Добрый вечер, уважаемые участники! Сегодня мы с вами начинаем уже от буквы «А» до не знаю какой, потому что мы пойдем по алфавиту и будем разбирать штаты по алфавиту. Будем двигаться по английскому

Добрый вечер, уважаемые участники! Сегодня мы с вами начинаем уже от буквы «А» до не знаю какой, потому что мы пойдем по алфавиту и будем разбирать штаты по алфавиту. Будем двигаться по английскому алфавиту, поэтому не удивляйтесь, если «В» будет в конце, и все будет заканчиваться на штате Вайоминг.

Я хочу попросить у вас прощения. Я знаю, что вы задаете мне вопросы в группе Вконтакте, но я уже просто физически не успеваю на них ответить по одной простой причине. Когда я стала готовить материал по штатам (а материал разрозненный), у меня очень много этого материала и его приходится сводить в одну информационную базу. Я просто физически перестала успевать что-либо делать. Мне очень хочется вам дать весь материал, который нужен, чтобы понять, что за штат, как он работает. Мягко выражаясь, я уже ничего не успела, кроме как хорошо подготовиться к нашим занятиям. Поэтому я прошу у вас прощения за то, что уже какое-то количество дней я не отвечаю на ваши вопросы. Но я обязательно отвечу. Я хочу дать вам хороший материал, и это требует колоссального количества времени.

Еще такая вещь. В нашей программе заявлено, что занятий по штатам будет 2 или 3. Когда я стала собирать материал, я поняла, что не 2-3, а 4-5-6 занятий будет, потому что материал, который собран, мы не сможем уложиться в несколько занятий. Нужно 5 или 6 занятий, чтобы весь материал рассказать, если вы не возражаете. Я все-таки приступлю к освещению материала, и от того, сколько штатов сегодня мы успеем посмотреть, будет понятно, сколько еще понадобится дней, чтобы все штаты рассмотреть. Если дойдем сегодня до 10-го штата, будет хорошо, но я очень сильно в этом сомневаюсь. 10-ый штат по программе у нас Флорида, но, наверное, мы не дойдем.

Я не буду останавливаться после каждого штата и просить вас задать вопросы после каждого штата. Я буду отвечать на вопросы в конце. Если что-то непонятно по конкретному штату, вы вопросы записывайте и задайте мне их в конце. Потому что если я буду отвечать на вопросы сразу, мы просто зависнем на одном штате и уже не продвинемся. Тогда мы с вами не то что 6 занятий будем проводить, а 50. Сколько за 2,5 часа у нас получится штатов рассмотреть, столько получится, а потом я буду отвечать на вопросы по всему, что мы рассмотрели.

Начнем в английском алфавитном порядке, и начнем со штата Алабама. Штат Алабама – не самый большой и не самый маленький. На юго-востоке США. Количество жителей 4 млн 300 с небольшим тысяч человек. Столица Монтгомери. Основная недвижимость в этом штате – это сельскохозяйственные земли. Это в большей части сельскохозяйственный штат, и если вы хотите заниматься землей, то вам сюда. Количество каунти в этом штате 67 (это не много и не мало). Классический линовый штат. Это не очень конкурентный штат. Люди, которые ищут не очень конкурентные штаты с недорогой недвижимостью, им сюда. Здесь штат дает 12% годовых. Redemption period 3 года. Но люди могут подумать, что это не очень интересно с точки зрения быстрого зарабатывания денег. Но на самом деле это именно так. Я вам скажу, в чем может быть интерес в этом штате.

Штат Алабама собирает налоги на недвижимость в классическом линовом формате. Есть Alabama tax property code, т.е. закон, который говорит, что штат, каунти или любой муниципалитет имеет лин на любой участок земли в штате, и этот лин существует до тех пор, пока налог на недвижимость не будет оплачен. Этот лин имеет преимущество перед любыми другими линами. Я буду говорить о других штатах, если там не так, потому что будут штаты, где записано в законодательстве этого штата, что есть еще лины, которые имеют тот же ранг, который имеют лины по tax property. Но в штате Алабама записано, что лин, который накладывает каунти, имеет преимущество перед всеми остальными линами. Эти лины могут продаваться на торгах. В Алабаме эти торги называются «sale for taxes».

Терминология в разных штатах тоже может различаться. Когда мы будем разбирать каждый штат отдельно, я буду говорить, какая терминология в каком штате используется. Сами же сертификаты, которые выписываются в штате Алабама, называются в некоторых каунти либо «certificate of purchase», либо они называются «certificate of sale».

Когда вы спрашиваете про лины в штате Алабама, вы не должны задавать вопрос «tax lean», а следует спросить либо «certificate of purchase», либо «certificate of sale». Это зависит от каунти. И как я сказала, этот лин в штате Алабама – это, скажем так, первый и самый приоритетный лин на участок земли или любую недвижимость.

В штате Алабама налоги должны быть заплачены до 1-го октября каждого года. И они считаются просроченными со следующего января, т.е. 1-го октября налог должен быть заплачен, а если он до 1-го октября не заплачен, то с 1-го января он уже считается просроченным. В Алабаме закон, который регулирует всю эту деятельность, называется «Alabama tax property code». Это основной закон, который в штате Алабама все это регулирует, все вещи, которые связаны с налогом на недвижимость. И этот «Alabama tax property code» говорит, что каунти сам может установить процедуру, дату и время первой продажи вот этих вот tax линов (но называет он, правда, эти tax лины – «Certificate of purchase» или «Certificate of sale»), дает возможность каунти самим полностью установить все. Как вы понимаете из того, что я сказала, в штате Алабама вы столкнетесь с тем, что у вас каждый каунти сам прописывает и процедуру, и дату, и время первой продажи, и как это все происходит. Есть 67 каунти, значит, может быть 67 разных правил. Алабама – это один из штатов, где очень пестрое разнообразие всего именно из-за того, что так составлен их закон.

Большая часть первых продаж каунти Алабама происходит в мае-июне месяце. Но не во всех. Практически каунти Алабамы могут уже с января-февраля даже начинать продажи. Потому что, как я сказала, 1-го января не заплаченный налог за прошлый год уже считается просроченным. Но это редко бывает очень, что в январе, феврале, марте происходит продажа в Алабаме. Чаще всего это май-июнь месяц. Каунти Алабамы в среднем продают приблизительно на 4000 новых линов в год. Это такой средний показатель по каунти Алабамы. Задолженность по каунти именно по линам, а не по недвижимости, составляет в среднем в Алабаме 2-4 миллиона долларов в год.

Первичные торги проходят по схеме «premium bid». Вы помните, что «premium», «bid down» – это я все разбирала. Так вот, в Алабаме первичные торги проходят в «премиум бите» и в основном в реальном виде. Я не видела практически, чтобы каунти Алабамы продавали свои лины в онлайн, т.е. они в онлайне практически, наверное, не торгуют. Я не нашла. Может быть, кто-то найдет какие-то каунти Алабамы, которые торгуют и в онлайне.

Ну, соответственно, «премиум бит» выигрывает тот, кто предлагает самую большую сумму за лин. Обычно каунти хотят, чтобы с ними расплатились в конце дня аукциона, т.е. каунти Алабамы серьезной рассрочки платежа не дают. Минимальная цена на первоначальных торгах это, соответственно, сумма задолженности по налогу, плюс какие-то проценты, недоимки по этому налогу, которые набежали. Торги могут продолжаться несколько дней, до того момента как все участки или недвижимость будут предложены к продаже. Непроданные лины возвращаются в каунти обратно («county inventory») и хранятся там. И их можно купить over decount в любое время. Т.е. это один из тех штатов, который очень широко и очень много торгует своими линами «over the county».

