Предлагается к продаже земельный массив 360га (88 + 272га) по уникальной цене

Предложение

Предлагается к продаже земельный массив 360га (88 + 272га) по уникальной цене

Категория:	Земли сельскохозяйственного назначения
По документу:	для ведения дачного хозяйства

Кадастровые номера: 33:01:001230:799 и 33:01:001230:798

Расположены в 105 км от МКАД по ярославскому шоссе. В непосредственной близости от города Александров. Прямо по границе участка проходит городская граница, причем в ближайших планах развития города, опубликованных на официальном городском портале, данные земли в обозримом будущем будут включены в состав города.

Потенциальным покупателям земли будет удобно добраться как на личном транспорте, так и на электричках или автобусах. Электрички ходят прямо из центра москвы, с ярославского вокзала. Любым видом транспорта время в пути не должно превышать 2 часов, что вполне адекватно и очень многих горожан ничуть не пугает.

Непосредственная близость крупного города имеет массу плюсов в виде городской инфраструктуры, включая магазины на выбор, все виды бытовых и сервисных услуг и даже развлечений, таких как кинотеатры, бары и прочее.

Наиболее оптимальный вариант использования это поселок эконом класса. То есть составить проект, провести кадастровые работы по разделению на участки по 20 соток и продавать в розницу или мелким оптом конечному потребителю.

В самом Александрове, как мне сказали местные риэлторы на сегодняшний день имеется некоторый дефицит ликвидных земель по адекватной цене. Те предложения в самом городе или его ближайших окраинах оцениваются около 35-60тр за сотку именно дачной земли.

Также, по моим данным только госпошлина за перевод земли из начзначения под "сельскохозяйственное производство" в "дачное" назначение стоит 6000рублей за сотку. То есть в эту землю можно сказать уже "зашита" капитализация минимум в 6000 за сотку. Новые земли с таким назначением, просто не могут появиться по цене ниже, чем 6000 за сотку. Старые же земли. которые давно уже были переведены могут появляться на рынке дешевле этой цены только в кризисные времена и только если продавец готов демпинговать, чтобы поскорее реализовать объект, особенно если он очень крупный.

Плюсы:

1. Адекватное удаление от Москвы для эконом поселка

2. Существует отложенный и живой спрос среди жителей Александрова

3. Прекрасная транспортная доступность. Хорошая асфальтовая дорога напрямую примыкает к участку. А также электрички напрямую из Москвы.

4. Отличное расположение за счет границы с относительно крупным городом, и возможностью пользоваться всей инфраструктурой города.

5. Хорошие характеристики земли. Не заболочена, рядом лесные массивы, подземные воды неглубоко, можно выкопать центральное озеро в поселке или карьер для купания и рыбалки.

6. Все коммуникации легко протянуть из города при необходимости.

7. По соседству расположен конно-спортивный клуб.

8. Цена.

Минусы:

1. Очень большой массив, сложно освоить, долго продавать.

2. Пока нет никаких подведенных коммуникаций, что логично, если предлагается только земля.

3. Около 10% земли заросло мелкой порослью. Срубить ее не проблема, но это некоторые затраты.

4. Наличие обременений в виде ЛЭП и подземных газопроводов. (около 5-7% территории)

Экономическая модель.

Розничная реализация предполагается на уровне 9000-10000рублей за сотку. Такую цену можно назвать демпинговой для данного региона, что позволит вести активные быстрые продажи, чтобы быстро возвращать инвестиции.

Данную оценку обосную следующими положениями:

1. Как уже выше было сказано, цена дачной земли не может быть ниже 6000 рублей за сотку.

2. Предложения аналогичных участков на данной территории исходят из цены в 35-70тр за сотку.

3. Для сравнения также приводится вполне успешный проект http://www.votchina.ru/. Который предлагает гораздо большие участки на продажу, расположен гораздо дальше от москвы, чем данная земля, по сути в сельской глуши. При этом они продают свои участки ровно по 10000 рублей за сотку. Следовательно, продавать участки в данном месте по 10000 рублей за сотку это будет исключительно конкурентоспособное предложение, которое должно получить достойный отклик у конечного потребителя. В теории можно поднять цену и до 20000 рублей, просто продажи пойдут менее бойко. По крайней мере именно такую цену планировала сделать одна компания, анализировавшая эту землю.

Учитывая обременения и выделелние земель под общественные нужды, полезная площадь в данном проекте составит около 70%. То есть 360га Х 70% = 252га.

252га это 25200 соток полезной площади под реализацию. При цене в 10000 реблей, это 252 млн. При цене в 20000 рублей за сотку это соответственно 504 млн. Такова потенциальная капитализация по итогам проекта. Плюс возможность создать сервисную компанию по обслуживанию территории с возможностью дополнительно зарабатывать на сервисных ежемесячных сборах.

Чтобы ускорить реализацию проекта, нахожу возможным реализовывать блоки земель в размере от 5 до 50 га оптом, другим компаниям, профессионально занимающимися перепродажей земель, мелким и средним застройщикам или просто клиентам, желающим по такой привлекательной цене приобрести побольше земли.

Цена.

При реализации всего массива в одни руки с выходом на сделку в короткие сроки, цена составит всего 700 рублей за сотку! Или 25 млн рублей за весь массив.

Есть возможность продать частями. Но цена уже будет выше. Если покупать только один участок, который 88га, цена составит 1350 рублей за сотку.

Также возможны иные варианты в виде любых нарезок от 15га. Чем больше берете, тем ниже цена и наоборот. Есть вариант собрать пул инвесторов чтобы выкупить у меня как всю землю сразу целиком по минимальной цене, или выкупить части по чуть более высокой цене, даже при втором варианте, потенциальный прирост капитала будет минимум в пять раз после реализации проекта.

Почему я так дешево продаю? Очень просто, это для меня совершенно непрофильный актив. У меня другой бизнес и нем мне нужны оборотные средства. Там я понимаю что с ними делать и как их приумножать. И у меня просто не хватит времени, сил и терпения заниматься еще и этой землей. Потому мне проще отдать по уникальной, бросовой цене этот актив и пустить эти средства в развитие собственного бизнеса.

[e-mail]

[phone] Антон

Дата добавления: 2015-09-29