Тема 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как способ укрепления прав на недвижимое имущество

Тема 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как способ укрепления прав на недвижимое имущество

1. Иванов после смерти своего отца получил в наследство квартиру. Не имея намерения использовать квартиру в дальнейшем, Иванов решил ее продать Петрову. При предварительном просмотре документов, подтверждающих право собственности Иванова на квартиру, выяснилось, что право собственности Иванова на указанную квартиру не зарегистрировано. Полагая, что Иванов не является собственником квартиры, в связи с чем не имеет права на её отчуждение, Петров отказался заключать договор купли-продажи. Дайте правовую оценку ситуации.

- какой документ подтверждает факт проведения государственной регистрации права? (формы удостоверения)

- какой документ подтверждает факт актуальности записи в реестре?

- имеет или нет юридическое значение дата выдачи свидетельства (определяет ли момент проведения государственной регистрации; совпадает ли с датой проведения государственной регистрации?);

- срок действия свидетельства о государственной регистрации права?

- последствия утраты?

- какое событие определяет дату государственной регистрации?

- значение даты государственной регистрации? (последствия наступают)

2 Левченко и Москалев обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации: Левченко – перехода права собственности на нежилое помещение к Москалеву, Москалев – права собственности на нежилое помещение. В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор купли-продажи от 08.09.2009. В процессе государственной регистрации было установлено следующее: по данным ЕГРП право собственности Левченко на нежилое помещение не зарегистрировано (ЕГРП не содержит сведений о правах на указанное нежилое помещение); в качестве документа, подтверждающего права Левченко на нежилое помещение, на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 09.10.1997, заключенный между Левченко и Сидоренко; документы, подтверждающие факт государственной регистрации права собственности Левченко в порядке, действующим до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не представлены. Оцените ситуацию.

- когда вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации прав …»?

- сфера действия ФЗ «О государственной регистрации прав …» по предмету?

- на какие права распространяется ФЗ «О государственной регистрации прав …»?

- что такое ранее возникшее право?

- подлежит или нет РВП государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав …»?

- являлась или нет государственная регистрация прав условием возникновения права до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав …»?

- в каком порядке следовало регистрировать права до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав …»?

Тема 3. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. В адрес регистрирующего органа поступил запрос районного суда, подготовленный в связи с рассмотрением районным судом гражданского дела, о предоставлении копий документов, представленных на государственную регистрацию права собственности ЗАО «Люкс» на нежилые помещения. Отказывая в предоставлении запрашиваемых документов, регистрирующий орган сослался на ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который, по мнению регистрирующего органа, не предусматривает такую форму предоставления информации из ЕГРП. Оцените ситуацию.

2. Коробейников обратился в регистрирующий орган с заявлением о предоставлении «сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» в отношении квартиры, собственником (правообладателем) которой он являлся ранее (впоследствии квартира была им отчуждена по договору купли-продажи Петрову). Регистрирующим органом в предоставлении запрашиваемых сведений было отказано в связи с тем, что Коробейников не является лицом, которому указанные сведения могут быть предоставлены. Дайте оценку ситуации.

- где предоставляется информация о зарегистрированных правах?

- степень открытости реестра?

- чем определяется объем предоставляемой информации? (закон, усмотрение регистрирующего органа)?

- какая информация является абсолютно доступной, ограниченно доступной?

- платно или бесплатно предоставляется информация?

3. В ходе переговоров между ООО «Пропилен» и ЗАО «Бутан» по поводу заключения договора купли-продажи принадлежащего ООО «Пропилен» здания производственного цеха представитель ЗАО «Бутан» высказал пожелание ознакомиться с договором купли-продажи здания производственного цеха, на основании которого указанный объект недвижимости в свое время был приобретен ООО «Пропилен». Представитель ООО «Пропилен» сообщил о невозможности предоставить договор купли-продажи в связи с его утратой, в связи с чем переговоры были отложены. Какими способами ООО «Пропилен» может получить копии договора купли-продажи?

4. 28.09.2006 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности Ромашовой на объект недвижимости – две комнаты в 6-комнатной квартире (на плане квартиры комнаты под номерами 2 и 3). Государственная регистрация проведена на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации) от 15.08.2006. 12.07.2008 в регистрирующий орган обратился Петров с заявлением об исправлении технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации права собственности Ромашовой на указанный объект недвижимости, а именно, об исключении из описания объекта недвижимости комнаты № 2. К заявлению Петровым была приложена копия договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 15.04.1997, в соответствии с условиями которого в собственность Петрова передавался объект недвижимости – комната в 6-комнатной коммунальной квартире (на плане квартиры комната под номером 2). Каковы дальнейшие действия регистрирующего органа?

