К Закону Российской Федерации

КОММЕНТАРИЙ

К ЗАКОНУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 13 ноября 1997 года

М.И. БРАГИНСКИЙ

Условия принятия Закона

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принят 21 июля 1997 года (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594). Это событие обусловлено вступлением в силу нового Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Государственная регистрация") содержит отсылку к специальному закону, который должен установить порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации.

Акта, подобного принятому Закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалось потребности в формировании единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все совершаемые по этому поводу сделки. Существовавшая государственная регистрация была расчленена по объектам и по территориям. При этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование по сути дела само решало, кто и, в значительной мере, как должен осуществлять соответствующую регистрацию.

Одно из немногих исключений составляла регистрация земли. Так, Указом Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (САПП РФ. 1993. N 50. Ст. 4868) было признано, что ведение государственного земельного кадастра, регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны осуществлять Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ. 1996. N 10. Ст. 880) были утверждены формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а изданным в развитие Указа Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996 года - Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 2004).

Применительно к сделкам с недвижимостью государственная регистрация играла в значительной мере роль определенного придатка к их нотариальному удостоверению. Так, первый по времени издания Гражданский кодекс 1922 года устанавливал необходимость под страхом недействительности нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли - продажи строений. А в Кодексе 1964 года аналогичный порядок - обязательное нотариальное удостоверение с последующей государственной регистрацией - предусматривался для договоров купли - продажи, мены и дарения, при условии, что предметом их был жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. И только для совершения аналогичных сделок в сельском населенном пункте требования законодателя ограничивались письменной формой договора и государственной регистрацией.

Необходимость государственной регистрации прав

на недвижимость и сделок с ним

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение к государственной регистрации. Именно она стала носить, при том, как правило, самостоятельно, правообразующий характер. Именно с нею в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрела осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Соответственно круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостоверения, был сужен.

Гражданский кодекс Российской Федерации счел возможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения. Из них два в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека (см. п. 2 ст. 339 и 349 ГК РФ), третий - с уступкой права требования (ст. 389 ГК РФ) и четвертый - с договором ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по которому одна сторона - получатель ренты передает другой - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 и 584 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 131) устанавливает общее правило, по которому регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. Особо выделена необходимость государственной регистрации, помимо права собственности, права хозяйственного ведения (права, которыми обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия) и оперативного управления (права, которыми собственник наделяет одну из разновидностей унитарных предприятий - казенное предприятие, а равным образом и учреждение), права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования, ипотеки (залога недвижимости), сервитута (право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования таким участком), а равно иных прав, если это предусмотрено в Кодексе или в других законах.

Кодекс определяет круг имущества, относимого к недвижимости. Так, статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации включила в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие). Перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе. Наряду с этим, та же статья допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрация. Сама указанная статья прямо называет такого рода недвижимостью воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Гражданский кодекс и сделки с недвижимостью

В статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом может быть установлена государственная регистрация также и сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, еще до принятия нового Кодекса 12 августа 1994 года Правительством Российской Федерации было принято Постановление "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 399). Данным актом был определен круг транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, с учетом размеров рабочего объема двигателя, максимальной конструктивной скорости, а также указаны органы, на которые возложена регистрация (в зависимости от объекта - это подразделения Государственной автомобильной инспекции, органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации и другие). Там же были определены необходимые для регистрации документы.

В ряде статей Гражданского кодекса Российской Федерации выделены особые случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующего требования. Так, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимое имущество возникает в момент их государственной регистрации. При отчуждении вещи, требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с момента, когда регистрация будет произведена. С этим связано, в частности, то, что с указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества, на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной его гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Особенно подробно урегулирован в Кодексе вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации обязательная государственная регистрация специально предусмотрена в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом - независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).

Однако следует иметь в виду, что статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания сделать вывод: обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При этом применительно к продаже недвижимости специально оговорено, что в случаях, когда стороны все же начнут исполнять свои обязанности до того, как передача права собственности будет зарегистрирована, договор не влечет за собой никаких изменений для их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Например, покупатель здания в ситуации, при которой договор купли - продажи не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта и т.п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании.

Существует и общая норма Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 165), в силу которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения и независимо от того, будет ли она оспорена стороной или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: так, продавец получает обратно проданную вещь, но обязан возвратить покупателю полученную за нее сумму.

