1. Понятие и особенности земельных правоотношений. Виды (классификация) земельных правоотношений. Отграничение земельных правоотношений от смежных правоотношений.
1.1 Понятие и особенности земельных правоотношений.
Земельные правоотношения - это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Одно из отличительных особенностей земельных правоотношений является то, что Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, могут выступать в них в двух качествах.
Во-первых, как регуляторы этих отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на их территории. В этих случаях их акты имеют властный характер, иллюстрацией чего могут служить обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др.
Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками отношений: гражданами и юридическими лицами (ч.2 ст.9, ст.10 и 11 Земельного кодекса).
Будучи одним из видов правоотношений, земельные правоотношения обладают общими для всех правоотношений чертами:
Любое земельное правоотношение представляет собой сложное правовое явление. Оно состоит из 3-х необходимых элементов:
Перечень и содержание конкретных прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений определяются:
Несмотря на то, что использование земельных участков в разных правоотношениях может осуществляться на различных правовых титулах, использующие их субъекты обладают схожими правами и обязанностями. К общим правам и обязанностям всех собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов следует отнести право самостоятельно хозяйствовать на земле, право на проведение оросительных, осушительных и иных мелиоративных работ, обязанность не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, обязанность не наносить ущерба окружающей среде и другое. Помимо общих отдельный собственник, землепользователь, землевладелец и арендатор имеет специальные права и обязанности, которые определяются на основании индивидуального административного акта о предоставлении земельного участка или договора, особенностей земельного участка и тому подобное.
Все три компонента, составляющие правоотношение, объединяются в единое целое при наличии жизненных обстоятельств, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правоотношений.
1.2 Виды (классификация) земельных правоотношений.
В силу различий природных свойств земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.
Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд.
Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.
Наконец, земельные правоотношения могут различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей. Устранение нарушений допускается не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.
При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.
По функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.
Регулятивные правоотношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.
Правоохранительные земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.
Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:
- по критерию содержания - на имущественные и неимущественные;
- по критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и т.д.
1.3 Отграничение земельных правоотношений от смежных правоотношений.
Земельные отношения по своему содержанию не ограничиваются только сферой использования и охраны земель, охватывая более широкий спектр жизни и деятельности людей. Их основу образуют отношения собственности на землю, земельный участок, часть земельного участка (по владению, пользованию и распоряжению).
Реализация земельных отношений часто бывает связана с возникновением и реализацией отношений по поводу использования иных природных ресурсов (объектов), объектов недвижимости, особо охраняемой территорий. А также по поводу охраны окружающей среды - поскольку земля сама является ценным природным объектом. В связи с этим ст.3 Земельного кодекса РФ определяет, что подобного рода отношения (по поводу использования недр лесов, водного фонда и др.) регулируются иным, нежели земельным законодательством. В то же время земельные отношения, если они возникают в связи с использованием какого-либо природного объекта, могут быть урегулированы земельно-правовыми нормами, установленными нормативными правовыми актами природоресурсного (лесного, водного законодательства, законодательства о недрах), законодательства об охране окружающей среды, об особо охраняемых территориях. Как правило, эти нормы, регулирующие использование определенной категории земель, правовой режим которой подчинен правовому режиму конкретного природного ресурса или объекта. Так, отношения по поводу использования и охраны лесного фонда регулируются кроме Земельного еще и Лесным кодексом, отношения по поводу земель водного фонда - соответственно Водным кодексом и т.д. Например, Лесной кодекс определяет особенности правового режима земель лесного фонда, степень подчиненности их правовому режиму лесов, произрастающих на этих землях, закрепляет классификацию земель лесного фонда на лесные и нелесные земли (ст.7, 8, 63-66). Водный кодекс, в свою очередь, устанавливает особенности правового режима земель водного фонда, в частности в водоохранных зонах, зонах санитарной охраны источников водоснабжения, округах санитарной охраны лечебных ресурсов, зонах чрезвычайной экологической ситуации и экологического бедствия на водных объектах (ст.112, 115, 116).
Таким образом, при вступлении в те или иные отношения всегда следует иметь в виду, что урегулированы они могут быть не только непосредственно земельными нормативными актами, но и нормативными актами иных отраслей российского законодательства.
Принятие специального Закона "О землеустройстве", равно как и подробная регламентация порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Земельном кодексе (ст.30, 32) позволяют сделать вывод о том, что при регулировании земельных отношений особое внимание стало уделяться юридической процедуре перераспределения земель, изъятия и предоставления земельных участков, организации и планировке (зонированию) земельной территории, межеванию объектов землеустройства, составлению карт объектов землеустройства. Данные виды отношений выходят за традиционные рамки материальных норм земельного права и относятся к земельно-процессуальным.
При таком подходе следует полагать, что круг земельных отношений определяется в Кодексе через содержание его статей в соответствии с принципом разграничения норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
Так, например положение ст.3 Земельного кодекса по поводу регулирования имущественных отношений в рамках отношений земельных нормами гражданского законодательства непосредственно связано с указанием ст.129 ГК РФ на то, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Статья 3 Земельного кодекса не только определяет отношения, регулируемые земельным законодательством. Она разграничивает также смежные предметы правового регулирования. Кодекс устанавливает следующие правила:
Заслугой Земельного кодекса, среди прочих, является то, что он в сфере регулирования земельных имущественных отношений не ограничивается отсылочными диспозициями на конкретные нормы ГК РФ, а идет по пути самостоятельного регулирования, к примеру, порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд(ст.48 ЗК), порядка ограничения права на земельный участок (ст.56 ЗК), порядка возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных и иных нужд (ст.57, 58 ЗК), порядка восстановления права на земельный участок.
2. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных отношений. Возникновение земельных правоотношений из правомерных и неправомерных действий. Сложный фактический состав как основание возникновения земельных правоотношений.
Общепризнанные положения теории права, в том числе земельного, является то, что в основе возникновения, изменения и прекращения правоотношений по поводу земли выступают юридические факты.
Под юридическими фактами понимаются обстоятельства, с которыми нормы права связывают наступление каких-либо правовых последствий. В период существования монополии государственной собственности на землю перечень таких юридических фактов был весьма ограничен и сводился в основном к управленческим актам государственного и внутрихозяйственного органа управления (правления колхоза или администрации совхоза).
Основаниями для возникновения охранительных земельных правоотношений выступали противоправные действия, в том числе сделки с землей. Любой вид таких сделок расценивался как действие, направленное против интересов национализации земли.
В процессе проводимой земельной реформы основания для возникновения, изменения и прекращения права землепользования были значительно изменены. Легализация различных сделок с землей, а также право пожизненного наследуемого владения позволяет относить к числу таких оснований договоры купли-продажи, мены, аренды, пожизненного содержания, а также передачу земли по наследству в случае смерти субъекта права пожизненного наследуемого владения и др.
Полная легализация судебно-арбитражного порядка защиты прав и интересов граждан и юридических лиц позволяет относить к основаниям возникновения, изменения и прекращения права землепользования вынесенное судами общей юрисдикции либо арбитражными судами соответствующего решения.
В отечественной юридической литературе неоднократно указывалось на динамичный характер земельных отношений, что прямо предусматривается нормами действующего земельного законодательства. Например, основанием для возникновения соответствующего права на земельный участок служит выдача (получение) земельного документа (свидетельства) о праве собственности, пользования, владения, аренды данным земельным участком и других документов (плана участка), а также государственная регистрация права.
Примером изменений земельных правоотношений может служить, право арендатора при ухудшении условий пользования землей (если он понес значительные убытки от засухи, пыльной бури, наводнения), вызванных стихийным явлением, требовать изменения ранее указанных в договоре обязательств.
Наконец, основаниями для прекращения служит договор о продаже земельного участка, решение компетентного государственного органа об изъятии земли для государственных или общественных нужд, а также такие события как: смерть гражданина - собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка и т.д.
Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд.
Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.