- что такое техническая ошибка?

- в каком порядке подлежит исправлению?

Тема 4. Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Васильев, имеющий намерение зарегистрировать право собственности на нежилое здание, подготовил заявление о государственной регистрации, а также все необходимые для проведения государственной регистрации документы и направил их по почте в адрес регистрирующего органа. Оцените ситуацию с точки зрения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Бурлаков обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Регистрирующим органом в приеме заявления было отказано в связи с непредставлением заявителем второго экземпляра-подлинника договора аренды. Бурлаков настаивал на приеме его заявления, обещав донести необходимые документы в течение срока проведения государственной регистрации. Оцените ситуацию.

- наименование регистрирующего органа;

- компетенция регистрирующего органа;

- какие документы необходимо представлять на государственную регистрацию (государственная пошлина; документы, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации прав)?

- перечень оснований – исчерпывающий характер?

- доверенность – форма?

- срок?

3. ЗАО «Морфей» в соответствии с договором купли-продажи от 30.12.2009 приобрело у ООО «Гермес» здание. Обратившись 09.11.2012 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание, ЗАО «Морфей» получило отказ в государственной регистрации права собственности на основании абз. 9, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно в связи с непредставлением ООО «Гермес» заявления и иных документов, необходимых для государственной регистрации ранее возникшего права и перехода права собственности на здание к ЗАО «Морфей». Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, ЗАО «Морфей» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. В ходе судебного заседания арбитражным судом было установлено, что ООО «Гермес» было ликвидировано ещё до обращения ЗАО «Морфей» в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание. Какое решение должен принять арбитражный суд?

4. Иванов является собственником капитального гаража. 03.05.2008 Иванов заключил с Петровым договор купли-продажи гаража, в соответствии с которым Петров был обязан оплатить за гараж 200 000 руб. после государственной регистрации перехода права собственности. 06.05.2008 Иванов, желая получить за гараж большую сумму (250 000 руб.), заключил договор купли-продажи этого же гаража с Сидоровым. 07.05.2008 Петров обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на гараж. 08.05.2008 в регистрирующий орган обратились Иванов с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на гараж к Сидорову, Сидоров – с заявлением о государственной регистрации права собственности. Как должен поступить в указанном случае регистрирующий орган? Каковы будут в дальнейшем действия участников сделок?

5. ООО «Орфей» и ОАО «Фемида», заключив договор купли-продажи здания столовой, обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации (ООО «Орфей» – перехода права собственности на здание столовой к ОАО «Фемида», ОАО «Фемида» – права собственности на здание столовой). В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности сделки регистрирующим органом было установлено, что здание столовой заложено по договору ипотеки, заключенному ООО «Орфей» и ОАО «Банк», договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке. Ссылаясь на п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предложив заявителям представить дополнительно документы, подтверждающие наличие согласия ОАО «Банк» (залогодержателя по договору ипотеки) на отчуждение ООО «Орфей» здания столовой ОАО «Фемида». Указанные документы заявителями в течение срока приостановления государственной регистрации представлены не были, в связи с чем регистрирующий орган отказал заявителям в государственной регистрации. Оцените правомерность действий регистрирующего органа по истребованию от заявителей дополнительных документов и соответственно отказа в государственной регистрации.

- обязательность стадии правовой экспертизы документов;

- возможность истребования дополнительных документов (ст. 17);

- основания для отказа в государственной регистрации?

- порядок обжалования?

6. 02.09.2007 ООО «Город» и ОАО «Мегаполис» обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации: ООО «Город» – перехода права собственности на встроенные нежилые помещения к ОАО «Мегаполис», ОАО «Мегаполис» – права собственности на встроенные нежилые помещения. В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор купли-продажи. 15.09.2007 в регистрирующий орган обратилось ООО «Город» с заявлением о приостановлении государственной регистрации на три месяца, указав в качестве причины подачи заявления «наличие необходимости в урегулировании возникших разногласий между сторонами сделки». В связи с тем, что сторонами на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, основания для отказа в государственной регистрации установлены не были, регистрирующим органом была проведена государственная регистрация перехода права собственности, права собственности ОАО «Мегаполис» на встроенные нежилые помещения без ее приостановления. Оцените ситуацию.

- основания приостановления государственной регистрации, сроки?