Соотношение Закона и Гражданского кодекса

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" призван развить основные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Соответственно Законом определено, чем регулируется порядок государственной регистрации, что она собой представляет, кем, где, когда и каким образом осуществляется. Законом предусмотрено, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя Гражданский кодекс Российской Федерации, сам Закон, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Предположительно в скором времени будут изданы, в частности, постановление Правительства Российской Федерации о мерах по реализации федерального закона, которым будут определены полномочия соответствующих органов, включая Министерство юстиции Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике и Министерство государственного имущества Российской Федерации, а также Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и Примерное положение об учреждении юстиции <*>. В этой связи федеральные законы и иные акты должны приниматься, как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с Гражданским кодексом. Это означает его абсолютный приоритет по отношению к остальным указанным актам, из чего вытекает, что при расхождении между Гражданским кодексом Российской Федерации и этими актами, включая федеральные законы, следует руководствоваться нормами Кодекса.

--------------------------------

<*> Крашенинников П.В. Регистрировать по-новому // Экономика и право. 1997. N 39. С. 28.

Субъекты Федерации в соответствии с Законом наделены специальной компетенцией: они принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сфера действия Закона

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" распространяется на государственную регистрацию только того имущества, которое является недвижимостью по своей природе. За пределами действия Закона находится государственная регистрация воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов. Для них установлен специальный порядок государственной регистрации. Так, Воздушный кодекс Российской Федерации предусматривает ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов уполномоченным органом. В то же время государственные воздушные суда регистрируются в порядке, предусмотренном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, которые имеют подразделения государственной авиации. Статья 23 Кодекса торгового мореплавания СССР предусмотрела обязательное внесение судна - самоходного или несамоходного плавучего сооружения - в Государственный судовой реестр. Закон от 21 июля 1997 года содержит указание на то, что впредь до принятия новых федеральных законов Российской Федерации, основанных на пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в нем идет речь о необходимости регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода, прекращения и других), к государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов должен применяться действующий порядок. В Законе вслед за Гражданским кодексом в числе подлежащих государственной регистрации названы земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все связанные с землей объекты - здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения. В этом же перечне выделены и такие сложные виды недвижимости, как кондоминиум и предприятие. Первый представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых предназначенные для жилья или иных целей части помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности <*>. В состав имущества, отнесенного к кондоминиуму, входят принадлежащие на праве общей собственности собственникам квартир в многоквартирном доме его крыша, подвал, лестницы, лифты и т.п.

--------------------------------

<*> Статья 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" // СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913.

Под предприятием применительно к его пониманию Законом, то есть как объекта права, подразумевается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Он включает все виды имущества, которые предназначены для этой цели, и в их числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначения, которые индивидуализируют предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права). Указанное в приведенном перечне имущество (а если это особо предусмотрено Законом или договором, то за исключением отдельных из числа перечисленных частей соответствующего комплекса) переходит от продавца в собственность покупателя и от арендодателя арендатору - во временное владение и пользование. Таким же образом оно может быть передано в залог и т.п. Исключение отдельных составных частей не снимает необходимости государственной регистрации прав на него. Но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности.

Наряду с правами на недвижимое имущество обязательной государственной регистрации подлежат и их ограничения (обременения). К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Ограничения (обременения), среди которых Закон выделяет такие разнообразные по природе правовые конструкции, как сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, объединяет то, что они носят вещно - правовой характер. А значит, тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит.

Кто осуществляет государственную регистрацию прав

на недвижимость и сделок с ней

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит ряд норм, посвященных учреждениям юстиции, на которые возложены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом каждый субъект Федерации по согласованию с федеральными органами определяет порядок создания и структуру действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения. В частности, имеется в виду формирование в этих целях регистрационных округов.

Законом установлены определенные ограничения для соответствующих учреждений. Имеется в виду, что им запрещено заниматься любой иной, кроме указанной в Законе, деятельностью. При этом, поскольку правоспособность соответствующих юридических лиц ограничивается законом, совершенные ими сделки, противоречащие требованиям Закона, признаются ничтожными, то есть недействительными с самого начала, а также независимо от воли самого учреждения и того, кто заключил с ними такую сделку.

