Лекция 12: Учет операций с недвижимостью в организациях.

Лекция 12: Учет операций с недвижимостью в организациях.

План лекции:

1. Учет строительства, ремонта, реставрации, реконструкции,

технического перевооружения объектов недвижимости.

2. Учет купли-продажи объектов недвижимости.

3. Учет аренды и лизинговых операций с объектами

недвижимости.

1. Учет строительства, ремонта, реставрации, реконструкции,

технического перевооружения объектов недвижимости.

Капитальное строительство включает в себя как строительство

новых объектов производственного и непроизводственного назначения, так и ремонт, реставрацию, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение объектов основных средств.

Под капитальным строительством понимается деятельность, целью которой является строительство и ввод мощностей и объектов, которые в дальнейшем будут функционировать в основной деятельности организации. Работы капитального характера, проводимые на действующих объектах основных средств, наряду с улучшением их качественного состояния изменяют и технические характеристики, а как следствие – их сущность. По окончании работ капитального характера объект выступает в новом качестве и с новой потребительской стоимостью, т.к. затраты по капитальному строительству увеличивают их первоначальную стоимость.

Посредством ремонта осуществляется восстановление объекта ОС. Ремонт может быть текущим, средним и капитальным. Текущий ремонт – это ремонт, проводимый с периодичностью чаще одного раза в год, целью которого является поддержание объектов ОС в рабочем состоянии. Средний ремонт – ремонт, при котором производится частичная разборка ремонтируемого объекта и восстановление или замена части деталей. Средний ремонт производится реже одного раза в год. Капитальный ремонт – это такой вид ремонта, при котором производится полная разборка объекта, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые, более современные, сборка, регулирование и испытание объекта ОС.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов ОС, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции ОС в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей амортизируемого имущества или его отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования и (или) программного обеспечения новым, более производительным.

Модернизация подразумевает обновление оборудования в направлении, отвечающем современным требованиям производства продукции.

Все восстановительные мероприятия являются долгосрочными инвестициями. Из этого следует, что после их проведения учетные затраты увеличивают их первоначальную стоимость при условии, что произведенные затраты улучшили нормативные показатели объектов ОС, имевших место до проведения этих работ.

Строительно-монтажные работы и работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению имеют одинаковый порядок учета и отражения в бухгалтерских регистрах. Одной из основных задач бухгалтерского учета капитального строительства является определение всей совокупности затрат, относящихся к возведенному объекту строительства. Эти затраты по окончании строительства будут определять инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Инвентарная стоимость является первоначальной стоимостью введенных в действие объектов, зачисленных в состав ОС. Инвентарная стоимость определяется по каждому вводимому объекту капитального строительства. Затраты на капитальное строительство объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором они были произведены.

Все работы по капитальному строительству могут осуществляться двумя способами:

1. Подрядный – с привлечением специализированных организаций.

2. Хозяйственный – организованный собственными силами организации.

При подрядном способе порядок взаимоотношений подрядчиков и заказчиков определяется ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство». Подрядные работы вызывают цепочку финансово-хозяйственных взаимосвязей между генподрядчиком и субподрядчиком. Генподрядные организации отвечают перед заказчиком за весь ход строительства и ввод объекта в действие. Субподрядные организации выполняют отдельные и специализированные строительно-монтажные работы. Взаимоотношения между заказчиками и генподрядчиками регулируются на основе генподрядных договоров, а между генподрядчиками и субподрядчиками – на основе договоров субподряда.

При строительстве объектов хозяйственным способом застройщик самостоятельно осуществляет строительно-монтажные работы, приходуя готовый объект ОС на свой баланс. Затраты застройщика складываются за счет фактически произведенных им расходов, связанных со строительством данного объекта, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства. Учет затрат ведется по следующим статьям расходов:

1. Материалы – затраты на используемые в процессе строительства материалы, строительные конструкции, детали, топливо, электроэнергию, воду и другие виды материальных ресурсов.

2. Расходы на оплату труда рабочих – все расходы по оплате труда производственных рабочих (включая внештатных).

3. Расходы на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов – это расходы на оплату труда механизаторов, топливо, амортизационные отчисления, арендная плата за пользование арендованной техникой, техническое обслуживание и ремонт строительной техники.

4. Накладные расходы – административно-хозяйственные, на обслуживание работников строительства, охрану труда, технику безопасности, на организацию работ на стройплощадках и т.д.

Организации могут самостоятельно расширять номенклатуру статей затрат исходя из принятых объектов учета и экономической целесообразности.

Вся сумма затрат, связанных с капитальным строительством, отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Затраты отражаются по дебету счета 08 в корреспонденции со счетами расчетов и денежных средств.

При подрядном способе ведения строительно-монтажных работ делаются проводки:

Д сч.08 «Вложения во внеоборотные активы»

К сч.60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - на стоимость выполненных

подрядчиком работ (без НДС).

Д сч.19 «НДС по приобретенным ценностям»

К сч.60 – на сумму НДС, уплаченную подрядчику.

При хозяйственном способе строительства производятся следующие записи:

Д сч.10 «Материалы»

К сч.60 – на стоимость приобретенных материалов (без НДС).

Д сч.19

К сч.10 – на сумму НДС, уплаченную поставщикам материалов.

Д сч.08

К сч.10 «Материалы» - списываются материалы для строительства.

Д сч.08

К сч.02 «Амортизация ОС» - на сумму начисленной амортизации ОС, используемых

в строительстве.

Д сч.08

К сч.70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» - на сумму начисленной зарплаты.

Д сч.08

К сч.69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» - на сумму отчислений

по ЕСН.

Д сч.08

К сч.25 «Общепроизводственные расходы» - расходы по эксплуатации СММ.

Д сч.08

К сч.26 «Общехозяйственные расходы» - на сумму накладных расходов.

После завершения всех работ по капитальному строительству, по мере ввода объектов в эксплуатацию затраты на строительство списываются в размере их инвентарной стоимости:

Дсч.01 «Основные средства»

К сч.08

Для проверки объекта создаются специальные приемочные комиссии. Полная готовность к эксплуатации подтверждается актом приемки, который затем передается в бухгалтерию. Этот документ является основанием для определения инвентарной стоимости объекта и зачисления его в состав ОС.

Согласно статье 146 НК РФ строительно-монтажные работы, выполненные для собственного потребления, облагаются налогом на добавленную стоимость. Налоговая база по НДС определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов на их выполнение. Исчисление налога производится по мере принятия на учет завершенного капитальным строительством объекта.

В статье 171 НК установлено, что налоговым вычетам у организации-заказчика подлежат суммы НДС, предъявленные ей подрядными строительными организациями по проведенным ими строительно-монтажным работам, а также поставщиками материальных ценностей, услуг, которые были приобретены для выполнения строительно-монтажных работ (учтенные на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям). Вычеты сумм НДС производятся по мере постановки на учет объектов строительства (ст.172 НК). При этом основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению является счет-фактура, выставленная поставщиком или подрядчиком (ст.169 НК).

2. Учет купли-продажи объектов недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, приобретаемых организацией отдельно от строительства объектов, стоимость земельных участков и объектов природопользования, приобретенных в собственность, отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно оплаченным или принятым к оплате счетам продавцов после их оприходования и постановки на учет.

Инвентарная стоимость зданий, сооружений складывается из фактических затрат по их приобретению и расходов по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

Инвентарная стоимость земельных участков и объектов природопользования складывается из расходов по их приобретению, включая затраты по улучшению их качественного состояния, комиссионных вознаграждений и других платежей.

Здания, сооружения и другие объекты ОС, приобретенные отдельно от строительства объектов, а также земельные участки и объекты природопользования зачисляют в размере инвентарной стоимости в состав ОС по поступлении их в организацию и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи ОС (форма № ОС-1). После подписания всеми членами приемочной комиссии, которая назначается руководителем организации, акт вместе с технической документацией передается в бухгалтерию, после чего подписывается главным бухгалтером и утверждается руководителем организации.

Учет приобретения объектов недвижимости оформляется следующими бухгалтерскими записями:

Д сч.08 «Вложения во внеоборотные активы»

К сч.60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - стоимость приобретенных ОС (без

НДС) на основании счета

поставщика.