3. Объекты земельных правоотношений. Земли как объект земельных отношений. Деление земель на категории по основному целевому назначению, порядок изменения целевого назначения земель. Порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. Земельный участок (его часть) как объект земельных отношений. Земельная доля как объект земельных правоотношений. Права на землю как объекты земельных правоотношений.
3.1 Объекты земельных правоотношений.
Общим объектом земельных правоотношений выступает земля. Вид регулируемых правом земельных отношений нередко определяет его объект. Например, объектом охранительных общественных правоотношений выступают все земли Российской Федерации независимо от формы и вида собственности.
По аналогии можно заявить, что объектом управленческих земельных правоотношений в сфере осуществления государственного земельного контроля, ведения земельного мониторинга, земельного кадастра, учета и регистрации выступает весь земельный фонд. Объект отношений государственной собственности - все земли федерального значения, а также земли субъектов Российской Федерации.
Объектами правоотношений, складывающихся по поводу муниципальной собственности, выступают земли, расположенные в пределах черты населенных пунктов, а также находящиеся в ведении и собственности местных органов самоуправления.
Нормы права, устанавливающие правовой режим земель отдельных категорий в зависимости от их целевого назначения, также четко выделяют объекты соответствующих земельных отношений. По данным признакам все земельные правоотношения и их субъекты могут классифицироваться на отношения, устанавливающие правовые режимы:
Иными словами можно утверждать, что объектом правоотношений в сфере хозяйственного землепользования выступают земли сельскохозяйственного назначения, объектом правоотношений в сфере лесохозяйственного землепользования - земли лесного фонда; объектом водохозяйственного землепользования - земли водного фонда.
Объектом правоотношений, возникающих при предоставлении земли конкретному пользователю, выступает земельный участок, т.е. часть земли, имеющая фиксированную границу, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В заключении отметим, что содержащийся в ст.6 Земельного кодекса перечень объектов земельных правоотношений (земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков) не является исчерпывающим.
3.2 Земли как объект земельных отношений.
Земля вовлечена в общественные отношения, а потому воспринимается правом и как вещь - недвижимая вещь, и как природный объект, поскольку вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей.
Согласно ст.6 земля в целом может выступать в качестве объекта земельных отношений. Имеются в виду прежде всего отношения, связанные с охраной земель, с контролем за соблюдением земельного законодательства. В то же время, если норма, закрепленная нормативным правовым актом, может касаться земли как таковой, как природного объекта, следовательно, конкретные отношения возникают по поводу определенного земельного участка, который является объектом земельных отношений в подавляющем числе случаев.
3.3 Деление земель на категории по основному целевому назначению, порядок изменения целевого назначения земель.
Деление земель РФ на категории по целевому назначению установлено давно. Значение определения по целевому назначению земельных участков в зависимости от их хозяйственного использования объясняется тем, что оно дает возможность достаточно внятно прописать наиболее значимые положения правового режима земельных участков.
Под целевым назначением понимается особое направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средства производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов.
Несмотря на то, что концепция и основные принципы деления земель по целевому назначению были разработаны и оформлены правом в дореформенный период, актуальность этого процесса не исчезла и сейчас. Поскольку у государства остается функция регулирования хозяйственной деятельности, постольку оно должно обеспечить различные виды хозяйствования и социальной жизни определенной территориальной базой. Это и достигается институтом деления земель по целевому назначению.
Целевое назначение и категории земель устанавливаются Земельным кодексом. Согласно ст.7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
Перечень их является закрытым. Внесение каких бы то ни было изменений в него любыми другими нормативными актами не допускается. Подавляющая часть категорий земель определена Земельным кодексом в соответствии с прежними положениями земельного законодательства. В то же время имеется ряд терминологических и смысловых изменений.
Во-первых, в названии статьи перед словами "Российская Федерация" появился предлог "в": "состав земель в Российской Федерации". В предыдущем Кодексе говорилось о "составе земель Российской Федерации". Произошедшее изменение можно объяснить желанием законодателя предотвратить терминологическую и смысловую путаницу в тех случаях, когда речь идет о землях РФ как объекте федеральной собственности.
