Гражданско-правовые сделки с землей

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ

1. Общие положения о гражданско-правовых сделках с землей.

2. Сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка.

3. Сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка.

1.

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки и все, что прочно связано с землей, относится к недвижимому имуществу, а совершение сделок с землей регулируется нормами гражданского законодательства с учетом норм земельного, водного, лесного и иного отраслевого законодательства.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в гл.9 ГК РФ.

Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка – это, прежде всего:

- действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а так же чьи-либо субъективные гражданские права;

- действие целенаправленное, т.е. волевое;

- действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершившего сделку.

Классификация сделок:

- в зависимости от числа участников сделки:

· односторонние,

· двухсторонние,

· многосторонние (ст. 154-156 ГК РФ);

- устные или письменные. Письменные делятся:

· простые,

· нотариальные (ст. 158-163 ГК РФ);

- действительные и недействительные (ст. 166-181 ГК РФ).

В связи с тем, что земля как объект недвижимого имущества обладает своими исключительными способностями, связанными с ролью и значением ее как основного средства производства в сельском хозяйстве, сделки с землей имеют в ряде случаев свои особенности:

1. Сделки с землей совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местного самоуправления. Для сделок с землей установлена обязательная письменная форма. К договору прилагается план земельного участка с указанием границ и наложенных на данный участок обременений (ограничений). В договоре фиксируются следующие условия:

- стороны сделки с указанием их реквизитов;

- вид сделки;

- предмет сделки (описание, план земельного участка, правовой режим, обременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на земельном участке);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочносвязанного с ним недвижимого имущества;

- указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц;

- дата передачи прав на земельный участок;

- цена сделки;

- обязанности сторон, их ответственность.

Нотариальное удостоверение большинства сделок с земельными участками не является обязательным, однако такие сделки как, рента, завещание подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

2. Сделки с землей ограничиваются кругом субъектов.

3. Сделки с землей ограничиваются видами земель. Ограничение оборотоспособности земельных участков ст. 27 ЗК РФ.

4. Сделки с землей осуществляются по особой предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, признание сделки недействительной, а с другой – привлечение к ответственности лиц, виновных в нарушение этой формы и процедуры.

5. Сделки с землей регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается неизменностью целевого назначения земельного участка в процессе совершения сделки, учет природоохранных требований при использовании земли.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на:

1. Правоустанавливающие;

2. Правоизменяющие;

3. Правопрекращающие.

1. Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки (Н-р: аренда);

2. Являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения (Н-р: залог арендодателем ЗУ арендатору в обеспечение займа денежных средств);

3. Являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель (Н-р: купля-продажа).

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств:

- расторжение сделок, условия которых нарушаются;

- взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств.

Наказания за нарушения можно подразделить на:

1. Законные, установленные действующим законодательством.

2. Договорные, определенные договором.

1. Выражаются в применении различных форм юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью является применение законных наказаний государственными органами и должностными лицами в соответствии с нормами КоАП РФ, УК РФ.

2. Применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда договорные наказания предусмотрены договором и ситуация – основания применения наказания – соответствуют диспозиции договорной санкции. Договорные наказания можно подразделить на:

- неустойки за нарушение договорных обязательств – денежная сумма, предусмотренная в договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств;

- пеня за просрочку договорных обязательств. Имеет длящийся характер действия.

Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия распоряжения земельным участком.

2.

Согласно земельного законодательства РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка можно отнести сделки:

1 – купли-продажи;

2 – мены;

3 – дарения;

4 – ренты;

5 – наследования.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Нормативная база: ст. 37 ЗК РФ, ст. 454-491 (общие положения купли-продажи), ст. 549-558 (продажа недвижимости) ГК РФ, ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с.-х. назначения» от 24.07.2002 г.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков:

- путем свободной продажи;

- путем продажи через конкурсные или аукционные торги (ст. 30,38 ЗК РФ).

При свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон, тогда как при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя-победителя данного конкурса или аукциона. При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на торги, теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного аукциона (конкурса) и его последствия. Процедура аукционно-конкурсной продажи земельного участка значительно жестче процедуры свободной продажи земельного участка и регламентируется ст. 447-449 ГК РФ, «Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утв. постановлением Правительства РФ от 11.11. 2002 г. N 808, ст. 38-38.2 ЗК РФ.