Дополнительный лин на недвижимость еще выписывается и предлагается к продаже каждое 1-ое октября. Потому что я сказала, по-моему, в начале, что redemption period в Алабаме 3 года. Каждый год, если 1-го октября подходит, даже если лин куплен или на первоначальных торгах или не куплен, т.е. он остается, допустим, в county inventory лежать, то подходит новое 1-ое октября и, соответственно, за следующий год возникает опять задолженность по налогу в течение вот этого redemption period. И каждое 1-ое октября выписывается новый лин и предлагается в продажу. Если инвестор уже купил лин в первый год или во второй год, то каждый последующий лин будет предлагаться каждый год 1-го октября именно этому инвестору. И только если этот инвестор не купил этот лин, новый лин, то он может быть продан кому-то еще, т.е. он будет выставлен опять к первоначальной продаже, опять дополнительный лин, лин следующего года (задолженности следующего года) всегда будет в первую очередь предложен сначала инвестору, который купил первоначальный лин за первый год, если такое произошло, а если тот откажется, то, соответственно, его выставят опять на следующие торги, которые будут на будущий год. Если инвестор не покупает последующий лин или вообще никто не покупает лин на недвижимость, то этот лин выставится на продажу на следующих торгах, как правило, в мае-июне месяце. Перед тем как истекли три года, владелец недвижимости или любое заинтересованное лицо, например, банк или кредитор, может закрыть долг, заплатив все задолженности по налогам плюс 12% годовых. Здесь годовой процент и расчет этого процента начинается со дня продажи сертификата инвестору, либо если лин продолжает оставаться вообще в county inventory, т.е. лежать у county. То, что инвесторы не купили на первоначальных ежегодных торгах, вот эти сертификаты, они выписываются на сам штат Алабама. И не на каунти, не на имя каунти, а выписываются на штат, на штат Алабама, и доступны дальше инвесторам для покупки в любое время года до момента истечения 3-х лет с момента выписки их на штат Алабама.

Как вы уже поняли из моего объяснения, в штате Алабама очень интересно искать лины, выписанные на сам штат, т.е. те, которые остались после первоначальных торгов, вовремя наиболее близкое к истечению вот этого 3-х годичного периода. Они там есть.

Если лин так и не купили, то по истечении этого 3-х годичного периода у штата Алабамы можно купить «дид». Штат Алабама торгует не только линами, но и дидами тоже. Для этого надо будет подать определенную заявку и заплатить определенную плату. Там есть определенный fee («плата»), которую просит каунти, чтобы выписать на вас дид. На аукционы диды в штате Алабама не выставляются. В штате Алабама нет аукционов по дидам, и надо спрашивать каунти, надо подавать по определенным правилам письменную заявку в каунти, чтобы этот дид вам выписали.

Недвижимость, переписанная на штат Алабама, которая не была продана в течение 5-ти лет с момента получения ее штатом, может быть продана в частном порядке по наиболее приемлемой цене. Так просто написано в законе Алабамы. И цена, на самом деле, не зависит от того, сколько налоговой задолженности и процентов накопилось. Это очень интересно, потому что цена недвижимости может быть на самом деле любой. Она не привязана к накопленной задолженности. И бывает, что Алабама выставляет, производит вот такую большую распродажу, что называется, большую «чистку» вот этих вот inventory, и выставляет недвижимость, допустим, даже дид выставляется по цене меньше 100 долларов за все. Все это в Алабаме. Я как раз имела в виду такие большие распродажи, большие чистки inventory, когда один ценник, не глядя на все, что осталось в county inventory, просто выписывает на все один ценник и ставится, что называется, «А сегодня все по 100 евро». Например, вся недвижка, оставшаяся по 100 евро. Вот в этом штате такое можно поискать и такое можно найти.

Книгу учета земель, доступных к продаже, или книгу учета недвижимости, доступной к продаже, ведет такой отдел штата, не отдел county, а отдел штата. Этот отдел штата называется…сейчас я вам его напишу просто, как он называется, куда нужно обращаться, чтобы посмотреть, какая недвижимость доступна в штате Алабама, что называется «Остатки». Чтобы спросить остатки, надо сюда обращаться. «Departments of revenue property tax».

Вот этот отдел, т.е. «Department of revenue of state Alabama», в нем есть подраздел, который называется «Property tax division». Этот отдел ведёт общую книгу учёта всех земель или недвижимости, доступной к продаже в штате Алабама. На самом деле мало штатов, которые ведут общий реестр по всему штату в одном месте, но общий реестр по всему штату есть. Его и надо искать здесь. И эта книга называется следующим образом «Book of lands available for purchase». Вам надо спрашивать вот это. Если вы вот так напишете и запрос сделаете (они работают с письменными запросами), если вы напишите им туда и спросите «я хочу посмотреть вот это», то они поймут вас, что вы хотите.

Отдельные каунти тоже имеют списки недвижимости, доступной к продаже именно в их каунти, т.е. здесь как бы двойная бухгалтерия: и штат ведет по всему штату учет и каждый каунти по-своему каунти ведет учет, соответственно, в их каунти. Т.е. есть и общий реестр недвижимости к продаже во всем штате и реестры по каунти. Это неудобно, потому что мало какие штаты это имеют. В основном всё разрозненно как раз по каунти. А здесь централизация какая-то есть. И вот этот «Department of revenue» штата по заявлению заинтересованного инвестора после определенной платы проведёт изъятие движимости по «tax deed» для вас (если вы оформите этот tax deed) и они на ваше имя оформят «tax deed», если вы выберете в книге какую-то недвижимость, оформят все на вас и проведут для вас изъятие у хозяина этой недвижимости, которую вы выбрали. В штате Алабама удобнее всего общаться с этим «Department of revenue».

«Redemption period» в Алабаме начинается с момента продажи лина инвестора или же, если лин инвестору не был продан, то с момента переписывания не купленного на первоначальных торгах «лина» в пользу штата. «Redemption period» составляет 3 года, но начинается он либо если вы на первоначальных торгах купили «лин» (соответственно, с момента покупки), либо если не куплен «лин», значит, он переписывается на имя штата, и с момента переписывания начинается уже «redemption period». Вы можете это купить уже ближе к концу «redemption period». Это не значит, что в штате Алабама начнётся опять «redemption period» в 3 года и так далее. Нет. Момент переписывания на имя штата не купленного «лина» на первоначальных торгах, и «redemption period» пошёл. Соответственно, есть возможности (мы разговаривали с вами о самых интересных стратегиях, когда можно недвижимость брать по цене «лина»). Как раз штат Алабама – это один из тех штатов, где это можно делать, т.е. можно смотреть и можно в стратегии делать конкретно поиск «линов» к концу «redemption period» в 3 года по «county inventory». Даже не обязательно искать по «county inventory». У «department of revenue» есть ещё централизация. Это тоже удобно. Поэтому лучше всего искать такие вот «лины», выписанные на сам штат Алабама, «redemption period» которых уже давно идёт, и даже бывает, что «redemption period» уже окончился, а они ещё в inventory, т.е. можно изъять недвижимость, а они еще в «линовом» виде лежат. И покупать их в «over the county», но это в случае, если вы хотите недвижимость брать. А если вы не хотите брать недвижимость, то действуйте наоборот. Если вам достаточно 12% годовых, то вы наоборот ищете недвижимость в этом штате, где вы спокойно вложите свои деньги на 3 года и будете спокойно получать 12% годовых. Штат Алабама позволяет обе стратегии проводить или агрессивно искать и смотреть именно те «лины», у которых либо заканчивается, либо уже закончился «redemption period», и брать именно их, чтобы экзекутировать уже и забрать себе недвижку по дешёвке. Или наоборот искать первоначально «over the county», покупать «лин», если вам достаточно 12%, играть вот на такой стратегии. Штат Алабама – такой гибкий штат, не конкурентный, недооценённый штат, поэтому он интересен.