Во-вторых, изменилось наименование категории "земли поселений"; ранее - "земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)". Здесь налицо влияние Градостроительного кодекса РФ (ст.5).
В-третьих, "земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения" трансформировались в "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения". Суть изменений такова. Земли энергетики "поднялись" в перечне на второе место. Название земель для космического обеспечения приведено в соответствие с терминологией закона Российской Федерации "О космической деятельности".с появилось указание на "специальный" характер назначения этой категории земель.
В-четвертых, изменилось название и такой категории земель, как "земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения". Теперь это "земли особо охраняемых территорий и объектов". И здесь произошла унификация терминологии законодательных актов смежных отраслей законодательства.
Помимо этого Кодексом определено особо, что правовой режим земель "внутри" установленных категорий зависит также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования предусматриваются для каждой категории отдельно.
Особенности использования земель в местах проживания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ определены в том числе Федеральным законом от 7 мая 2001г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ". Данным Законом, в частности, установлено, что на территориях традиционного природопользования могут выделяться следующие их части: поселения, в том числе поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения, стационарные жилища, стойбища, стоянки оленеводов, охотников, рыболовов; участки земли и водного пространства, используемые для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни, в том числе оленьи пастбища, охотничьи и иные угодья, участки акваторий моря для осуществления промысла рыбы и морского зверя, сбора дикорастущих растений; объекты историко-культурного наследия, в том числе культовые сооружения, места древних поселений и места захоронений предков и иные объекты, имеющие культурную, историческую, религиозную ценность; иные части территорий традиционного природопользования, предусмотренные законодательством РФ и ее субъектов.
3.4 Порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Перевод земель из одной категории в другую - весьма важное действие соответствующих государственных органов и муниципальных образований по управлению землями, находящимися в их собственности.
В соответствии со ст.8 Земельного кодекса под отнесением земель к определенной категории следует понимать действия уполномоченных органов по присвоению целевого назначения и категории. Отмена в дальнейшем данных категорий, в том числе в связи с разграничением земельной собственности, с тем чтобы присвоить им новые категории, не предполагается.
Такое отнесение осуществляется в зависимости от наличия двух критериев. Первый - в чьей собственности земли находятся. Второе - их целевое назначение.
Отнесение земель к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
Часть 2 п.1 ст.8 Земельного кодекса РФ предусматривает, что порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. Такой единый федеральный закон находится на стадии разработки. Им предполагается установить основные принципы перевода земель из одной категории в другую, основания для изменения целевого назначения, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области перевода земель из одной категории в другую, права граждан и юридических лиц при осуществлении процедуры изменения целевого назначения земельных участков.
Так, Федеральный закон "О газоснабжении в Российской Федерации" устанавливает, что в постоянное пользование организации - собственнику системы газоснабжения передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта (ст.28).
В основном регулирование рассматриваемых отношений пока осуществляется на уровне подзаконных актов вплоть до ведомственных. Так, Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог устанавливает, что пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством РФ (п.5).
Поскольку данные о категории земель составляют основу правового режима любого земельного участка. В Земельного кодекса (ч.2 ст.8) уделено особое внимание тому, в каких документах категория земель должна быть зафиксирована. Это, прежде всего:
1) акты федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договоры, предметом которых являются земельные участки;
3) документы государственного земельного кадастра;
4) документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иные документы в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
3.5 Земельный участок (его часть) как объект земельных отношений
В соответствии со ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Данное в Земельном кодексе определение земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны быть приведены в соответствие с данным понятием.
Примером такого определения может служить определение земельного участка, содержащиеся в ФЗ "О Государственном земельном кадастре": земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст.1).
Исходным материалом для выявления границ земельного участка является: землеустроительная документация, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объекта землеустройства, утвержденный внутрихозяйственный землеустроительный проект (ст.19, 20, 24 Закона "О землеустройстве").
Географическое описание и юридико-техническое удостоверение земельного участка более полно, развернуто закреплены в документах государственного земельного кадастра. В Едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие сведения о земельном участке:
Именно такое многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация земельного участка может оптимально выражать юридическое понятие земельного участка.
