Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" <1>).
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.
11. По общему правилу ч. 11 комментируемой статьи отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
1. В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.
Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.
При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения гл. 6 раздела II Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 46 Кодекса).
2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.
Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
1 - 3. Комментируемая статья содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса и комментарий к указанной статье). Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 Кодекса) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 - 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
В порядке, установленном ч. 3 комментируемой статьи, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 данной статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.
Применение положений ч. ч. 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Комментарий к статье 165
1. Положения ст. 165 Кодекса должны применяться во взаимосвязи с правилами, определяющими компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. ст. 14 Кодекса и комментарий к ней).
В целом ч. 1 комментируемой статьи, с нашей точки зрения, носит преимущественно декларативный характер. Например, весьма сомнительно, что органы местного самоуправления заинтересованы в активном осуществлении своего права, предусмотренного в п. 2 указанной части, по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов. На практике следует иметь в виду, что предоставление бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья и специализированным потребительским кооперативам на проведение капитального ремонта должно осуществляться органами местного самоуправления по правилам, установленным бюджетным законодательством.
2. На органы местного самоуправления и управляющие организации возложена юридическая обязанность предоставлять гражданам информацию, указанную в ч. 2 ст. 165 Кодекса. Несмотря на то что в данной норме перечень соответствующих видов сведений сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Граждане вправе получать также иную информацию в соответствии с ФЗ от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" <1>. См. также комментарий к ч. ч. 9 - 10 ст. 161 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3448.
Дата добавления: 2015-09-29; просмотров: 19 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |