Планируя заранее, или хороший план сегодня лучше безупречного завтра

Планируя заранее, или хороший план сегодня лучше безупречного завтра

Легко найти практичный совет о том, как скопить и не растратить деньги. Принцип прост: зарабатываем больше, тратим меньше. Однако редко можно услышать о том, какой вред наносит себе сам человек при неправильном планировании семейного бюджета, покупая недвижимость. Иногда люди тратят так много времени и плетут хитроумные схемы, что забывают, на что же они в самом деле копили деньги. А иногда многоопытный продавец так заболтает доверчивого покупателя, что в результате сделка совершается на сумму выше, чем может тот себе позволить.

Начнем с того, что жилье за рубежом не является для граждан России и СНГ первой необходимостью. Естественно, если вы не в бегах от бывших партнеров по бизнесу или правосудия. При существующем порядке вещей приобретение недвижимости за границей можно сравнить с дорогим беспроигрышным хобби, которое при определенном умении управлять активами может приносить, кроме удовольствия, еще и доход.

Сколько потратить на удовольствие обладать квартирой на берегу искрящегося моря, каждый решает для себя сам. Если покупка совершается за наличные, значит, они существуют в реальном времени и настойчиво просятся покинуть карман с минимальным риском омрачить вам ближайшие годы. Если же оформляется договор рассрочки платежей, то на период договора покупатель берет на себя обязательства по выплатам до выполнения договора обеими сторонами и должен точно знать свои возможности выделения части семейного бюджета на несколько ближайших лет. Даже если рассрочка беспроцентная. Отступление от ранее намеченного и согласованного в договоре графика платежей грозит односторонним разрывом контракта застройщиком. Так как же высчитать тот безболезненный для бюджета минимум.

Формула успеха

Усредненная схема рассрочки с возможными вариациями для строящегося жилья в Паттайе следующая. Это бронирующий депозит (10.000-150.000 батов при подписании договора), 20% – первый взнос, 50% – в рассрочку, разбитые на месячные платежи на период строительства и балансовые 30% по окончании строительства. Оплату налогов, амортизаций, банковских услуг в этом анализе в расчет не берем. В соотношении со стоимостью квартиры они составляют малую величину, не влияющую на общий порядок выплат.

Никто не будет спорить о том, что в момент оплаты бронирующего депозита и подписания договора купли-продажи сумма на первый взнос должна быть в наличии. Дома, в банке, в другой стране – неважно, но в течение нескольких недель после подписания оговоренная сумма обязана появиться на счету застройщика. Не появится – значит, застройщик аннулирует договор в соответствии с пунктом о возможном расторжении договора и заберет бронирующий депозит.

После оплаты первого взноса начинаются платежи по основной части договора рассрочки. Хорошим помощником при планировании платежей станет простая формула, результатом которой и будет искомая величина безболезненного минимума.

В данной формуле доходную статью месячного семейного бюджета обозначают буквой «I». Сюда включают, в первую очередь, суммы постоянных (заработная плата), а также предполагаемых с высокой вероятностью (считай, гарантированных) дополнительных поступлений (приработок, доход от аренды, средства от продажи какого-либо имущества и так далее) всех членов семьи.

Обязательные месячные расходы (квартплата, коммунальные услуги, транспорт, обучение, покупка моющих средств) фигурируют под буквой «Е». При необходимости можно использовать дополнительные обозначения, указывающие на конкретные траты: ЕК (плата за квартиру), ЕО (расходы на обучение), EТ (транспортные расходы).

Питание – это плавающая расходная статья, поддающаяся регулированию, для обозначения которой используем букву «F». Можно ввести дополнительные обозначения для конкретных трат: FS – расходы на продукты в супермаркете, FR – питание в ресторане, FK – питание детей в школе и тому подобное.

Расходы на предметы гардероба (одежду и обувь) обозначаем буквой «W». Для конкретизации используем дополнительные значки: WF – женская одежда, WM – мужская одежда, WK – детская одежда.