Вышесказанное позволяет сделать вывод, что земельный участок как объект отношений должен быть индивидуально определен: он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.
Основой разграничения понятий "делимость" и "неделимость" вещей могут служить ст.244, 252 ГК, где говорится, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Рассматривая дела о возможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности или выдела доли в натуре, суд вправе по требованию выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию (особенно в тех случаях, когда он не проявляет существенного интереса в использовании имущества).
Из содержания ст.252 ГК вытекает, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению между его участниками. При разделе также учитывается возможность причинения этим ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, возможность выделения ему в этой связи денежной компенсации. Специфика отнесения объектов земельных отношений к числу делимых и неделимых выражается в том, что делимым признается земельный участок, если после его раздела образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых возможно без перевода их в состав земель иной категории. Примером могут выступать случаи раздела садовых, огородных участков между супругами, иными членами семьи.
Более сложным выглядит возможность признания земельного участка делимым, когда речь идет о разделе его в натуре между сособственниками в границах земель поселений; условия его делимости определяются возможностью раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества. При согласии участников общей собственности на землю на выдел земельного участка и отказе на получение денежной компенсации судами должны учитываться несоразмерность ущерба в результате возможного существенного ухудшения состояния дом, превращения его определенных частей в нежилые помещения, возникающие в результате деления неудобства пользования как строениями, так и земельными участками, а также степень нуждаемости каждого сособственника в этом имуществе, в том числе и части земельного участка.
Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998г. №102-ФЗ не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63)
Часть 1 ст.64 этого Федерального закона содержит следующие правила. При отсутствии в договоре условия, предусматривающееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка. Которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
3.6 Земельная доля как объект земельных правоотношений.
В отличие от Земельного кодекса, в котором среди объектов земельных отношений ничего не говорится о земельной доле как объекте права в общей долевой собственности, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выделена самостоятельная глава III "Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения". Здесь за основу принято положение о том, что земельные участки, переданные в процессе приватизации реорганизованным колхозам и совхозам в коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность, являются общей (долевой или совместной) собственностью граждан, получивших или имеющих право на получение Свидетельства на право собственности на землю. С позиции данного принципа достаточно характерны нормы, содержащиеся в гл. III Закона, об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки; выделе земельных участков в счет этих долей; особенностями определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Отличительными признаками земель сельскохозяйственного назначения как объекта земельных отношений в сфере оборота является следующее:
Во-первых, эти земли расположены за пределами внешних границ (черты) поселений.
Во-вторых, в акте соответствующего органа государственной власти либо органа местного самоуправления должно содержаться указание на то, что данные земельные территории предоставляются для нужд сельскохозяйственного производства (для сельскохозяйственных целей).
В-третьих, в Едином государственном реестре земель, в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляемой учреждениями юстиции РФ, должны содержаться сведения о предназначении строго индивидуализированного участка для сельскохозяйственных целей.
В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.
Большое социальное значение в деле обеспечения традиционного образа жизни и ведения традиционного природопользования имеет положение п.4 ст.1 о том, что участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, приватизации не подлежат, т.е. не могут передаваться в частную собственность граждан и юридических лиц.
В связи с введением в действие данного Закона отменяется запрет на приватизацию отдельных сельскохозяйственных угодий, установленный Законом "О введении в действие Земельного кодекса". Ранее законодательством о приватизации был установлен особый порядок приватизации специализированных хозяйств, не подпадающих под действие постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов". Законодательство о земельной реформе 90-х годов, в том числе Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", никаких изъятий из общего правила о том, что при выходе из хозяйства его работник имеет право на выдел земельной доли в натуре для создания крестьянского хозяйства, не содержало.
4. Субъекты земельных правоотношений. Граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений. Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых земельным законодательством.
4.1 Субъекты земельных правоотношений.