При совершении данной сделки продавцы земельных участков уплачивают налог в соответствии со ст. 38 Налогового кодекса РФ от 31.07.98г.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи является цена. Возможны два варианта определения цены земельного участка:

1-цена определяется по взаимному соглашению сторон, принимая во внимание цены на земельные участки, которые существуют в данной местности;

2-в качестве цены указывается кадастровая стоимость земельного участка.

В любом случае цена земельного участка не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.

Право собственности на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Особенности купли-продажи земель с.-х. назначения состоят в следующем:

- преимущественное право покупки земельного участка имеет субъект РФ или муниципальное образование по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- продавец обязан известить в письменной форме данные органы о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, который не может быть более чем девяносто дней;

- в случае, если данные органы откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Ст. 567-571 ГК РФ.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Обмен земельными участками может иметь следующие варианты:

- обмен одного земельного участка на другой;

- обмен земельного участка на иную движимую или недвижимую вещь;

- обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае просто переоформляются правоудостоверяющие документы на землю.

- обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка оформляется следующим образом: переоформляются правоудостоверяющие документы на обмениваемые земельные участки и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами.

Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, связанными с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ст. 572-582 ГК РФ.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Ничтожным является условие передачи дара после смерти дарителя.

Ст. 575 ГК РФ регламентирует случаи запрета дарения, ст. 576 ГК РФ – ограничения дарения.

Ст. 583-605 ГК РФ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть бессрочной – постоянная рента, т.е. без указания срока ее выплаты и пожизненной, т.е. установленной на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. Договор ренты представляет собой односторонний договор, т.к. обязательства возлагаются только на плательщика ренты.

Пожизненная рента выплачивается в деньгах – ст. 597 ГК РФ, постоянная рента может выплачиваться в деньгах, путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты – ст. 590 ГК РФ. Размер пожизненной ренты не может быть меньше МРОТ.

Постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала, пожизненная рента по окончанию каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Плательщик ренты вправе распоряжаться переданным ему в обеспечение пожизненного содержания земельным участком только с предварительного согласия получателя ренты.

Оформленный договор ренты является основанием для выдачи плательщику ренты правоудостоверяющего документа на земельный участок.

Ст.1110-1185 ГК РФ.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя.

Наследование осуществляется по завещанию (ст. 1118-1140 ГК РФ) и по закону(1141-1151).

Наследство представляет собой одностороннюю сделку, т.к. для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны – наследодателя.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество любому лицу или нескольким лицам, в т.ч. и не входящим в круг наследников по закону. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть совершено лично, составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ. Всего предусмотрено 7 очередей наследников. По общему правилу наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования - ст. 1117 ГК РФ, либо лишены наследства – ст. 1119 ГК РФ, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным.

Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований определяется законом.

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:

1 - подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

2 - фактически принять наследство:

· вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

· принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

· произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

· оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ – ст.1181 ГК РФ.

Ст.1182 ГК РФ регламентирует особенности раздела земельного участка. Ст. 1179 ГК РФ устанавливает особенности наследования имущества К(Ф)Х.

3.

Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смену собственника земельного участка:

1-аренда;

2-ипотека (залог) земельного участка;

3-залог права аренды земельного участка и права на земельную долю.

Ст. 22 ЗК РФ, ст.606-625 ГК РФ, ст. 9 ФЗ «Об обороте земель с.-х. назначения» от 24.07.2002 г

Аренда – это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основные признаки аренды земель:

- срочность, выражается в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок;

- платность, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- целевой характер использования земельного участка, определяющийся договором аренды;

- самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора.

Действующим законодательством сроки договора не установлены, за исключением с.-х. земель и земель лесного фонда – 49 лет.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель – лицо, предоставляющее кредит под обеспечение его предметом залога, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя – собственника недвижимого имущества.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и закона. Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – ст. 9 ФЗ. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке в ЕГРП обременяет право залогодателя.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное ст. 50 ФЗ.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.

Гл. XI устанавливает особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ФЗ не допускается, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Закон РФ от 29.05.1992г. N 2872-I "О залоге"

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества своих требований.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад).

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права – ст. 54 ФЗ.

Дата добавления: 2015-08-29