Обязательные месячные выплаты по уже существующим кредитам обозначаем буквой «С». Для конкретизации используем дополнительные значки: СС – кредит на автомобиль, СЕ – кредит на бытовую технику. Для обозначения прочих трат заимствуем различные буквы латинского алфавита, главное при этом помнить, какие расходы имелись в виду.

Искомая величина, или необходимый запас прочности, который необходим для выплаты ежемесячных платежей и накопления денежной суммы для погашения балансного платежа по окончании строительства, обозначают буквой «R».

В итоге, получается достаточно простая формула:

R= I-((EK+EO+ET)+(FS+FR+FK)+(WF+WM+WK)+(CC+CE))

Пользоваться данной формулой очень легко: вместо букв подставляют цифры, при этом в расходной части указывают суммы всех желаемых или планируемых приобретений. Неудивительно, что при таком подходе расходная часть может значительно превысить доходную, выливаясь в отрицательное R.

Затем методом исключения, не забывая о приоритетных направлениях покупок, оставляют в формуле лишь те приобретения, которые могут реально уложиться в сумму доходов и дают положительную R.

После получения искомой величины R делим ее на два (R/2). Получаем две одинаковые суммы.

Результат деления должен быть не меньше планируемого месячного платежа. Его можно смело расходовать на оплату рассрочки. Из второй части, назовем ее накопительной, откладываем средства на балансовый платеж по окончании строительства до достижения необходимой суммы.

Благодаря подобным вычислениям, можно распланировать важнейшие финансовые операции. И как бы ни были скромны инвестиции, с помощью планирования все же можно несколько увеличить состояние семьи и создать так называемый неприкосновенный запас, или резерв, из которого в случае необходимости можно взять определенную денежную сумму.

Рассмотрим примеры на уже существующих на рынке объектах.

1. Serenity Wongamat, расположен в самом дорогом районе Паттайи – Вонгамат. Площадь участка 1.500 кв. м, 152 квартиры, 200 метров до моря. Самое доступное предложение – квартира-студия площадью 21,75 кв. м. Цена 1.180.000 батов.

25% первый взнос - 295.000 батов (должен быть оплачен в течение 4-х недель с момента подписания контракта).

55% (649.000) - рассрочка на 18 месяцев, по 36.055 батов (ваш показатель R/2 должен быть больше этого значения!).

20% (236.000 батов) – при сдаче проекта, аккумулируются из второй, накопительной части R/2. Остаток накопительной части можно пустить на оборудование квартиры электроникой.

2. Centara Grand Residence Pattaya, считающийся самой престижной новостройкой Паттайи. Площадь участка прямо на берегу Сиамского залива – 38.000 кв. м, ширина береговой линии 150 метров, в строительстве используются высококачественные отделочные материалы. Самое доступное предложение – 1-спальная квартира площадью 65 кв. м по цене 9.900.000 батов.

Первый взнос 20% (1.980.000 батов) в течение месяца после подписания договора.

30% (или 2.970.000 батов) – рассрочка на три года, по 82.500 батов ежемесячно. R, деленный на два, должен быть равен или больше этого значения.

50% (4.950.000 батов) оплачивается при сдаче объекта «под ключ».

Для успешного осуществления этого платежа придется к аккумулированным за три года 2.970.000 батам добавить недостающие для стандартной формулы 20%, или 1.980.000 батов. Таким образом, начальная формула требует коррекции. К R/2, идущему на балансовый платеж, по окончании строительства необходимо прибавить 55.000 батов в месяц и константой добавить в формулу.

Самый главный результат при построении семейного финансового плана покупки недвижимости за рубежом состоит в том, что человек видит, куда он идет, и видит реальные возможность достижения своих целей.

Желаем всем успехов и финансовой независимости!

Дата добавления: 2015-09-30