Если «лин» был куплен, «redemption period» истёк, и плата не поступила, то держатель сертификата превращается в держателя «tax deed». Делается это через судью. В Алабаме вам нужно обращаться в «department of revenue», и они сделают для вас всю процедуру, но, правда, попросят заплатить за свои судебные издержки. Суд, в который нужно обращаться, называется «probates court». Но это больше для общего развития, потому что вы сами туда не обязательно должны ходить, для вас всё сделает «department of revenue». Данный «дид» даёт вам все права на недвижимость. «Дид» выписывает вам «department of revenue», а судья даёт вам разрешение эту недвижимость забрать. Данный «дид» даёт вам все права на недвижимость предыдущего владельца в том объёме, который был у него.

Мы с вами уже разбирали, какие права бывают. На вебинаре мы долго теорию рассматривали. Вы не получите здесь «тайтла» большего, чем был у предыдущего владельца недвижимости. Данная процедура – административная, и поэтому она не гарантирует вам чистого «тайтла». Скорее всего, в Алабаме вам придётся чистить «тайтл», потому что я буду говорить потом, в каких штатах можно и не делать этого, потому что более или менее чистый «тайтл» вам передают. Но в Алабаме вам «тайтл» чистить придётся, скорее всего, если вы берёте там недвижимость по процедуре «линов» или «дидов». Вам потребуется «quieting title legal proceeding», так это называется в Алабаме. Поэтому имейте в виду, что, если вы будете заниматься Алабамой, вам нужно будет обращаться к людям, которые чистят тайтл. Но не всегда это требуется, т.к. тут нужно еще смотреть. Однако лучше всего посмотреть и это сделать.

Есть ещё одна стратегия, которая возможна в Алабаме. Кроме того, что там много-много сельскохозяйственной земли, Алабама выходит и на побережье тоже, и там есть прибрежные курорты. Поэтому там можно поработать и со стратегией, которая действует для Флориды. Я говорила об этом на прошлых занятиях. В Алабаме тоже эта стратегия работает. Можно на побережье смотреть бунгало и заниматься дачной недвижимостью.

Вот такие вот основные моменты по Алабаме. Я перехожу дальше к следующему штату. Вы свои вопросы по Алабаме, если есть, записывайте, потом вы мне их зададите в конце вебинара. Я буду коротенько проходиться по штатам, только основные моменты говорить. Если углубляться, то потом уже потом в вопросах.

По следующему штату мне задавали вопросы: «А что вы можете сказать по этому штату?». Как раз сейчас я по нему и буду говорить более подробно, потому что я про этот штат не рассказывала. Это штат Аляска. Интересный штат. Он самый большой по площади, но не самый большой по количеству народонаселения и по количеству административных единиц. Все знают, где лежит у нас Аляска: северо-запад США. Аляска – это классический «дидовый штат». Устроено там всё, в принципе, так же, как и во многих других штатах Новой Англии (север США, Орегон, Вашингтон). Эти штаты приблизительно устроены одинаково по одному и тому же принципу, работают по «дидовому» принципу. Единственное, в чём состоит серьезное отличие Аляски от остальных «дидовых» штатов – в Аляске нет «county». Так исторически повелось, что там нет каунти. Налоги там собирают очень своеобразным способом.

Давайте ещё чуть-чуть страноведческой информации. Количество жителей на Аляске 614000 (не так много, чуть больше полумиллиона человек), столица этого штата – город Джуно. В чём вообще особенность административного деления Аляски и собирания налога на недвижимость на Аляске? На Аляске есть 19 административных единиц, так называемых «borough». Но кроме этого ещё есть 10 единиц, которые называются «cities» или «towns». На Аляске налоги на недвижимость собирают и «borough», и «city», и «town». Причём это очень своеобразно сделано. Если недвижимость находится в «сити» или в «тауне», то налог на недвижимость взимает «сити» или «таун», т.е. он идёт в их казну. Если недвижимость расположена за их пределами, то налог на недвижимость собирает «borough», причем «сити» или «таун» лежит в каком-то «borough». Вам нужно смотреть, где лежит недвижимость (лежит ли она в пределах городской черты или за пределами), чтобы понять, кто, какая административная единица собирает налог на недвижимость. В этом вам надо разобраться.

Ежегодно эти муниципальные единицы (и «borough», и «city», и «town») подают списки недвижимости, на которую не уплачен налог на недвижимость в верховный суд Аляски «state supreme court». Суд проверяет, чтобы все требования закона Аляски были выполнены муниципалитетами, и даёт своё решение об изъятии недвижимости у её владельца. На Аляске сначала изымается недвижимость, она изымается верховным судом практически сразу. И «borough» на Аляске не продают линов вообще. Насколько я знаю, административные единицы на Аляске продают уже изъятую недвижимость, и называется продажа «foreclosed property» (конфискованная недвижимость). Она передаётся муниципалитетам по цене «лина» по решению верховного суда Аляски. Эта недвижимость остаётся у муниципалитета, как правило, 1 год.

Схема на Аляске происходит так. Если не оплачен налог на недвижимость, муниципалитет, т.е. либо «borough», либо «city», либо «town», собрал у себя все списки, у кого что залежалось и налог не заплачен, дальше подает в верховный суд Аляски (supreme court) эти списки, суд проверяет процедуру, и если процедура не нарушена, они (supreme court) изымают сразу же недвижимость у владельца. На Аляске это происходит очень-очень быстро. Недвижимость изымается, после чего она как минимум год хранится у муниципалитета, может быть и дольше. И этот период для владельца недвижимости он является еще «redemption period». Т.е. по сути дела Аляска изъяла и ждет год, некоторые «borough» или «city» ждут дольше года. Ждут, поскольку владелец недвижимости еще этот год или, может быть, чуть больше года может у Аляски, у этих муниципалитетов, выкупить свою недвижимость. Вас пока это не касается никак, потому что вы в этой процедуре еще никак на Аляске не участвуете. Вы не можете там «лин» купить, вы еще не можете купить эту недвижимость. Она еще хранится у муниципалитета.

Прошел этот год, т.е. «redemption period», в течение всего этого времени недвижимость формально не принадлежит владельцу, потому что после решения «суприм суда» она уже передана фактически в муниципалитет. Владелец еще может в ней жить год или чуть больше года, но формально она уже не принадлежит владельцу. Но «redemption period» годичный или больше в нескольких местах, он еще течет. По истечению данного «redemption period», если недвижимость, за которую долг не был закрыт, лежит за пределами городов, то эта недвижимость переписывается на имя «borough». Происходит административное переписывание этой недвижимости клерком суда. Если владелец недвижимости сам или кто-то за него закрывает долг в пределах этого «redemption period», то муниципалитет отдает ему сразу все права и отказывается быстро от своих прав на недвижимость. На Аляске все происходит безумно быстро, на самом деле.

Если же недвижимость лежит в «city» или в «town», если долг не заплачен в «redemption period», то недвижимость переписывается очень быстро как «дид» на «city» или на «town», и муниципалитет получает чистый «title». Вот на Аляске «title» чистый и его даже можно и не чистить, потому что муниципалитет или «city», или «borough» или «town», они уже получают чистый «title». У них так это называется «clear title», очищенный от всех «линов». Но единственное, на что нужно обратить внимание в Аляске, это то, что недвижимость очищается от всех «линов», кроме «линов», наложенных США как государством или штатом Аляски. Т.е. вот эти «лины» на недвижимости остаются. И вот «borough», «city» или «town», когда будет продавать вам недвижимость, если вы покупаете недвижимость на Аляске, они должны обязательно вам сообщить, если на этой недвижимости есть «лины», которые наложены США как государством или штатом Аляска. Потому что эти «лины» в данном случае не очищаются. Вы получаете «clear title», но если «лины» были наложены предварительно на недвижимость на Аляске, то тогда эти «лины» остаются, и вам надо это иметь в виду обязательно. Если недвижимость лежит в «city» и «city» не может найти этой недвижимости публичного применения, но вот «borough» может ее публично использовать, то «city» переписывает свой «дид» на «borough». И наоборот, если недвижимость лежит не в «city» или в «town», а за пределами, но «borough» не знает, как использовать эту недвижимость, а «city» или «town» знают, то «borough» переписывает эту недвижимость на «city» или «town». Т.е. на самом деле на Аляске муниципалитеты стараются всегда недвижимость каким-то образом использовать, т.е. все, что попадает в торги, это (минимально скажем так) только то, чему уже совсем никто не мог найти никакого применения. Поэтому на Аляске не такой большой выбор недвижимости, потому что они стараются все время найти хоть какое-то полезное применение этой недвижимости, хоть что-то с ней сделать.

Через 2 года после того, как «дид» выписан, после этой даты любые права владельца или любые права любого лица на эту недвижимость исчезают безвозвратно. Если за этот период никто ничего не заплатил – все, права все пропали. Недвижимость, которая не используются в публичных целях, выставляется на торги. Вот только тогда она начинает выставляться на торги. В интернете Аляска практически не торгуется. Политика и процедура подобной недвижимости называется на Аляске «sale of tax foreclosed properties» либо это называется «borough tax code». По сути дела каждый «city», каждый «town», каждый «borough» имеет свой «tax code» на Аляске. И для того, чтобы знать, как продается недвижимость в каком-то конкретном месте, вам нужно обязательно запрашивать и смотреть именно этот конкретный tax code. Фактически это штат с разнообразнейшим количеством разных правил.

Муниципалитеты Аляски продают недвижимость «over the county». Они выставляют сначала ее на аукцион в соответствии с этими кодами, если она не продана на первичных торгах, то муниципалитеты и «borough», и «city», и «town»…. Вам нужно смотреть, как они делают это. Смотрите вот в этом документе. Потому что каждый «city», каждый «town», каждый «borough» делает это по-своему. Нет процедуры прописанной на Аляске, централизованной процедуры. Спрашивайте у каждого «city», у каждого «town», у каждого «borough» их правила, вот этот «tax code», читайте его и смотрите, что там прописано. Потому что большего я вам сказать, к сожалению, не могу. Это очень раздробленная такая ситуация у них.

Дальше мы с вами отправляемся в следующий по нашему списку штат. Мы с вами разобрали 2 штата. Двигаемся мы с вами неспешно. Следующий штат у нас в алфавитном порядке – это штат Аризона. Штат на юго-западе США, население 4 млн 600 тысяч жителей, столица Феникс. Сразу скажу, что Феникс – очень конкурентное место. И вообще Аризона – очень конкурентное место. Дело в том, что одно время Феникс вообще переживал бум, и все хотели купить там недвижимость. Не знаю, как сейчас, нужно исследовать, но до кризиса туда соваться было не надо, потому что конкуренция была гигантская. И Аризона, особенно города Феникс, Тусон, вот эти города, где все хотят жить, они торгуют в интернете. Доступ простой в этот штат достаточно, процедуру и все остальное можно найти в интернете. Поэтому весь мир может там быть, и штаты конкурентные. Количество «каунти» 15, т.е. территория большая, но не много «каунти». Дело в том, что большое количество территории штата – это пустыни и каньоны, очень много заповедных территорий, где народ не живет. И большой каньон, и национальные парки – все это все лежит на территории Аризоны. И сразу скажу еще, если вы в Аризоне будете заниматься недвижимостью, вот в этом штате как раз вам надо очень хорошо проверять, что вы там покупаете. Потому что именно в этом штате даже в очень хорошем районе города какого-то можно нарваться на землю, которая – это кусок скалы, где-то на склоне горы, ущелье какое-то. Вот в этом штате как раз народ очень любит отщепить от своей земли непригодную часть, отделить и ее бросить. Вот здесь как раз про то, что я часто говорю, ребята, надо исследовать очень серьезно и смотреть, что вы покупаете. Для штата Аризона это очень актуальный вопрос, его очень хорошо надо исследовать, потому что народ развлекается именно такими вещами: отщепить кусочек ненужной земли, его бросить, и потом штат Аризона выписывает на него «лины».

Это классический «линовый» штат с 16% годовых и «redemption period» в 3 года. Называют эти «лины» в штате Аризона 2 разными способами. Они называют их либо «certificate of purchase», либо «tax lean». В разных «каунти» по-разному. В одних вы можете спросить «лин», они вас не поймут, а если спросите «certificate of purchase» - поймут. И наоборот. В Аризоне налоговый документ, который все это регулирует, называется «Аризона tax statutes». Если вы хотите почитать, как оно в Аризоне устроено, вам надо читать вот этот документ.

В соответствии с этими документами к каждой недвижимости прикрепляется «лин». Этот «лин» прикрепляется первого января каждого года, и он не будет убран до тех пор, пока все налоги и проценты, и «penalty», которые уже накопились, не будут выплачены. Или же недвижимость не будет реализована покупателю, в Аризоне то, что проходит продажу, называется «sale for taxes». Этот «лин» имеет приоритет над любыми другими «линами» или обременениями недвижимости, так же как на Аляске, кроме «линов» и обременений недвижимости, наложенных штатом Аризона. Здесь не говорится в Аризоне, что США еще участвуют, как штат федеральный, если они «лины» накладывают как на Аляске, а здесь только штат Аризона. Если он наложил «лин» на недвижимость и «каунти» наложил аризонский «лин», то исчезает все остальное, пропадает, кроме «лина», наложенного штатом Аризона. Вот он остается, и вам нужно обращать на это внимание, если вы занимаетесь недвижимостью в Аризоне. «Лины» штата Аризона в Аризоне не пропадают.

В Аризоне половина всех налогов платится первого октября, здесь налоговый год разбит на 2 части. Не налоговый год разбит, а налоговый платеж разбит в Аризоне на 2 части. Первая часть, половина, платится до 1 октября кроме тех случаев, когда налоги меньше 25 долларов. Если налоги меньше 25 долларов, тогда весь налог платится до 1 октября и не разбивается на 2 части. Если налог на недвижимость больше, чем 25 долларов, значит, он делится пополам, половина платится до 1 октября, а остающаяся половина до 1 марта следующего года. И дни, с которых эти налоги считаются не уплаченными, просроченными, на октябрьскую половину – это 1 ноября в 5 часов дня. Считается, что если до 1 ноября этот октябрьский налог не уплачен, то уже просрочка начала идти. По-английски это называется «delinquent tax» (просроченный налог).

В Аризоне очень интересная система, там быстро очень. Месяц прошел, 1 октября не уплачен налог (вот эта половина октября, которая не уплачена до 1 ноября), значит, «delinquent tax», уже у вас просроченный налог. В 5 часов дня с 1 ноября пошла просрочка на октябрьскую половину. С 1 мая, 5 часов дня, пошла просрочка на мартовскую половину, которая должна была быть до 1 марта уплачена. Почему так, почему на октябрьскую половину 1 месяц, а на мартовскую половину 2 месяца – не знаю, но вот оно так. И дальше начинаются уже проценты начисляться, с момента «delinquent tax», по простой ставке в 16% в год. И пропорционально месяцам, каждый месяц, если первый месяц, если один день месяца уже прошел, то соответственно на этот месяц начисляется полный процент одного месяца.

Аризона «statutes» разрешают продавать долги по налогу на недвижимость, т.е. «лины». Кто продает в Аризоне долги, то бишь «лины», называются «county treasure». Вот этот отдел каунти продает в Аризоне «лины». После того, как заканчивается майская дата, 1 мая, «county treasury» направляют должникам еще 2 письма с напоминанием, одно в июле, а другое в декабре. В декабрьском письме написано, что должник должен заплатить свой долг очень срочно. Если он этого не сделает до 1 января, то он еще заплатит 5% так называемой «publication fee» (плата за публикацию), и его долг будет выставлен на продажу. В Аризоне проходит достаточно приличное количество времени, прежде чем выставляется на продажу долг. Если на Аляске все быстро, задолжали, изъяли, год подождали и выставили на продажу, то в Аризоне они еще церемонятся достаточно долго, они еще 2 года они письма пишут должникам, их увещевают, чтобы они заплатили и вернули, а то если вы не заплатите, мы вас продадим, недвижимость продадим и все такое, долг точнее продадим…. Это все происходит достаточно долго, и они все пишут. Но после 1 января, когда не заплачено до 1 января, «каунти» публикует списки недвижимости, владельцы которой не отреагировали на декабрьское письмо. И все это публикуют в местной газете. И в публикации указывается место и дата продажи долга. Причем продажа происходит не раньше, чем 2-3 недели с даты публикации. Если вы хотите первичные торги посмотреть в Аризоне, они в январе месяце проходят, после 1 января.