Учреждения юстиции, осуществляющие регистрацию, составляют в совокупности определенную систему, которую возглавляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный для этой цели Правительством Российской Федерации.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в самом Законе. Имеются в виду проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у гражданина, юридического лица или соответствующего органа власти, обратившихся за регистрацией, соответствующих прав, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, осуществление государственной регистрации прав, а также выдача документов, которые ее подтверждают, и, наконец, предоставление информации о зарегистрированных правах. Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой.

В Законе особо выделена фигура регистратора. Это лицо, которое возглавляет соответствующее учреждение. Как таковой он выступает от имени последнего. В этой связи Закон устанавливает специальные требования к тем, кто занимает такую должность. Имеется в виду, в частности, соответствующий образовательный ценз.

Единый государственный реестр и порядок его ведения

Государственная регистрация выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный Государственный реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам.

В самом Законе определено, что Единый государственный реестр состоит из разделов и подразделов. При этом подразделы содержат информацию для каждого в отдельности объекта, включая земельные участки и особо расположенные на них объекты (здания, квартиры, иные помещения и т.п.). Подразделов в составе разделов насчитывается три. Из них первый содержит описание объекта с необходимыми реквизитами. Второй предполагает пообъектную фиксацию права собственности и других вещных прав (к числу последних, помимо собственности, относятся в соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом и другие). Третий охватывает ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество (в примерный перечень ограничений (обременений) Закон включил сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, арест имущества, заявления о праве требования в отношении объекта имущества и другие). При этом записи, относящиеся к третьему подразделу, в связи с особенностями их правовой природы (субсидиарным характером), вносятся только при условии, если самое обременяемое право закреплено в Едином государственном реестре. Следовательно, например, запись об имевшем место залоге возможна только в отношении такого имущества, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация должна осуществляться по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя - гражданина или место нахождения заявителя - юридического лица значения не имеют. Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр.

На учреждения юстиции возлагается обязанность учинять соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца). При этом взимается плата в предусмотренном субъектом Федерации размере.

Основания для отказа в регистрации определены в статье 20 Закона. Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с Законом подлежит государственной регистрации (например, речь идет о вещах, относящихся к числу движимых, либо о воздушных судах, а также других объектах недвижимости, на которые Закон не распространяется), либо с заявлением о государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержанию, либо акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным уже с момента его издания (при этом учитывается законодательство, действовавшее на момент и в месте издания соответствующего акта), либо у лица, которое выдало правоустанавливающий документ, отсутствовали необходимые полномочия по распоряжению правом на соответствующий объект, либо в документе, представленном лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, эти условия не указаны, либо, наконец, документ, который должен устанавливать право на объект, свидетельствует об отсутствии соответствующего права у заявителя.

Отказать в регистрации за пределами этого перечня орган, осуществляющий государственную регистрацию, не вправе. В случае отказа в регистрации, как равно и при уклонении учреждения юстиции от регистрации (пропуск установленного срока), жалобу можно подать в общий суд или в арбитражный суд с учетом действующих правил о подведомственности.

Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, может в предусмотренных в Законе случаях и на указанный в нем предельный срок (один месяц) приостановить регистрацию.

Специально урегулирован вопрос о порядке исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации. Такие исправления вносит сам орган, который производил регистрацию. Однако, если есть основания полагать, что таким образом будут затронуты интересы третьих лиц, исправление ошибок может быть осуществлено только на основании решения суда.

В случаях, предусмотренных Законом, могут быть внесены и иные исправления в произведенную запись о переходе прав (совершении сделки). Один из них - отказ одаряемого принять дар. Имеется в виду, что если предметом договора дарения служила недвижимость и стороны уже успели зарегистрировать его, заявленный одаряемым отказ от дара тоже нуждается в государственной регистрации (п. 3 ст. 573 ГК РФ). С этого момента договор считается расторгнутым и восстанавливается прежняя запись о принадлежности прав.

Особенности государственной регистрации прав

и сделок по поводу предприятия, кондоминиума, общей

собственности, вновь созданных объектов, аренды,

сервитута, ипотеки и другие специальные

случаи регистрации

Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены положения, относящиеся к отдельным случаям совершения государственной регистрации. Речь идет о государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме, права общей собственности, прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, прав аренды, сервитута, права, установленного решением суда, ипотеки, а также прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления и опеки. Помимо Закона, такие же специальные нормы применительно к этим случаям содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации и других актах.

Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним осуществляется непременно в том месте, в каком было зарегистрировано предприятие как юридическое лицо. При этом вопрос о месте и порядке соответствующей регистрации должен быть решен в законе о регистрации юридических лиц, который предстоит принять (п. 1 ст. 51 ГК РФ).

По вопросу о регистрации кондоминиума в Законе содержится отсылка к Закону "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). В статье 14 указанного Закона, в частности, предусмотрена обязанность предоставления "паспорта домовладельца" и перечислены сведения, которые должны в нем содержаться. В самом Законе проведен принцип, по которому право на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме нельзя отделить от права долевой собственности на его общее имущество.

Особенности государственной регистрации общей собственности определяются в конечном счете спецификой соответствующего ее вида. Все зависит от того, является ли она долевой, которую отличает определение доли каждого из сособственников, или совместной, при которой определение долей не производится. О специфике порядка распоряжения общим имуществом, включая недвижимость, идет речь в статьях 245 и 246 и соответственно статьях 253 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При регистрации прав на вновь созданный объект особое значение имеет обязанность предоставлять документы, отражающие необходимые индивидуализирующие признаки здания, сооружения и другие. Законом также учитывается, что право собственности на объект незавершенного строительства неразрывно связано с определенными правами на земельный участок, который находится под таким объектом. По этой причине регистрация незавершенного объекта возможна только при условии, если будут представлены документы, подтверждающие принадлежность лицу права пользования участком. Такое право может быть самостоятельным либо составлять часть другого, более общего (имеется в виду право пользования принадлежащим собственнику земельным участком, или его арендатору). Одновременно на заявителя возлагается обязанность предоставить проектно - сметную документацию и документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Среди специальных норм о регистрации права аренды особо выделяются те, которые посвящены случаям передачи во временное владение и пользование зданий, сооружений, помещений и их частей. В частности, речь идет о необходимости приложения поэтажного плана здания (сооружения) с обозначением сдаваемого помещения и указания его размера. Особо отмечается, что регистрация аренды представляет собой разновидность регистрации обременения права собственности, а это, естественно, предопределяет общность режимов регистрации обоих видов прав.

При регистрации сервитута учитываются особенности соответствующего права и, в частности, то, что подобно всем иным обременениям сервитут следует за правом на соответствующий земельный участок. А значит, право на сервитут сохраняется как при продаже, так и при передаче по другому правовому основанию земельного участка либо иного объекта недвижимости, в том числе и сдаче объекта в аренду или во временное пользование (ст. 275, 553 и 694 ГК РФ). Учитывается также и то, что сервитут может стать предметом купли - продажи или залога либо передаваться иным образом только тому, кто имеет право собственности на недвижимое имущество, для использования которого установлен сервитут (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Предусмотрены весьма жесткие правила относительно исполнения органами, производящими регистрацию, решений суда (подразумеваются общий суд, арбитражный или третейский суды), которыми было признано право соответствующего лица на недвижимость, а равно жесткие требования, адресованные органу, который наложил арест, осуществляя предоставленное ему право на недвижимое имущество. Они касаются соблюдения сроков направления учреждениям юстиции документов, которые служат основанием учинения соответствующей записи в Едином государственном реестре.

Закон допускает отказ в регистрации ипотеки в случаях, предусмотренных законодательством. Следует также иметь в виду, что предстоит принятие специального закона об ипотеке, который должен будет учитываться при регистрации указанного обременения. Ряд весьма важных разъяснений, относящихся к ипотеке, содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8. В частности, отмечается, что в соответствии с подпунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При этом обращается внимание судов на то, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Кодекса. Право залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и право покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (Вестник ВАС РФ. 1996. N 7. С. 16).

Особенности регистрации прав, связанных с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки, определяются тем, что, поскольку опекун и доверительный управляющий наделяются полномочиями соответствующим органом или учредителем управления, необходимо проверить наличие и содержание соответствующих указаний на такие полномочия в представленных документах.

Законом предусмотрено, что государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается соответствующим свидетельством. В случаях, когда речь идет о государственной регистрации сделок (в том числе договоров), на документе, фиксирующем сделку, совершается специальная регистрационная запись, которая подтверждает соответствующий факт.

Свидетельства и специальные надписи должны осуществляться в единой форме, которая должна быть установлена в Правилах ведения государственного реестра. До этого юридически действительными статья 14 Закона признает формы, которые утвердят сами субъекты Федерации и администрация городов.