Земельные правоотношения возникают между государством, предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами - субъектами этих отношений. следовательно, субъектами - это носители прав и обязанностей в земельных отношениях. Провозглашенное Конституцией РФ разнообразие форм и видов собственности, естественно, обусловило (предопределило) расширение круга субъектов земельных правоотношений. Если в условиях исключительной государственной собственности на землю единственным субъектом права собственности могло выступать советское государство, то в нынешний период этим правом наделены 89 субъектов Российской Федерации. Еще более разнообразным и многочисленным по своему составу выглядит круг субъектов права муниципальной собственности. Утверждение частной собственности породило десятки миллионов носителей прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению частной собственности.
Не уступает в разнообразии видов субъектов и управленческие земельные правоотношения. На федеральном уровне такими субъектами, например, выступают федеральные государственные органы общей компетенции (Правительство РФ), специальные органы управления в области охраны окружающей среды и земельными ресурсами (Минприрода РФ, Федеральная служба лесного хозяйства и др.). отдельно можно дать перечень ведомственно-отраслевых органов управления (Министерство путей сообщения РФ, Министерство обороны РФ и др.). на региональном уровне субъектами управленческих земельных правоотношений выступают исполнительные органы государственной власти, территориальные органы управления земельными ресурсами и др. на муниципальном уровне - органы местного самоуправления района, города, поселка, села и других административных образований.
Наибольший удельный вес в системе субъектов занимают участники правоотношений в сфере землепользования, поскольку оно наряду с титулами права собственности может осуществляться на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, сервитута, безвозмездного срочного пользования.
Характерной особенностью охранительных отношений является то обстоятельство, что наряду с исполнительными органами государственной власти, судебными органами субъектами этих правоотношений выступают правоохранительные специальные органы или должностные лица.
Круг субъектов земельных правоотношений законодатель определяет в ст.5 Земельного кодекса. Для того чтобы быть субъектом земельных правоотношений, граждане должны обладать земельной правосубъектностью, которая раскрывается в двух применяемых законодательством понятиях: правоспособности и дееспособности. Если содержание земельной правоспособности гражданина составляют определенные земельные права и юридические обязанности, которые он может иметь в силу норм земельного права, то содержание земельной дееспособности характеризуется способностью гражданина приобретать эти права.
Таким образом, состав субъектов правоотношений предопределяется видами и целями землепользования, а иногда видами служебной или производственной деятельности. Например, субъектами сельскохозяйственного землепользования выступают крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные коммерческие и некоммерческие организации, предприятия, садоводческие, огороднические, дачные товарищества, потребительские кооперативы, коммерческие партнерства, акционерные общества, унитарные государственные предприятия, отдельные граждане РФ, апатриды, иностранные юридические лица и граждане. К числу субъектов земельных правоотношений относятся многочисленные должностные лица лесного хозяйства, водного хозяйства, охотничьего хозяйства, железнодорожного транспорта, имеющие служебные земельные наделы.
Новый Земельный кодекс РФ устанавливает не только круг участников земельных отношений, но и обозначающие их термины. Согласно ч.2 ст.5 для целей Земельного кодекса используются следующие понятия и определения:
4.2. Граждане Российской Федерации, лица без гражданства, иностранные граждане, юридические лица как субъекты земельных правоотношений.
Статья 3 ФЗ "О гражданстве" 2002г. дает следующее определение гражданства Российской Федерации: "устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей". Термин "граждане" используется в Земельном кодексе в общеупотребительном значении. В зависимости от контекста речь может идти о правах и свободах человека и гражданина или о гражданах (физических лицах) как субъектах вещных и иных прав на землю.
При этом ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" 2002г. определяет в ст.2 иностранного гражданина как "физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства гражданства (подданства) иностранного государства".
Лицом без гражданства, по смыслу того же закона, признается "физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства иностранного государства".
К иностранным гражданам и лицам без гражданства фактически применяется (без воспроизведения в тексте Земельного кодекса) норма ч.3 ст.62 Конституции РФ, в соответствии с которой, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков в Земельном кодексе определяются в ст.15, 22, 28, 30, 35, 36. При этом российское законодательство (ст.48 ГК РФ) понимает под юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может своим имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, иметь самостоятельный баланс или смету.