Д сч.19 «НДС по приобретенным ценностям

К сч.60 – выделяется НДС, уплаченный поставщику.

Д сч.08

К сч.60 (76) – расходы по доведению к пригодности к эксплуатации.

Д сч.60 (76)

К сч.51 «Расчетный счет» - оплата счетов поставщиков, подрядчиков и др.

Д сч.01 «Основные средства»

К сч.08 – списание затрат по вводу объектов в эксплуатацию.

Д сч.68 «Расчеты по налогам и сборам»

К сч.19 – принимается к возмещению из бюджета НДС, уплаченный поставщикам и

подрядчикам.

НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам при приобретении объектов ОС, может быть принят к возмещению из бюджета при условии, что объект ОС имеет производственное назначение, он введен в эксплуатацию, имеется надлежаще оформленная счет-фактура, счета поставщиков оплачены.

Если объект ОС имеет непроизводственное назначение, то НДС не подлежит возмещению из бюджета, а идет на увеличение первоначальной стоимости объекта ОС.

Правильное отражение операций по реализации объектов ОС имеет существенное значение, т.к. они непосредственно связаны с формированием финансового результата организации. Прибыли и убытки от реализации должны определяться как разница между суммой чистых поступлений от выбытия и балансовой стоимостью объекта ОС.

Продажа объектов ОС оформляется договором купли-продажи и актом на списание по форме № ОС-4. В соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», стоимость объекта ОС, который выбывает в результате продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выручка от продажи принимается к б/у в сумме, согласованной сторонами в договоре купли-продажи. Доходы и расходы в результате продажи отражаются в б/у того периода, в котором они были совершены и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве операционных доходов и расходов.

Синтетический учет реализации объектов ОС ведется на активно-пассивном счете 91 «Прочие доходы и расходы» или на счете 01 «Основные средства» на специальном субсчете, где формируется вся информация о процессе продажи.

По дебету счета 91 отражается первоначальная стоимость списываемого объекта и расходы, понесенные организацией в связи с его продажей. По кредиту отражается сумма начисленной амортизации, а также выручка от продажи. Затем путем сравнения дебетового и кредитового оборота по счету 91 определяется прибыль или убыток от реализации, который затем списывается на счет 99 «Прибыли и убытки».

Реализация объектов ОС в б/у отражается следующими записями:

Д сч.91

К сч.01 – списывается первоначальная стоимость объекта ОС.

Д сч.02 «Амортизация ОС»

К сч.91 – отражается сумма начисленной амортизации.

Д сч.62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

К сч.91 – сумма выручки от продажи объекта ОС.

Д сч.91

К сч.68 – сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет.

В аналитическом учете на дату реализации фиксируется сумма дохода (расхода) по указанной операции, которая в целях определения налоговой базы учитывается в следующем порядке:

- положительная разница признается прибылью, которая включается в налоговую базу по налогу на прибыль в том отчетном периоде, в котором была произведена реализация;

- отрицательная разница определяется как расходы, понесенные при реализации объекта ОС, включаемые в целях налогообложения в состав расходов будущих периодов. Эти расходы относятся к внереализационным расходам и включаются в них в течение срока, рассчитанного организацией, равными долями до полного перенесения всей суммы таких расходов.

3. Учет аренды и лизинговых операций с объектами недвижимости.

Многие, особенно вновь создаваемые организации часто не имеют финансовой возможности для приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования. Это удается преодолеть за счет арендных отношений, т.е. передачи и получения объектов ОС в аренду. Арендные отношения регламентируются договором аренды, согласно которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное пользование. В период аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит только право владения и пользования имуществом.

В соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации» и ПБУ 10/99 «Расходы организации» доходы и расходы от сдачи имущества в аренду могут учитываться в составе доходов и расходов от обычных видов деятельности или в составе операционных доходов и расходов. При первом варианте сдача имущества в аренду признается обычным видом деятельности и расходы по ней учитываются на счетах учета производственных затрат (20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» и др.), а доходы – на счете учета выручки от продажи (90). При втором варианте сдача имущества в аренду не является предметом деятельности организации и поэтому доходы и расходы учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» в составе операционных доходов и расходов.