Государственная регистрация, которая является по своей природе юридическим фактом, с которым связано возникновение, изменение или прекращение соответствующего права, признается Законом единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ, в том числе судебное решение, само по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые различные. Например, ссылки на то, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.

Значение формы сделки для ее государственной регистрации

По общему правилу государственная регистрация двусторонних сделок возможна лишь при обращении в соответствующее учреждение юстиции обоих контрагентов, а при многосторонней сделке - всех сторон. Стороны могут это сделать как лично, так и через представителей. В последнем случае представитель должен иметь письменную доверенность, которая оформляется в соответствии с правилами Гражданского кодекса. Это означает, в частности, что доверенность должна быть непременно подписана представляемым, ее содержание должно подтверждать полномочия представителя, в ней также следует указать дату выдачи. В доверенности может быть предусмотрен срок ее действия. В противном случае она сохраняет силу лишь в течение одного года с момента выдачи.

Вместе с тем, в виде исключения для случаев, когда договор удостоверен у нотариуса, признается достаточным обращение в соответствующее учреждение юстиции только одной из сторон. Указанное исключение вызывает определенные сомнения. В частности, оно вступает в противоречие с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предполагает необходимость во всех случаях обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию, обоих контрагентов. Помимо прочего, это вытекает из самой природы договора как соглашения и его государственной регистрации как непременной для недвижимости части такого соглашения.

Возможна ситуация, при которой сторона после подписания договора, в том числе и после его нотариального удостоверения, отказывается обращаться в органы юстиции для осуществления требуемой по закону государственной регистрации. Тогда в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона имеет возможность обратиться по этому поводу в суд, который решает вопрос о регистрации соответствующей сделки. Однако следует иметь в виду, что для удовлетворения такого требования должны существовать достаточно убедительные доводы. Чаще всего имеется в виду, что сделка, о которой идет речь, уже исполнена (например, покупатель оплатил земельный участок, который служит предметом сделки). Смысл положительного решения суда в подобных случаях состоит в том, что он предусматривает обязанность учреждения юстиции произвести государственную регистрацию. Одновременно с этим на сторону, уклонявшуюся от государственной регистрации, суд может возложить обязанность возместить контрагенту убытки, которые произошли по причине задержки в совершении регистрации.

Сделка (договор), служащая основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр, должна быть, естественно, письменной. При этом учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию, обязано проверять соблюдение установленных правил письменного оформления сделок.

Общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий содержание сделки, имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо тех, кто ими уполномочен (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

И только в случаях, предусмотренных законом, иным правовым актом или согласованных самими сторонами, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования. В частности, совершение сделки на бланке своей организации, скрепление подписи печатью и другие.

Сделка может быть заключена обменом документами, который осуществляется посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. И все это при том непременном условии, что избранная форма связи позволяет признать документ исходящим от стороны в договоре.

При совершении сделки, в том числе договора, допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно - цифровой подписи, а также любого иного аналога с собственноручной подписи. Однако для использования такого способа заключения сделки должно существовать прямое указание в соглашении сторон, в законе или ином правовом акте.

Наконец, для случаев, когда лицо в силу физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, вместо него по его просьбе может подписать сделку другой гражданин. Подпись этого последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, которое имеет право совершать нотариальные действия. Возможно также удостоверение подписи организацией, в которой работает или находится на излечении гражданин, который не может подписаться (ст. 158 и 434 ГК РФ).

Существуют некоторые специальные правила в нормах, посвященных отдельным видам договоров, при этом именно тем, предметом которых служит недвижимое имущество. Имеются в виду договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ), аренды здания и сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ), доверительного управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Все такие договоры заключаются путем составления непременно одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, в подобных случаях заключение договора путем обмена документами должно означать, что требование закона о письменной форме нарушено. Соблюдение приведенных правил проверяется при осуществлении регистрации.

Особое значение имеет вопрос о нотариальной форме сделок. Необходимо учитывать случаи, когда в силу закона, иного правового акта либо достигнутого соглашения сторон сделка должна быть предварительно удостоверена у нотариуса. При нарушении указанного требования сделка не может быть зарегистрирована и равным образом служить основанием для регистрации прав на недвижимость. При этом следует иметь в виду, что, помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации четырех случаев обязательного нотариального удостоверения сделки с недвижимостью, временно сохраняются и другие. Как предусмотрено в ст. 7 Закона "О введении в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации", до момента вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров, которые регулируются статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации (имеются в виду договоры продажи недвижимости, договоры продажи предприятия и договоры дарения недвижимости), сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные ранее действовавшим законодательством.

Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. Пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право другой стороне обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, но это возможно только в одном единственном случае: сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда само по себе заменяет нотариальное удостоверение, а потому позволяет при соблюдении других требований произвести соответствующую регистрацию.

Публичность государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

Один из обязательных элементов новой системы государственной регистрации недвижимого имущества (прав на него и сделок с ним) составляет ее публичность. Смысл публичности выражается в том, что государственная регистрация носит открытый характер. На орган, осуществивший государственную регистрацию, возлагается обязанность предоставить за плату, а если это предусмотрено Законом, то и бесплатно, информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав, притом по любому объекту и любому лицу. Для этого заявителю достаточно представить наряду с письменным заявлением документы, которые удостоверяют его личность, а если речь идет об организации - подтверждают, что она действительно зарегистрирована в качестве юридического лица.

Открытость сведений имеет свои границы. Установлено, что сведения о содержании правоустанавливающих документов (кроме сведений, относящихся к ограничениям права), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а равно выписки, которые содержат сведения о переходе прав на объект недвижимости, могут предоставляться лишь ограниченному числу лиц. Сюда входит сам правообладатель, те, кто действуют от его имени по доверенности, руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти, налоговые органы, суды и правоохранительные органы, в производстве которых находятся дела, связанные с объектом регистрации и (или) его правообладателем, а также те, кто имеют право на получение наследства.

Приведенная норма направлена на защиту интересов правообладателя. Этим же целям служит и другое, содержащееся в Законе правило, которым на орган, осуществляющий государственную регистрацию, возлагается обязанность информировать правообладателя по его запросу о том, кому были предоставлены сведения, относящиеся к принадлежащему ему объекту.

Информация, о которой идет речь, может запрашиваться только по месту совершения государственной регистрации прав. Однако указанное ограничение является временным. Оно действует только до того, пока не будет введена система электронного обмена информацией о зарегистрированных правах между учреждениями юстиции. Именно тогда можно будет считать, что создание единой системы регистрации действительно завершено. Имеется в виду, что в этом случае, например, московская фирма сможет получить в соответствующем учреждении юстиции в самой же Москве сведения о регистрации прав на объект недвижимости, расположенный в Хабаровске.

Ответственность за нарушения правил государственной

регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правила, посвященные ответственности учреждений, которые осуществляют регистрацию, и организаций по учету соответствующих объектов (п. 1 ст. 31). При этом следует учитывать также общие положения, которые содержатся на указанный счет в Гражданском кодексе. Закон разграничивает ответственность, с одной стороны, учреждений юстиции, которые отвечают за своевременность и точность записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре, а также за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а с другой - организаций по учету объектов, которые отвечают за нарушение требований, относящихся к точности данных об объекте и своевременности их предоставления.

Непременным условием ответственности учреждений и организаций служит их вина, вследствие чего они должны быть освобождены от ответственности, если докажут отсутствие своей вины в указанных нарушениях.

Ответственность, о которой идет речь, выражается в обязанности возместить убытки. В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации такое возмещение должно быть полным и включать как реальный ущерб, то есть расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества, так и упущенную выгоду - неполученные доходы, которые потерпевший получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В роли потерпевшего может выступать правообладатель (например, вследствие неправильной информации была завышена стоимость объекта) или третье лицо (например, банк выдал кредит под залог объектов, не зная, что они до того были уже заложены в обеспечение значительного по размеру долга).

Учреждения юстиции отвечают в соответствии со статьей 120 Гражданского кодекса Российской Федерации. Имеется в виду содержащееся в этой статье указание на то, что учреждения несут ответственность по своим обязательствам только находящимися в их распоряжении денежными средствами. И если этих средств окажется недостаточно, ответственность по обязательствам учреждения несет собственник. В данном случае речь идет о субсидиарной ответственности за счет имущества соответствующей казны.

При этом в силу статьи 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие требования должны быть заявлены финансовому органу, выступающему от имени казны, если обязанность возмещения не будет возложена на другие органы, юридические лица или граждан.