Тема 5. Государственная регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости

1. ООО «Фараон» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания. В качестве основания для внесения изменений в ЕГРП заявителем был представлен кадастровый паспорт нежилого здания, из которого следовало, что изменение площади нежилого здания произошло в результате возведения дополнительного этажа. Регистрирующим органом ООО «Фараон» во внесении изменений в ЕГРП было отказано в связи с непредставлением заявителем на государственную регистрацию документов, необходимых в соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Считая, что в данном случае имеет место быть не создание нового объекта недвижимости, для которого необходимы требуемые регистрирующим органом документы, а реконструкция существующего объекта недвижимости, ООО «Фараон» обратилось в арбитражный суд. Оцените правомерность отказа в государственной регистрации.

- момент возникновения права собственности на созданный объект, объект незавершенного строительства?;

- основания государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости?

- основания государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства?

- правовой статус объекта незавершенного строительства (самостоятельный объект недвижимости)?

Тема 8. Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и других прав на недвижимое имущество

1. Индивидуальный предприниматель Федоров обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (здание кафе). В качестве документа, подтверждающего права на земельный участок, Федоров представил договор аренды земельного участка от 14.09.2002 на срок 5 лет. В процессе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что указанный договор аренды земельного участка не зарегистрирован, в связи с чем Федорову было отказано в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав). Не согласившись с данным решением регистрирующего органа, Федоров обратился в суд. В обоснование незаконности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прав Федоров ссылался на следующее: действующая во время подписания договора аренды земельного участка редакция ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривала необходимость государственной регистрации аренды недвижимого имущества и не предусматривала необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Действующая редакция п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, была введена позже ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ. Оцените ситуацию.

- подлежит ли регистрации аренда?

- спорные случаи определения необходимости государственной регистрации договора аренды;

- заявители;

- форма удостоверения государственной регистрации договоров?

2. Комаров, получив выписку из ЕГРП по принадлежащей ему на праве собственности комнате в коммунальной квартире, обнаружил, что ЕГРП содержит запись о праве требования со стороны конкретного лица на комнату. На запрос Комарова о документах, послуживших основанием внесения в ЕГРП указанной записи, регистрирующий орган сообщил, что запись о праве требования со стороны конкретного лица на комнату внесена в ЕГРП на основании поступивших в адрес регистрирующего органа копий документов (исковое заявление, определение суда о принятии искового заявления к производству) по гражданскому делу по иску Иванова к Комарову о возложении на Комарова обязанности по переносу комнатных дверей согласно установленным границам комнаты. Оцените правомерность действий регистрирующего органа.

- что такое права требования? (не путать с правопритязаниями)

3. ООО «Корвет» и ОАО «Фрегат», заключив договор купли-продажи нежилого здания, обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации (ООО «Корвет» – перехода права собственности на нежилое здание к ОАО «Фрегат», ОАО «Фрегат» – права собственности на нежилое здание). Регистрирующим органом государственная регистрация была приостановлена на один месяц в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что права ООО «Корвет» на нежилое здание оспаривались в судебном порядке третьим лицом. В сообщении о приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган указал, что ЕГРП содержит запись о праве требования со стороны конкретного лица на нежилое здание, и регистрирующим органом сделан запрос в суд о возможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание от ООО «Корвет» к ОАО «Фрегат». Оцените правомерность действий регистрирующего органа (приостановление государственной регистрации, направление запроса в суд).

- влияние записи о праве требования на процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество (не является основанием для отказа);

Тема 9. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

1. Рахманинов и Никифоров обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации: Рахманинов– перехода права собственности на гараж к Никифорову, Никифоров– права собственности на гараж. В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор купли-продажи от 10.10.2006. В процессе государственной регистрации было установлено следующее: право собственности Рахманинова зарегистрировано в ЕГРП 12.05.2001 на основании договора купли-продажи гаража от 04.04.2001; на момент государственной регистрации права собственности Рахманинов состоял в браке с Рахманиновой; нотариально удостоверенное согласие супруги на отчуждение гаража Рахманиновым на государственную регистрацию представлено не было. Государственная регистрация перехода права собственности, права собственности Никифорова в связи с этим была государственным регистратором приостановлена в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Рахманинов, не соглашаясь с указанным решением государственного регистратора, обратился в суд. В заявлении Рахманинов указал, что с брак между ним и Рахманиновой был расторгнут еще в 2003 г.; после расторжения брака он с супругой ни разу не виделся в связи с тем, что «она уехала в неизвестном ему направлении»; в любом случае сделка одного супруга по отчуждению недвижимого имущества в отсутствие согласия второго супруга является оспоримой; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит указания на необходимость представления на государственную регистрацию в данной ситуации нотариально удостоверенного согласия супруга, кроме того, в п. 2 ст. 17 данного закона содержится запрет истребовать на государственную регистрацию какие-либо документы, не предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Оцените ситуацию.