И «каунти» также может послать по запросам эти списки по почте, если вы их запросили у них. Этим занимается как раз этот «office of the county treasure». Они занимаются и подготовкой аукционов, и распространением. Если вы хотите списки в Аризоне просить, надо в этот отдел обращаться. Если «каунти» не имеет своей газеты, то считается достаточным, что они вывешивают эти списки просто на обозрение рядом со своей дверью. Первичные продажи этих «tax lean» проводятся в конце января, в феврале каждого года. Если вам интересна Аризона, вам как раз сейчас надо смотреть, потому что торги там идут. Причем в интернете в основном.

Торги проводятся, как правило, несколько дней подряд в «каунти», за исключением суббот, воскресений и национальных праздников, до тех пор, пока не продали или не попытались продать каждую недвижимость, каждый долг. Торги проводятся по принципу «bid down», когда уменьшается процентная ставка. Это мы с вами разбирали. Как раз Аризона – это штат с «bid down». Если на первоначальных торгах задолженность не была куплена, то выписывается «лин» на имя штата Аризона на всю сумму задолженности по налогам, процентам и «пеналти», которые накопились к моменту торгов. И эти «лины» продаются тому, кто согласится заплатить полную сумму за «лин» или будет согласен на минимальную процентную ставку по «лину» на первоначальных торгах, если есть конкуренция. Максимальный процент в Аризоне (16% годовых) всегда начинает считаться с первого февраля. Причем не важно, когда "лин" куплен в Аризоне. С 1 февраля начинает считаться уже процент годовых, и пошел «redemption period». Всегда с 1 февраля и до момента оплаты. Если 1 число какого-то месяца наступило, то месяц считается полным, и процент за этот месяц с должника уже берется.

«Сertificate of purchase» выписывается на каждый «лин» при его покупке, т.е. в Аризоне вы получаете реальную ценную бумагу. Причем очень интересный такой момент, которого во многих штатах нет, как раз в Аризоне выписываются сертификаты, которые могут передаваться по средствам «endorsement», т.е. они могут, как векселя, передаваться от человека к человеку. В Аризоне та бумага, которая выписывается вам, вот этот сертификат, он реально ликвидный сертификат. Вы его можете продавать другому лицу, вы можете передавать эту бумагу. Она выглядит так, что она сначала выписана на штат Аризона, потом если вы ее «over the county» покупаете, то штат Аризона посредством «endorsement», т.е. у вас на обратной стороне есть строчки, где передается ценная бумага, как вексель от одного человека к другому. Штат Аризона перепишет эту бумагу на ваше имя, это будет на обратной стороне этой бумаги записано, и вы можете эту бумагу потом продать любому человеку, любому лицу, которому хотите продать. И точно так же посредством «endorsement» на обратной стороне эту передачу можете записать.

То есть, это один из очень немногих штатов, которые позволяют такую вещь проделывать. Но данную передачу обязательно нужно зафиксировать в этом Office of the county treasury. Вам надо написать, если вы передали эту бумагу, этот сертификат штата Аризона, вы продали его кому-нибудь другому, любому лицу, за любую плату. Вам надо сюда обязательно написать и уведомить их, что вы посредством endorsement, как вексель, продали такому-то лицу их сертификат. И тогда эта передача будет действительна, и покупатель лина у вас получит все права фактически и может потом пойти и попросить своих денег. Вы, по сути дела, можете продавать это как ценную бумагу, т.е. на эти сертификаты штата Аризона есть вторичный рынок, и они передаются и продаются от одного к другому. Это очень удобно.

Если лин не купили на первичных торгах, он переписан на штат Аризона, то county treasury может продать его любому желающему, т.е. over the county. Штат Аризона торгует своими сертификатами over the county, если что остается, как я сказала, штат достаточно конкурентный. И дальше передает его тому, кто заплатил, а заплатить нужно задолженность по налогу, проценты и накопившиеся пеналти. В некоторых каунти в штате Аризона существует такая административная политика, что продажа over the county…на самом деле в штате Аризона она называется «assignment purchasing», потому, что они просто переписывают бумагу с одного лица на другое, т.е. здесь реально происходит передача векселя.

Переписывание этой бумаги от каунти на вас происходит не все время, а только в определенное время года. Но это надо, действительно, спрашивать у отдельных каунти, потому что некоторые каунти считают, что им административно слишком сложно делать это в любое время года, они этого не делают в любое время года. У них есть определенный график, определенные месяцы, определенные дни, когда они это делают, а в другие дни они этого не делают. Здесь надо просто у каунти спрашивать – что и как они делают. Первого июня каждого года любой человек может заплатить последующий налог на недвижимость, на который у него уже есть сертификат от каунти. И каунти запишет вам на этой бумаге повышение суммы лина. Как я уже сказала, в Аризоне redemption period – три года. И, соответственно, в течение этих трех лет накапливается новая сумма задолженности по налогам, или, может быть, бывают такие вещи, но очень редко, когда владелец недвижимости за один год налоги не заплатил, а за следующий год вдруг заплатил, бывают такие казусы. Обычно все-таки накапливается вот эта задолженность, и так как redemption period все-таки три года, задолженность накапливается за каждый год отдельно. Накапливается она первого июня каждого года, т.е. первое июня – дата нового налога. И дальше этот новый налог предлагается к покупке в первую очередь держателю этого первоначального сертификата, который уже купил сертификат, и его спрашивают: «Хочешь докупить еще налог?» Он говорит «Да» или говорит «Нет». Процедура эта называется в Аризоне «sub taxing» - это процедур повышения вашего сертификата. Плюс еще новый налог.

Соответственно, в течение этих трех лет этот долг может быть выплачен либо владельцем недвижимости, либо его агентом, либо любым заинтересованным лицом. Причем, в том числе и любым лицом, которое имеет сертификат of purchase, выписанный в разные годы. Например, кто-то хочет недвижимость купить или взять, но эти сертификаты, так как там три года, могут быть выписаны на разных людей, потому что владельцу первого сертификата предложат купить второй и третий долг за второй и третий год redemption period. Но если он этого не сделал, каунти может продать этот долг дальше. Может так оказаться, что на все три года на эту недвижимость выписаны три разных сертификата, на одну и ту же недвижимость. Долг может выкупить не только владелец недвижимости, но и один из держателей этого сертификата. Он может выкупить, если заплатит налог на второй и третий год, за годы, на которые сертификаты не у него, но если он закроет этот долг за те годы, то сертификат у него останется. Его сертификат, а остальные сертификаты закроются. Там такая хитрая ситуация может создаться, что один из владельцев двух или трех сертификатов может закрыть долг за год, на который выписан сертификат не ему. И тогда тот сертификат пропадет. Получит человек, собственно говоря, свой взнос, свою инвестицию, плюс свои проценты он получит, но недвижимость ему, соответственно, не достанется. Вот в этом есть хитрость штата Аризона. Такого нет в других штатах.

