянки

є

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

СЗД 1

немає

є

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

СЗД 2

є

немає

є

є

немає

є

є

є

є

є

немає

є

немає

СЗД 3

немає

є

немає

є

є

є

немає

є

немає

є

є

немає

є

Наявність упорядженої штучної водойми:

на оцінюваній зем. ділянці

є

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

СЗД 1

немає

є

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

немає

є

СЗД 2

є

немає

є

є

немає

є

є

є

є

є

немає

є

немає

СЗД 3

немає

є

немає

є

є

є

немає

є

немає

є

є

немає

є

Ґрунтові ресурси

на оцінюваній зем. ділянці

задов.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

задов.

хор.

СЗД 1

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

задов.

хор.

відм.

відм.

хор.

СЗД 2

хор.

хор.

відм.

хор.

задов.

хор.

задов.

хор.

хор.

хор.

задов.

хор.

задов.

СЗД 3

задов.

хор.

задов.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

відм.

хор.

хор.

хор.

Вихідні данні

Вариант

Площа, соток: Оцінюваної зем. ділянки

СЗД 1

СЗД 2

СЗД 3

Ціна продажу, тис. грош. од.: Оцінюваної зем. ділянки

?

СЗД 1

СЗД 2

СЗД 3

Дата продажу: Оцінюваної зем. ділянки

зараз

СЗД 1

2 міс. назад

3 міс. назад

2 дні назад

2 міс. назад

2 дні назад

6 міс. назад

2 міс. назад

4 дні назад

6 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

2 міс. назад

2 дні назад

СЗД 2

2 дні назад

4 дні назад

6 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

6 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

3 міс. назад

6 міс. назад

6 міс. назад

СЗД 3

6 міс. назад

2 міс. назад

3 міс. назад

4 дні назад

6 міс. назад

4 дні назад

3 міс. назад

6 міс. назад

2 дні назад

4 дні назад

6 міс. назад

4 дні назад

3 міс. назад

Ріст цін у міс, %

0,5

1,5

0,5

0,5

0,5

0,5

1,5

0,5

Місце розташування зем. ділянки:

СЗД 1

на 3 % гірше

на 3% краще

на 6 % гірше

на 3 % гірше

на 4% краще

на 7 % гірше

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3% краще

на 4 % гірше

на 3 % гірше

на 5 % краще

на 6 % гірше

СЗД 2

на 4% краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 4% краще

на 6 % гірше

на 4% краще

на 7% краще

на 4 % гірше

на 6 % гірше

на 5% краще

на 5 % краще

на 6 % гірше

на 3 % краще

СЗД 3

на 4% гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

на 4% краще

на 4% краще

на 5 % гірше

на 6 % гірше

на 4% краще

на 7 % гірше

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 6% краще

Ландшафтні характеристики зем. ділянки:

СЗД 1

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3% краще

на 4 % гірше

на 3% краще

на 6 % гірше

на 3 % гірше

на 4% краще

на 7 % краще

на 4% краще

на 3 % гірше

на 5 % краще

на 7 % гірше

СЗД 2

на 7% краще

на 4 % гірше

на 6 % гірше

на 5% краще

на 4 % гірше

на 3 % краще

на 4% краще

на 6 % гірше

на 5 % гірше

на 4 % гірше

на 5 % краще

на 6 % гірше

на 4 % краще

СЗД 3

на 5 % гірше

на 6 % гірше

на 4% краще

на 7 % гірше

на 4% гірше

на 6% краще

на 5 % гірше

на 4% краще

на 3 % гірше

на 4 % краще

на 6 % гірше

на 5 % краще

на 4% краще

Наявність садів, виноградників і багаторічних насаджень:

в оцінюваної зем. ділянки

немає

немає

немає

є

немає

є

немає

немає

є

є

немає

є

немає

СЗД 1

є

є

є

є

немає

є

є

є

немає

є

є

немає

є

СЗД 2

є

є

немає

немає

немає

є

немає

є

є

немає

є

немає

є

СЗД 3

немає

є

є

є

є

немає

є

є

немає

є

немає

є

немає

Наявність упорядженої штучної водойми:

на оцінюваній зем. ділянці

немає

немає

немає

є

немає

є

немає

немає

є

є

немає

є

немає

СЗД 1

є

є

є

є

немає

є

є

є

немає

є

є

немає

є

СЗД 2

є

є

немає

немає

немає

є

немає

є

є

немає

є

немає

є

СЗД 3

немає

є

є

є

є

немає

є

є

немає

є

немає

є

немає

Ґрунтові ресурси

на оцінюваній зем. ділянці

відм.

відм.

хор.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

хор.

відм.

задов.

хор.

СЗД 1

хор.

хор.

задов.

хор.

відм.

відм.

задов-

хор.

відм.

відм.

хор.

відм.

задов.

СЗД 2

задов.

хор.

відм.

відм.

задов-

задов.

хор.

відм.

хор.

хор.

відм.

хор.

хор.

СЗД 3

хор.

відм.

хор.

хор.

хор.

хор.

відм.

хор.

задов.

хор.

задов.

задов.

хор.

7. Перелік тем дисципліни

1. Земельна рента, як економічний важіль регулювання земельних відносин.

2. Сучасний стан робіт з оцінки земель у зарубіжних країнах.

3. Районування території при земельнооціночних роботах.

4. Поняття і завдання економічної оцінки земель.

5. Методичні положення економічної оцінки земель (підготовчі роботи, документація, визначення показників).

6. Підготовчі роботи при грошовій оцінці земель населених пунктів.

7. Земельно оціночна структуризація населеного пункту.

8. Грошова оцінка земель населеного пункту.

9. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення.

10. Нормативно-правове регулювання земельнооціночної діяльності.

11. Принципи оцінки земельних ділянок.

12. Методичні підходи експертної оцінки земельних ділянок.

13. Витратний підхід до експертної оцінки земельних ділянок

14. Дохідний підхід до експертної оцінки земельних ділянок

15. Порівняльний підхід до експертної оцінки земельних ділянок

16. Нормативна оцінка забудованих територій.

17. Оцінка права оренди земельної ділянки

18. Порядок і процедура проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

19. Земельний податок.

20. Проблеми і перспективи земельнооціночних процесів в Україні.

Рекомендована література

1. «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 213 від 23.03.1995 р.;

2. «Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» з урахуванням змін і доповнень до розділу 3 цього Порядку, затвердженими наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук №46/131/63/34 від 15.04.1997 р.;

3. «Еталон технічної документації грошової оцінки земель міста Бровари Київської області», розроблений ДПІ «Діпромісто» на замовлення Держкомзему України №1079 з метою деталізації методичних підходів до оцінки земель населених пунктів.

4. Постанова КМУ Про експертну грошову оцінку земельних ділянок від 11.10.2002 р. №15315. Постанова КМ України «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації» від 12 жовтня 2000 р. № 15546. Гриненко С.В. Экономика недвижимости конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 20047. Кілочко В.М. Науково-методичні засади грошової оцінки земель / автореф. дис. канд. екон. наук: 08.08.01; держ. п-во «голов. наук.-дослід. та проект. ін-т землеустрою». – К., 2004. – 20 с.8. Лященко А.А., Боєв С.А., Ціпенко О.В. Практика застосування та шляхи удосконалення методичних підходів щодо нормативної грошової оцінки земель населених пунктів // Містобудування та територіальне планування. – К.: КНУБА, 2002. – Вип. 12. – С. 69 – 79.

Дата добавления: 2015-11-04