“Недвижимость” и рынок недвижимости.

“Недвижимость” и рынок недвижимости.

Понятие "недвижимость" в Российской Федерации раскрыто в статье 130 Гражданского Кодекса, которая гласит, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество ".

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимо й (в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

В состав недвижимости входят: природные («земля») и рукотворные «улучшения» компоненты.

Природные компоненты недвижимости в зависимости от наборов их характерных признаков делят на две группы:

«свободные земельные участки», т.е. земельные участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами на поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых.

«земля с улучшениями», т.е. земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами.

Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы.

Водный объект – сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен, прежде всего, на землях лесного фонда:

Рукотворные компоненты недвижимости (улучшения) в составе недвижимости делят на следующие группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения.

Строения условно подразделяют на две группы:

здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся:

комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;

жилые дома – односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания;

гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики – для временного проживания.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

·промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организаций и органов власти;

складские объекты;

офисные строения и помещения;

торговые объекты;

сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

спортивно-зрелищно-развлекательные объекты;

медицинские и оздоровительные;

мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

Инженерные коммуникации – внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги.

Многолетние насаждения по функциональному назначению, подразделяют на группы:

производящие плодово-ягодную продукцию – семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;

производящие техническую продукцию – каучуконосы, хмель, чай;

декоративно-озеленительные –кустарниковые или древесные;

полезащитные – противоэрозионные;

живые изгороди – защитные полосы вдоль железных дорог.

Определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цели и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, носит название " рынок недвижимости ".

Классификация рынка недвижимости:

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

• по функциональному использованию:

J Рынок жилья

J Рынок объектов коммерческого назначения

J Рынок объектов общественного назначения

J Рынок объектов промышленного назначения

J Рынок объектов сельскохозяйственного назначения

• по инвестиционной мотивации:

J Рынок недвижимости приносящей доход;

J Рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости.

• по типу прав собственности:

J - неограниченные права собственности;

J - сервитут;

J - право на недра;

J - право хозяйственного ведения;

J - право оперативного управления;

J - право пожизненного владения;

J другие виды прав.

Особенности рынка недвижимости по сравнению с товарными рынками:

локальность вследствие неизменяемого местоположения

низкая взаимозаменяемость объектов из-за зависимости спроса на недвижимость от местоположения объекта

сезонные колебания

необходимость государственной регистрации сделок

значительно меньшее число сделок купли-продажи, особенно это касается уникальных и специализированных объектов

сделки, как правило, носят конфиденциальный характер, а имеющаяся информация может быть неполной или неточной

сделки могут происходить под влиянием различных слухов, психологических потребностей

низкая эластичность предложения недвижимости, что связано в основном с длительными сроками ее постройки

Дата добавления: 2015-08-29