Оплата может быть произведена в любое время до истечения 3 лет со дня первоначальных торгов, т.е. не продажи лина, потому, что лин может быть продан over the county позже гораздо. Но когда прошли первоначальные торги этого лина, с этого момента начинается отсчет трехлетнего периода. Или до момента, пока не выписан treasures deed, потому что по истечении этих трех лет, может быть выписан так называемый treasurys deed. И тогда уже дальше проходит продажа дида. Если лин не был продан никогда, то лин лежит в county inventory какое-то время, и потом на него выписывается treasury deed на имя treasury, на имя каунти. Он выписывается на сумму всей задолженности по все трем годам налога. Там получается больше, чем три года, потому что redemption period - три года, т.е. там еще задолженность до этих трех лет, там собирается вся сумма задолженности, все суммы процентов, накопленных на эту задолженность. И дальше все это записывается в дид. Соответственно, он выписывается на эту сумму на имя treasury. И каунти штата Аризона могут торговать и дидами тоже после этого. На этой ценной бумаге пишется процент, который начисляется на инвестицию. Потому что, как я говорила ранее, на первоначальных торгах продаются эти сертификаты методом «bid down», и может быть так, что на этой бумаге будет записано не 16% годовых, а меньше, если человек согласился и купил на первоначальных торгах, согласившись на 10-12%. На этом лине всегда будет написан процент, который начисляется на это вложение.

По сути дела, получается вексель. Этот сертификат штата Аризона очень похож на вексель. И обращается он, по сути дела, тоже как вексель, и передается он как вексель. Процентный вексель, скажем так. Вот такая бумага в штате Аризона.

Если в любое время после истечения трех лет после первичной продажи лина долг не закрыт, то держатель сертификата или сам штат, если лин никому за это время не продан, может начать процедуру по изъятию недвижимости в суде того каунти, где лежит недвижимость. Это не в верховном суде происходит, как, допустим, на Аляске, а именно в суде самого каунти. И эта процедура происходит в соответствии с правилами гражданского права Аризоны. В соответствии с этими правилами, держатель сертификата не менее чем за 30 дней до начала этой процедуры должен известить заказным письмом и владельца недвижимости, и вот этого county treasury, где лежит эта недвижимость, что он желает начать процедуру изъятия недвижимости.

Это ваше задание – написать в данном случае это письмо. Послать заказное письмо в два места: в county treasury и заказное письмо владельцу недвижимости, где вы пишете, что прошло три года, redemption period период закончился, я начинаю процедуру изъятия недвижимости. Если вы этого не сделаете, то суд сочтет это нарушением процедуры. На это надо обращать внимание. Если суд сочтет, что продажа сертификата произведена корректно, и выяснит, что tax lean не был оплачен, задолженность не была закрыта, то судья принимает решение об изъятии и дает команду county treasury забрать недвижимость и передать ее вам. И выписывается дид не на county treasury, а уже на вас.

И после того как судья дал заключение, где написано «выписать дид», какая-либо возможность закрыть долг для владельца недвижимости исключается. Диды в Аризоне – это не то, что мы называли redeemable deed. Тут уже возможности никакой нет забрать у вас недвижимость. Судья сказал, что недвижимость забирается, и у владельца недвижимости нет никакой возможности получить ее обратно. Но если закрытие долга произошло до решения судьи, то судья приказывает оплатить все ваши расходы на судебную процедуру, на судебного пристава, на адвокатскую помощь, т.е. судебные расходы. И, соответственно, судья не принимает решение отдать недвижимость вам, а соответственно, принимает решение оплатить вам все издержки, все расходы, и недвижимость остается у владельца этой недвижимости. У должника есть еще возможность закрыть свой долг до момента принятия решения судьей в Аризоне даже после того, как вы инициировали судебную процедуру. После судебного решения такой возможности больше нет ни у должника, ни у кого другого.

В любое время по истечении 5 лет с момента торгов, продажи tax lean, если долг не был оплачен, покупатель сертификата или тот, кому покупатель сертификата свой сертификат передал, продал по endorsement, вместо того чтобы начинать процедуру в суде, может запросить и получить вот этот treasury deed. Это уже не судебная, а административная процедура. Но если судебная процедура может быть проделана после трех лет, то эта административная процедура только после пяти лет ожидания.

Есть в Аризоне в каждом каунти такой орган, который называется «the county's boards of supervisors». Этот орган перед первым понедельником ноября каждого года должен подготовить список недвижимости, на который каунти имеют дид, т.е. лин не продан, дид у county treasury, и он висит в каунти, выписанный на них. И в первый понедельник ноября каждого года, соответственно, county's boards of supervisors готовит список таких дидов, выписанных на treasury. Затем делается объявление в каунти, что они распродают эти диды за деньги. И обычно их продают тому, кто предлагает самую высокую ставку, если, конечно, есть конкуренция в каунти. После этой продажи эта недвижимость сразу же изымается и передается покупателю. Здесь никаких ожиданий особых нет, купил у county treasury этот county treasury deed и тут же получил недвижимость.

Что интересно в штате Аризона – в штате Аризона эти лины ликвидны. Их можно продавать на вторичном рынке за любую цену, если у вас есть покупатель, который может их купить. Т.е. они предаются как векселя, этого практически нет нигде больше. Но Аризона – очень конкурентный рынок. Особенно города Феникс и Тусон. И почему они конкурентные? Дело в том, что там очень мало строится жилья в силу того, что там определённые природные особенности. Просто эти города не могут расти вширь – вокруг пустыня и каньоны. И недвижимость там очень дорога. Ее мало, а города эти серьезно развиваются, потому что там сосредоточен американский хай-тек. Особенно в Тусоне. Между прочим, Кийосаки живет в Фениксе – очень фешенебельный город, где живет большая масса богатых людей, плюс торги по Интернету, вход на рынок очень простой, поэтому конкуренция всегда была очень большая. Сейчас не знаю, надо выяснять. Но за недвижимость в Аризоне, особенно вот в этих городах: в Фениксе и Тусоне, бьются, бились, но и прибыли там очень большие. Если вам удастся там взять что-то по диду, допустим, и перепродать или найти лины, которые уже истекают, и удастся взять недвижимость, то, как правило, эта недвижимость очень хорошо продается по очень хорошей цене. Это очень ликвидные рынки. Штат очень ликвидный, и очень ликвидные рынки. Интересный и необычный штат. Любой штат необычный, потому что везде все свое, и все необычно.

Дальше мы из Аризоны переходим в Арканзас – штат на юге США, но не на побережье, т.е. там нет дачной недвижимости. Это очень сельскохозяйственный штат, там хорошая сельскохозяйственная земля. Население 2-2,5 миллиона человек. Столица Литл Рок. Штат не очень конкурентный, и много сельскохозяйственной земли. Количество каунти – 75, не много и не мало, нечто среднее. Вся земля, налог на которую не платят в течение одного года, после даты, когда налог должен быть уплачен... Причем в разных каунти эта дата разная. В Арканзасе нет одного дня, как в тех каунти, о которых я до этого говорила. Здесь нет вообще никакой даты, и любой каунти может установить свою дату и собирать налог в эту дату. Поэтому если в каком-то каунти в эту дату не заплачен налог, задолженность по налогу передается. Есть в штате Арканзас такой персонаж, называется он «commissioner of state lands», и ему передается дальше задолженность для взимания этого налога или продажи недвижимости.