В силу пункта 3 статьи 8 Закона на органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, которые имеют сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, возлагается обязанность бесплатно или за плату в установленный срок (не более 10 дней с даты обращения к ним) предоставлять соответствующие сведения правообладателям и учреждениям юстиции для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За вред, причиненный в случаях, о которых шла речь выше, они и несут ответственность. При этом характер такой ответственности, - является ли она исключительной или при недостатке у организации денежных средств наступит дополнительная ответственность субъекта Федерации либо муниципального образования, - зависит от того, создадут ли такие организации по модели учреждения или по иной модели, например коммерческой организации.

Пункт 2 статьи 31 Закона особо выделяет ответственность лиц за материальный ущерб, нанесенный ими какой-либо из сторон в связи с умышленным или неосторожным искажением или утратой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированных в установленном порядке. Эта ответственность, как предусмотрено указанной статьей Закона, наступает в соответствии с законодательством Российской Федерации. В данном случае имеются в виду работники органа (организации), и соответственно их ответственность наступает не перед стороной, а перед своим учреждением (организацией) в порядке регресса за те убытки, которые понесло учреждение в связи с тем, что ему пришлось возместить причиненный по вине работника вред потерпевшей стороне. Подобная ответственность наступает по нормам трудового права.

Наконец, Закон выделяет еще один случай ответственности. Ее несут те, кто используют полученные ими сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре, таким образом, что причиняют ущерб правам и законным интересам правообладателя. В частности, это имеет место, когда право на получение информации используется, как предусмотрено в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключительно с намерением причинить вред правообладателю, который является его конкурентом в каком-либо бизнесе.

Порядок введения в действие Закона

Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрен порядок его введения и соответственно перехода к новой системе регистрации. С этой целью, прежде всего, установлен общий срок для вступления в силу Закона. Он составляет шесть месяцев со дня официального опубликования Закона (Российская газета. 1997. 30 июля). Таким образом, датой введения в действие Закона на всей территории страны является 31 января 1998 года. До этого следует руководствоваться статьей 8 Закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Она предусматривает общее правило, в силу которого впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется существующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Специальные переходные нормы регулируют вопрос об органах, которым предстоит проводить регистрацию. Создание для этой цели системы учреждений юстиции должно осуществляться субъектами Федерации поэтапно, с учетом сложившихся у каждого из них условий. При этом крайним сроком признано 1 января 2000 года.

В Законе предусмотрены и обычные для гражданско - правового акта нормы, которые относятся к порядку его ведения. Эти нормы соответствуют статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, предусмотрено, что в виде общего правила Закон не имеет обратной силы и соответственно применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. Как и в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено в виде определенного исключения, что Закон распространяется на правоотношения, бывшие и до его принятия, но только для прав и обязанностей, которые возникли после того, как Закон вступит в действие.

Специальные правила действуют применительно к ситуации, когда после вступления в действие Закона совершается сделка в отношении объекта, права на который возникли до 31 января 1998 года. Имеется в виду, что в подобных случаях сделка (например, ипотека) может быть зарегистрирована лишь при государственной регистрации самого права на объект, по поводу которого совершается сделка.

Право на недвижимость, возникшее до вступления Закона в силу, признается действительным и при отсутствии той государственной регистрации, которая была введена настоящим Законом. Вместе с тем по желанию лица, наделенного таким правом, возможна его последующая регистрация с соблюдением установленного Законом порядка.

Соответственно действительной признается регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона. Таким образом, во вторичной регистрации нет необходимости, хотя Закон позволяет сделать вывод, что и в этом случае при наличии такого желания у правообладателя перерегистрация возможна.

Законом предложено Президенту Российской Федерации в течение трех месяцев привести в соответствие с Законом его собственные акты, относящиеся к регистрации. Это же предстоит сделать Правительству Российской Федерации, но уже в шестимесячный срок, в течение которого должны быть также приняты акты, обеспечивающие действие Закона.

До появления новых актов ранее действовавшие сохраняют силу, но только в той части, в какой они не противоречат Закону. Следовательно, при возникновении коллизии между ранее изданными актами и Законом приоритетом должен пользоваться Закон.

Название документа

"Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(Брагинский М.И.)

("Юстицинформ", 1998)

Примечание к документу

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 13.11.1997.

Дата добавления: 2015-11-04