Арендодатель учитывает имущество, сданное в аренду, в числе собственных ОС с соответствующей отметкой их выбытия в карточке учета ОС. Передача ОС в аренду не изменяет валюту баланса, т.к. право собственности при этом не переходит.

Начисление амортизации по сданным в аренду ОС производит арендодатель, относя их на уменьшение прибыли:

Д сч.91

К сч.02 «Амортизация основных средств».

Расходы на ремонт сданных в аренду ОС, а также другие затраты по договору аренды учитываются также по дебету счета 91.

Начисление арендной платы отражается записью:

Д сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

К сч.91

Выручка от услуг по сдаче имущества в аренду облагается НДС:

Д сч.91

К сч.68 «Расчеты по налогам и сборам».

Поступление арендных платежей:

Д сч.51 «Расчетный счет»

К сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Арендатор учитывает арендованные ОС на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Аналитический учет ведется по объектам, принятым в аренду и по арендодателям. На сумму арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор делает записи:

Д сч.20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы» и др.

К сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Перечисление суммы арендной платы:

Д сч.76

К сч.51 «Расчетный счет».

Лизинг (финансовая аренда) – это инвестирование арендодателем денежных средств в предмет лизинга. Субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель и продавец лизингового имущества. В соответствии с условиями лизинга (ст. 665 Гражданского Кодекса РФ) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им или лизингополучателем продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное владение или пользование в предпринимательских целях.

Организация бухгалтерского учета лизинговых операций осуществляется в соответствии с Приказом Минфина РФ от 17.02.97 г. № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга».

Учет у лизингодателя.

Затраты, связанные с осуществлением капитальных вложений по приобретению лизингового имущества за счет собственных или кредитных средств отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После приобретения лизинговое имущество приходуется следующей записью:

Д сч.03 «Доходные вложения в материальные ценности»

К сч.08.

Передача имущества лизингополучателю находит отражение лишь в записях аналитического учета по счету 03, если имущество остается на балансовом учете у лизингодателя. В этом случае затраты лизингодателя по осуществлению лизинговой деятельности формируются в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются на счете 20 «Основное производство» с кредита материальных, расчетных и других счетов (10, 70, 69 и т.д.). Начисление амортизации отражается записью:

Д сч.20

К сч.02 «Амортизация основных средств».

По истечении месяца учтенные на счете 20 расходы списываются:

Д сч.90 «Продажи»

К сч.20.

Причитающаяся исходя из условий договора сумма лизинговых платежей отражается записью:

Д сч.62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

К сч.90 «Продажи».

Поступление платежей от лизингополучателя:

Д сч.51 «Расчетный счет»

К сч.62.

При возврате лизингового имущества и прекращения его использования для лизинга его стоимость списывается со счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в дебет счета 01 «Основные средства».

В зависимости от условий договора лизинговое имущество может также учитываться и на балансе лизингополучателя. В этом случае финансовый результат от передачи имущества лизингополучателю отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

При возврате лизингового имущества лизингодателю его остаточная стоимость приходуется по счету 03 с кредита счета 76.

Основные средства, сданные в лизинг, учитывают на забалансовом счете 011 «Основные средства, сданные в аренду» в оценке, указанной в договоре аренды.

Аналитический учет по счету 011 ведут по арендаторам и по каждому объекту ОС, сданных в аренду.

Учет у лизингополучателя.

Если имущество учитывается на балансе лизингодателя, то у лизингополучателя оно приходуется на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

Начисленные лизингодателю платежи отражаются на счетах учета затрат:

Д сч.20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы»)

К сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Перечисление платежей лизингодателю:

Д сч.76

К сч.51.

При возврате лизингового имущества лизингодателю его списывают со счета 001 «Арендованные основные средства».

При выкупе лизингового имущества его стоимость на дату перехода права собственности списывают с забалансового счета 001 и приходуют по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств».

Если по условиям договора лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то на стоимость поступившего имущества делается запись:

Д сч.08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение объектов ОС»

К сч.76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендные

обязательства».

Стоимость поступившего имущества и затраты, связанные с его получением, списывают:

Д сч.01 «Основные средства»

К сч.08

Дата добавления: 2015-10-21