На уровне каунти в Арканзасе ничего не продается. Недвижимость не продается, и земля не продается. Здесь все централизовано. В Арканзасе все очень централизовано. Есть один орган, который занимается недвижимостью для всего штата, для всех каунти. Он называется вот так. Каунти держит землю, на которую не уплачен налог, один год с даты этой просрочки. В каждом каунти дата будет своя, когда налог должен был быть уплачен. И каунти отсчитывает один год после этой даты. Если оплаты не поступило, то дальше не позднее июля года, следующего за годом, когда должна была быть сделана оплата, каунти посылает последнее уведомление должнику, где требует оплатить всю задолженность по налогам плюс проценты, плюс пеналти, которые набежали к этому времени. Это уведомление рассылается владельцу недвижимости, его банку, всем остальным. И дальше, если не среагировали на это последнее «китайское» предупреждение, то дальше все передается «commissioner of state lands». И дальше этот «commissioner of state lands» разбирается с этой задолженностью сам. Выписывается сертификат в пользу штата Арканзас, т.е. здесь не на каунти выписывается, а прямо на штат выписывается сертификат, и дальше county collector каждого каунти не позднее чем за 30 дней, но не более чем за 40 дней со дня сертификации, со дня выписывания «commissioner of state lands» сертификата на эту землю, публикует в своей местной газете такой циркуляр, где описана вся процедура – как будут продаваться земли, недвижимость, какая недвижимость будет продаваться, и где она будет. И покупатели могут предлагать свои цены, причем они могут это делать на живом аукционе, либо по почте. В штате Арканзас возможно покупка недвижимости по почте, они не торгуют в интернете. Изначально вы получаете в county collector список земель, который будет торговаться в их каунти, и далее сами назначаете свою цену для торгов (она не должна быть ниже минимально указанной). Будет написана дата, до которой собираются все эти заявки, и вы можете по почте послать им письмо, где можно написать, что такого-то числа вы хотите купить такой-то участок земли по такой-то цене.

Процедура Premium Bid – кто указал наибольшую цену в заявке, тот и покупает участок земли. Торги проводит «commissioner of state lands» штата Арканзас. В штате существует только одно место, где проводят торги. Deadline для сбора заявок указывается в объявлении для продажи. Если не было сделано ни одной заявки по установленной цене, то «commissioner of state lands» может обсуждать и вести переговоры о цене. Например, никто не заявил о первоначальной цене, по цене задолженностей (penalty) и процентов набежавших. Дальше можно обратиться к commissioner и сбросить цену. По сути дела, в Арканзасе можно предлагать любую свою цену, и если нет заявок, то «commissioner of state lands» принимает заявки по цене ниже задолженностей.

Все продажи по договорной цене должны быть одобрены. Есть такой человек «Attorney general of the state of Arkansas», он должен одобрить договорную цену, о которой договорились вы и commissioner of state lands. Если он одобрит, то вам продают недвижимость или землю по договорной цене. В продажах по живым аукционам участвуют заявки живых людей и людей, приславших заявки по почте. Все это происходит и рассматривается в каунти, где находится недвижимость. Бывает, что недвижимость для нескольких каунти продается в одном и том же месте. Сам commissioner of state lands решает, где проводить торги: в одном или нескольких каунти сразу. Торги проводятся в заранее установленные даты и указаны в объявлении как «Deadline».

Еще один момент. У владельца недвижимости, банка или кредитора есть еще 30 дней с момента продажи, чтобы заплатить проценты, penalty и расходы, прежде чем commissioner of state lands выпишет окончательный дид. Если в течение этого времени выплаты не произошло, то commissioner of state lands выписывает «limited warranty deed to the land». Если в течение 30 дней никто ничего не оплатил, на вас выписывается дид, и вы становитесь владельцем земли. В штате Арканзас это в основном ранчо или большие сельскохозяйственные участки земли, такая недвижимость. Если вы интересуетесь обширными плодородными землями для занятия земледелием, то вам туда.

Штат Арканзас не самый конкурентоспособный штат, он является, своего рода, глубинкой США. Важно, что в штате Арканзас в течение 2 лет возможно оспорить легитимность отбирания недвижимости (для инвалидов, детей, душевно больных, солдат в период боевых действий, у которых была отобрана земля, этот срок увеличивается). Для последующей продажи земли после покупки возникает проблема title insurance именно из-за этого положения, что в течение 2 лет можно оспорить легитимность отбирания недвижимости. Поэтому страховые компании очень неохотно страхуют недвижимость, полученную по диду в штате Арканзас, вследствие этого вам обязательно понадобится очистка title. Нужно страховаться вам самим и страхователям, поэтому title, который может быть признанным недействительным в течение двух лет, обязательно требует очистку title.

Штат Калифорния. Юго-запад США, самый густонаселенный штат (32 667 000 чел), столица Сакраменто, количество каунти 58. Много больших и дорогих курортов на побережье: Юрика, Сан-Франциско, Окленд, Санта-Барабара, Лос-Анжелес, Сан-Диего и масса других курортов. Недвижимость очень дорогая практически везде за исключением тех, которые прилагеют к пустыне, те каунти недорогие. Калифорния – это дидовый штат. Налоговый год начинается 1 июля и заканчивается 30 июня. Это очень странно, потому что в большинстве других штатов этот период длится с 1 января по 31 декабря. Лины прикрепляются к недвижимости либо 3 февраля, либо 4 марта в зависимости от county.

Налог на недвижимость собирается 2 раза в год и перечисляется два раза в год равными платежами. Первый платеж перечисляется до 1 ноября каждого года, а второй – до 2 марта каждого года, так записано в налоговых законах Калифорнии. Первый платеж становится просроченным 10 декабря, если не был уплачен до 1 ноября, а второй становится просроченным 5 апреля того же года, если не был уплачен до 2 марта. Те платежи, которые признаны деликвентными (просроченными), сразу повышаются на 10% Penalty с вышеуказанных дат. Далее неуплаченные налоги в Калифорнии считаются «tax defaulted» (если они полностью не оплачены до 30 июня каждого года, т.е. до конца налогового года в Калифорнии).

1 июля с началом нового налогового года, title на недвижимость переходит к штату Калифорния. В Калифорнии все происходит очень быстро. Далее начинает начисляться процент на всю задолженность (включая 10% за просрочку) – 1,5% в месяц или 18% в год. Если владелец недвижимости закрывает все свои долги, то с него еще берется плата «redemption fee». Redemption period в штате Калифорния длится 5 лет. Диды в Калифорнии дорогие именно потому, что штат ждет 5 лет, не продавая недвижимость, начисляя по 1,5% ежемесячно. Redemption period длится в течение 5 лет, в это время штат уже переписал тайтл на недвижимость на себя, но не выставляет ее на торги. По закону Калифорнии недвижимость не может быть выставлена на продажу в течение 5 лет с даты tax defaulted (30 июня/1 июля). Если недвижимость не жилая или residential and developed land (участок земли без жилого дома), то она может быть предложена к продаже через 3 года. Жилая недвижимость – 5 лет, особенно если хозяева в ней живут, а нежилая недвижимость или земля выставляется на продажу через 3 года. Недвижимость, на которую истек Redemption period (3 или 5 лет), может быть предложена к продаже в любое время по истечении этого периода. Аукционы проводятся по схеме Premium, минимальный бит (цена) составляет сумму всех налогов за 5 лет, стоимость недвижимости и дополнительные налоги. Так как недвижимость дорогая, то вход на дидовый аукцион в Калифорнии может быть достаточно высоким. Аукционы, как правило, «живые», но есть и интернет-аукционы. Проводятся аукционы чаще одного раза в год.

В Калифорнии есть особая группа недвижимости «welfare exemption», но их очень мало, и каунти говорят, если недвижимость такая. Это, скажем так, бедные люди как бы запрашивают исключение по бедности, так называемое. Оно специально получается по определенной процедуре, его надо запрашивать. Но в Калифорнии есть такая штука, как исключение на бедность. И если на недвижимость есть вот такое вот «welfare exemption» наложено, то первоначальная цена выставления этой недвижимости на первоначальный аукцион не может быть ниже чем 50% от рыночной стоимости этой недвижимости. То есть недвижимости с такими «welfare exemption» очень дорогие. Дорогие не они сами, а лоты, диды, они дорогие, потому что они торгуются по цене не менее 50% их рыночной цены. Ну, по закону так положено.