Тема 10. Судебные акты в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. 04.07.2011 районным судом признано право собственности Летова на гараж. 11.09.2012 Летов обратился в регистрирующий орган с заявлением о предоставлении из ЕГРП информации по гаражу. 12.09.2012 регистрирующим органом Летову было отказано в предоставлении запрашиваемой информации в связи с отсутствием соответствующего раздела ЕГРП. Летов, считая незаконным бездействие регистрирующего органа, выразившееся в непроведении государственной регистрации его права собственности на гараж на основании вступившего в законную силу решения районного суда от 04.07.2011, обратился в суд. В обоснование заявленных требований Летов указал следующее: копия вступившего в законную силу решения районного суда от 04.07.2011 была направлена районным судом в регистрирующий орган в порядке п.3 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; согласно п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Оцените правомерность бездействия регистрирующего органа.

- порядок регистрации прав, установленных решением суда?

- возможен ли отказ в государственной регистрации прав, установленных решением суда?

- пределы правовой экспертизы?

- является ли основанием для регистрации прав решение третейского суда?

2. Финансов обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру. В качестве основания государственной регистрации Финансовым было представлено вступившее в законную силу решение районного суда о признании за ним права собственности на квартиру. Регистрирующим органом Финансову в государственной регистрации права собственности на квартиру было отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами) в связи с наличием в ЕГРП записи о праве собственности на квартиру Денежного. Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности Финансового на квартиру дополнительно был мотивирован ссылкой на п. 1 ст. 2 указанного закона, в соответствии с которым зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, тогда как зарегистрированное право собственности Денежного в судебном порядке не оспорено. Оцените ситуацию.

- возможно ли оспаривание зарегистрированных прав?

- процессуальный порядок оспаривания зарегистрированных прав?

- может ли являться основанием для внесения записей в ЕГРП решение суда об оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа?

3. Наследники Коленова обратились к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, в том числе на объект недвижимости – гараж. В качестве документа, подтверждающего право собственности Коленова на гараж, наследники представили нотариусу вступившее в законную силу решение районного суда от 12.09.1999, в соответствии с которым за Коленовым было признано право собственности на гараж. Нотариус отказал наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство на гараж в связи с тем, что право собственности Коленова на гараж не было зарегистрировано (следовательно, не возникло), и предложил наследникам обратиться в суд с иском о признании права собственности на гараж. Обжалуя в суд отказ нотариуса в совершении нотариального действия, наследники исходили из того, что момент возникновения права, установленного решением суда, определяется моментом вступления его в законную силу, следовательно, право собственности Коленова возникло вне зависимости от наличия или отсутствия факта его государственной регистрации с момента вступления в законную силу решения районного суда от 12.09.1999, а гараж входит в состав наследства, открывшегося после смерти Коленова.

Дайте собственную оценку доводам нотариуса и наследников.

- момент возникновения права, установленного решением суда.

4. 15.03.2000 регистрирующим органом была проведена государственная регистрация права собственности ООО «Парад» на встроенные помещения, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись. Государственная регистрация проведена на основании договора купли-продажи от 01.02.2000, заключенного между ООО «Вальс» и ООО «Парад». 22.07.2003 в регистрирующий орган поступило заявление ЗАО «Дело» о государственной регистрации права собственности на встроенные помещения. В числе прочих документов заявителем было представлено решение арбитражного суда первой инстанции от 28.12.2001, в соответствии с которым договор купли-продажи от 01.02.2000 признан недействительным, в применении последствий недействительности ничтожной сделки ЗАО «Дело» отказано. Сообщением от 03.09.2003 регистрирующий орган со ссылкой на указанное решение арбитражного суда первой инстанции известил ООО «Парад» о том, что с 01.09.2003 в ЕГРП прекращена запись о праве собственности ООО «Парад» на встроенные помещения, и внесена новая запись о праве собственности ЗАО «Дело» на встроенные помещения. Считая указанные действия регистрирующего органа незаконными, ООО «Парад» обратилось в арбитражный суд с заявлением. В обоснование заявленных требований ООО «Парад» указало, что право собственности ООО «Парад» в судебном порядке прекращено не было, а регистрирующие органы без судебного акта о прекращении права собственности не могут прекращать в ЕГРП записи о праве собственности.

Оцените действия регистрирующего органа и доводы заявителя.

- момент возникновения ареста в отношении недвижимого имущества;

- действует ли заявительный порядок?

- уплачивается ли государственная пошлина?

- уведомление о факте проведения регистрации?

- как влияет арест на процедуру государственной регистрации (РВП, переход права)

Дата добавления: 2015-09-30