Развивая положение Земельного кодекса (п.3 ст.15) о том, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, "Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3).
Пункт 5 ст.28 устанавливает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с данной статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом.
Пункт 12 ст.30 предусматривает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном этой статьей, в соответствии с п.2 ст.5, п.3 ст.15, п.1 ст.22 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса.
Согласно п.5 ст.35 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном данной статьей, и в соответствии с п.2 ст.5., п.3 ст.15, п.1 ст.22 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Наконец, в соответствии с п.9 ст.36 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном данной статьей, и в соответствии с п.2 ст.5, п.3 ст.15 и п.4 и 5 ст.28 Земельного кодекса.
Длительное время земельно-правовой статус иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц практически не был определен в земельном законодательстве России. Ранее, в начале реформ, было установлено положение, согласно которому перечисленные лица в России могли лишь арендовать земельные участки. Из этого же до недавнего времени исходило и законодательство определенного числа субъектов Российской Федерации. Хотя по этому поводу было указано, что закрепление данных положений на уровне субъекта Федерации противоречит ст.62 Конституции РФ.
Земельный кодекс РСФСР не предусматривал права собственности и права пожизненного наследуемого владения иностранных граждан. Нормы ст.7 ЗК РСФСР, закрепившие порядок, согласно которому иностранные граждане могут выступать лишь арендаторами земельных участков, официально утратили юридическую силу 24 декабря 1993г. Необходимые условия для реализации инвестиционного потенциала земли и развития регулируемого оборота земель заложил Указ Президента РФ от 14 июня 1992г. №631, установивший порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Нормы п. 3 данного Указа признавали любых юридических и физических лиц, включая иностранных, покупателями земельных участков.
Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предоставлял право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей только гражданину РСФСР, достигшему 18-летнеговозраста, имеющему опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшему специальную подготовку. Аналогичные ограничения прав иностранных граждан содержались в Законе "О сельскохозяйственной кооперации", который предусматривал, что членами производственного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16 лет, признающие устав производственного кооператива и принимающие личное трудовое участие в его деятельности.
Сравнительный анализ приведенных законов с актами земельного законодательства России начала ХХI века позволяет заключить, что в настоящее время государственная земельная политика изменилась в сторону существенного расширения прав иностранных граждан и лиц без гражданства.
Особое правовое положение среди иностранных граждан имеют граждане Республики Беларусь. В соответствии с Договором от 8 декабря 1999г. "О создании Союзного государства", заключенным между Российской Федерацией и Республикой Беларусь, в Союзном государстве признаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владения, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя, в соответствии с законодательством государств-участников (ст.8).
4.3 Участие Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых земельным законодательством.
Наряду с гражданами и юридическими лицами возможными субъектами земельных правоотношений являются также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Этому посвящены нормы п.1 ст.5 Земельного кодекса, в которых развиваются положения, содержащиеся в ст.124 ГК об участии Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. При этом имеются в виду земельные отношения, субъектом которых является Российская Федерация. В качестве субъектов земельных отношений выделяются также субъекты РФ: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа. Поскольку земельное законодательство регулирует отношения в области государственного управления земель. Субъектами земельных отношений помимо указанных в п.1 ст.5 являются также государственной органы исполнительные власти.
К числу субъектов земельных правоотношений относятся также муниципальные образования - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения или территория, в пределах которой в соответствии с Законом "Об общих принципах местного самоуправления" осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы.
Теория зафиксировала целый ряд особенностей, которыми обладают Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования как участники земельных правоотношений. При этом они вправе участвовать в земельных отношениях на равных началах с другими субъектами таких отношений - гражданами и юридическими лицами. В таком качестве государство и муниципальные образования отказываются от своей властной роли и принимают на себя обязательство, вступая в земельные отношения, подчиняться публичным и частным принципам и правилам земельного права. В земельных правоотношениях с гражданами и юридическими лицами Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования - участники земельного оборота выступают как равная сторона.