В Калифорнии закон, который регулирует это все дело, называется «California tax statute». И этот закон позволяет этим «tax коллекторам», т.е. торги проводят в Калифорнии «county tax collectors». «county tax collectors» проводят долги, продажи долгов, продажи дидов, выписанных на штат Калифорния. Калифорнийский «tax statute» он позволяет продавать диды в рассрочку. То есть, в Калифорнии есть такая возможность финансирования, т.е. есть возможность купить дид в рассрочку. Но, к сожалению, эти рассрочки ограничены законом. Каунти «tax collectors» сами не могут придумать, как они там эту рассрочку сделают. В законе штата Калифорния написано, что рассрочка может предоставляться только на диды стоимостью выше 5000 долларов, и county должны брать сразу 5000 долларов или 10% от стоимости дида, в зависимости от того, что выше. Каунти берет то, что выше, либо 5000 выше, чем 10% от стоимости дида, или 10% стоимости дида выше, чем 5000. Вот в зависимости от того, что выше, ту сумму county и попросит сразу. А остальное должно быть оплачено в течение не более 90 дней после продажи. Так вот есть такая рассрочка, она записана в законе штата Калифорния. Но ее можно обговаривать.

Тайтл на недвижимость не передается покупателю, пока дид не оплачен полностью. В любом случае сначала заплати – «Утром деньги, вечером стулья». Только так в Калифорнии. Это закон Калифорнии, и он одинаков для всех county. Закон «California tax statute» оговаривает вот такой закон.

После продажи дида выписывается «tax collectors deed». То, что выписывается в штате Калифорния, называется вот таким вот образом - «tax collectors deed». И после того как этот вот дид выписан на вас, то недвижимость уже тогда очищена от любых линов и обременений. В ситуации с предыдущими штатами я говорила, будьте осторожны, смотрите, остаются ли там определенные лины (в Аризоне остается лин штата Аризона). Здесь не остается в Калифорнии ничего. Здесь все очищено, дид чистый от линов и любых других обременений.

Если недвижимость была предложена хотя бы один раз на аукционе, и на нее не поступило ни одного предложения приемлемого, то «tax collector» может продать эту недвижимость по более низкой цене, т.е. он может скинуть цену. Но все равно цена должна быть одобрена, называется это «board of supervisors». «Board of supervisors» должен одобрить эту новую цену, более низкую цену, ниже всех задолженностей, всех процентов и предложить дид уже по более низкой цене на вторичных торгах недвижимости. И county Калифорнии поэтому не проводят продаж «over the county». Имейте в виду, в Калифорнии вы ничего не можете купить «over the county». Дело в том, что вот в этот закон «California tax statute» было введено в 1995 году новое положение о том, что вся недвижимость все время, все диды торгуются только через торги и никак по-другому. То есть, в Калифорнии «over the county» продажи не происходят. Все продажи в этом штате, по закону этого штата проводятся только на открытых и конкурентных аукционах. Некоторые county, надо сказать, торгуют и первично и вторично в Интернете. Это вы можете посмотреть.

По законам штата Калифорния в течение одного года возможно принести в суд и оспорить передачу «тайтла» от владельца недвижимости к штату. Если владелец докажет ошибку county в сборах. Поэтому многие страховые компании отказываются страховать «тайтлы» калифорнийские на диды. Соответственно, эта проблема решается либо в гражданском суде, в так называемой «Quiet title action», или получением, так называемого «Quit claim deed» от предыдущего владельца. Вам обязательно это придется делать. Поэтому в данном случае в Калифорнии чистка «тайтла» нужна будет. Вам нужно будет, вам придется чистить «тайтлы». И эта процедура чистки «тайтлов» Калифорнии дороже, чем в других штатах. Штат Калифорния и еще город Нью-Йорк – они дорогие по процедуре чистки «тайтла». Имейте это в виду сразу. В принципе, Калифорния – это штат для состоятельных людей, это дидовый штат, где все дорого, скажем так.

Давайте попробуем еще один или два штата разобрать, а потом я буду отвечать на вопросы, потому что думаю, что уже количество информации потихонечку зашкаливает, скажем так, степень «удобоваримости» за один раз. Сейчас мы посмотрим с вами еще один штат – Колорадо. И если получится – штат Коннектикут еще. А если не получится, то, значит, не получится. Значит, на Колорадо остановимся и будем вопросы разбирать.

Значит, штат Колорадо. Штат на Западе, точнее на Юго-западе США. Штат гор и каньонов. Там есть, сразу скажу, хорошие горнолыжные курорты. Если вы занимаетесь недвижимостью в штате Колорадо, то это опять дачная недвижимость, как я говорила, только не на побережье, а в горах. Это тоже можно брать как стратегию в Колорадо – хорошие горнолыжные курорты и туристическая недвижимость. Население штата Колорадо 3 971 000 человек. Столица штата – город Денвер. Линовый штат, но очень хитрый. Он такой очень необычный, скажем так. Количество county в штате 64. Процентная ставка в штате устанавливается ежегодно. Установленной процентной ставки на лин там нет. Устанавливается эта ставка 1-го сентября каждого года, и она меняется ежегодно. Ставка по линам, имеется в виду.

Рассчитывается эта ставка следующим образом… «Federal discount rate» в США. Он ежегодно устанавливается в соединенных штатах федеральными агентствами, т.е. вы ищете сами в Интернете эту ставку «federal discount rate» на определенный год, и к этой ставке («federal discount rate») на этот год прибавляете 9 пунктов сверху. Если процентная учетная федеральная ставка там 3%, допустим, то дальше прибавляете 9% и получаете 12%. Если там федеральная ставка «federal discount rate», учетная ставка 5%, значит, прибавляете 9% и получаете 14%. В общем, рассчитываете, просто всегда прибавляете 9% сверху к «federal discount rate» на 1-ое сентября какого-то года. Прибавляете 9% и получаете ставку по линам в штате Колорадо.

«Redemption period» в штате 3 года, и начинается этот период в 12 часов полудня в день, который называется «assessment date». Всегда в один и тот же день.

Закон Колорадо называется вот так вот – «Colorado statutes». По закону Колорадо («Colorado revised statutes») – это те законы, которые регулируют у нас налоги, все лины и все остальное, сбор налогов. Лины в штате Колорадо называются «Perpetual lien». Этот лин имеет превосходство перед другими линами, обременениями. В штате Колорадо боятся за то, что какой-то там лин еще будет конкурировать с этим вот лином. Не стоит, он не будет конкурировать. У этого «Perpetual lien» преимущество перед любыми линами и обременениями. County называют эти лины по-разному. В законе Колорадо «Revised statute» называется это вот так – «Perpetual lien», а у county это может называться, если вы в Колорадо занимаетесь линами, следующим образом, это может называться либо «certificates of purchase», или это может называться «tax certificate», или это может называться «tax leen», или это может называться «tax sale certificate». Вам надо смотреть, как ваш county, в котором вы начинаете заниматься этим всем, это называет. Вас поймут в каком-то county, если вы скажете так, а в каком-то и не поймут. Может быть 4 разных названия в разных county.

Налог на недвижимость в Колорадо должен быть заплачен до 1-го января каждого года. Он становится просроченным с 28-го февраля следующего года, т.е. имеется в виду, 1-го января заплаченный должен быть, 28-го февраля, не через год, а 28-го февраля он становится просроченным. Как бы, 31 декабря – это последний день платы налога, 28-е февраля, соответственно, становится налог деликвентным, то бишь, просроченным.

И есть еще второй платеж, т.е. здесь есть два платежа. Налог в Колорадо опять делится на две части. И второй платеж становится деликвентным, то бишь, просроченным, 15 июня. Вот две даты эти. И дальше county treasuries проводят торги линами в штате Колорадо, первоначальные аукционы. Они их проводят с 1 сентября и до конца октября или ноября (заканчиваются первоначальные торги). С 1 ноября начинаются аукционы, и с первого же сентября устанавливается новая процентная ставка по линам. Торги проводятся по премиум системе, и некоторые каунти торгуют в интернете (как и многие каунти Колорадо торгуют свои лины в интернете). Можно посмотреть на сервис, указанный мной ранее, вы увидите там каунти из штата Колорадо.

Дата добавления: 2015-08-28