Развивая положения ст.ст.71, 72, 73 и 76 Конституции РФ Земельный кодекс в ст.9, 10 и 11 разграничил компетенцию и полномочия Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Так, к ведению Российской Федерации Кодекс отнес:
Упоминаемые в ст.9 иные полномочия, отнесенные к ведению Российской Федерации другими федеральными законами, закреплены, в частности, в Водном кодексе 1995 г., Лесном кодексе 1997 г., Законах об охране окружающей среды 2002 г., о плате за землю 1991 г., об основах градостроительства в Российской Федерации 1992 г., о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах 1995 г., об особо охраняемых природных территориях 1995 г., о мелиорации земель 1996 г., о государственном регулировании агропромышленного комплекса 1997 г., о безопасном обращении с пестицидами и ядохимикатами 1997 г.
В качестве примера таких полномочий, которые закреплены в других федеральных законах, можно сослаться на Водных кодекс РФ, которым предусматриваются основные сферы государственного управления и полномочия РФ в области использования и охраны водных объектов, существенно влияющие на земельные отношения:
Субъектам РФ на основании ст.10 Земельного кодекса предоставляется следующая компетенция:
В качестве примеров можно назвать: Закон Республики Калмыкия от 14 февраля 1992г. №293-1Х "О статусе региона "Черные земли"; Закон республики Адыгея от 27 апреля 1999г. №122 "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения в республике Адыгея"; Закон Ставропольского края от 7 апреля 1995г. № 4-КЗ "Об охране почв и земель, предотвращении их деградации".
Так, решением нижегородского областного представительного органа "Об утверждении программы приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий нижегородской области" было начато реформирование сельского хозяйства по нижегородской модели. По этому пути пошли многие хозяйства Ростовской, Рязанской, Орловской и ряда других областей, отразивших эту модель в своем законодательстве.
В соответствии со ст.11 Земельного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся:
Законодательную основу деятельности органов местного самоуправления, наряду с Конституцией РФ, составляют Закон "О местном самоуправлении", Закон "об общих принципах местного самоуправлении", Федеральный закон от 25 сентября 1997г. "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. №39. Ст.44640), уставы и конституции субъектов РФ, их законодательные акты, например, Закон Ставропольского края от 1 августа 2000 г. №34-КЗ "О порядке наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Ставропольского края и порядке контроля за их реализацией", Закон Республики Дагестан от 9 декабря 1996 г. №14 "О разграничении предметом ведения муниципальных образований", Закон Республики Адыгея от 8октября 1997 г. №58 "О местном самоуправлении", уставы муниципальных образований, отраслевые законодательные акты, в частности, ГК, градостроительный кодекс, Закон "О разграничении государственной собственности на землю", Водный кодекс.
Если ранее в Союзе ССР местные Советы составляли одну систему с вышестоящими звеньями Советов народных депутатов, то в настоящее время согласно ст.12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление - в пределах своих полномочий оно самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.
В соответствии со ст.6 Федерального закона от 28 августа 1995г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым относятся:
5. Содержание земельных правоотношений.
Содержание земельного правоотношения - это составляющие его субъективные права (правомочия) и обязанности. Название "субъективные" они получили потому, что принадлежат конкретным участникам правоотношений.
Содержание земельных правоотношений определяется наличием зафиксированных в законодательных нормах конкретных прав и обязанностей субъектов таких правоотношений. При этом право землепользователя нередко корреспондируется с их обязанностью. Например, праву собственности на землю корреспондирует обязанность охраны земли как объекта права собственности; праву целевого использования - обязанность использовать землю строго по целевому назначению; праву свободы хозяйствования - обязанность рационально хозяйствовать на предоставленном земельном участке.
Дата добавления: 2015-08-29; просмотров: 25 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая лекция | | | следующая лекция ==> |
| Предложение о проведении анализа деятельности предприятия | | | Залог и залоговое правоотношение 1. 1. Понятие и предмет залога по современному российскому гражданскому законодательству залоговое право представляет собой обязательственное право. Действующий ГК РФ |